酒店、餐饮、物业管理公司简介.doc

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酒店管理公司
一、概述
　　酒店管理公司有两种，一种是为他人的酒店的经营活动进行策划工作，通过酒店管理方案，协助酒店管理的，还有一种是投资型的酒店管理公司，他作为总公司，下辖几个酒店，他负责总的经营管理。
二、酒店管理公司的基本概念
根据1993年国家旅游局发布的《饭店管理公司管理暂行办法》，酒店（饭店）管理公司被定性为“以其特有的专业技术、管理人才向酒店输出管理、并独立享受民事权利和承担民事义务的企业法人”。 　　从管理经营的角度分析，作为提供管理产品的知识型企业，酒店管理公司的主要客户是酒店，其提供的产品包括酒店专业管理模式，以及掌握管理模式的经营管理人员。 　　
三、国际酒店管理公司在中国的发展
现代酒店管理集团诞生于20世纪40年代末的欧美国家，在70多年的发展历程中，酒店管理企业已经逐步完成了从小到大、从单一到多元、从国内到国际的发展过程。
酒店管理公司在中国的发展是以国际酒店管理公司进入内地市场开始的。改革开放将酒店业推到了国际化的前沿，1982年香港半岛集团接管北京建国饭店，标志着我国单体酒店正式进入专业化、集团化的发展之路。当时国内酒店的经营管理模式正在努力走出“招待所模式”，尚不具备针对标准化涉外酒店管理经验，而国外酒店管理公司经过几十年的运作，已经有了较为成熟的管理模式，且正处在酒店集团进行全球扩张的阶段，占据了垄断性优势。在政策放开的情况下，半岛、假日、喜来登等依托于国际著名酒店管理集团的酒店管理公司率先占领了酒店管理尤其是高端酒店管理市场。 　　
20世纪90年代，国际酒店集团加快了登陆中国市场的步伐。这一时期既是我国旅游业蓬勃发展的阶段，也是国际酒店集团积极扩大市场份额的时期，中国逐渐成为了著名国际酒店集团的集聚地。 　　进入21世纪初期，国际酒店集团在中国的发展呈现网络化、两极化、本土化的特征，不仅酒店数量大幅增长，而且以全球化战略为前提，追求地区分布、经营格局更加合理化。在中国市场形成规模和特色的国际酒店集团越来越多，这既是国际酒店业发展的必然趋势，也是全球经济一体化的必然结果。
四、本土酒店管理公司的发展及现状
　　酒店业迅猛发展也为本土酒店管理公司的产生和发展提供了市场空间。一方面，中低档酒店市场扩展迅猛，但管理模式的发展严重滞后，企业需要科学规范管理的需求日益迫切；另一方面，中低档单体酒店大多无力承受国外酒店管理公司的高费用，而国外酒店管理公司的目标市场集中定位于高档酒店。这些情况都导致了针对中低档酒店管理产品的巨大需求空间。一些本土酒店管理公司在吸收国外先进管理产品的基础上融合中国实践经验逐步建立起了自己的管理模式，逐渐在中低档酒店市场开辟出了自己的天地。 　　与此同时，旅游和商务出行市场的进一步扩大，带动了酒店业的大发展，酒店管理产品的买方市场更为开阔；虽然高档酒店市场继续被国外酒店管理公司掌控，但是在中低档酒店市场中，本土化酒店管理公司得到了迅速的发展，并出现了百花齐放的状况。随着市场的细分，酒店管理公司也随之产生了进一步的细分。如以国内旅游者为主要目标客户的低端经济型酒店市场，由于市场规模大、需求稳定，在非典过后更是呈现了迅猛的发展态势。典型的低端酒店酒店管理公司如“锦江之星”、“如家”、“汉庭”等。在以商务及家庭出游者为主要目标客户的中档酒店市场，以“星程”“和颐”为代表的后起之秀也迅速发展，开始在竞争愈加激烈的酒店管理市场分一杯羹。
五、酒店管理公司的经营模式
1、全权委托酒店管理公司管理经营
　　酒店管理方不参与投资, 原则上拥有酒店管理营运的主动决策。如洲际、喜来登、 喜来登、希尔顿、泊顿。
2、酒店管理公司管理并参与项目投资
　　酒店管理方不仅拥有酒店管理营运的主动决策权，而且参与全部或部分投资。如香格里拉,喜达屋 喜达屋。
3、特许经营 (franchising)
　　酒店业主支付国际酒店集团特许经营费以换取该品牌的使用权，业主酒店享受该集团一系列的品牌推广服务，如：市场推广，客房预定系统，酒店会员系统，采购系统等等。如洲际假日。
4、加盟经营（voluntary association）
　　独立酒店支付酒店集团固定的费用加入该集团的网络系统，如：全球订房网络系统，电子采购系统，区域性市场推广活动和酒店名录等。如最佳西方、星程酒店。
5、策略联盟(strategic alliance/affiliation)
　　是同行业的竞争对手之间或非同行业的间接竞争对手之间在科技或资源上的一种分享和联营方式，用以增强在市场中的竞争力或有效地降低成本。如UTELL与Vantis。
6、租赁经营 (leasing)
　　双方根据所处市场谈判具体租赁协议，租金可包括场地租金，或外加各种资产税，维护费用和保险费用等，也可由一般的固定租金到经营利润的提成。如锦江之星。
六、酒店管理公司业务
1、 输送酒店管理人才； 　　
2、 通过合同形式接管某家酒店； 　　
3、 提供酒店管理咨询； 　　
4、 提供酒店企业内训。 　　
5、 酒店财务分析 　　
6、 酒店建设投资估算 　　
7、 酒店功能定位 　　
8、 酒店建设与经营风险分析 　　
9、 酒店委托 　　
10、优惠政策利用及纳税规划

酒店管理公司经营方式与经营范围

   一、酒店管理公司的经营方式：
　　（一）、酒店管理公司的管理输出服务：合作经营、经营顾问、全权经营。
　　1、合作经营——公司委派执行总经理(或常务副总经理)及业务部门经理与业主共同组成经营管理班子，协助业主负责酒店日常经营管理，并收取固定管理费与奖励管理费的一种经营方式。
　　2、经营顾问——酒店经营权仍归业主所有，管理公司仅以获取顾问指导费的方式，短期委派管理专家担任酒店顾问，为酒店日常经营管理提供咨询服务，并收取相应咨询服务费的一种经营方式。
　　3、全权经营——公司受业主信任委托，委派输出的经营管理班子全权负责酒店日常经营管理，并获得基本管理费与奖励管理费的一种经营方式。
　　（二）、酒店管理公司的基本运作：
　　1、制定营销方案——评估酒店产品，确立市场定位，制定发展规划，预测经营目标。
　　2、酒店软件设计——管理软件设计。
　　3、建立管理规程——根据酒店硬件设施水准与星级评定目标，设计软件管理系统，在岗位职责、工作目标、质量标准、操作规范等酒店管理软件范畴内达到系统运作标准化、程序化、制度化。
　　4、设计运作体系——建立酒店组织机构运作体系，审定酒店人员编制与职务薪级体系，健全酒店经营管理的各项规章制度。
　　（三）、酒店管理公司的培训服务：建立“以岗前培训为基础、以服务意识为先导、以岗位技能为重点，传、帮、带”的酒店全员培训运作模式。
　　1、全员基础培训——根据酒店营业准备培训大纲要求，由业界专业人士施教，对新员工进行酒店服务教育基础培训。
　　2、专业理论培训——根据酒店经营发展与业主的需要，按照酒店培训大纲要求由酒店管理专家对管理层(领班、部门主管)进行传接式专业理论培训。
　　3、岗位技能培训——根据酒店岗位职责与任职要求，部门训导员在培训部指导下，对试营业阶段已上岗员工进行岗位技能强化培训。
　　（四）、酒店管理公司的用品筹划：根据酒店硬件设计功能与经营布局，兼顾营运与管理需要，提供酒店营业设备用品清单，评估市场价格，选择供应商。
　　1、用品定样——根据酒店规模等级，制定酒店各类用具用品订购清单，编制预算，批量购置
　　2、设备选型——根据酒店营运需要，指导酒店各类设施设备选型定购。。
　　（五）、酒店管理公司的咨询服务：通过对市场的调研，对业主投资环境的评估，提供酒店经营可行性分析报告。
　　顾问咨询——派遣酒店管理专家，审议酒店经营方案，评估酒店经营业绩，提出酒店发展策略。
　　（六）、酒店管理公司的物业管理服务
　　1、物业管理宗旨：参照中国星级酒店标准，借鉴海外物业管理经验，以“星级管理、薄利服务”为物业管理原则，为业主培养管理人才，最终使其独立经营管理物业。
　　2、物业管理性质：业主委托，合约管理;独立核算，利益共享。
　　3、物业管理目标：公寓、办公楼，商住楼的酒店化服务与管理。
　　4、物业管理方式：全权管理、合作管理、顾问管理、租赁管理。
　　5、合作管理：业主与管理公司共同委派管理人员设置物业管理机构；
　　6、业主拥有物业经营管理决策权；
　　7、酒店管理公司对物业进行日常管理和服务；
　　8、业主负责物业经营之财务管理；
　　9、合作管理期1-5年。
　　10、顾问管理：业主聘请酒店管理公司担任物业管理顾问；
　　酒店管理公司输出管理人员等软件；
　　顾问管理期1-3年。
　　（七）、酒店管理公司的收费标准：
　　根据国家旅游局制定的相关条例中关于“收费项目”的规定合理制定收费标准。其中：
　　1、在酒店营业准备与试营业阶段按固定额收取基本管理费；
　　2、在酒店正式营业阶段按营业总额的一定百分比收取基本管理费，按经营毛利的一定百分比收取奖励管理费；
　　3、在酒店正常营运中酌情收取营业推广费、宣传广告费和统一电脑订房系统服务费。
　　4、物业管理费：公司在物业正式营业阶段向业主按物业售金的一定百分比收取基本管理费。

　二、酒店管理公司的经营范围：
　　*酒店建筑场地利用分析
　　*酒店投资回报可行性分析
　　*酒店建筑设计技术咨询
　　*酒店室内装修设计咨询
　　*酒店机电设施安装技术咨询
　　*酒店能源、消防、保安系统咨询
　　*酒店工程质量检查服务
　　*酒店设施设备安全评估服务
　　*酒店服务质量水平评估服务
　　*酒店经营技术指标咨询服务
　　*酒店开业前管理人才培训及招聘
　　*策划和操办酒店开业典礼
　　*建立酒店管理性控制体系服务
　　*提供酒店各工种、岗位的职责
　　*提供酒店的服务程序和服务标准
　　*协助策划酒店形象设计与营销
　　*提供系统的酒店营运报表管理
　　*提供酒店损益预算资产平衡预算
　　*提供酒店财务管理制度
　　*提供酒店工程预算、决算和审计
　　*提供酒店财务审计
　　*建立酒店采供物资计划与预算
　　*提供酒店运行节能降耗全套办法
　　*建立酒店物资盘点、验收制度
　　*确定合理的工资方案及激励机制
　　*建立管理督导人员的考评方案
　　*提供培训方案和培训教材
　　*提供酒店管理模式
　　*提供酒店各类制服的定制
　　*提供酒店设备用品的供应
　　*帮助酒店诊治问题或重组酒店
　　*物业管理输出
　　*开展短期、中期各级人员专业培训班
通过了解酒店管理公司经营方式与经营范围，对专业的酒店管理公司的经营方式的了解，可以对自己酒店的发展起到有效的借鉴作用，不断的在发展中学习各方面成功的理念和经验才是成功之道。

酒店管理公司和普通的公司成立条件差不多，经营范围可以直接写成：酒店管理、餐饮管理、物业管理等
公司的最低注册资本是三万元人民币，一人公司的话最少是十万
税收主要是按照营业来收税的，服务行业税点一般较高点
具体只能咨询当地的地方税务局！

餐饮管理公司
一、餐饮管理公司的基本概念
　　餐饮管理公司是掌握管理技能和独特技术、运用品牌、专利和服务优势，开展餐饮运营的经济组织。餐饮管理公司的内涵有两种：一种是自有实体经营，策划、管理下属餐饮企业；另一种是为其它餐饮企业提供咨询、培训和委托管理服务。 （也可为大型厂矿、写字楼、社会大型集会提供団膳托管服务）
二、餐饮管理公司的业务职能
　　1、搜集整理和组织研发餐饮管理技术，总结归纳餐饮运营规律，出版餐饮管理类图书和各类数码产品；
　　2、创新烹饪技术，研发经典饮食，整理和申报专利产品；
　　3、运营商标和专利产品，开展餐饮连锁经营业务；
　　4、指导餐饮企业，开展合法经营；
　　5、广泛开展餐饮管理和技术技能的培训；
　　6、运营自身专业技能人才的人脉优势，开展厨房承包管理和餐饮企业委托管理业务；
　　7、为餐饮企业提供管理和烹饪的咨询服务；
　　8、为深陷经营危机和信任危机的企业，提供餐饮经营急救和危机公关服务。
三、餐饮管理公司的组织机构
　　餐饮管理公司的组织机构一般采用职能部制，只有开展连锁经营业务的公司，采取事业部制。
　　1、总经理办公室。是餐饮管理公司的管理核心，负责策划、组织、调配、协调企业的人力和资源，制定工作计划，开展经营业务。
　　2、财务部。负责公司的财务管理工作，稽核业务收入进账状况，编制会计报表，如实反映公司运营的基本情况，分析运营状态，为管理层决策提供依据。
　　3、企划部。为所服务的企业和部门，设计企业整体识别系统，制定营销规划，策划营销活动，建立媒体关系，展示企业形象，提炼并推广企业文化内涵。制定广告发布计划和媒体策略，策划广告活动。
　　4、管理部。制定企业管理制度和运营程序，指导并规范有关企业和部门，开展正常的企业管理工作，监督、考核企业的运营状态和未来趋势，根据绩效考核结果，给予表彰或惩罚。
　　5、培训部。根据企业的整体需要，开展爱岗敬业、礼貌礼仪、仪容仪表、技能技巧、店史店貌以及管理技术培训等。
　　6、研发部。研究竞争对手和当前市场流行菜品的设计理念和制作配方，按规定时间，策划、创新招牌菜和应季菜，组织厨师开展创新菜评比活动。
　　7、后勤部。负责公司的物品、车辆、设施、环境的使用和保养。处理好环保、工商、市政、消防、公安、执法等部门的关系。
　　8、人力资源部。负责公司人员的招聘、建档、使用事务。开展管理人员能力评估工作。制定公司工资福利的架构建设，平衡与同行业平均收入水平的比例关系。
　　9、营销部。按照公司的整体战略规划，分析客户需求，挖掘潜在客户，建立业务关系，反馈服务效果，系统开展营销活动。
四、餐饮管理公司的运营理念
　　1、以顾客需求为导向；
　　2、以效益优先为导向；
　　3、以市场占有为导向；
　　4、以品牌建立为导向。
五、餐饮管理公司的运营
　　1、做好经营案例的归纳整理工作。　
2、做好知名度和美誉度的推广工作。
　　3、寻找自身的核心竞争力。　
4、建立切实可行的盈利模式。
六、餐饮管理公司运营的注意事项
　　第一、依法开展餐饮管理工作。餐饮管理牵扯面广，人员复杂，学好法律是开展经营工作的前提。不懂法，不守法，在法治社会的环境下无法生存。餐饮管理需要多方合作，界定好各方的权利和义务，可以有效减少合作的纠纷和诉讼。
　　第二、搞好餐饮管理公司的自身建设。餐饮管理公司是为下属部门和其他相关企业服务的。规范他人之前，应首先规范自己，一丝不苟，严格要求，增强合作伙伴的理解和信任。
　　第三、开展义务餐饮管理知识的普及活动。通过参加各种论坛、沙龙和讲座，增进客户和企业之间的了解，探究客户需求，解答客户疑问，与客户之间，建立良好的合作关系。

餐饮管理公司和普通的公司成立条件差不多
没有什么前置的审批文件
公司的最低注册资本是三万元人民币，一人公司的话最少是十万
税收主要是按照营业来收税的，服务行业税点一般较高点
具体只能咨询当地的地方税务局！

物业管理公司
一、定义：简称物业公司。
物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。
作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。
二、物业管理公司的性质
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：
第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为为“业主”服务。
三、物业管理公司的类型
物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。
（一）按存在形式划分
物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
（二）按服务范围划分
物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。
（三）按企业所有制性质划分
物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。
（四）按管理层次划分
物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。
随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。
（五）按企业资质划分
一二三级物业管理公司
四、物业管理公司与产权人、使用人的关系
物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。
（一）产权人与使用人的构成
产权人（业主）和使用人（用户）的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一是法人团体，二是私人用户。
1、法人团体
法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。
2、私人用户
住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有，特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户籍而言，有当地人、外地人和外国人；就身份而言，有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等；就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人，只要他们是物业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。
（二）业主管理委员会与业主大会
根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称‘管委会’）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”
管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。
一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。
业主大会的主要任务是：①选举管委会；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的工作报告；④听取业主的意见和建议；⑤研究解决管委会不适当的决定；⑥讨论其他需要研究的问题。
业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。
管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利；②决定选聘或续聘物业管理公司；③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。
管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；②协助物业管理公司落实各项管理工作；③接受业主和使用人的监督；④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。
（三）物业管理公司与管委会的关系
管委会和物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督人，后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由；在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。
2人或2人以上有限公司注册资金要3万以上，1人有限公司注册资金要10万以上。
税务登记：
1、 去税务所进行税种登记，确定公司的性质（贸易型税率4%、生产型6％、服务型5％等）
2、 去税务所进行税种核定，确定企业所得税的征收方式（查账征收一年一交：税率为纯利3万以下交18％，3-10万交27％，10万以上交33％；核定征收一月一交，税率基本为2.31％）
3、 去税务所进行购买发票申请，确定公司购买发票的种类
4、 每月1－10之间需进行报税，或代理或直接去都可。
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