阳坊村自建回迁楼项目建设可行性研究报告.doc

目 录
第一章 阳坊镇概况……………………………………………………………1
1. 阳坊镇现状情况
2. 阳坊镇阳坊村位置及四至
3. 项目由来及背景
4. 项目实施单位基本情况
5. 项目建议书编制依据
第二章 项目建设必要性及意义……………………………………………7
1. 贯彻落实十七大会议精神——统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
2. 阳坊镇阳坊村基础设施现状滞后，村民期待改善居住环境。
3. 妥善解决村民搬迁上楼后的民生问题
4. 加快小城镇建设，促进区域经济发展，逐步实现社会主义和谐社会的目标
第三章 市场预测……………………………………………………………10
1. 回迁情况及发展前景

第四章 项目建设选址………………………………………………………11
第五章 项目规划方案、建设规模和建设内容……………………………12
1. 项目规划方案
2. 项目建设规模
3. 项目建设内容
第六章 项目建设条件………………………………………………………13
1. 给排水
2. 供热
3. 供电
4. 通讯
5. 燃气
第七章 环境保护…………………………………………………………14
1.大气环境目标
2.噪音环境目标
3.环卫设施
4.环保措施

第八章 消防、节能、节水……………………………………………...15
1. 消防
2. 节能
3. 节水
第九章 项目组织实施安排………………………………………………16
1. 项目组织结构
第十章 项目建设周期及工程进度安排…………………………………18
1. 项目建设周期
2. 项目工程进度安排
第十一章 项目投资估算及资金来源………………………………………19
1. 项目投资成本估算
2. 项目资金来源与运用
第十二章 项目实施效益分析………………………………………………20
1. 经济效益分析
2. 社会效益分析
第十三章 结论………………………………………………………………21
第十四章 附件及附图………………………………………………………22

第一章 阳坊镇概况

1. 阳坊镇现状情况
阳坊镇位于北京城区外西北，昌平区西南部，北靠昌平区南口镇、马池口镇，东与昌平区马池口镇、海淀区上庄镇，南与海淀区苏家坨镇接壤，西依太行山余脉与流村镇毗邻。镇域东西长8公里，南北宽6.5公里，辖域面积约40.52平方公里。辖区内有驻军部队11个，占地约10.3平方公里。京密引水渠自东北向西南贯穿镇内，沙阳路、温南路、颐阳路和沙三铁路交汇境内。镇政府驻地阳坊，距昌平城区约11.8公里，距北京城德胜门约3l公里，镇内有7路、20路、642路、914路公交车连通市区及四面八方，并且六环高速公路已开通，沙阳路出口距镇中心仅500米。另外作为镇区主干道的沙阳路及阳八路正在拓宽修建中，使镇内与周边道路的交通畅通无阻，便捷的交通和优美的自然景色为全镇经济和社会发展提供了良好的环境。
阳坊镇临近西山，山景突出、景色宜人。区域及周边集中了大觉寺、凤凰岭、阳台山、鹫峰山、莲花寺、百旺山、虎峪风景区、明十三陵、居庸关长城等人文盛景。镇内具有优越的资源条件，其境内的“神岭千峰”是京城著名的燕平八景之一；作为多民族聚居地，具有民族风情的特色旅游，丰富的民族文化内涵及便利的交通可达性，使阳坊镇成为一个休闲度假的基地。
多年来，阳坊镇坚持以经济建设为中心，紧紧抓住北京市城镇重点镇建设的契机，积极拓宽思路、扎实工作，以发展特色餐饮及休闲旅游业、优化农业产业结构为重心，着力培育新的经济增长点，使镇域经济实现了健康快速发展。近年来，旅游、餐饮、房地产等三产服务业发展迅速，如西贯市村的清真寺、白虎涧自然风景区等旅游资源得到较好的维护和开发，休闲、旅游、度假产业发展势头强劲；同时，老字号阳坊涮肉特色餐饮知名度稳步提升，市场效益进一步扩大；另外，碧春园小区和香江别墅等房地产项目相继开工建设，房地产业拉动地区经济发展的活力已经显现。

2.阳坊镇阳坊村位置及四至
阳坊镇镇区由镇北的阳坊村（以汉民为主）及镇南的西贯市村（以回民为主）组成，阳坊村人口约2500人，700户左右。阳坊村北侧为正在修建的阳八路（阳坊—八达岭高速），东侧临近京密引水渠，南侧为阳坊镇中心市场，西侧为阳坊镇主干道温南路（温泉—南口）。

3.项目由来及背景
党的十六届五中全会提出建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的目标，全面体现了新形势下农村经济、政治、文化和社会发展的要求。实现这五句话提出的要求，就是农村各方面实现协调、全面发展的过程。
近年来，阳坊镇阳坊村的基础设施建设相对滞后，主要表现为：村民居住的房屋多为自建平房，一些房屋已经年久失修；村内道路交通不畅，出行不便；市政配套设施不健全，污水排放问题急需改善。可见，阳坊村村民的居住状况已经不能适应当地的经济发展，不能满足村民继续提高生活水平的要求，阳坊村村民迫切期待改善居住环境，搬迁上楼。
阳坊镇阳坊村自建回迁楼这项工作的提出，符合阳坊镇镇区控制性详细规划。回迁楼建成后，阳坊村村民将集中居住在新建小区，形成一个“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的居住社区。这一举措将切实的改善阳坊村村民的居住环境、提高生活水平，转变生产生活方式，加快阳坊镇小城镇现代化进程，全面实现建设社会主义新农村、构建社会主义和谐社会的宏伟目标。

4、项目实施单位基本情况
为了加快小城镇建设的步伐，缩小城乡差距，促进城市化进程，推动区域经济的快速发展。应广大阳坊镇村民的要求，阳坊村委会决定自行建设回迁楼，进一步改善农民的居住环境，提高农民的生活水平。
阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目是在镇政府的领导下，由阳坊村村委会主持，多个开发商全力配合，阳坊村村民大力支持，多方共同合作完成。

5、项目建议书编制依据
5.1《北京市城市总体规划》
5.2《昌平县域总体规划》
5.3《北京市昌平区阳坊镇镇域规划》
5.4阳坊镇镇委、镇政府领导对镇区控制性详细规划的意见和建议。

第二章 项目建设必要性及意义

1. 贯彻落实十七大会议精神——统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
十七大会议指出：“统筹城乡发展，推动社会主新农村建设。解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重，要加强农业基础地位，走中国特色化农业现代化道路，建立以工促农，以城带乡长效机制，形成城乡经济发展一体化新格局。坚持把发展现代农业，繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系，培育有文化、懂技术、会经营的新型农民，发挥亿万农民建设新农村的主体作用。”
今后五年，阳坊镇工作的指导思想和总体思路是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，切实加强党的建设，团结带领全镇广大人民，扎实推进社会主义新农村建设，努力构建社会主义和谐社会，积极打造现代化小城镇，按照全镇经济和社会发展“十一五”规划确定的发展思路，加快全镇现代工业区、中心商贸区、旧村改造区、生态旅游区、都市农业区、军营文化区“六大产业区”建设，努力把阳坊建设成为社会主义和谐新农村，现代化宜居小城镇。
阳坊镇今后五年的奋斗目标是：全面完成“十一五”规划所确定的各项任务，为实现2020年远景规划奠定坚实基础。经济工作在2006年的基础上，通过五年的努力，到2011年全镇农村经济总收入完成9.6亿元，工业总产值完成17亿元，财政收入完成6800万元，工商税收完成1.2亿元，农村人均劳动所得达到1.2万元。通过全镇上下的共同努力，用十至十五年左右的时间，把阳坊打造成拉动昌平西南部发展和服务海淀西北部中关村产业基地的经济增长及生活服务区、宜居小城镇、和谐新农村。

2. 阳坊镇基础设施现状滞后，村民期待改善居住环境。
地处北京西北的阳坊镇，是历史悠久的京畿古镇，以其优越的地理位置，便捷的交通优势，良好的市场环境，深厚的历史文化底蕴，高素质的人才队伍，完善的服务功能和高效率的办事水平以及蓬勃发展的镇域经济，向世人展示了良好的对外开放形象。
但是，现阶段阳坊镇阳坊村的基础设施相对滞后：房屋多为自建平房，有些房屋已经年久失修；村内道路交通不畅，出行不便；市政配套设施不健全，污水排放急需改善，影响了当地村民的生活环境。上述问题反映了阳坊村基础设施现状已不能适应现代经济发展的需要，影响了村民生活水平的提高，阳坊村村民迫切期待改善居住环境，住上设施齐全、文明整洁的新楼房。
加强阳坊镇阳坊村基础设施建设，推进小城镇建设，提高村民居住品质和生活质量，尤为迫切。

3. 妥善解决村民搬迁上楼后的民生问题
胡锦涛总书记在党的十七大会议中强调：“加快推进以改善民生为重点的社会建设，社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展的基础上更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会主义公平正义，努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。”
阳坊镇阳坊村在自建回迁楼的项目中，充分考虑了村民搬迁上楼后的生计问题，计划在回迁楼中位置较好的地段，配置商业楼，满足居住区域对商业配套设施的需求，同时用于出租出售，所得收入可用于搬迁上楼后的物业费及供暖费等相关费用，另外商业楼可以解决部分村民的劳动再就业，增加村民收入，并且方便了村民的生活，改善了生活环境，促进了区域经济增长，也可以用于发展社区的医疗、养老等社会保障体系，真正实现村民“劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，推动建设和谐社会的目标”。

4. 加快小城镇建设，促进区域经济发展，逐步实现社会主义和谐社会的目标
阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目，符合阳坊镇小城镇发展总体规划，有利于加快阳坊镇小城镇的现代化进程，是全面建设社会主义新农村、构建社会主义和谐社会的具体要求。这一举措将切实的改善阳坊村村民的居住环境、提高居住质量和生活水平。回迁楼建成后，阳坊村村民将集中居住在新建小区，形成一个环境良好、文明富裕的社会主义新农村的居住社区。
阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目建成后，村民搬迁上楼，将腾出大量的土地用于再开发。这些地块可以进行房地产土地一级开发，实现土地挂牌上市交易，吸引开发商关注，将实现土地的再生价值。作为中关村及上地产业园的辐射区，通过房地产开发带动小城镇建设各项事业的快速发展，阳坊镇必将成为一个环境优美、工作便利、生活舒适、旅游休闲的城市新区。届时，将带动阳坊镇相关产业的繁荣发展，促进居民就业增长，实现经济的全面、可持续发展。明天的阳坊镇，现代化的宜居小镇，拔地而起的商务区，民俗风情浓郁的人文景观，与生机勃勃的工业园区交相辉映，展示了丰富多彩的悠久历史文化，展现着现代化大都市首都重点镇的绚丽新姿，将以崭新的面貌迎接2008年奥运会，走向未来。

第三章 市场预测

1. 回迁情况及发展前景
阳坊镇阳坊村人口约2500人，700户左右，拟按人均50平方米建筑面积分配，自建回迁楼预计建筑面积为125000平方米，另配置5000平方米商业楼。其建筑形式为六层南北通透的低密度板楼，具有采光、通风良好的优势，居住舒适，营造一种自然、和谐的生活氛围。在位置较好地段配置商业楼，方便群众生活，促进就业，增加经济收入，届时将建成一个环境优美、设施先进、功能齐全、生活便利的社会主义新农村居住新区。

第四章 项目建设选址

阳坊镇阳坊村自建回迁楼选址坐落于阳坊镇中心以东，临近贯穿镇内的京密引水渠，北侧为阳坊北街，西侧为阳坊东一路，南侧为阳坊北一街及待开发的地块。此地块为阳坊镇中心东侧附近白地，方便建设施工，有效地加快了小城镇建设速度，且地块临近京密引水渠，空气新鲜、水质甘甜、环境优美，适宜建设住宅。建成后的阳八路及六环高速路将给本地块居民出行带来极大的便利。

第五章 项目规划方案、建设规模和建设内容
1. 项目规划方案
阳坊镇阳坊村回迁地块位于阳坊镇东北，符合阳坊镇镇区规划。
项目规划方案如下：
用地性质：居住用地
用地面积：约160亩
建筑规模：约130000平方米
容积率：1.25
绿地率：30%
建筑控制高度：18米
停车泊位：地上1400辆

2. 项目建设规模
项目总建筑规模大约为130000平方米，其中住宅面积约125000平方米，商业面积5000平方米，建筑形式为六层南北通透的板楼，大致为4-6个单元的楼座，约20-25栋楼。
项目建筑风格：清新亮丽的宜居小镇风格，外立面色调柔和、明快，给人以温馨舒适的感觉。
3. 项目建设内容
项目分为住宅区及商业区两大部分，住宅户型面积约50-110平方米，一居至三居的格局设计。户型配比：一居面积为50平方米左右，占总建筑面积的20%，二居面积为80-90平方米，占总建筑面积的60%，三居面积为100-110平方米，占总建筑面积的20%。商业部分位于地块临街位置，交通便利，人流量较大，可用于经营超市、餐饮、美容美发、药店等配套设施。

第六章 项目建设条件
该项目地块属于阳坊镇中心区域，周边的配套设施正在逐步完善，道路交通便利，自然环境优美，是住宅建设的理想用地。
1. 给排水
1.1给水
该项目水源选择地下水，主要配水管采用环形管网，以便在管道检修，安装或发生故障时，仍能保证供水。水厂供水压为42米，只能满足24米高建筑，对于建筑高度更高的建筑，需自设加压泵房供水。
1.2排水
排水系统采用雨污分流系统，雨水直接排至四家庄东侧的泄洪渠。污水通过主干道由西向东，由南向北流入镇北的污水处理厂。经过污水厂处理后，可进行农田灌溉，或明渠排至四家庄东侧的泄洪渠。
2. 供热
该地区规划锅炉房位于镇区东区，与调压站共占地0.6公顷，用热力锅炉六台，每台15吨，功率10.5MW，设五座热力站。
3. 供电
镇西部现有110千伏变电站一处，规划新建110/10千伏开闭所；镇内设16座变电所，10KV变电所高压配电回路，采用环网配电柜，分三个环路开环运行。
4. 通讯
全镇设信息中心，内设容量1.8万户的交换机与服务器，信息终端为1.2万个。
5. 燃气
本规划区内，单建煤气管网，气源采用液化石油气，于镇内单建液化气储备调压站以供本区使用。

第七章 环境保护
本地块临近西山，自然环境清新优美，京密引水渠贯穿镇内，水质甘甜，地块内无重工业污染，具体环境指标如下：
1.大气环境目标
本项目居住综合区内规划为国家大气环境质量二级标准，在餐饮业、娱乐业等布置区内严格控制废气的排放标准及排放量，控制使用带污染性的能源。
2.噪音环境目标
本项目区域昼间噪音音段为50-60分贝，夜间则不得超过40分贝。
3.环卫设施
本项目的垃圾实行全封闭清运，将收集到的垃圾运出镇中心地区，运到规划中的垃圾卫生填埋场，采用卫生填埋法埋藏。
4.环保措施
本项目所在的阳坊镇采取了一系列的环保措施，积极调整能源结构，规划燃气普及率达到100%，改造城市电网，增加了电能在生活能源中的比例，并推行太阳能的利用技术，发展清洁能源。通过污水排放100%管网化，使处理后污水的水质达到国家二级排放标准，排至镇外可作灌溉使用。此次规划将镇中之原有的工业小区及手工业作坊等均迁出镇外，迁入相应的工业小区，保障镇中心区内没有三类区，不存在大气污染较严重的工业区。

第八章 消防、节能、节水
1. 消防
本项目配有消火栓系统、灭火器等消防设备设施。在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所或易燃品集中地点等处，按照建筑灭火器设计规范要求配置相应数量的移动式灭火器，用来扑灭突发的火灾。
另外，平时指定专人定期巡视、检查、保养，发现问题及时维修，确保各类消防措施、器材随时处于完好状态。
2. 节能
本项目规划为住宅，均按照符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》（DBJ01—602—2004）的要求安装节能措施。
项目建筑主体布局与设计，应考虑自然采光及自然通风的利用，这也是现代建筑“以人为本”理念的重要体现。主体建筑的朝向宜为南北向或接近南北向，其外形宜避免过多的凹凸，体形系数不应大于0.40。外墙和屋面的传热系数（K）、热惰性指标（D）以及外表面的太阳辐射热吸收系数值应符合节能建筑的相关要求。
3. 节水
本项目拟设置中水系统和中水处理站，将小区内使用后的各种排水如生活排水、冷却水及雨水等经过适当处理后，用于建筑物及建筑小区内，如项目绿化区浇灌、洗车等用途。
在给水系统中合理配置减压装置，将水压控制在限值要求内、减少超压出流。在高层建筑给水系统中采用变频调速泵供水与优质给水管材，减少二次污染的几率。

第九章 项目组织实施安排
阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目在镇政府的领导下，由阳坊村村委会主持，多个开发商全力配合，在阳坊村村民的支持下，共同合作完成。

1. 项目组织结构
董事会
总经理
人力资源部
总经理办公室

工程部

监理部

客服部
财务总监

财务部

审计师

1.1董事会：项目实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是项目公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜。
1.2总经理：直接向董事会负责，组织领导日常经营管理工作，实行统一指挥、垂直领导、全权处理整个项目日常事务，定期向董事会汇报工作；根据市场发展趋势，结合实际，研究企业发展规划和战略目标，拟定经营方针和重要决策；制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标。
1.3财务总监：执行国家相关经济政策，遵守法规和财经纪律；协助总经理领导并主持公司的总体经济工作；编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，有效利用资金；进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，提高经济效益。
1.4财务部：对公司的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。
1.5审计师：负责公司财务审计工作，审查稽核公司的财务收支和会计账目，审核会计报表，向总经理及董事会提出报告；接受上级审计部门的审计任务，并及时汇报。
1.6工程部：负责项目建设期间施工现场的管理。
1.7监理部： 在建设工程现场，监理部门能够发挥安全监理的作用。要求工程监理部门审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。对安全技术措施，必须逐条审查。
1.8客服部：处理好与公司有关部门的沟通协作和管理工作：1、负责部门售后的后勤事务管理及对部门文员的行政监督工作。2、负责管理公司项目的文书工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递。3、负责部门物品和示范样板房物品的登记保管事务。 4、负责定期向部门经理递交工程各阶段工作计划和总结。 .
1.10人力资源部：负责公司人事调配、劳动组织、工作考评、工资管理、档案管理、人员培训等工作的组织和实施。
1.11总经理办公室：受总经理委托，行使协调各部门工作，对公司日常办公秩序、行政文书、原辅材料供应、基本建设项目等全过程的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务。负责对办公秩序、行政文秘、基建项目、原辅材料供应的全过程实行管理、监督、协调的专职管理工作。

第十章 项目建设周期及工程进度安排
1. 项目建设周期
本项目建设周期预计为2年即24个月，起止日期安排如下：
开工日期：2008年第1季度
竣工日期：2009年第4季度
建设周期：2年（24个月）
项目开发周期预计为2年半，即30个月：
开始日期：2007年4季度
竣工日期：2009年第4季度

2. 项目工程进度安排
该项目工程进度安排大致如下：
1）、2007年12月31日前，完成规划设计方案并报批；
2）、2008年2月28日前，完成施工设计、预算、审查；
3）、2008年3月30日前，完成工程招标并开工；
4）、2008年4月1日至2009年9月30日，完成项目建安工程；
5）、2009年12月30日前，完成项目红线内市政设施工程；
8）、2009年12月30日，项目完工，办理入住工作。

第十一章 项目投资估算及资金来源

1. 项目投资成本估算
初步预算，本项目开发总成本约为16427.97万元，土地开发成本、前期工程费、建安工程费等主要成本费用指标数值如下（各成本费用的构成及计算参见附表1《项目投资估算表》）：
土地开发成本：516.06万元
建安工程费：15553.70万元 其中：本体工程建安费为12000万元，室外、市政工程费为2600万，其他工程费为223.7万元，工程不可预见费为730万。
开发公司管理费用：321.40万
工程保险费：32.14万
⑤土地房产税、土地使用税、印花税费用：4.67万
项目开发总成本＝＋＋＋＋＝16427.97万元

2. 项目资金来源与运用
本项目所需建设资金全部由开发公司筹集。
资金运用：项目开发总成本：16427.97万元
资金来源：自有资金：16427.97万元

第十二章 项目实施效益分析
1.经济效益分析
项目的建设可以为阳坊镇阳坊村民改善居住环境，解决部分劳动力的就业。搬迁腾出的地块可进行房地产土地一级开发，挂牌上市交易，带动阳坊镇周边地区的房地产业发展，为中关村、上地产业园区提供稀缺的高档低密度住宅产品，促进资金流通，增加国家和地方税收，同时有利于以科技、教育为主体的中关村、上地科技园区的产业增值，企业引入及良性运转。
2. 社会效益分析
阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目的实施具有重要的社会效益，主要体现在以下几方面：
l 促进阳坊镇小城镇建设，逐步完善市政基础设施，加快城市化进程，大力推动区域经济增长；
l 为阳坊镇阳坊村村民改善了居住环境，提高了生活品质，同时解决了一部分劳动力就业，增加了村民的收入；
l 项目建设本着“科技、人文、生态、环保”的精神进行，有效的改善了中关村及上地产业园区的居住环境和自然景观，提高城市居民的居住质量；

第十三章 结论

通过以上对项目实施必要性及意义、环境评价、建设条件与实施效益等各个方面的深入研究分析，阳坊镇阳坊村自建回迁楼项目的实施具备了相应的条件，而且具有较好的经济效益和社会效益，项目的实施建设是基本可行的。

第十四章 附件及附图
附表：
1. 《项目投资估算表》

附图：
1. 《北京市昌平区阳坊镇镇区土地使用规划》
2. 《阳坊镇总体规划及镇区控制性详细规划》（2007年-2020年）分图图则02
3. 阳坊镇阳坊村村貌现状照片
4. 新建小区照片
5. 阳坊镇中心小学照片