新城文化体育公园项目可行性研究报告.doc

A市XXXXX新城文化体育公园项目建议书
A市XXXXX新城文化体育公园项目
项 目 建 议 书

22

提纲
第一章　 总 论 9
一、项目概况 9
二、项目业主单位简介 10
三、可行性研究的主要依据 11
四、可行性研究报告的研究范围 11
五、主要技术经济指标 11
六、问题与建议 12
第二章 项目建设的必要性 14
一、某县社会经济发展情况 14
二、项目建设的必要性 15
第三章　建设内容及建设规模 20
一、项目功能 20
二、建设内容 21
三、建设规模 22
第四章　体育竞技场馆建设标准及要求 24
一、体育场建设标准 24
二、训练馆建设标准 25
三、游泳池建设标准 25
第五章　总体规划 26
一、建设选址 26
二、规划指导思想与原则 26
三、功能分区 27
四、交通组织 28
五、环境要素设计 28
六、管网设计 29
第六章 专业设计 30
一、建筑设计 30
二、结构设计 31
三、建筑节能与环保 33
四、消防及安全 33
五、公用工程设计 34
第七章　体育工艺与设施配套 37
一、体育场工艺要求及设施配套 37
二、训练馆要求及设施配套 39
三、游泳池要求及设施配套 40
第八章 投资估算及资金筹措 41
一、投资估算 41
二、资金筹措 44
第九章 工程建设进度及招投标工作 45
一、项目建设进度 45
二、招投标方案 45
第十章　效益分析 47
一、财务效益分析 47
二、社会效益分析 48
第十一章 体育中心可行性结论 49

第一章 项目概况
一、项目基本情况
　　项目名称：A市XXXXX新城文化体育公园项目
　　建设性质：新建
　　建设地点：XXXXX新城内
　　建设单位：A市XXXXX新城管理委员会
建设规模：规划用地10.69公顷（折合106900平方米），建筑总面积20530平方米。
二、建设单位基本情况
A市XXXXX新城管理委员会（简称“XXXXX新城管委会”）于2008年8月组建，以XXXXX新城开发建设为主要职能，兼管区域内经济、行政事务。XXXXX新城管委会实施市场化运作，企业化管理，致力于将XXXXX新城打造成A市卫星城典范。管委会设“一司五部”，“一司”指AXXXXX新城开发有限公司（简称“XXXXX新城开发公司”），“五部”指综合管理部、财税部、城管征迁部、规划建设部、经济发展部。

第二章 项目背景
XXXXX新城总占地60.5平方公里,北到秦淮新河,东抵宁马高速,西达长江,南临江宁河。至2010年前后,在现有的XXXXX集镇基础上建设起来的“XXXXX新城”将是容纳12万人口,城市建设用地达到14平方公里左右新城镇,2012年以后,“XXXXX新城”将按35万人口规模、60.5平方公里的城市用地面积建设,快速发展成A西南的一座新城。随着城镇基础设施建设项目的陆续建成、人口的不断增长，加快文化体育公园的建设以满足居民现代生活的需要更显得尤为必要。
XXXXX新城总体规划分三大组团开发，该项目位于东北组团内，东北组团规划建设用地面积为15.4平方公里,主要包括以205国道以东，宁马高速以西，绿洲南路以北片区为主和生活居住区和商业配套区,规划居住人口14.5万。东北组团是目前重点开发的以居住为主的生活XXXXX新城,其总体布局分为”一心、两带、三片区”,即以石闸湖为核心,建设新城中心公园、商业、文化设施等组成的公共活动中心；沿宁马高速、宁芜公路的绿化防护带；环河居住区、湖东居住区和绿洲居住片区。该项目用地紧临石闸湖，面积24公顷的石闸湖,水面开阔,是A市区南部面积较大的天然湖泊，景观优美，具有良好的生态环境基础。石闸湖周边地区定位为地区级中心活力区，是一个融商业、商贸、办公、休闲、文化、娱乐、体育等多种功能的复合地区中心，在石闸湖周边地区将建成XXXXX新城中心区，建构丰富的城市空间，打造一个融居住、游憩和公共服务于一体的现代湖滨新城。另外，该项目用地以东金地集团建设的住宅城，120多万平方米商品房开发项目即将启动建设，以南约200亩商业、住宅用地也将挂牌出让，将形成一个人口较为集中的居住区，加快该地区配套设施的建设已成当务之急。

第三章 项目建设条件和依据
一、项目选址
该建设项目位于A市XXXXX新城东北组团内，具体地点为绿洲东路以西、湖景路以北，石闸湖以东，10号地块以南。
二、项目建设的区域情况
1、独特的地理优势
XXXXX新城位于A市雨花台区，根据雨花台区“十一五”规划思路，XXXXX新城将成为其未来发展重点，原来于2001年通过的“XXXXX新城总体规划”已经不再适应周边区域的发展，重新进行了调整。根据原来的规划范围：XXXXX新城北至绕越高速，东抵宁马高速公路，西至长江，南至XXXXX街道行政界限与江宁接壤，面积约51．8平方公里。由于A飞速发展，原来的规划重新调整：东、西两个界限不变，北扩至秦淮新河，南扩至江宁河。这样XXXXX新城面积一下子扩大了近9平方公里，达到60．5平方公里。XXXXX新城是A市域主城—新市区—新城—重点城镇—一般城镇五级城镇等级结构中的新城之一，在“多核区域中心格局”当中，XXXXX新城是A主城南部的一个中心。
2、现代化的便捷交通
XXXXX新城位于A市雨花台区，南近江宁、西临长江，交通四通八达，绕城公路，宁马高速公路、宁芜铁路穿境而过。调整的规划格外重视新城与主城之间的道路连通问题，在原XXXXX总体规划的基础上，再新增加一个新通道，即中兴路北上跨秦淮新河接河西的江东路。XXXXX与江宁镇地区的联系，在原规划基础上新增滨江路通道，即滨江路跨江宁河继续南延，接规划的江宁滨江开发区。XXXXX与谷里利用现有宁马高速立交通道将XXXXX新城城市道路向谷里延伸。新城内路网仍然以方格网形式为主，构筑四横三纵的城市道路主干道骨架。规划道路面积5.6 km2，占城市建设用地的12%。干道网密度2.4 公里/平方公里。支路网密度3.2 公里/平方公里。
3、良好的产业基础
XXXXX新城是A市沿江开发和市域城镇体系的重要组成部分，是市政府批准的《A近期建设规划》中的四个重要新城区之一，A在沿江发展战略中，提出了以产业化带动城市化的思路，沿江地区将重点发展石化、冶金、电子信息、能源等五大产业。作为A沿江重要组成部分的XXXXX新城，已经具备了冶金、能源、汽车制造等产业基础，境内现有的宝钢集团梅山公司、苏源热电、绿洲机器、十九冶、红太阳装饰原料城、十四所、苏宁物流、雨花工业集中区为代表的冶金、能源、机械制造加工等产业化程度较高的大型企业，创造了良好的产业基础和优越的投资环境。
4、绿色生态人居环境
XXXXX新城注重人居环境的打造。在居住区与工业区布局，按各自区位适宜性统筹安排，生活区与工业区之间设置不小于30米的防护带。居民住宅区与商业娱乐区、交通干道远离、防止废气、噪声对居民区污染。住宅小区内环境与周边环境应加强绿地系统配套建设。XXXXX新城启用较高的绿化标准，其中：秦淮新河南侧保留300米宽的绿化带 。江宁河北侧保留300-500米宽的绿化带。宁芜路以东新增的工业用地和生活用地之间设置不小于50米宽的绿化隔离带。宁马公路、滨江路两侧安排不低于100米宽的绿化带。沿公路二环两侧安排不少于300米的绿化带。京沪高速铁路、沪汉蓉铁路线和江东电力线构成的市政交通走廊南侧设置150-200米宽的绿化带。规划绿地面积为4.9 km2左右。规划公共绿地面积与原规划的相同,为340公顷，人均用地9.7平方米/人。规划大型公园4处，分别为三山矶公园，石闸湖公园，海天公园和工农湖公园

第四章 总体思路和发展目标
一、指导思想和原则
文化体育公园项目的指导思想是：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立和认真落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，实践“绿色、科技、人文”三大理念，紧抓机遇，服务XXXXX建设，发展XXXXX经济，繁荣XXXXX文化，努力把文化体育公园建设成为XXXXX现代体育文化中心。
文化体育公园发展遵循以下基本原则：
1、坚持与总体规划相配套。文化体育公园建设要与市、区总体规划相互衔接，协调配套，符合《A市“十一五”规划纲要》、《雨花台区“十一五”规划纲要》的要求。
2、坚持经济社会协调发展。以科学发展观统领全局，坚持以人为本，促进城乡统筹，优先发展社会事业，加强城市管理和公共服务，构筑社会安全稳定体系，实现经济社会全面、协调、可持续发展。
3、坚持着眼未来服务XXXXX。以服务XXXXX为重点，以文化体育公园建设带动XXXXX新城建设，以现代体育文化功能提升城市发展功能，统筹XXXXX新城人口、资源、环境的可持续发展，全面推动XXXXX新城的农村城市化和城市现代化进程。

二、功能定位
按照《AXXXXX新城总体布局调整方案》和A市的“十一五”规划，文化体育体育公园将成为集中体现“绿色XXXXX、科技XXXXX、人文XXXXX”理念的现代体育文化公园。以承载XXXXX新城为特色的现代体育文化中心，将具有三大功能特征。
1、文化建设功能
体育本身蕴含着丰富的文化内涵，具有文化建设功能，主要从物质、智能、制度和精神四个层面上,对整个社会系统起着整合、推动与提升的作用。在XXXXX新城的建设中，应探索体育文化建设的有效途径，使其有着深厚文化底蕴的传统元素经过现代包装，展示在市民的面前。
2、文化产业功能
体育文化产业是现代体育文化中心的活力源和支撑点。现代体育文化中心不仅拥有高水平的体育设施资源，而且拥有与体育活动密切相关的体育文化用品及设备的生产和销售、体育比赛转播及电视新闻服务，以及会议会展、科技商务、旅游休闲娱乐等现代体育文化产业，满足日益增长的全民健身、体育竞技等方面的要求。
3、文化辐射功能
通过文化体育公园项目建设，XXXXX新城的体育文化产业将迅速集聚，形成XXXXX商圈，并以其品牌优势，拉动周边地区乃至A市体育产业、文化与信息产业、会展业、旅游业、商务和金融服务业等产业的发展，在空间上形成与XXXXX新城优势产业的互补和产业联动，促进XXXXX经济与区域社会事业的可持续性，使体育文化产业与社会事业互动发展。
三、核心理念
1、宜居
XXXXX新城首先是生态的、宜居的。从绿色XXXXX到绿色城市，宜居体现了充分的就业机会和舒适的人居环境。宜居坚持生态保育、生态恢复与生态并重的原则，充分发挥城市绿地、XXXXX体育场馆区、旅游风景区等绿色空间在生态、环境、文化、减灾等方面的综合作用，促进以人为本、可持续发展。
2、人文
积极推进人文XXXXX，传播现代奥林匹克精神，展示中华民族灿烂文明，促进人与自然、人与社会、人的精神与体魄的和谐发展，以一流的市民素质、一流的城市环境、一流的文化氛围和一流的社会风尚，展示XXXXX的人文风采和时代风貌。
3、现代
所有与文化体育公园相关的场馆设施建设、运营、管理、服务都应遵循国际规则和标准。XXXXX是现代化的，XXXXX新城也是现代化的，与此相关的环境建设、城市管理和公共服务都应是现代化的。
四、发展目标
服务XXXXX，和谐发展，实现区域现代化。
——服务AXXXXX。发动群众，动员社会，举全区之力，集各方之智，建设高质量的XXXXX配套设施和市政基础设施、公共服务设施。
——支撑产业发展。利用XXXXX新城的独特优势和品牌效应，将XXXXX新城建设成为现代体育文化中心，吸引和集聚国内外优秀现代体育文化及相关企业进驻，不断扩大产业规模，促进产业链延伸，实现区域经济健康、可持续发展。
——提升区域价值。发挥文化体育公园的持久影响力，努力创造现代人文环境。在此基础上，与XXXXX新城其他产业联动，全面提升XXXXXXXXXX新城的区域价值。

第五章 　建设内容及规模：
一、建设内容
公园是为城市居民提供室外休息、观赏、游戏、运动、娱乐，由政府或公共团体经营的市政设施。
公园的功能：观赏、休息、净化空气、水土保持、运动、游戏、防火、防灾、避难、美化城市、保护生态环境、提高市民素质。
技术经济指标如下：
项 目
面积（平方米）
总占地面积
106900
建筑物占地面积
20830
计容积率面积
19580
建筑用地面积
106900
总建筑面积
20530
建筑覆盖率
0.195
容积率
0.183
总停车位
250
二、建设内容及规模
1、文化园将按当地的地理条件建造如下的设施：
（1）造景设施：树木、草坪、花坛、花台、花境、喷泉、假山、瀑布、雕塑、广场等。
（2）休息设施：亭、廊、花架、榭、舫、台、椅凳等。
（3）游戏设施：沙坑、秋千、转椅、滑梯、迷宫、爬杆、浪木、攀登架、戏水池等。
（4）社教设施：植物专类园、温室、阅览室、棋艺室等。
（5）服务设施：停车场、厕所、服务中心、饮水台、洗手台、电话亭、摄影部、垃圾箱、指示牌、说明牌等。
（6）管理设施：公园管理处、仓库、材料场、苗圃、派出所、售票处、配电室等。
2、体育园将建设如下设施：运动场馆、室外运动区、后勤办公区、休闲娱乐区等四个大功能区。满足市民日益增长的运动、休闲等精神文明方面的需求。
（1）运动场馆
此区域主要包括室内标准游泳馆1座，其中含一个标准游泳池，拥有标准比赛游道，可举办一定规模的比赛，另一个为小型游泳训练池，具有标准泳道只作训练，不考虑比赛，户外标准游泳池和户外易型游泳池。还有羽毛球馆、网球馆和垂钓中心。
（2）室外运动区
此部分主要由10个篮球场、5个5人制足球场、儿童体验营、宠物乐园、老年人健康养身园，攀岩滑板及轮滑区，更衣及休闲设施组成。
（3）后勤办公区
此部分主要含管理用房、配套用房、连廊和地下人防设施。
（4）休闲娱乐区
此区域主要含各种休闲娱乐场地，儿童体验营、老年人健康养身园和洗手间及食物饮料提供设施。
各拟建建筑面积及预算：
类型
项目
建筑层数（平方米）
占地面积
建筑面积
（平方米）
比例
商业
室内大浴场
1F
2200
2000
9.74%
客房棋牌
2F
0
1000
4.87%
餐饮、休闲酒吧、茶座
2F
1050
2000
9.74%
儿童体验营室内部分
1F
500
500
2.44%
中轴线商业
1F
2000
2000
9.74%
小计

5750
7500
36.53%
运动场馆
羽毛球馆
1F
5800
5800
28.25%
网球馆
1F
2680
2680
13.05%
垂钓中心
1F
1500
800
3.90%
场馆配套及交通空间
1F
2800
2800
13.64%
小计

12780
12080
58.84%
配套设施
服务中心
1F
500
500
2.44%
连廊（总长约600米）
1F
1800
1800
8.77%
人防（地下）
1F
0
950
4.63%
小计

2300
3250
15.83%
室外场地
篮球场10片

5600

标准足球场1片

7600

七人足球场2片

3200

室外网球场4片

2680

街头篮球场10片

2800

儿童体验营

5000

宠物乐园

3000

老年人健康养身园（门球）

3000

滑板

1000

单车

1000

直排轮

1000

攀岩

1000

垂钓乐园

1500

露营烧烤广场

6000

人造沙滩

2500

室外泳池

800

小计

47680

68510
20530
111.20%
三、项目进度计划
该项目建设工期为2年，项目进度安排：
1、2009年4月至6月，完成征地、拆迁、申领规划用地等前期工作,同时完成规划总体布置，确定图纸设计单位。
2、2009年7月，完成土建主体工程招标，确定施工单位。
3、2009年8月至2010年12月土建主体工程完工。
4、2011年1月至3月，完成室内装饰、装修,同时完成绿化、美化工程。

第六章 投资估算及资金筹措
一、投资估算
该项目总投资15000万元。
二、投资组成：
序号
项    目
内    容
投资估算额（万元）
1
前期工作
青苗补偿等
300
2
土方工程
清表、外运、回填
2700
3
建筑主体
主体施工、装修
8600
4
道路绿化
场地内道路、绿化
1000
5
其他
设备采购、其他配套
2400

合 计
15000
三、资金筹措
该项目建设所需资金均由XXXXX新城管委会自筹。

第六章 项目效益分析
强化舆论宣传，增强人们为健康投资的意识，加大文化、体育消费在群众生活消费中的比例是文体工作部门的当务之急，大力普及适应各类人群特点的文化、体育活动，丰富群众的体育文化生活，以体育活动的普及来带动精神文明的建设。随着社会的不断进步，人们认识到自觉、主动、积极参加文化、体育锻炼已成为时代潮流，从而参加体育健身、健康保健的群众也不断增加。因此，文化、体育事业将获得巨大的发展。
该文化体育公园主要用于开展群众性文化体育活动，其效益主要体现在社会效益方面。项目建成后，为广大人民群众开创了一个参与文化学习、体育锻炼、娱乐休闲的优美环境和场所，这对于促进人们倡导文明、科学、健康的生活方式和促进文明建设构筑和谐社会具有重要意义，其社会效益是十分显著的。

第七章 结论与建议
通过该项目的实施，将带动XXXXX新城文化、体育事业的发展，符合国家产业发展政策，符合XXXXX新城新的建设规划整体发展思路，是城镇美化建设，提升城市品位的重要组成部分。该项目建成后，能有力地促进XXXXX新城物质文明和精神文明两个方面的发展，有利于XXXXX新城文化、体育产业的开发，能产生较大社会和经济双重效益，项目建设单位具备实施该项目的一切基本条件，是可行的。建议XXXXX新城管委会拟建该项目。目　录

第一章 总 论 4
1.1项目概述 4
1.2项目提出的背景和必要性 4
1.3 项目建设的可行性分析 16
第二章 项目依据和范围 20
2.1项目编制依据 20
2.2编制原则 20
2.3项目编制范围 21
第三章 市场发展预测及行业关键指标分析 22
3.1二手车市场风险及发展预测 22
3.2 目前二手车价格分析 25
3.3 二手车关键指标分析 28
第四章 项目选址与建设条件 36
4.1 项目选址 36
4.2 区域建设条件 36
4.3社会环境简况 37
第五章 项目建设内容与规模 39
5.1 项目建设内容 39
5.2 建设规模 39
第六章 项目实施进度安排 41
第七章 环境保护和交易流程 42
7.1 二手车交易市场污染评估与处理 42
7.2 二手车交易流程 42
第八章 项目经营管理与劳动定员 49
8.1 项目经营管理 49
8.2 劳动定员 49
8.3 劳动保护和安全生产 50
第九章 投资概算及资金筹措 51
9.1 投资估算 51
9.2 资金筹措 51
第十章 经济效益分析 53
10.1项目的制度成本分析 53
10.2 项目效益分析 55
10.3 本项目成本估算 56
10.4 投资初期的营销计划建议 57
10.5 销售收入及税金 57
10.6 利润估算 58
10.7 财务平衡分析 58
10.8 不确定性分析 58
10.9 结论 59
第十一章 结论及建议 64