某地区灯具超市建设项目投资建设可研报告.doc

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目 录

一、总论
二、项目提出背景
三、项目的可行性
四、项目总体规划形式
五、基础设施及建设规模
六、投资估算和资金筹措
七、项目开发方案及开发建设实施步骤
八、项目实施的保证措施
九、社会和经济效益
十、结论与建议

一、总 论

（一）、项目名称：怀化开发公司
河西帝皇灯具超市
（二）、项目开发建设单位：怀化开发
有限公司
（三）、2007年怀化经济发展走势展望
2007年是我国经济社会发展进入关键阶段的重要一年，也是我市经济进入新一轮加速增长周期的拐点。作出这样的预测，主要基于以下几个方面:
面临的机遇
一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济学界的共识，但仍为较高增长年。据国际贸币基金组织预测，2006年全球经济增长率将达到5.1%，2007年回落0.2个百分点，是全球经济进入21世纪以来的第二个高增长年。受需求放慢和产能增加的双重影响，明年国际油价和重要原材料价格将明显走低，对我国发展有利。
二、国内经济正在进入调整期。今年以来，我国经济呈现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面，宏观调控初现成效，国民经济开始朝“软着陆”方向发展。在连续四年保持两位数增长、经济总量跃居世界第四的基础上，我国经济将出现本轮增长周期以来的第二波调整,预计经济增长率将首次回落到10%以下。中央经济工作会议强调“三个协调”，将“又快又好”改为“又好又快”，拟定明年经济增长目标约为8%,明确传递了更加重视经济增长质量和效益的信号。但专家认为，明年中国经济增长速度将保持10%左右，投资增长将保持20%，中部地区投资增速仍将保持26%以上。同时，中央经济工作会议提出坚持加强和改善宏观调控，继续实施稳健的财政政策和货币政策，并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合。明年宏观调控重在增强执行力，提高科学性和有效性。对中部地区来说，国家将适当放松大中型劳动密集型项目的土地供给，促进沿海地区劳动密集型产业向中部地区转移。中央经济工作会议提出，要正确处理好投资和消费、内需和外需的关系，最根本的是扩大国内需求。按照部署，明年要以增加居民消费尤其是农民消费为重点，加快调整国民收入分配结构，努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。随着这些措施的到位，2007年将迎来一个新的消费扩张，为我市加快现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时，我国加入WTO过渡期结束，为我们进一步扩大开放开辟了广阔空间。
三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出，落实促进中部崛起的政策，支持中部地区承接东部地区和境外的产业转移。国家将出台三大税收优惠政策，即在中部地区推进增值税转型，加强对农业产业化龙头企业和农民专业合作经济组织的支持，引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持“中部崛起”合作协议，未来5年国家开发银行将对中部地区国家级经济技术开发区和发展潜力大、区位优势明显的部分省级开发区提供150亿元的政策性贷款。商务部启动了“万商西进”工程，计划用3年时间推动10000家左右的境外和东部地区企业到中部地区开展投资贸易。我市在首届中国中部投资贸易博览会上成果显著，共签约项目42个，总投资103.60亿元，合同引资96.19亿元。此外，我市通道、麻阳、新晃、芷江、靖州和沅陵、会同7个县已作为第一批比照西部大开发政策执行地区上报国家发改委审批，同时正在努力争取辰溪、中方、溆浦、洪江市4县市进入“比照”范围。
四、国家支持新农村建设的力度加大。中央经济工作会议强调把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，继续巩固、完善、加强各项支农惠农政策，切实加大对“三农”的投入。基础设施建设方面：“十一五”期间我国国债和中央预算内投资中，用于农业农村方面的投资将达到39%左右，中央财政用于农村基础设施建设投入将达3万亿元。社会事业发展方面：2006至2010年5年内，中央和地方各级政府将累计新增农村义务教育经费2182亿元，从2007年起全部免除农村义务教育阶段学生学杂费，对贫困家庭学生提供免费教科书并补助寄宿生生活费，提高公用经费保障水平，建立校舍维修改造长效机制，巩固和完善农村中小学教师工资保障机制；国家将逐步提高新型合作医疗补助标准，争取到2008年在全国农村基本建立新型合作医疗制度。培训农民方面：国家实施三大“培训工程”：即“阳光工程”，2006年就拿出6亿元补助资金用于培训350万农民工；农业部的“百万中专生计划”，计划用10年时间为农村培养100万名中专人才；国务院扶贫办提出，在“十一五”扶贫开发中，要确保每个贫困农户有一个劳动力接受培训。拉动农村消费方面：2005年商务部启动了“万村千乡市场工程”，力争到2007年年底在全国建设25万家“农村超市”。我们怀化是山区农业大市，完全可以争取更多的政策扶持。
五、新一轮湘西地区开发全面启动。省委、省政府已经出台的湘西地区开发政策保持不变，并在新一轮湘西地区开发中进一步加大财政转移支付、产业发展专项资金投入、社会事业和生态建设的支持力度。2007年省政府对湘西地区安排引导资金和贷款贴息2亿元。我市列入上一轮湘西地区开发规划的52个产业项目将于明年开始替换，其中6月份将对今年完工的28个项目进行替补。一批在建项目即将建成投产。比如，40万吨纸浆项目明年底基本建成投产，2008年达产达标达效，每年可实现销售收入24.2亿元、财政收入近3亿元；铜湾和大洑潭2座电站第一台机组以及牌楼、锦江、若水等一批在建电站将于明年投产发电，全年可新增发电量4亿千瓦时；华中水泥厂技改扩建工程二期明年建成投产，年生产能力将提高到130万吨。
六、交通等基础设施条件将有根本性改善。我市“一线二纵四横”公路主骨架建设全面铺开，邵怀、怀新、常吉三条高速将先后于2007年、2008年建成通车，境内高速公路里程将达273公里，国省道干线公路改造、县乡村道改造等一批项目加快建设。渝怀铁路继今年开通货运之后，明年将开通客运。芷江机场在开通长沙、广州航线的基础上，将采取转机方式通过北京、上海等重要航空港。立体交通体系的形成必将明显改变城乡面貌，提升怀化区位优势，为市域经济发展插上腾飞的翅膀。此外，全市上下涌动着一股抓机遇、求发展的热潮，甩开膀子抓发展、扑下身子抓落实的氛围逐步形成。
面临的挑战
一、国家实施宏观调控政策对区域经济发展提出了新的更高的要求。对我市而言，主要是土地政策和产业政策带来的影响较大。比如，土地政策方面，近几年来中央对土地调控越来越严，采取的措施越来越硬。今年8月国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，其政策精神主要体现在7个方面：各级政府责任进一步强化，土地调控的力度进一步加大，土地审批方式进行了重大调整，建设用地成本较大幅度提高，土地收益管理更加规范，基本农田保护更加严格，土地违法责任追究更加严厉。《通知》规定，工业用地出让最低价标准不得低于取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)之和；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。专家预计这样将会使地价总水平提高50%。我市正处在工业化初期，城市化程度较低，未来几年加快发展所形成的用地需求旺盛。国家土地调控政策实施后，将会导致用地矛盾加剧，用地成本提高，征地难度加大，对我市工业发展、基础设施建设、房地产开发以及招商引资等都会带来一定影响。据国土部门资料，2004年到2006年省国土资源厅下达我市的用地计划指标分别为300公顷（4500亩）、173公顷（2595亩）、230公顷（3450亩），实际需要用地面积398公顷（5970亩）、180公顷（2700亩）、243公顷（3645亩），省里下达我市的用地指标在缩小，用地缺口较大。明年，我市将有一批重大项目上马或续建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如，产业政策方面，中央继续将节能降耗和污染减排作为促进产业结构优化升级的重要途径，进一步加大调整产能过剩行业和淘汰落后生产能力的力度：一方面加大对小冶炼的淘汰力度。从今年9月1日起提高电解金属锰的行业门槛和能耗、环保标准，规定单条生产线产能必须在1万吨/年以上，企业生产规模必须达到3万吨/年以上，A级、B级产品综合电耗不高于8600千瓦时/吨，C、D级不高于6500千瓦时/吨，原料中可溶性锰回收率大于82%等。另一方面控制高消耗、高污染、资源性产品出口。从今年11月1日起硅锰出口征收5-10%的关税，从明年1月1日起，铜铝出口征收10-15%的关税，并且对冶炼企业实行差别电价。我市铁合金、水泥、纺织、电石、电力等高能耗的规模企业达到112家，占全市规模企业总数的28%，这些企业对地方财税贡献大，吸纳就业岗位多，对全市经济社会发展至关重要。面对国家产业调控政策，如果不采取相应措施积极应对，大部分企业将因达不到要求而面临关闭或停产。
二、加快改革攻坚带来的社会矛盾增多。我市改革已进入攻坚阶段，明年乃至今后几年将强力推进工业企业、商贸流通企业、城市管理、竞争性社会事业和城乡集体经济经营性资产等几大重点领域的改革，必然涉及利益关系的调整，遇到这样那样的阻力，如果不积极稳妥，处理不当，就会影响社会和谐稳定。
综合分析宏观经济环境和全市经济形势，我们认为，明年怀化经济发展机遇与挑战并存，机遇大于挑战，总体处于艰难的爬坡阶段，处在蓄势待发、孕育突破的关键时期。据市统计局预测，明年我市经济增长速度保守估计为9.9%，同时也有增长11.0%、12.0%的潜力。今年11月20-21日市委召开常委扩大会议专题讨论明年经济工作，在充分权衡各种利弊因素的基础上，确定2007年经济增长确保11%、力争12%，高于全国8%、全省10%的预期目标，既体现了追赶跨越、提升标杆的要求，也具有现实可能性和可行性。可以预见，随着一批重大项目的建成投产，到2008年撤地设市10周年的时候，怀化经济发展必将登上一个大的台阶。
（四）、项目概况
拟开发的怀化开发公司河西帝皇灯具超市项目位于河西世纪广场西北方向，河西主干道舞阳大道与神龙北路正相交处。东面与河西目前唯一的市政广场——世纪广场相望，西面为天庆商贸城及轻纺城，北面为天凯装饰材料城，南面为新建的五金水暖机电大市场。
河西帝皇灯具超市项目是怀化开发公司开发的一个以商业为主体的综合类项目。总占地面积约为4200平方米，建筑占地面积约为3000平方米，项目用地性质为商服用地。
地块面向世纪广场呈弧形展开，呈较不规则形状。项目基地平坦，地质条件良好。该地块周边经营业状以建材、家庭装修类商品为主。经市场调查，河西目前尚未有真正意义上的专业灯具经营市场，而因货车不准进城的政策执行，现人民路灯具街经营户希望向河西搬迁，河西帝皇灯具超市的定位由此而来。根据本项目区位状况，根据市场调查，灯具经营户提出要求本市场适当配套部分居住及办公物业，以配套市场经营的需要。考虑到市场经营户的实际需要，同时结合考虑本项目位处河西世纪广场（神龙路与舞阳大道交汇处），为提升河西整体区域品位，进一步吸引投资者前来怀化投资，本项目拟配套建设一栋高层塔楼。
二、项目提出背景

从怀化城市整体规划上看，河西作为专业市场规划的片区已然成型，目前已形成十九大专业市场，市场辐射我国西南五省约2500万人口，成为流行业的重要出口港，开发河西帝皇灯具超市项目既符合怀化整体城市规划，也是顺应怀
化灯具经营户大部分业主的希望，实属必要。

（一）项目建设的背景
怀化地处湖南省西南部，西邻贵州，南连广西，自古有“黔滇门户”，“全楚咽喉”之称。怀化现辖13个市、区，幅员2.76万平方公里，人口约500万，聚居着汉、侗、苗、瑶、土家等32个民族。这里山清水秀，幅员辽阔，物华天宝，人民勤劳勇敢、善良好客。怀化是湘黔、枝柳铁路和320国道的交汇中心；新修建的渝怀铁路即将通车，构成了怀化交通枢纽中心。改革开放以来，在党中央国务院和省委省政府的正确领导下，怀化的经济迅速发展，经济实力日益增强。1990年，国务院确定怀化为全国农村综合改革试验区后，怀化的变化更是日新月异。在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省边区的44个县市，约9万平方公里，1500万人口广大区域内的中心地位更加突出。
怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运列车13对。
怀化公路交通十分便利。209国道与320国道在城区呈“十”字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。全市公路总数581条，通车里程达7666公里，其中国道长705公里，省道628公里，县道2440公里，乡道2676公里，80%的行政村通有公路，全市公路密度达23.45公里/平方公里。
面向新世纪，怀化市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。怀化至2010年发展目标是力争国内生产总值在1980年的基础上翻4番，社会主义市场经济体制进一步完善，社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道，人民生活普遍达到小康水平，人口、资源、环境与经济发展关系基本协调。展望新世纪，在新战略的指导下，怀化必将进一步加快发展，崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市。
（二）项目建设的必要性
从河西新区市场结构全局来看，开发河西帝皇灯具超市非常必要。由于历史原因，河西原计划建设一家灯具市场项目，但因各方面的条件不成熟，在招商方面未取得实质性成功，在人民路经营灯饰的商家基本上均未能过来经营。后来该项目变更为以家居装饰家具销售为主题的商业广场，尽管二楼保留了一部分灯饰经营面积，但全属一户灯饰商家经营。
现人民路灯饰一条街的经商户因货车不准进城，对其经营构成严重影响，纷纷要求到河西经营，而原修建的灯具市场项目经营定位已发生实质性转变，其商业面积已被家居装饰、家具广场等商家占据且无法搬迁，该项目没有空间容纳灯具经营商，且其建筑设计形态也与灯具经营商的要求不相符合。在此情况下，人民路灯具经营商经与我公司洽谈并经勘查地块后，强烈要求我公司建设一家以经营灯饰为主体的专业灯具市场。
本项目与河西世纪广场紧紧相邻，位于舞阳大道与神龙北路交汇处的核心地段，为提升河西新区的整体城市品位，结合考虑灯具经营户的实际要求，我公司计划在本市场之上配套建设一栋高层塔楼。此规划设计方案及物业定位，符合灯饰经营户的经营发展需要，同时优化土地资源配置，完善城区市场功能。项目的建设将在很大程度上提升河西片区的整体形象，丰富河西的物业业态结构，对提高河西区人流聚合能力产生良好的促进作用，从而对河西片区的整体繁荣作出贡献，乃至对促进怀化经济发展将起到良好的作用。

三、项目的可行性

作为成立不久的地级城市，怀化兼具内陆山区城市的滞后性和新兴城市的赶超性，怀化的城镇化进程有着自己的特点和风格：
起点较低但速度较快。怀化城区从只有数千人口的榆树湾小镇起步，发展到如今的规模和程度，只用了30多年时间，超过不少基础较好、起点较高的城市，主要因为抓住了几次关键机遇：一是七十年代国家投资建设湘黔、焦柳两条铁路，成十字型在城区交汇，十几万铁路建设大军给偏僻落后的怀化带来了勃勃生机，怀化因此被誉为“火车拖来的城市”。与此同时，国家进行的“三线建设”，给怀化带来了现代工业文明，使之初步具备了现代城市的功能；二是八十年代以后随着行署和大批工矿企业迁入怀化，以及城镇居民户口改革的试验，怀化城区人口激增，城市基础设施开始落后于人口的增长和需要，城市建设逐渐加快。三是九十年代末抓住撤地设市的机遇，提出建设“五省周边中心城市”的发展目标，怀化城市建设进入了“精心规划、合理布局、快速发展、以人为本”的新阶段。以宝庆集团（德天集团）、武陵城集团、东兴集团等为龙头的民营企业和民间资本进入城市建设领域，对河西新区、湖天开发区、中方生态城、商业步行街等大型项目进行开发，成为推动城市建设的生力军。怀化城区面积和人口迅速扩张，形成了怀化城区的基本格局，城市功能逐渐完备，成为人才、物资、资金、信息、技术等要素的聚集扩散基地，奠定了区域性中心城市的基本框架。
由农业社会艰难蜕变为现代工商社会。怀化城区脱胎于小农经济时代的榆树湾镇，植根于深厚的传统农业文明，受到农业文明的长期熏陶。早期的怀化民风淳朴，保留了一些自给自足的小农经济意识和生活习惯，如自己种菜、酿酒，自己做家具、煤球等。为了加快城市发展步伐，筹措城市建设资金，有关部门采取了诸如卖“农转非”户口、市区买房上户口等“非常措施”，许多农民抓住这个机会“洗脚进城”成为市民，也把农村常见的随地吐痰、乱扔垃圾等习惯带进城里。随着铁路建设大军的到来以及机关单位和厂矿企业的迁移怀化，外来移民逐渐增加，人口结构逐渐改变，带来了各地的风俗习惯和人文传统，怀化逐渐由偏僻落后的农村集镇蜕变为现代工商业城市。八十年代的怀化可以说是“冒险家的乐园”，一些具有进取精神和冒险意识的人，抓住改革开放和体制转轨的机遇，完成资本的原始积累，由默默无闻的普通人成为著名的民营企业家，活跃在房地产业、制造业、贸易业、酒店业、娱乐业、饮食业等许多行业，成为引领时代潮流的风云人物。
城市综合实力发展较快。2003年国家城调总队完成了一项题为《2001年我国地级城市综合实力比较研究》的课题报告，对全国269个地级以上城市中的265个城市综合实力进行了评估和比较。测评城市综合实力的指标体系由三个层次、四个子系统及所包含的指标变量所构成，最后编成城镇化指数体现评估结果，怀化市城镇化指数为0.8895，在全国排名73位，在全省排名第4位。与周边地区相比，怀化城市综合实力可以用“一强两优一弱”来概括。一强，就是指怀化城市经济实力、人力资源和产业结构所表现的相对强势；两优，就是在经济发展和社会各项事业的全面进步方面所展现的经济增长稳定、经济结构协调、商贸流通发达、人民生活殷实、服务设施完善、科教文化先进等相对周边地区明显的优势；一弱，就是指怀化的城市环境、基础设施和城市综合功能上相对先进城市显示出明显的弱势。
随着怀化作为重点铁路交通枢纽地位的不断加强和提高，城市建设速度不断加快，同时随着货车不准进城政策的实施，河西区作为大西南商贸基地的地位日益突出。拟开发的河西帝皇灯具超市项目，用地性质符合土地利用总体规划和城市规划，周边配套设施齐全，环境优美，交通方便，是我市灯具经营商的进行商贸活动的理想用地，是建设标准高、设计新颖、功能齐全、环境优雅、彰显城市品位的理想商业项目用地。
作为河西帝皇灯具超市项目的开发商的怀化开发有限公司是经湖南省政府及怀化市建设行政主要部门批准的专业房地产开发机构，公司自成立以来，已成功开发了天庆商贸城等多个开发及施工项目。
大力发展现代服务业，改组改造传统服务业，提升服务业的整体水平，促进产业协调发展。要依托我市的优势和潜力，进一步拓宽服务领域，提高服务层次，逐步形成结构合理、功能完善、生产主导的服务业体系。大力发展生产性服务业，加强服务业和加工业的融合，并建立以服务业为中心的产业链。
目前自有资金充足，可在无需银行贷款的条件下，自行开发建设河西帝皇灯具超市项目。从而在遵循为市场服务，为市场配套服务的前提下，努力提高河西专业市场的整体形象，积极拓展房地产经营，以提高经济效益和社会效益为目标，促进人类文明的进步和河西、怀化经济的发展。

四、项目总体规划形式

小区设计顺应地形地势，尊重自然，力求人造环境与自然环境有机结合，营造地域特征明显的特色空间。遵循以人为本的设计思想，分析、解剖居住建筑特点，并充分考虑市场经营、生活配套需要，满足城市人多样化、综合化要求。建筑形式简洁大方，空间层次分明，具有强烈的现代感和都市气息，充满吸引力。
规划设计规则中求变化、典雅中显示韵味，通过立面形态的处理、绿化环境的塑造、对世纪广场景观环境的充分利用以及建筑空间的变化来构造一个功能齐备、层次丰富、作为河西地标建筑的高品质商业物业形象。
项目临世纪广场的一面作为灯饰城的经营展示面，背面与已经开发的天庆商贸城融为一体。项目规划地面四层商业裙楼，一至三层作为经营使用，四层作经营户配套办公使用。为完善市场配套，结合灯具经营商家的实际需要，地下设计两层，负一楼作为灯具经营户的配套仓库，负二楼为本市场的地下停车场。
在规划设计时，充分遵重和利用临世纪广场一面的商业经营价值和作为配套居住物业的景观价值，将以面向世纪广场为轴心，作为商业核心价值与配套居住物业景观价值的中轴线来展示项目特有的气势。
为了争取良好的朝向和通风与采景，平面布置尽量兼顾南北朝向、采景、采光、通风以及交通组织之间的关系。设计十分注意使用的舒适性，争取良好的通风和日照。
在交通组织上，充分考虑商业门面、公寓大堂间、地下车库、负一楼仓库之间的关系。为了增强配套功能，计划在上三楼商业面积设货梯一台，兼顾三楼可能做仓库的需要，使建筑功符合灯具市场经营需要，并保证设计的超前性和升值、保值能力。
项目建成后，不从事工业性生产活动，故不会生产工业性污染。污染源主要来自经营户、客人的垃圾、废弃物和生活废水。
生活垃圾及废弃物等集中到项目垃圾站，城市环保部门将垃圾站垃圾统一运至垃圾处理厂处理。污水排入城市污染排水管网。实行雨水、污水分流。
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置。对粉尘拟采用喷水除尘，并稳定时段施工。建筑施工中产生的垃圾由施工单位负责清除，保证项目区环境清洁卫生。

五、基础设施及建设规模

（一）、基础设施
1、道路
该项目地块位于河西新区整体规划的核心地带，位于河西两条主干道——舞阳大道与神龙北的交汇处。通过舞水一桥与市中心相连通，通过舞水二桥与环城路接通，通过规划中的舞水四桥直达芷江机场。交通十分方便，对于商业经营非常有利。

2、给排水及消防
2-1、给水：地块前舞阳大道为城市供水主干管，可以充分保障本项目经营、生活供水之需要。给水系统由给水管网压力给水，室内给水方式采用下行上给式及上行下给相结合的方式。对于商业裙楼采用下行上给的方式，对于塔楼公寓采用上行下给的方式，以保障供水所需。项目常驻人人数约500人，用水量标准180L/人●d，小时变化系数1.4，则最高日用水量为90m3/d。项目采用生活、消防给水系统，管网呈支状布置。给水支管管径考虑DN100，正常供水时管道流速为0.63m/s。
2-2、排水
2-2-1、生活排水量：排水定额140L/人●d，总变化系数为1.2，则设计排水量为3。5m3/h。
2-2-2、小区设计有完整的室内外排水系统。生活污水经化粪池处理后，排入小区室外排水干管。小区内的雨水经雨水口收集，排入小区室外排水主管，再有组织地排入市政排水管道。
2-3、消防：小区同一时间火灾次数一次，一次灭火用水量10L/h，室外设置地上消防栓，小区设消防栓2-3个。室内梯间按设计及消防规范要求高置室内消防栓及室内消防系统。

3、供电
3-1、用电负荷：设备用电负荷采用需要系数法和单位面积负荷密度法进行计算。计算结果如下：变电所的安装功率为2000KW，设计选用1000KW变压器2台，变压器负荷率为0.80。
3-2、电源及电压：本组团设立1个变电所。以放射式向整个项目配电。10KW高压进线引入变电所，变电所的出线均为低压配电，动力配电为380V，照明用电为380V/220V。
3-3、功率因数补偿：各箱式变电站在低压侧进行电容器补偿，电容补偿以后，10KV高压侧功率因数达0.9以上。
3-4、继电保护与电能计量：在低压侧进线回路装设有功、无功电度表作为总计量，低压出线回路按照明用电和动力用电分开计量，分别装设有功电度表。各住户实行一户一表，在地下室或一层集中抄表。
3-5、配电、照明：各栋建筑物均按380/220伏低压配电，低压配电系统采用TN-S制，动力配电与照明用电均采用放射式与树干式相结合的方式。
3-6、防雷及接地：建筑物按规范采取防雷措施。利用建筑物柱内主筋作引下线，基础内主筋相互焊接作接地装置。

4、电讯
4-1、小区内电话及网络通信方式由电信部门统一规划后进行确定。
4-2、普通电话线与宽带数字网管线暗敷到每一个住户。

5、有线电视系统
在每个套公寓客厅安装有线电视插座。

6、安全防范系统
6-1、在重要位置特别是一楼大堂口设立闭路电视监控系统。
6-2、项目投入使用后安排保安值勤并并负责安全保卫工作。
7、配套设施
7-1、负一楼配套仓库，以满足灯具经营商所需，负二楼配套地下车库，以满足业主停车的需要。
7-2、三楼配货梯一台，以增强三楼功能性。在一楼配套设计一定的物业管理用房面积。

（二）建设规模
1、小区总用地面积：总用地面积约6500平方
米；可规划净地面积约4200平方米。

2、总建筑面积：33800平方米
其中 ：
1—4层商业裙楼面积约12000平方米
配套塔楼建筑面积：18800平方米
地下仓库及车库面积约6000平方米。
3、建筑总占地面积：约3000平方米
4、容积率：4.28

（三）、项目总投资5813.87万元

六、投资估算和资金筹措
（一）、投资估算
1、土地使用权出让金：800万元
2、勘探规划及前期工程费：67.56万元
设计费：33800×12元/m2=40.56万元
前期勘探\规划:33800×8元/m2=27万元
3、规划报建：270万元
33800×80元/m2=270万元
4、建安工程费：2974万元
33800×880元/m2=2974万元
5、基础设施建设费：90万元
5-1、道路10万元
5-2、绿化30万元
5-3、智能化20万元
5-4、外水外电20万元
5-5、公建10万元
6、管理费：（800＋67.56＋270＋2974+90)×
3%=126万元
7、营销策划、广告费：332.6万元
6652万元×5%=332.6万元
8、营业税：
6652万元×5.5%=365.86万元
9、不可预见费：（800＋67.56＋270＋2974+
90＋332.6+365.86)×5%
=245万元
10、贷款利息：（800＋67.56＋270＋2974+
90＋332.6+365.86＋245)
×6.5%×2
=668.85万元

共计：（800＋67.56＋270＋2974+
90＋332.6+365.86＋245＋668.85)
＝5813.87万元

(二)、资金来源及筹措
根据项目投资估算，项目资金筹措方案为自筹,开发建设资金为自有资金并通过预售滚动开发解决,必要时考虑在建工程贷款。

七、项目开发方案及开发实施步骤

（一）、项目开发方案
怀化公司河西帝皇灯具超市项目采取统一规划、配套先行、计划严密、滚动发展、优质高效的开发建设战略方案，争取在二OO七年将灯具城裙楼部分交付营业，在二OO八年将项目整体交付使用。本项目拟在两年之内滚动开发完成，预计首期工程费用800万元，其中流动资金500万元，其余资金预售滚动开发。

（二）、开发建设实施步骤
本项目拟分三个阶段实施开发建设
1、前期准备阶段：2006年11月25日至2007年2月5日，确定组织机构，确定规划方案，建筑设计方案，编制项目可行性研究报告，申报建设计划，确定实施方案。
2、第二阶段：项目施工准备阶段：2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工图纸，确定施工队伍和施工方案，办理报建手续和施工用水用电手续。
3、分期开发建设阶段：2007年3月28日起按计划分期滚动开发，在完成各期开发的同时，作好房屋预售工作，回收购房款滚动开发。

八、项目实施的保证措施

1、加强宣传攻势，通过各种媒体大力宣传河西帝皇灯具超市项目，加强与灯具经营户的沟通与协调，加大营销工作力度，作好销售服务，抓紧销售进度，保证房款及时回收，为项目分期滚动开发创造条件。
2、认真细致地作好河西帝皇灯具超市的开发建设的前期准备工作，提高规划设计水平，保证项目设计品质，同时尽量降低工程造价成本和开发成本，提高项目的市场竞争力。
3、精心组织施工，优化施工方案，保障安全生产，加强管理，保证工程质量，加快资金周转，降低管理费用和财务成本。
4、积极争取政策允许范围的优惠政策，使购房业主获得真正的实惠。
5、及时跟进做好物业管理工作，解除项目经营客户的后顾之忧，真正体现项目规划设计的优越性和示范性。

九、社会效益和经济效益及环境效益

1、社会效益分析
河西帝皇灯具超市项目开发完成后，能促进怀化城市建设发展，提升河西新区整体形象，特别是能满怀化灯具经营户向河西转移经营的迫切需要，为完善河西市场结构作出贡献。
（1）、项目建成后，将给怀化市的市容市貌、社会治安、交通秩序、商贸市场规范均带来积极的影响；
（2）、项目建成后，围绕项目从事运输、仓储、经商的各类人员增多，可吸纳安置农村、城镇闲散和下岗人员，提供就业机会，推动服务业的发展，增加市民收入，拉动内需，有利于社会的稳定；
（3）、项目建成后，每年可给地方财税费创造大量收入，形成怀化新的经济增长点；
（4）、项目建成后，可辐射周边市县1000万人口的区域，吸引大量外地人士投资立业，促进怀化成为五省周边中心城市地位。
2、经济效益分析
A、利润
销售收入：6652万元
商业裙楼：12000×2600元/m2=3120万元
配套塔楼：18800×1400元/m2=2632万元
地下仓库及车库：6000×1500=900万元
开发成本：5813.87万元
利润：6652－5813.87=838.13万元
利润率：838.13/5813.87=14.42%

B、敏感性风险分析
①、建设投资的敏感性分析

②、平均售价的敏感性分析

项目敏感性分析显示，当建设投资增加5%或平均售价减少5%时，项目仍分别有8.97%及8.7%的利润，当建设投资减少5%或销售价格增加5%时，项目盈利能力大幅提高到20.44%及20.14%。可见本项目盈利能力及抗风险能力很强.

3、环境效益分析
河西帝皇灯具超市绿化率达到30%，规划了商业裙楼以上的天台花园,使配套的塔楼拥有较好的绿化环境，不仅使空气清新，还可减少区内的噪音污染。区内采用分流制排水，生活污水经净化处理后再排出，而雨水可以作为小区内人工水池的循环用水，不仅可缓解水污染，更能节约水能源。

十、结论与建议

经过以上分析，怀化开发公司河西帝皇灯具超市所处的地理位置优越，交通方便，环境优雅，基础设施配套完善，项目资金落实，具备开发条件。
本报告的测算是在多方考察区域周边及城市房地产市场的基础上，确定其预售价的。这很大程度上一依赖目前全市房地产市场的供求关系和未来几年我国的政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于怀化市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持良好的售价水平至关重要，发展商应密切的注意市场变化，选择合适的市场策略外，还要组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、招投标、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以利用优势，抓住机会，减少风险，达到项目盈利的目的，并得到良好的社会环境效益。
协调好水、电、交通、通讯等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。
由于怀化灯具经营商本身有强烈要求,市场销售有很好的需求和潜力，项目建成后能产生良好的社会和经济效益，具有较强的抗风险能力，开发前景较为乐观。
为了更好地建设河西帝皇灯具超市项目，完善河西市场结构,满足灯具经营户的内在需要,提升河西整体形象，促进怀化市的经济发展，我公司将督促本项目提高规划质量，加快工程进度，争取早日完成河西帝皇灯具超市项目的开发。

怀化开发有限公司
二○○六年十一月二十六日目 录
第一章 项目总论 1
1.1项目概况 1
1.2编制依据和原则 3
1.3主要技术经济指标 4
1.4可行性研究结论 4
第二章项目建设单位简介 6
第三章 项目背景及必要性分析 8
3.1项目建设背景 8
3.2项目必要性 11
第四章 风电行业发展趋势分析 14
第五章 项目选址及建设条件 19
5.1项目选址 19
5.2建设条件分析 19
第六章 技术与设备方案 22
6.1技术方案 22
6.2设备方案 25
第七章 工程方案与总平面布置 27
7.1工程方案 27
7.2总平面布置 29
第八章 节能措施 35
8.1节能法律法规 35
8.2用能标准和节能规范 35
8.2项目各类能耗指标计算 35
8.3节能措施 37
第九章 生态与环境影响分析 39
9.1项目环境影响评价标准 39
9.2环境影响 39
9.3环境治理措施 40
9.4环保结论 40
第十章 安全卫生 42
10.1安全卫生方针和原则 42
10.2安全卫生目标 42
10.3危害因素分析 42
10.4保障安全卫生措施 43
第十一章 组织机构与人力资源配置 44
11.1组织机构 44
11.2人员配置 45
第十二章 项目组织与实施 46
12.1项目组织管理机构与职能划分 46
12.2项目管理 47
第十三章 项目实施进度方案 49
第十四章 投资估算与资金筹措 50
14.1投资估算依据 50
14.2项目总投资估算 50
第十五章 财务分析 53
15.1基础数据与参数选取 53
15.2营业收入估算 53
15.3总成本费用估算 53
15.4项目财务评价 54
15.5财务评价结论 56
第十六章 风险分析及规避 63
16.1项目风险因素 63
16.2风险规避对策 63
第十七章 结论与建议 65
17.1结论 65
17.2建议 65

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