房地产开发企业的税收筹划的-学位论文.doc

MPAcc 课 程 作 业
(2014 -2015学年第二学期)

课程作业题目：房地产开发企业的税收筹划
姓名：xxx
提交日期： 2015 年5月6日 班级名称：2013MPACC在职班
学 号
201322229388
学 院
工商管理学院
课程编号

课程名称
企业税收筹划
学位类别
MPAcc
任课教师
xxx
教师评语：

成绩评定： 分 任课教师签名： 年 月 日

房地产开发企业的税收筹划
——以珠海中珠红旗投资有限公司为例
xxx
摘要：近年来,随着我国市场经济的迅速发展,税收筹划已经成为企业合法、合理降低税负、获取经济利益最大化的有效手段。房地产行业是一个税费负担较重的行业，通过税收筹划减轻企业税负、降低经营成本、规避涉税风险对于房地产企业来说很有必要。而如何使税收筹划方案更具科学性、规范性和合理性已成为现代房地产企业财务管理的一项重要内容。本文从房地产企业税收筹划概述出发,分析了房地产企业税收筹划的必要性,以案例的形式分析了房地产开发企业进行税收筹划的具体运用，并提出税收筹划过程中的风险防范。
关键词：房地产开发企业 税收筹划 风险防范

税收是企业在经营过程中按照一定的政策法规向政府缴纳的一种费用，税收具有强制性，但是企业在合理合法的经营前提下，可以进行税收筹划，降低税收的负担。
企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此, 税收筹划不同于逃税、偷税, 是企业的一项重要财务管理活动。
一、 房地产开发企业税收筹划概述
房地产开发企业是指具有企业法人资格，且具有相关资质条件，从事房地产开发经营业务的经济实体。房地产开发企业隶属于第三产业，近年来已成长为国民的支柱产业，是中央和地方财政收入的重要来源。
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
合理的税收筹划可以给房地产企业减低成本，增加利润，为企业的发展积攒财富，还可以规范企业的会计核算。同时，合理的税收筹划保证国家的财政收入的同时，正确的引导房地产市场的发展方向，利于国家对市场的监控。
二、 房地产开发企业税收筹划的必要性
（一）房地产企业税收负担重
房地产企业的税收多达十余项，包括营业税、城建税、维护税、所得税、土地税等。在项目完成进行销售的时候还有房产税印花税等。因此，当前的房地产企业承担的税收严重，因此就需要一个合理有效的税收筹划，来改善目前房地产税收负担重的情况。
（二）房地产企业各类政策复杂
房地产行业的发展要依靠政府的各项规章制度，目前针对房地产企业的各种税费相当之多，各个法律法规和政策之间频繁发生变更的情况，要做好房地产行业就要跟住国家政策法规的脚步，针对企业自身情况进行税收筹划，降低风险降低税收。
（三）有利于房地产企业长远发展的需要
在社会的市场经济前提下，房地产企业的目标是追求在房地产行业中企业的价值最大化，降低税收是提高利润的一种辅助手段，降低税收的手段包括正当和不正当的手段，但不正当手段会使企业受到法律的制裁，影响企业的声誉。因此，要降低税收就要从一个正当的方面来进行，这样不但不违反法律法规，还能增加企业的利润，是企业长远发展的一种重要的途径。
三、 房地产开发企业税收筹划的案例分析
（一）珠海中珠红旗投资有限公司基本情况
珠海中珠红旗投资有限公司（以下简称：中珠红旗公司）于2007年10月成立，注册资本人民币3000万元（其中货币资金1000万元,土地使用权出资2000万元），由中珠控股股份有限公司(股票代码600568)投资设立，公司法定代表人陈旭。公司经营范围为:项目投资、投资咨询；物业管理等。
（二）珠海中珠红旗投资有限公司项目基本情况
中珠红旗公司现在开发一个房地产项目，具体情况如下：在珠海市金湾区开发建设一大型房地产项目，建筑面积400000平方米。该项目包括普通住宅和洋房项目两种。其中普通住宅建筑面积为300000平方米，售价为8000元/平方米，洋房项目建筑面积为100000平方米，售价为25000元/平方米。共发生房地产开发成本400000万元（其中普通住宅250000万元，洋房项目150000万元），房地产开发费用100000万元（其中普通住宅40000万元，洋房项目50000万元）。公司在建造普通住宅时向银行借款100000万元，利率为9%。中珠红旗公司还对洋房项目提供精装修，装修标准为3000元/平方米。
中珠红旗公司的业务环节涉及到的税种包括营业税、城建税及教育费附加、所得税、土地增值税。
（三）房地产市场环境情况
1．外部市场环境
短期内珠海市房地产市场受调控影响发展不明朗，但受益于城市规划、基础设施建设等利好因素，珠海房地产市场的发展前景看好。国家发改委公布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020 年）》提出要加强珠三角与港澳更紧密的合作，珠海凭借毗邻港澳的天然区位优势，被定位为珠江西部经济发展的核心城市和交通枢纽，这为珠海市房地产业发展提供良好的机遇。国务院批复了《横琴总体发展规划》，横琴的开发建设将推动珠海市整体经济迈向一个新的台阶，珠海市的房地产市场将从中受益。
整体而言，虽然近期出台的相关政策对珠海市场的影响仍不明朗，但是随着近年关于珠海城市规划、基础设施建设的诸多利好因素，珠三角经济一体化进程的加快，珠海房地产市场的发展前景仍然看好。
2.内部环境情况
房地产企业的开发模式大多是用自有资金购地，然后将其抵押给银行获得贷款，再用贷款开发项目，最后销售房屋偿还贷款，剩余部分就是这个房地产项目的利润。资金链的任何一个环节出现问题都会给企业带来致命打击。这两年来，房屋的销售情况不太理想，许多大型的房地产公司打出降价的牌，这就使得本来已经竞争激烈的房地产行业雪上加霜。如何提高房地产开发建造水平，降低成本，增强企业的竞争力，成为中珠红旗公司要考虑的迫切问题。进行税收筹划无疑是一条可行之路。
（四）税收筹划方案
本文将综合运用税收筹划的三种方法进行分析：
1.“由于该房地产项目比较大型，于是公司在建造普通住宅时向银行借款200000万元，利率为9%”。涉及利息的问题，可以从增加扣除项目的成本角度进行考虑，利用“利息费用筹划法”，改变企业的会计政策，将一部分利息费用资本化，最大限度的增加借款费用，从而使开发成本和开发费用之和达到最大，根据房地产开发成本可以加计20%扣除的规定，增加可扣除项目，从而可以减少土地增值税的缴纳。
2.“中珠红旗公司还对洋房项目提供精装修，配套整体橱柜、卫浴设施、墙面处理、光纤入户，装修标准为3000元/平方米”，公司可以从合理区分收入项目的角度切入，将一部分转入收入变成装修收入，在扣除项目金额一定的情况下，转入收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。
3．另外，企业可以利用在临界点以下不用缴纳土地增值税的规定，减少税款的缴纳。税法中规定：建筑普通标准住宅增值额未超过20%的，免征土地增值税，但同时进行其他房地产开发项目且不分别核算的不享受这一免税规定，是否分别核算也是两个纳税筹划方案的区别。在实际中，由于普通住宅项目往往规模较大且增值幅度较小，而洋房项目往往规模相对较小但增值幅度较大，两个项目一起核算很可能降低增值率从而使用较低的税率，所以企业综合考虑，若进行税收筹划，则具体方案如下：
（1）变更会计制度，把借款费用中符合资本化条件的资本化，计入房屋开发成本。
（2）将项目按照普通住宅和洋房项目分割成两个子项目A和B，单独核算。同时把洋房项目的销售合同分成两个，一份房屋销售合同，售价25000元/平方米，一份是装修合同，装修费为3000元/平方米。
（3）尽量控制普通住宅的增值额，使之不超过20%。
四、 房地产开发企业税收筹划的风险防范
（一）房地产企业税收筹划面临的风险
税收筹划风险，是指纳税人在进行税收筹划时，因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面：
1.法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟，它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认，有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异，这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差，使税收筹划蜕变成偷税行为，又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为，有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行，从而使税收筹划方案成一纸空文；或者被税务机关认定为偷税、逃税行为，不但得不到税收利益，反而加重了房地产企业的税收成本，使房地产企业得不偿失。
2.政策风险。房地产企业受政策影响比较大，这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前，我国市场经济体制还不成熟，现有的税收规定中法律法规少，规章以及其他税收规范性文件多，从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入，许多政策会相应地发生变动，政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性，这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言，在不同时段，往往会由于主、客观条件的变化，使所选择的筹划政策失去原有的效用，甚至与法律相抵触。
3.财务风险。房地产企业属于资金密集型企业，对资金的需求巨大，若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此，房地产企业必须保证资金供应的充足，房地产企业大部分资金都是通过举债而获得，而借入的资本额越大，税收筹划的空间越大，获取可能的税收筹划利益的机会也越大，但由此带来的财务风险也相应增大。
4.行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面，受多方面因素影响，它的发展取决于整个行业是否景气，行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大，容易导致税收筹划风险的产生。
（二）房地产企业税收筹划风险的防范
1.树立正确的税收筹划意识。树立正确的税收筹划意识是防范房地产企业税收筹划风险的基础。税收筹划是利用合法手段降低税收成本的财务管理手段，与偷税漏税等违法行为有明显区别，房地产企业首先应树立依法纳税意识，并在此基础上开展税收筹划活动，不断完善企业的会计核算制度，通过科学的会计核算为税收筹划提供税务检查依据。另外，税收筹划管理人员应正确认识筹划风险，充分认识到税收筹划风险的客观存在性、不确定性及控制性，树立风险防范意识，从而制定出科学的税收筹划方案。
2.全面了解税法变动。税法政策的变动对给房地产企业税收筹划带来一定的政策风险，因此税收筹划风险的防范必须全面了解税法变动。房地产企业企业税收筹划的制定是建立在全面了解税法政策的基础之上的，并预测出多种税收筹划方案，然后根据企业的税收现状选择最为合理的纳税方案。另外，若税收政策出现变动，税收筹划管理人员应保证筹划方案与税法政策同步，密切关注相关法律法规的变化，及时修改和完善原有的税收筹划方案，保证房地产企业经济效益的最大化。
3.加强与税务部门交流。房地产企业税收筹划需要得到税务部门的确认，因此企业必须加强与税务部门的交流与协调，并建立良好的税企关系。由于税收筹划多数需要在税法政策的边界运作，因此税务部门的税收策略具有一定的自由裁量权，税收征管方式也会根据地区不同而存在差异。房地产企业通过与税务部门的实时沟通，了解当地税务部门实施税收征管的具体方法，并以此为依据制定合理的税收筹划方案，保证筹划方案得到税务部门的认可与支持，将税收筹划风险降至最低。
4. 遵循成本效益原则。成本效益原则是从事生产经营活动所必须遵守的原则，它是实现利润最大化的保障，税收筹划理论上可以达到降低税负的作用，但在实际运作过程中，如果考虑不全面，往往导致企业成本提高，一项成功的税收筹划必须是权衡各种利弊，不仅考虑税负的降低，更要考虑成本费用的增减状况。
5.提高税收筹划人员素质。房地产企业税收筹划员工风险的来源主要是由于税收筹划人员专业素质及职业道德的不足，因此企业必须努力不断提高税收筹划人员素质。税收筹划工作作为一项具有高度技术性及综合性的财务管理活动，对于税收筹划及实施人员也提出了更高的要求，相关人员需要熟练掌握税法政策、财务会计、房地产企业综合管理等方面的专业知识。房地产企业必须建立严格的税收筹划人员考核机制，对于专业知识未能达到要求的管理人员坚决不予录用，将员工风险降至最低。
五、 结语
税收筹划是对于房地产企业是必要的，尤其是对于我国目前的房地产市场更是十分必要的，我国正在完善市场经济体制，深化各种经济改革，统筹各行业布局的关键时刻，房地产行业作为关系国计民生的重要方面，各种改革措施更是层出不穷，房地产企业做好税收筹划，不仅可以保护企业自身的利益，提高企业的竞争力，而且可以体现国家的宏观调控方向，促进国民经济的稳定发展。
税收筹划是一项涉及面广而又复杂的专项工作，企业应当结合自身的具体环境和各种相互制约因素，充分利用国家税收优惠政策，制定最优的税收筹划方案，真正使税收筹划达到合理避税和降低税负，增加企业价值的作用。
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