某宾馆装饰装修项目可行性研究报告.doc

XX宾馆装饰装修投资可行性分析报告

XX市XX宾馆装饰装修项目

投资可行性分析报告

编制日期：2011年5月15日

目 录

前 言 2
第一章 项目概括 2
第二章 项目提出背景 3
一、地理优势： 3
二、政治因素： 3
三、市场定位： 4
第三章 项目建设的必要性 6
一、中断经营分析 6
二、修善投资分析 7
三、改变经营模式、增加服务项目分析 7
（二）经济效益分析： 9
第四章 可行性研究结论 11

前 言
XX公寓位于XX市中心，交通方便，服务设施完善。自1998年建成以来，接待了数以千计的宾客。经营十几年来，历届管理人员和员工的艰苦拼搏，创下了一页页壮丽的辉煌史，打造了XX市酒店业市场中有较高知名度的宾馆品牌，在XX市民心目中树立了良好的口碑。随着城市的建设与开发，如今的XX公寓与其他新建的宾馆酒店相比，已显得有些陈旧。但目前城市的发展又为XX公寓带来了新的机遇与挑战，如何审时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌，进一步稳固和扩大消费群体，扭转目前的经营现状，独树一帜地创造一种与宾馆有关的文化空间和美好生活的观念，已成为当务之急。 为提高企业的盈利能力和可持续发展能力，XX市XX宾馆拟实施宾馆改扩建项目。
第一章 项目概括
XX市XX宾馆始办于1998年，位于黑龙江省XX市北林区黄河北路。是较早期XX市具有相当规模的宾馆之一，装饰装修迎合时代风格，在当地声誉较好。建筑规模7000平方米，7层框架结构，一层为大堂，七层为宾馆办公区，二至六层为客房，客房总数量80间，客房平均使用面积32平方米，客房容量为160人左右。员工总数25人，其中管理人员2人，维修工人2人，接待2人，其余为楼层经理及卫生、服务人员。电脑间总数为12间，空调间数量为8间，公寓间5间，豪华套间1间，标准客房54间。

第二章 项目提出背景
一、地理优势：
XX市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，1956年设立XX地区行政公署，1999年12月经国务院批准撤销XX行署设立地级XX市，撤销县级XX市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽，哈尔滨以北的区域性中心城市。市区辐射面积2743平方公里，总人口85万，距离省城哈尔滨91公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高等级公路形成四通八达的交通网络，哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇，XX站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程，是全省六大客货运中转中心之一。XX是哈尔滨以北重要的商品集散地，上连全国各大城市，辐射周边50余个市县。年轻的XX市正处于百业待兴、百事待举的发展时期。
二、政治因素：
新世纪，新发展，新形象。XX立足以绿色生态城市为标志，致力建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终坚持优势互补、利益共享的原则，积极推进与各方的经贸交流与合作。XX市委、市政府和北林区委、区政府将努力创造良好的发展环境，在用地、金融、收费、保护投资者合法权益等方面，提供优质、快捷、高效的服务。加大第三产业和社会事业的发展。重点建设一批规模大、辐射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星级以上宾馆及大型饮食娱乐场所。
企业目前经营状况：
XX宾馆曾经有过一时段的辉煌业绩，但到今天越来越多强有力的竟争者掘地而起，XX宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种状况的原因如下：
1、经营项目单一，仅局限在住宿项目上。
2、硬件配备不充足，比如电脑间和空调间已经是行业中必备设施。
3、住宿环境中档。由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设备因多年的运营，或老化失修，或已不能适应日益提高的客人需求，也不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量的不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。
4、经营状况利润较少。公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上，很多时候不能满足客人的需求。
5、大部分客房需要维修，维修成本较高。
6、产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。
7、需要提高员工综合素质。形成主动、热情、亲切的服务意识，及时洞察顾客的需求，避免提供服务的时候比较呆板和被动。

三、市场定位：
确定XX公寓的市场定位时，考虑问题的基本出发点应该从酒店本身的硬件条件出发。XX公寓的硬件条件带来的制约因素非常明显：规模偏小，只有八十间客房；没有专用宽敞的大堂前厅；缺乏配套的餐饮娱乐和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊，这些无法消除的“硬伤”决定了公寓的卖价很低，经营效益难以提高。因此，XX公寓的改造经营必须有新的思路，必须确定新的市场定位。
考察当今的宾馆市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段。调查表明，中国老百姓对住宿环境和服务的主要要求是安全、卫生、价廉和较为完善的服务，能睡个好觉。中国老百姓要的还是实惠，做酒店不能脱离这个基本的现实。
随着中国经济的持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展的趋势，其中包括从事采购、推销、市调、调试、维修和售后服务等各种业务的工作人员，他们人数很多，差旅费用预算较低、没有显示身份地位的要求，一般选择住在城市中心区，要求交通和生活方便，他们工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能够休息好和找足面子。据调查，我国目前绝大多数中小企业的差旅人均住宿标准都在120元以内，这是一个非常庞大的市场。
基于市场分析，我们对XX公寓提出经济型酒店的定位。什么叫经济型酒店？所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店的评价要素，重新建造或者改造的一种酒店类型。
经济型酒店要求交通方便，人流量大，一般设于城市的中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是“安全、清洁、舒适、实惠、方便”。目标消费群体主要是工薪阶层、一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。经济型酒店对于中国消费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发达国家，经济型酒店是一种发展得非常成熟的酒店经营模式，一般占有70%以上的市场份额。
针对以上问题，我们必须果断而又有针对性地采取相应的措施，走出一条既适应市场变化形势又适合XX公寓自身客观实际和特色的路子，增强公寓的可持续发展能力，使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发展，适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重大。
第三章 项目建设的必要性
在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第一中断经营；第二持续经营，对项目进行维修改造；第三改变经营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目建设的必要性，我们做如下分析：
一、中断经营分析
依据目前XX市的房地产市场以及XX宾馆所处地理位置，我们与当地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在100万左右，使用平面积每天每平方米出租价格
=1,000,000元÷7000㎡÷1.49÷365天
=0.2626元
年收益100万元

根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格
=(月平均收入-各项支出)÷使用面积÷30天
=（6000元-3700元）÷4697㎡÷30天
=0.0092元
年收益=日收入1300元×365天=47.45万元

由以上2组数据对比可以看出，维持现状的持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑的。

二、修善投资分析
根据XX宾馆现状，客房卫生间、客房墙面以及走廊部分环境，已经影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对其评价。

计算需要修善的客房暂定50间、共5层走廊：
单个房间修善项目数量及价格：（此评估价格主材中低档）
6500元×50间=32.5万元
走廊修善估算价格10万元，
合计金额42.5万元
此项投资较少，能够解决现有的地面和跑冒露现场，但从经营项目和经济效益并没有得到改善，维修人员工资没有减少，却减少了工作量。此荐投资相当于无用投资，评价投资风险“较高”。

三、改变经营模式、增加服务项目分析
（一）经营模式调整
根据XX宾馆现有建筑情况，二至七层单层使用面积为700平方米，整体布局重新规划，如下：
室外楼体：
一层：大堂重新改造，打造出气派、尽显尊贵身份的氛围。人的第一感觉非常重要，要营造出一种宾至如归的温馨氛围，尽显客户的高贵身份和企业经营理念。迎宾总台需要重新设计，提高迎宾员引导客户的入住率。以上二个部分应重点投入资金进行装修布置，所谓将好钢用在刀刃上，力求达到画龙点睛的效果。
二层：为500平方米餐区和200平方米厨房。在满足入住客户和大型会议需要同时，也可对外营业，打造自有品牌和餐饮特色，达到效益提升双盈目的。
三层：一半可用做酒店包房，另一半做休闲娱乐区。娱乐区部分可设置仓买、商务中心、休闲网吧、台球、乒乓球、休闭茶吧以及健身区。提升服务标准，加大服务力度，满足各类入住宾馆人员的各项商务活动。这也是做为商务活动中心的必备条件。
四层：以现代宾馆“主流”为主的快捷式宾馆，以禧龙、苹果假日酒店风格，打造大、中、小房间55间左右，此次改造已经是现有规模的一多半，满足宾馆以“卖房间”为主的经营方式。同时也迎合现今主流的快捷酒店模式。在不设餐饮娱乐设施的前提下，我们将改造的重点放在客房内部，做到冷暖空调、电视、电话、宽带上网、舒适床具、配套家具、独立卫生间、２４小时开水热水等基本设施应一一俱全。卫生间均设淋浴，原有卫生间全部按新标准重新改造。客房室内装修布置简约舒适，以家居、精致、简洁为目标，突出重点，删繁就简，不铺地毯，用复合地板，不贴墙纸，刷环保型的乳胶漆。虽然不用豪华材料，但处处要体现酒店对客人的尊重和关心，每个房间收拾得清清爽爽，干净整洁。作为重点的卧具要按星级酒店配置，让客人能睡个好觉，给人以“自然自在，轻松舒缓”的感受。
五层：将设置双人标准间19间，三人间2套，标准套房2间，豪华套2间。满足各类客户的商务客房需求。
六层：开设大型会议室400平方米一间，中型会议室100平方米2间，小型会议室1间。满足各项会议使用要求。可以直接给宾馆带来人脉的效应，被关注的机会就越大。
七层：为集团综合办公区，也可根据实际情况与其他各层做整体调整，使使用空间更加合理化。

（二）经济效益分析：

1、室外和大堂的形象包装带来的经济效益是无形的，本身并无价值，只有亏损。但他是客户选择与否的直接的效益来源。
2、现今特色酒店层出不穷，品味、特色和味道决定着酒店的生存与发展，但餐饮业带来的经济效益是有目共睹的，他的利润价值一般在30%左右。XX宾馆在服务好内部客户需求同时，也满足外部市场需要，也是提升“XX”品牌的另一途径。达到三丰收。
效益估算：餐厅大厅区域按50台计算，每台6人，可容纳300人同时就餐。在不翻台情况下，按每桌平均利润30元计算，一个饭口的收入是1500元，一天的收入是3000元左右。按60%台使用率计算：年收入是65.7万元。（此价值没有计算包房收入和婚庆收入）
3、休闲娱乐区形式的设入，部分收费，部分免费，仅供客房客户使用，不对外开放，提升服务标准等级，满足和提升入住率和星级标准。以无形价值体现。也是满足现代酒店服务的基本标准和条件。
4、55个快捷式宾馆，每间房入住按2人计算，可容纳110人。按扣除成本平均房间价格80元计算，每天收益4400元。根据目前同种形式宾馆的入住情况，基本都维持在83%以上，计算年收益价值：134万元。
5、5楼客房扣除成本价值按140元计算，共25间，可容纳52人，按年平均80%入住情况计算，年收益价值：102万元。
6、大会议室1个,可容纳150人；中会议室2个,可容纳80人；小会议室1个,可容纳18人；会议室总计接纳人数:248人；大会议室出租价1500元/日,平均每月出租3天，1500元×3天×12个月＝5.4万；中会议室出租价1000元/日,平均每月出租8天，1000元×8天×12个月＝9.6万；小会议室出租价400元/日,平均每月出租10天，600元×10天×12个月＝7.2万
以上所述，是根据宾馆类行业特点及规律保守数据价值，也是对宾馆经营管理人员的硬性要求和最低标准。配合先进的管理和经营策划，经营效益还会大幅度提升，否则行业内将无人开办宾馆酒店类行业。以上年经济效益总额为323.9万元，行业投资回收期一般为1.5-2年之间。以下为各项投资比较：

项目投入资金
（万元）
投资回收期
（年）
年收益额
（万元）
面积使用日价值（元）
中断经营模式
0
0
100
0.2626
修善经营模式
42.5
1
47.45
0.0092
改变经营模式
700
1.5-2
323.9
1.8900
注：哈尔滨市的租赁房屋价格为2.7元（最低）。

随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求。项目的实施在一定程度上缓解了XX市客源的住宿紧张问题，而且宾馆的重新装修越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出宾馆经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需要。项目投资方向符合国家产业政策，与地方经济形成互动，促进地方经济发展。解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的目标，具有较强的社会意义
项目经营成本和经营收入的对比，直接影响着项目的投资风险。在经营工作中，控制经营成本和提高经营收入是保证较好经济收益的前提。充分进行投资风险分析后，那么重点就应放在经营收入和经营成本方面上。精心策划细节、提高管理人员素质，在细节上无纰漏，在人员上绝不估惜和将就。把加强各项经营管理放在首位，增加经营收入，降低经营成本，打造“不开门都盈利”的高水平管理理念和团队，这也本项目实施过程中的重点。目前，XX市地区以致全世界各国，宾馆市场业的发展潜力都存在较大的上升空间，宾馆业竞争也日益激烈，谁是本行业的领军人，谁在该区域理念先进，谁就是100%的胜利者。因此该项目风险分析的结果是“该项目市场前景较好，经营理念、高素质管理团队和商业策划是经营成败的重点”。 近几年的宾馆业投资热，是此行业最直接的验证。

第四章 可行性研究结论
XX宾馆重新改造项目具有较强的社会效益和较好的投资收益。通过我们的精心策划，加强企业内部管理，会为集团企业带来新的利润增长点。成为地方行业和连锁产业的带头人，引领地方行业的发展。重新树立“XX集团”的品牌形象，正面的影响集团其他产业的良好发展。也为地方人民和地方经济发展做出较大贡献。综上所述，本项目具有较强可行性。

哈尔滨市新阳建筑工程有限公司
2011年5月15日星期日
目 录
第一章 总 论 1
第一节 项目概述 1
第二节 可行性研究的依据 3
第三节 可行性研究的范围和内容 3
第五节 技术经济指标 4
第二章 项目背景和建设的必要性 5
第一节 项目提出的背景 5
第二节 项目建设的必要性 7
第三章 需求分析及服务规模与标准 9
第一节 需求分析 9
第二节 服务规模与标准 10
第四章 项目选址及建设条件 13
第一节 项目选址 13
第二节 项目区自然条件 13
第三节 项目区社会经济条件 18
第四节 项目区基础设施状况 20
第五章 规划设计和建设方案 23
第一节 设计依据和目标 23
第二节 规划方案分析 25
第三节 建设方案 31
第六章 消 防 46
第七章 环保和劳动安全卫生 47
第一节 环境保护 47
第二节 劳动安全卫生 48
第三节 建议 50
第八章 节能分析 52
第一节 概 述 52
第二节 节能设计依据 52
第三节 能耗分析 53
第四节 节能措施 54
第九章 项目组织管理和实施进度 58
第一节 项目组织管理 58
第二节　进度计划安排 60
第十章 招投标方案 62
第一节　招标管理 62
第二节　项目招标基本情况 65
第十一章 投资估算与资金筹措 66
第一节 投资估算 66
第二节 资金筹措 70
第十二章 效益分析 71
第一节 经济效益 71
第二节 社会效益 73
第十三章 结 论 75

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共15页 第