西安停车场新建项目可行性研究报告.doc

目 录
第一章 前 言 1
第二章 项目背景 2
2.1 西安市静态交通现状 2
2.2 西安市静态交通问题 2
2.3 西安市解决静态交通问题的对策 4
第三章 停车场（库）投资效益分析 5
3.1 绿地地下停车场 5
3.2 立体机械停车场 7
第四章 投资形式与风险分析 15
4.1 投资建造形式 15
4.2 投资经营立体车库的几种形式 15
4.3 未来经营预测分析 15
4.4 投资风险 16
第五章 承建单位简况 17
5.1 企业能力 17
5.2 项目运作能力 17
5.3 后期维护 17
5.4 管理模式 17
第六章 西安市停车库规划 19
第七章 社会效益 20

23

第一章 前 言

随着中国经济的发展，人民生活水平不断提高，车辆开始进入千家万户，中国成为一个汽车大国已经是一个必然的事实。停车难的问题就摆在了人们的面前，并且会衍生出了许多社会矛盾，逐渐成为一个严重的社会问题。尤其是在西安这样一个副省级省会城市，随着经济的发展，人民群众生活水平提高的很快，汽车保有量以每天增加几百辆的速度急速扩大，土地资源更加缺乏，停车难更加突出。西安作为陕西省的省会，是全省的政治、经济、文化中心，又是全国的重点旅游城市，具有众多风格各异的旅游风景区，旅游业正处在蓬勃发展时期。每逢节假日特别是黄金周期间，进入各大商圈、景区的游客数量剧增；其周边的停车场负荷极大，基本都出现停车位短缺现象。可以说，静态交通的发展远远滞后于机动车发展速度。“停车难”问题不仅成为备受广大市民关注的难点之一，而且也成为影响投资环境和制约城市与区域社会经济发展的瓶颈。
因此，开发应用经济、美观、实用的新型停车设施，充分利用有限的地面和空间，大幅度增加停车位数目，在城市建设和旅游业的发展上有十分重要的作用。为了解决停车车位占地面积与住户商用面积的矛盾，地下停车和立体机械停车设备以其平均单车占地面积小的独特特性而应运而生，其应用前景已被广大业内人士所关注，成为国民经济发展的增长点。

第二章 项目背景
《西安市机动车停车设施建设管理办法》规定，以西安市城市公共停车设施管理有限公司为主体，加强对现有停车泊位的管理力度。对已出现的停车泊位缺口，要鼓励和吸引社会力量参与停车场建设。建设、规划部门要突出重点，综合考虑，在繁华街区和交通接驳点规划建设一批停车场，通过制定优惠政策，积极引导市场主体参与投建。要合理定价停车费用，充分利用价格杠杆和差别收费引导调控停车需求和停车资源，通过推行停车级差价格，缓解主城区停车难问题。
2.1 西安市静态交通现状
随着中国汽车保有量爆发式增长，西安这座发展中的现代化大都市与北京、上海、广州、深圳等城市一样，相继出现行车难、停车难问题。据统计，目前西安市机动车保有量达132万辆，其中小汽车达80万辆；每年新增机动车约20万辆，其中小汽车12万辆。交通拥堵日益尖锐，违章停车随处可见，城市交通难以为序。单以停车论，一方面，中心区停车密度不断上升，尤其是碑林区、雁塔区、高新区等周边停车难问题越来越严重，繁华商圈、医院、学校更是一位（停车位）难求。 另一方面，人口稠密住宅小区由于停车位规划不足，频频引发业主与管理方矛盾。据统计，目前，全市停车泊位共有36.7万个，按照城市停车规划的有关指标估算，全市停车泊位总量缺口为46.1万个。
2.2 西安市静态交通问题
1、道路拥堵经常出现，道路（人行道）通行效率严重下降。 在我国家庭小轿车数量飞数增加和土地价格大幅攀升的今天， 西安市的私家车也随着潮流越来越多。由于地面的停车位无法满足更多的停车需求，部分汽车侵占机动车道、人行道、非机动车道，使本不宽敞的机动车道变得更为狭窄，造成交通拥挤、车数下降，并带来诸多不安全的因素。
2、小区生活环境遭到破坏，“无车族”与“有车族”矛盾加剧。随着大量汽车进入居民小区，现已车满为患，尤其是早期建设的小区，情况更加严重，导致为停车而占据小区绿化等公共设施，使得“无车族”与“有车族”矛盾加剧，严重影响我国和谐社会的建设。
3、资源没有充分得到优化利用。不难发现这样的情况：地面的停车很拥挤，可是一些大型的库车却时座有虚席。这样，不仅浪费了车库所占的空间，阻碍了原可用车这个空间来发展其他商务大厦的寸金之地，又对地面环境造成了压力。极大程度造成了城市空间资源的浪费。
4、经济发展受到制约，投资环境遭到影响。一是由于车位稀缺，停车困难，人们购买汽车的欲望被束缚，导致汽车化进程变缓，汽车作为国家未来的主导产业将受到影响，进而阻碍经济的进一步发展。二是一些商业网点如宾馆、饭店、商场和娱乐场所因受停车场所的制约，造成客户流失、痛失商机，企业效益受 到影响；货物配送等方面也受到时空的限制，工作效率下降，运输成本提高，企业竞争力消弱。三是为寻找车位汽车无效形式的历程大大增加，浪费能源、时间、破坏环境。四是停车难也不可避免地影响外地客商对城市投资环境的信息。
2.3 西安市解决静态交通问题的对策
国家发改委在2004年《汽车产业发展政策》中明确指出：大力发展城市停车事业，搞好停车场所及设施的规划与建设，制订停车场所用地政策、投资鼓励政策及相应标准，实现城市停车事业市场化、产业化。西安市2011年7月14日出台的《西安市加强城市公共停车设施建设及规范停车管理的实施意见》,对全市停车场建设作出具体规定：引进专业化的停车设施建设公司，推动停车设施建设产业化，鼓励建设立体式、机械式、多层次的高标准、多功能、现代化的停车场。
西安市解决静态交通问题的办法是“两手抓”，一方面，对违章停车实行严管，将静态车辆送进停车场（库）；另一方面，加强对繁华商业区、集中办公区、公众服务和人口稠密区有限停车空间的集约使用，提高停车密度，增加有效停车位供给。经过对西安市停车场现状进行多次了解考察，地下停车库势在必行，并且占地面积小、停车密度高、存取车速度快、运行安全可靠的全自动智能仓储式机械立体停车场（库）应运而生。

第三章 停车场（库）投资效益分析
3.1 绿地地下停车场
⑴ 优点：
　　① 解决城市中心区的尖锐争地矛盾，促进中心城区的现代化改造。由于我国城市发展的历史原因，越是中心城区越是建筑与设施密集越是缺乏绿化，通过将停车场建在绿地下面可以有效地解决绿地匮乏等问题。
② 有利于增加城市功能，解决城市设施不足的矛盾。城市绿化占用较大面积的成块用地，并往往是多个街区的连接钮带，因此可以通过拓置其下部空间，设置地下停车场、能源供给、储藏设施等增加功能设施。
③ 有利于降低地下工程造价。由于绿化区带都有较大的面积及极少的设施，且在复合开发中先地下后绿化，使得地下工程能够采用最简单的方法铺开施工，可以较少考虑对周围构筑物的环境影响及其保护措施，使得建设造价大为减少。
④ 超效益。绿化提高地下工程项目的周边环境，会吸引人流，实现超地下空间的经济效益；同时，地下空间开发将减少绿化周边的构筑物和设施，实现超绿化的环境效益。
⑤ 有利于提高城市的整体防灾能力。针对目前城市尤其大城市中平时防灾(如地震、火灾等)不强的情况，进行绿化与地下空间复合的开发，利用绿地广场与地下空间交通等设施能实现集中、疏散与防灾的结合。
因此，开发绿地地下空间作为停车场不仅可以高效利用土地，在绿化量增加的同时增加停车面积以节约用地，还具有隔绝噪音，减少废气污染，易于保障交通安全的功效。
⑵ 绿地地下停车场结构
① 绿地地下停车场的布局以集中与分散相结合，在尽可能保证停车场服务半径合理的前提下以集中设置为主的原则。地下停车场一般可选在居住区中心公园绿地、小区中心公园绿地及周边住宅间距的绿地下面。
② 地下停车场可采取挖掘开式构筑钢筋凝土无梁板柱结构，框架结构或钢筋混凝土联拱等结构形式，上面覆土厚度应满足多种植物的绿化种植要求。绿地上按照一般园林绿化设计要求，布置亭廊、花架、喷泉、水池、雕塑等小品建筑及儿童游戏场地，以构成地面开敞、自然、优美、舒适的居住区外部空间环境。
③ 地下停车场顶部局部设多种形式的采光天窗，以改善地下停车场内部环境，降低照明能耗。通过一般以自然风与机械通风相结合的方式。突出地面的通风管可进行装饰处理，并可在排气口设废气过滤装置以减少空气污染；而地面丰富的植被则可对排出的少量废气吸收净化，同时将含氧丰富的地上新鲜空气送入地下停车场。
⑶ 投资收益分析
绿地地下停车库
(车位数1000个)
收支构成
金额（元）
支出
停车库的设计、制造、检验和钢结构(或混凝土结构)部分
6000万
消防（水喷淋系统）、照明、 给排水、机外配电
1000万
土建工程造价（0.2万/平方）
1000万
以上总计造价
8000万/座
单个车位造价
8万 /个
单个车位运行成本（含水、 电、人工费等）
0.2万/个·年
整体车库年运行成本
200万/个
收入
车位租赁（平均20元/个·天）
0.73万/个·年
整体车库年租赁收入
730万/年
投资回收（按整体租赁计算）
计算方法
回收年限
总造价/（租赁收入-运行成本收入）
15年
考虑到利息等因素，如果能增加部分车位销售， 回收期可望提前。
3.2 立体机械停车场
⑴ 优点
通过预先设定的程序，运用电控机械等手段存取车辆，具有全封闭结构、无人化运行模式等特点。
一是占地少。约为平面停车场（库）面积的 1/3～1/2。立体停车场最大的优势就在于其能够充分利用城市空间，被称为城市空间的“节能者”。根据资料统计，传统平面停车场设置50 辆停车位至少需要1650 平方米，而采用电梯塔式立体停车只需 60 平方米。
二是投资少。机械式停车设备每个泊位投资比自行式平面停车场（库）每个泊位的造价约少5万元左右。从工程造价方面来比较，同样以50个车位计算，传统建设需约750万元，立体停车建设造价仅400万元。
三是使用方便。按设计要求，一般存取车时间不超过100 秒，不会出现存取车排队的现象。
四是减少因路边停车而引起的交通事故。
五是安全性高，增加了汽车的防盗性和防护性，改善了市容环境。
⑵ 类型介绍
① 巷道堆垛类和平面移动类仓储式全自动立体车库
采用与立体仓库类似的结构和原理，用有轨巷道堆垛起重机（或者横移车），将车辆水平且垂直移动到存车位，并用存取机构存取车辆的机械式停车设备。
特点
多适用大容量地下机械车库建设（可实现成百上千台存车位规模）和个别地上机械车库建设。能够有效降低整个建筑地下深度，方便车辆停放(汽车出入口设在地面)，节省出大量的建筑面积用于商业等。以下说明基于无坡道，出入口均在地面，无特殊土建构造设计等的理想状况。

具体设计参数
序号
名称
参数
1
停车数量
1000车位
2
停车尺寸
小轿车 Max.5200X1950X1550mm（长、宽、高）
吉普车 Max.5200X1950X1950mm（长、宽、高）
3
单车位土建尺寸
小轿车 5800X2200X1950mm（长、宽、高）
吉普车 5800X2200X2350mm（长、宽、高）
4
整体建筑面积（按每车位20-25平米计）
2—2.5万平米
5
停车重量
2200KG
6
停车层数
7层以下
7
总停车位
800
8
停车方式
梳型交换
9
联系运行平均存取时间
约90秒
10
控制方式
PLC自动控制
11
操作方式
IC 卡自动/触摸屏自动/手动
12
电源
AC380V±10%,50HZ 三相五线制
投资收益分析
地下巷道堆垛类机械车库(车位数1000个)
收支构成
金额
支出
停车库的设计、制造、运输、 保险、安装调试、检验和钢结构(或混凝土结构)部分
5500万
消防（水喷淋系统）、照明、 给排水、机外配电
1000万
土建工程造价（0.2万/平方）
500万
以上总计造价
7000万/座
单个车位造价
7万 /个
单个车位运行成本（含水、电、人工费等）
0.2万/年
整体车库年运行成本
200万/年
收入
车位销售
12万/个
车位租赁（平均20元/个·天）
0.73万/个·年
整体车库年租赁收入
730万/年
投资回收（按整体租赁计算）
计算方法
回收年限
总造价/（租赁收入-运行成本收入）
13-14年
考虑到利息等因素，如果能增加部分车位销售， 回收期可望提前。
② 电梯式停车塔
采用与电梯类似的原理与结构，采用与电梯类似的原理与结构， 司机只需将车辆停到出入口，利用升降机提升并摆放车辆的机械停车形式。标准结构，形式固定，多建于地上。
特点
① 存取车速度快：采用独特的“梳型交换”搬运存取车辆方式 （专利技术），较之一般的车台板搬运方式，速度更快，连续存取车平均等候时间约60秒。
② 占地小：占地大约六十平米，满塔高度约50米，单塔满塔存车50台，符合现代社会要求节地、环保的政策方向。
③ 管理智能化：计费、监控、检测和身份识别等完全由计算机控制。
④ 快捷舒适：操作出入口处刷卡存取即可。
⑤ 安全运行：针对人员和车辆，设置多重安全保护装置。杜绝安全隐患。
⑥ 美观环保：车库外观简约，可与附近建筑风格融合一体。
具体设计参数
序号
名称
参数
1
停车数量
50 车位
2
停车尺寸
小轿车Max.5200X1950X1550mm
3
停车重量
2200KG
4
出入口设置
每套系统设有一个出入口，内置 180 度旋转盘
5
存取一次车耗电量
约0.35度
6
停车方式
驾驶员前进入库、前进出库
7
连续运行平均存取时
约60秒
8
控制方式
PLC自动控制
9
操作方式
IC卡自动/触摸屏自动/手动
10
电源
AC380V±10%,50HZ 三相五线制，容量约为30KW
11
噪音
≤60db
投资收益分析
电梯式停车塔（车位数50个）
收支构成
金额（元）
支出
停车塔的设计、制造、运输、保险、安装调试、检验
200万
基础设计和施工
30万
外围护结构、装饰部分
40万
消防（水喷淋系统）、照明、给排水、机外配电
30万
以上总计造价
300万/座
单个车位造价
6万/个
单个车位运行成本
0.2万/年
整体车库年运行成本
10万/年
收入
临街一侧的车库外立面，户外广告收费
30万/年
车位出租（平均20元/个·天）
0.73万/个·年
整体车库年租赁收入
36.5万/年
投资回收（按整体租赁计算）
计算方法
回收年限
总造价/（租赁收入-运行成本）
11-12年
考虑利息等因素，如果增加部分车位和户外广告收入，回收期可望提前。
③ 垂直升降式立体车库
特点
该种设备除具备电梯式停车塔的特点外，还具有：
① 布置灵活：可根据场地的长宽，空间高低，充分组合 三维空间，灵活建造车库。
② 性价比更高：一套设备可以至多服务120个左右的车位，相当与两座电梯式停车塔。
具体设计参数
序号
名称
参数
1
停车数量
120个左右
2
停车尺寸
小轿车Max.5200X1950X1550（1950 一层）
3
停车重量
2200KG
4
停车层数
25 层以下。层数随每层车位数不同，而有所改变
5
总停车位数
120个
6
停车方式
梳型交换
7
连续运行平均存取时
约90秒
8
控制方式
PLC 自动控制
9
操作方式
IC 卡自动/触摸屏自动/手动
10
电源
AC380V±10%,50HZ 三相五线制，容量约为30KW
11
噪音
≤60db
投资收益分析
垂直升降式立体车库（车位数120个）
收支构成
金额（元）
支出
停车塔的设计、制造、运输、保险、安装调试、检验和钢结构（或混凝土结构）部分
620万
基础设计和施工
30万
外围护结构、装饰部分
40万
消防（水喷淋系统）、照明、给排水、机外配电
30万
以上总计造价
720万/座
单个车位造价
6万 /个
单个车位运行成本
0.2万/年
整体车库年运行成本
24万/年
收入
临街一侧的车库外立面，户外广告收费
30万/年
车位出售
12万/个
车位出租（平均20元/个·天）
0.73万/个·年
整体车库年租赁收入
87.6万/年
投资回收（按整体租赁计算）
计算方法
回收年限
总造价/租赁收入-运行成本
11-12年
考虑利息等因素，如果增加部分车位和户外广告收入，回收期可望提前。

第四章 投资形式与风险分析
4.1 投资建造形式
利用社会资金，采取自建、联建停车场（库）项目、承接西安旧城区改造、新项目配建、公用停车场等静态交通任务。争取全部自筹资金投入。主要形式有:
⑴ 在商业繁华地带：美晟发展自建或联合投资商承建电梯塔类机械车库，并拥有地面建筑所有权，政府批准企业在停车设备中设置广告位，并给予承建企业无限期的广告经营管理权，停车费和广告位收入归承建企业。
⑵ 改造某些公用停车场：因地制宜规划相应的仓储机械停车库。美晟发展联合投资商承建，并拥有停车库所有权和经营管理权。
⑶ 做好智囊、参谋：协助政府相关部门，积极参与已建和在建项目的静态交通评估和建设工作。
4.2 投资经营立体车库的几种形式
⑴ 自主投资经营，出租车位
⑵ 与以有地面车位合作开发经营
⑶ 帮助现有小区改造、出售车位
⑷ 为新开发小区城建立体车位
⑸ 为建成车库提供优质的售后服务
4.3 未来经营预测分析
对于商家而言，停车难却意味着巨大的商机。目前，都市停车难的矛盾主要体现在住宅小区、繁华商业区、写字楼。要在短时间内缓解以上三大区域的停车费，最主要的方法就是建造立体停车库和地下停车库。在日本等国土面积小，汽车数量众多的国家，立体停车设备应急占据了70%的绝对优势地位，但在我国，目前机械式车位所占比例仅为2%至3%，有关专家预测，立体停车设备将会成为未来中国停车场的主流。据分析，目前国内国际多数城市均已寸土寸金，交通压力正逐步从动态向静态转化，“停车费”已成为城市发展的一个公共性难题。因此，地下停车库和立体停车库将有广阔的市场前景。实际上，目前在一些发达国家和地区，停车产业已成为年产值数十亿美元的大产业。在香港一个停车位的售价比一辆高级轿车还贵，如今，无论是在城市中心商业区，还是在新建繁华地段，建设足够的停车位已成为规划者的重要手笔。
4.4 投资风险
⑴ 前期投入资金庞大
⑵ 禁止在路边停车的交通规范还未出台
市民形成按章停车意识的时间长短选侧是构成投资风险的主要因素之一，专家表示，由于西安市车辆乱放现象比较严重，许多市民没有按章停车的习惯，没有意识到车辆应该停放在规定位置。而相关管理部门又没有一个特别严格的整治办法，这些都直接影响立体车库和地下车库的投资前景，随西安市交通的发展，此项规范的出台指日可待。
⑶ 回报周期长
从投资收益分析表看，若自主投资经营，15年左右进入盈利状。
第五章 承建单位简况
5.1 企业能力
西安美晟城市交通能源发展有限公司是陕西省科技厅认定的高新技术企业，公司集设计、策划、建筑、开发于一体，自身实力为年产值30亿元人民币，公司参与了西安市多处低洼改造、旧城改造的建设以及多处大、中型房地产开发项目的建设，均获得了良好的声誉。目前合作的房地产公司有泰盈地产、富力地产、延长集团、珠江地产和盛邦地产等大型房地产开发公司。
我公司公司本着质量第一、塑精品、创信誉、用户至上的原则，先后完成了一大批用户满意的工程，在几十年的建筑经营活动中，公司在建筑市场享有良好的声誉，多次被评为省市优秀企业和消费者信得过的单位。
5.2 项目运作能力
确定新建、改建项目后，根据项目案址实际情况，尊重政府管理部门的意见，考虑客户的实际需求，关键设备采用国际顶尖公司产品，并负责最终的安装调试、报检验收交钥匙工程。
5.3 后期维护
各类立体停车库维保期间，将免费提供一定数量易损配件，并帮助免费培训当地维修操作人员。根据实际情况，长期派驻技术人员现场指导，帮助培训停车场（库）管理公司工作人员。
5.4 管理模式
智能化仓储式停车场使用智能停车场管理系统，依托高新技术，以人为本，采用图形人机界面操作方式，提供一种更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，促进了人文环境的健康发展。采用先进技术和高度自动化的机电设备，将机械、电子计算机和自控设备以及智能IC卡技术有机地结合起来，通过智能程序化引导系统实现脱机运行并提供—种高效管理服务的功能。实现严格的收费管理制度，由车位显示功能、防盗功能、自动道闸功能、系统管理组成，具有国际先进水平，避免人为错误损失。

第六章 西安市停车库规划
通过对西安市内繁华商圈和停车矛盾突出的公用停车线状实的调查，西安市将建设多处公共停车场，由市中心东至灞桥，南至南二环，北至经济开发区。
项目确定均是在充分调研的基础上根据地面建筑物、地质条件及交通流量等因素综合确定的，西安还将加快停车场优惠政策出台，从而吸引社会资金投入公共停车场建设，同时继续开展停车资源调查摸底，全面掌握西安市公共、配建停车场泊位数量、分布情况以及停车场建设用地资源等情况。
此外，正在编制西安市的公共停车场专项规划，把停车资源现状数据嵌入全市划分的交通小区，结合小区的人口、用地、交通设施、经济等各项指标，建立停车需求与供给规模之间的关系，并会同规划、国土等部门研究确定全市停车系统专项规划，开始分年度实施。
第七章 社会效益
全自动机械式立体停车库和地下停车库作为解决西安市静态交通问题，规划科学、节约土地资源，使用合理便捷，能够极大缓解静态交通，具有较高的社会效益。
1、充分发挥我市西北工业基地的制造优势实现产业升级
自动化机械式立体停车库项目属于发展规模效应突出、带动性强的机械深加工、劳动密集型的机电一体化整机产品，符合加快振兴机械制造业，实现西北工业基地产业升级目的。
2、节约土地
繁华商业中心区的地价已寸土寸金，机械式立体停车库和地下停车库可最大限度地节约土地和利用空间，是解决城市用地紧张、缓解停车难的一个有效手段。未来几年内，立体停车将是停车发展的主要方向，机械式立体停车库的制造与建设蕴藏着商机，同样也是开发运营商投资的重点。
3、规范城市老城区改造和现有停车场改造
由于历史发展的原因，西安市老城区包含商业密集街道改造，大拆大建的模式不适合西安市这座建筑名城。因此，利用老城区寸土寸金的有限土地，建设占地面积小、停车效率高的地下停车库和塔式垂直升降停车库、向地下发展的全自动平面移动停车库、巷道堆垛类停车库成为必然之选。
4、能带动周边消费
一个便利的大型立体停车场不仅能为商家吸引财富， 还能带动停车场周边商圈的繁荣。
5、节能环保，改善空气质量
大量汽车在路面上行驶，长时间低速运转，等候停车位，都会带来汽车尾气等污染源的剧增。地下停车场和立体停车场的车位增长，存取速度加快，必将减少大气污染，促进西安市环保城市发展。
6、创造和谐景观
立体停车库的建造形式多样，电梯停车塔采用现代建筑材料对外立面装饰，容易融入西安市商业繁华区域的建筑风格；地下仓储式机械车库的出入口设计成与周围环境协调一致的欧陆风情建筑，必要时附设取车等候大厅，建筑风格统一，提升西安市建筑名城的品味。
目 录
第一章 前 言 1
第二章 项目背景 2
2.1 西安市静态交通现状 2
2.2 西安市静态交通问题 2
2.3 西安市解决静态交通问题的对策 4
第三章 停车场（库）投资效益分析 5
3.1 绿地地下停车场 5
3.2 立体机械停车场 7
第四章 投资形式与风险分析 15
4.1 投资建造形式 15
4.2 投资经营立体车库的几种形式 15
4.3 未来经营预测分析 15
4.4 投资风险 16
第五章 承建单位简况 17
5.1 企业能力 17
5.2 项目运作能力 17
5.3 后期维护 17
5.4 管理模式 17
第六章 西安市停车库规划 19
第七章 社会效益 20