xx房地产开发项目产品建议及建设可行性分析论证研究报告.doc

XX项目可行性报告
X

XX镇项目产品建议及可行性分析报告

二〇一〇年九月十七日

(一) 市场分析

1. 全国土地供应量状况
目前全国供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。上半年 31个省(区、市)土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿、仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。从36个重点城市(省会城市和计划单列市)的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。

2. 三、四线城市房地产市场分析
1) 宏观市场价格分析
近年来，三、四线城市的房地产供给出现了增长的势头，三、四线城市开始成为许多外地开发商关注和投资的焦点。从房地产市场产品供给的情况来看，房地产供给品种正在发生变化，普通商品房和经济适用房供应的比例有较大幅度的增长；从房地产价格方面来看，三、四线城市的房价在近几年都有了较大幅度的增长，特别是一些城市首次推出的高档楼盘，因其居住理念和品质的全面提升而引起楼盘价格的高涨，在今后一段时间内，三、四线城市房价上升将是主要趋势。

2) 宏观市场需求分析
1998年国家全面取消福利分房制度以来，三、四线城市消费者对商品房的需求量有了很大提高。三、四线城市对住房消费的需求主要来自四个方面：一是改善住房的需求。人民收入的提高、较低的银行贷款利率为消费者改善住房提供了有利时机，增加了有效需求。二是旧城改造和城市建设产生的需求。我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。三是投资需求。受物价水平、银行利率、股市的影响，房地产仍是一个较好的投资领域。四是农民进城产生的住房需求。随着城市化步伐的加快，每年都有大量的农民进城，进城农民的住房需求主要是梯度需求，即从租房到买房有一个过程，但农民租房会增加部分城市居民收入，进而增加这部分居民的购房能力。

3) 政策分析
三、四线城市政策特点：地方经济相对薄弱，极少形成支柱产业和产业经济链，观念和意识相对落后。政府为了拉动地方经济，招商引资的愿望非常强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大。具体而言，三、四线城市的房地产有三种情况给了开发展商巨大的优惠空间。第一种是当地政府迫切需要出让市区土地，这种项目只要下面商铺卖完就已经回本，上面住宅的销售就是净赚的；第二种是新城区的建设，只要发展商答应修路，那么路两边的土地，政府都可以用相当优惠的价格出让，这也是只卖商铺就回本的生意；第三种是当地政府下决心做大型批发市场，迫切需要房地产商，政府会给予土地和税收方面的优惠，这些项目规模不大，几百万投资往往年内就能收回成本。

3. XX镇的在晋冀蒙核心区域的战略地位：
XX镇市区位优越、交通便利、能源充足。地处晋冀蒙三省区交界处，是自治区对外开放、发展外向型经济的窗口和前沿。京包、XX准铁路贯穿全境，208国道、呼阳省道纵贯全市。208高速公路的通车，以及大同机场的投入使用，使我市融入了京津唐4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。
XX镇市作为西电东送的重要出口，XX电一、二期已形成120万千瓦的生产能力。全市已建和在建电力项目装机容量达到300万千瓦，规划装机容量累计达到540万千瓦，全部达产后XX镇将成为华北地区的重要电力能源基地。
XX镇市矿产资源XX富，位于晋煤和准煤外运的交汇带，共有大型煤炭运销企业16家，煤炭供应极为方便。在资源方面，已探明的矿产资源有27种，其中“XX镇黑”石材储量在1100万立方米以上。银铅锌共生矿中银的储量在1200吨以上。我市水质较好，锶和偏硅酸的含量较高，非常适于酿酒和发展矿泉水产业。
XX镇市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。XX镇市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的三、四线城市百强县市行列。现为乌兰察布市代管市。2010年将成为满洲里，二连浩特之后第三个直管市。

4. XX镇房产发展现状
XX镇在地理位置、资源优势及政策优势，加上新城区的建设，吸引大量外地开发商涌入，XX镇房产初现热潮，今年当地房价涨幅在25%左右。但是市场消化量并不快，根据对10余个项目的市场调查发现，售楼处的客户到访量不高，以亲亲—林间鸟语小区为例，共6栋800多套现售出70多套，由此可见现在XX镇房产市场基本处于供需平衡，并未达到一、二线城市商品房供不应求的局面。目前XX镇新城区房地产销售均价约为1600元-1900元/㎡，根据XX镇的发展水平和发展潜力判断，XX镇房价尚处于较低的状态，房价在近一两年定会有较大幅度的攀升，不排除会有较多的投资型客户购房需求。

5. XX镇房地产分析
通过项目区域内的深入调研，特归纳XX镇市房地产现有产品有以下几个特点（调研重点区域为新区）：
产品结构单一：主要为多层转混结构板楼
产品风格相近，缺乏差异竞争力：就项目周围的建筑风格而言，大多数为普通的中式风格，但就外观而言，周围楼盘都很相似甚至难以区分，在该区缺乏一个具有标志性的高档小区。
产品品质、档次相近，缺乏高端：现有市场上的产品都是以中档的普通住宅为主。
销售手法单一：通过走访调查，一般当地购房者都是通过口碑传播及当地电视广告得知楼盘信息。
产品类型单一：以中等户型的普通住宅为主，当地最热销以80㎡至90㎡两居室的中等户型为主。
基础设施：周围基础设施比较完善，周围有XX镇有代表性的医院、学校，重要的政府部门也位于区域内，未来新城区的环境和交通较为优良。
环境建设：建筑密度教低，但园林品质低，物业管理基本还处于“看大门”的初级阶段。
综上实际情况所述，本项目应在产品研发过程中，坚持将各个环节的品质拉升，从而从而以项目的整体品质为核心竞争力。

6. XX镇房地产市场消费客群分析
1) 区域内消费客群
本地人
村民：随着周围村落人民生活水平的提高，加上近年来人们孩子教育的重视，村民都有从农村迁往城市的需求。
本地城镇居民：一是由于XX镇依靠XX富的资源、优越的交通位置、灵活的经商头脑经济发展水平越来越高，随着物质条件的XX富有提高居住条件的需求；二是由于我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。
大同人
XX镇距离大同只有二十分钟车程，扮演着大同“卫星城”角色。一是因为XX镇的房子目前没有什么泡沫，升值空间很大，大同相对富裕的人有炒房心理；二是给老人买的.老人退休在哪住基本都一样，给子女在城里买房太贵，拿不起那么多钱，于是城里的房子就留给子女了，他们搬到XX镇，生活成本可以降低，还可以远离城市高污染；三是因为XX镇地处内蒙古，大同人在XX镇买房子可以降低子女高考录取分数线。

2) 区域内消费客群的收入来源
XX镇人口33万，以“XX镇黑”为主的石材加工业年创税收近300万，以XX镇月饼为主的食品加工业年销售额达2个多亿，人杰地灵，加上XX镇人灵活的经商头脑，XX镇的人的收入高于其他同等级别城市的收入，收入能力与这付能力成正比，所以当地客群有较好的支付能力。
大同以煤矿资源著称，大同人口有321万人口，2010年二季度，大同市居民家庭收入稳步增长，人均可支配收入为3836.03元，增长10.73%，增幅比一季度扩大4.41个百分点。加上大同房价飙升，一般房间在5000元/㎡左右，低档房价也比XX镇高出2—3倍。大同人有足够的支付能力和足够的理由在XX镇买房。
3) 区域内消费客群的消费偏好
除个别比较富裕的群体外，普通购房者还都处于理性消费阶段，购房对于95%以上的目标客群来说都是需要谨慎考虑的大事，在注重品质的同时还比较注重产品的性价比。

7. 新区发展的战略重点：
1) 着力发展高新技术产业，推进产业高端化发展。
落实国家、省和市的要求，全力推进产业转型、升级和竞争力提高。突出发展增加值比较高的高新技术产业和制造业的高端环节，壮大提升传统特色制造业，加快发展高端服务产业，推进跨越式科学发展目标的实现。
2) 推进功能分区，促进区域合理布局。
根据新区资源环境状况，通过科学规划、合理利用政府调控手段，并充分发挥市场配置资源的基础性作用，使光明新区逐步形成一个空间结构合理、产业分工明确、经济实力明显提高，经济社会发展与资源环境相协调的现代化地区。根据功能分区，在新区构建“一轴、一环、一门户”、“两心、四点、八片”的区域空间格局。
3) 加强生态文明建设，建设绿色新城。
按照循环经济理念，加强环境基础设施建设，高标准、高质量地建设垃圾处理、污水处理和中水回用系统等设施。加强污染治理和水环境保护，推进水资源的循环利用。加大公明街道传统产业基地主要工业污染源的治理力度，抓紧建设污染处理配套设施，加强对环境监管力度，把资源综合利用和环境保护结合起来。加强对生态环境的综合治理和对资源的合理有序利用，打造生态文明新区。
4) 加强基础设施建设，打造宜居宜业新城。
着眼全局，统筹规划，实行基础设施先行、优先打造高品质环境的战略。多渠道筹措资金，加大投入力度，集中力量搞好公共交通、供水、供电、供气、通信、网络等事关新区发展全局的基础性、公益性工程建设，为吸引高端产业项目和高素质人才提供良好载体。重点推进新城和高新技术产业园区的建设。
5) 营造有利环境，积聚和培养高素质人才。
营造动心的政策环境、放心的法制环境、顺心的体制环境、舒心的生活工作环境和令人倾心的人文环境，吸引和凝聚高素质人才。加大人力资源开发力度，提高居民整体素质；规范人才市场体系，强化人才市场功能。
6) 统筹发展各项社会事业，着力建设和谐新区。
通过产业转型升级，实现人口结构优化和总量控制。加大教育投入，完善教学条件，促进教育公平，提高教育质量。积极发展医疗卫生事业，合理分配卫生资源，为居民提供基本医疗卫生服务。完善社会保障体系，保障外来人口和弱势群体享受均等的基本公共服务。提高流动人口的劳动技能和综合素质，促进其融入当地社会，增强认同感、归属感，努力构建和谐新光明。
7) 深化行政体制改革与创新，建设高效率服务型政府。
借鉴国内外成功经验，结合光明新区实际，按照决策、执行和监督相分离原则，推进新区行政体制改革和创新，健全行政职责体系，整合行政资源，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的行政管理体制，提高行政管理效率和公共服务水平

8. 项目周围竞争产品分析
项目周围竞争产品分析
A明珠花园
项目概况
开发商：XX镇市三和房地产开发有限公司开发公司
占地面积：230亩价格：均价1500元/㎡户型区间：80—230㎡
绿化率：40%
配套设施：大型超市、会所、幼儿园、大型音乐喷泉、5380㎡的游泳馆、健身房、酒店、各类形象建筑小品、24小时保安巡逻、远红外监控系统、市政供暖、电话、宽带入户、数字电视入网。
项目卖点：完善配套，完美生活；环境优雅，户型多样；望子成龙，轻松晋级；无限升值，便利；市政供暖，用心服务。

立面效果图
户型图
B久福小区
项目概况
开发商：XX镇市瑞达房地产开发
小区地址：气象局南侧
占地面积：250亩
价格：均价1720元/㎡
户型区间：50—186㎡
绿化率：40%
配套设施：会所，水景花园，音乐喷泉，人工湖，假山、凉亭、将身器材，24小时物业服务，全方位监控保障。
项目卖点：超大景观广场，一流建材品牌和物业保障/生活的高贵品质，不可复制的中心地段；与望海公园零距离接；三万元首付落户XX镇，园孩子名牌大学梦；09年最有投资价值的楼盘，30分钟到达。
效果图
户型图
C林间花语
项目概况
开发商：内蒙古绿城房地产开发有限公司
地址：迎宾大街与技校路交口
绿化率：40%；占地面积：26万平方米；户型面积区间：85㎡—134㎡
配套设施：1路、4路公交车，幼儿园及中小学（新世纪幼儿园、XX镇实验小学、XX镇六中等），银行（中国银行、中国工商银行、邮政储蓄、农村信用社）建材市场及超市，安防系统24小时智能化管理。
主力卖点：城市中心区（新老城区交汇点）、成熟居住区、优质的教育资源、高绿化率、独特的园林景观、完善的配套与物管、达露台设计。

立面效果图

户型图

D奥威.德郡
项目概况：
开发商：内蒙古奥威房地产开发有限责任公司
地址：新区庆XX路实验中学北
占地面积：20万平方米
户型面积区间：81㎡—131㎡
结构：砖混结构
车库：地上停车
均价：1600元/㎡
物业费：0.4元/㎡
供暖方式：地热，集中供暖
配套设施：XX镇政务新区，大型购物中心，公园，市政广场，市医院，重点学校，餐饮场所，金融，邮政，电讯等
项目卖点：低密度，高品质，配有露台，德国现代简约主义时尚社区，实力雄厚，现房实景，区域核心地段，户型经典，抽奖优惠。
立面效果图

户型图
E四季家园
项目概况：
开发商：XX镇世纪房地产开发有限公司
地址：迎宾大街以北
绿化率：基本没有
占地面积：145800平方米
建筑面积：20万平方米
户型面积区间：86㎡—124㎡
结构：砖混结构
车库：地上停车
均价：1400元/㎡
物业费 ：0.2元/㎡
供暖方式：地热
配套设施：餐饮，购物，交通等极为便利，周边有幼儿园，中小学，医院等
安防系统：优质防盗门，电子对讲楼宇门
项目卖点：交通方便，中央地段，成熟的周边配套，落地景观阳台，现代风格外观，弧形玻璃设计，外飘窗，楼梯间大理石地面，3.0米层高.

户型图

F晶鼎庄园
项目概况
开发商：XX镇市华青房地产开发有限公司
地址：XX镇市党政办公大楼向北300米
营销中心：晶鼎国际酒店一楼接待大厅
绿化率：40%
建筑面积：20万平方米 户型面积区间：69㎡—300㎡
车库：自动翻板门 均价：2200元/㎡
物业费：0.45元/㎡ 占地面积：145800㎡
结构：内浇外砌，现浇楼板抗震设防7度
配套设施：会所（健身房、KTV、茶社），双语幼儿园，第五中学，富邦医院，鑫悦酒店，美食广场，大型商场，安防系统，单元对讲系统，入户防盗门，地热，集中供暖。
项目卖点：宜居尺度（国家宜居标准）、浓厚氛围、灵性建筑（6层坡屋顶露台叠式华宅）、11层景观电梯公寓、生态模板（2万平的中央生态景观）独特的人车人流设计、休闲娱乐会所、管家式物管标准
立面效果

1) 竞争产品总结与分析
项目
明珠花园
久福小区
林间花语
奥威德郡
四季家园

晶鼎庄园
开发商
XX镇市三和房地产
XX镇瑞达房产
内蒙古绿城房产
内蒙古奥威房地产
XX镇市世纪房地产
XX镇华青房地产
地址
XX镇市新区五中北行100米
气象局南侧
迎宾大街南侧
XX镇市新区庆XX路实验中学北
迎宾大街北侧
XX镇市党政办公楼向北300米
占地面积
15万㎡
16.6万㎡
26万㎡
20万㎡

20万㎡
均价
1500元/㎡
1720元/㎡
1600元/㎡
1600元/㎡
1400元/㎡
2200元/㎡
绿化
40%
40%
40%
40%
0
40%
外立面
涂料
涂料
涂料
墙砖
涂料
面砖
户型面积区间
80—230㎡
50—186㎡
85—134㎡
81—131㎡
86—124㎡
69—300㎡
物业费
0.45元/㎡
0.45/㎡
0.2元/㎡
0.4元/㎡
0.2元/㎡
0.45元/㎡
车位
地上
地上
车库
地上
地上
车库
通过以上表格中数据的纵向对比，我们走访的项目中，综合实力较强的是晶鼎庄园，其次是久福小区；综合实力最差的是四季家园。
以上是项目周围主要在售楼盘的一些基本情况，通过实地调查和分析，现在XX镇市场上的在售楼盘价格较高的主要优势就是特色建筑风格稍有特色、低密度、绿化面积、配套设施等方面比别的楼盘略高一筹，比如晶鼎庄园，这并不难超越。而售价低的楼盘，比如四季家园，小区内部没有绿化，物业服务基本没有，楼层立面现在已经出现裂痕。所以XX镇现有房地产产品品质缺失，就连涉及到未来人们生活发的宽带入户都无法做到，大部分小区的基础设施还没有达到一般标准小区的水平。所以XX镇现有房产缺乏的品质性和前瞻性。依照价格、绿化、环境和整体风格综合评断，我们初步把晶鼎庄园最为主要竞争对手。

9. 项目分析
1) 项目概况
项目位置位于XX镇市新区，迎宾大街久福小区南侧，占地70亩，西侧北侧有久福和亲亲家园在售项目，处于于新城区的最接近老城区商业区的核心位置。

2) 外围环境
项目东眺望海公园和绿色生态园区
西临有第实验小学和第六中学
距党政大楼、城市中心广场以及疾病控制中心、富邦医院2000米左右
交通便利，公共配套设施完善
迎宾大街的商业氛围在逐渐形成，已经初步具备XX镇市重要的行政中心和商业中心的职能，未来升值空间巨大。

(二) 产品设计建议：
1. 产品定位
建筑型式以六层普宅和花园洋房相结合，
具有明确主题风格的的品质社区
总体规划设计建议
规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。

2. 市场定位：
“XX镇新区居住核心、新标准都市园林、中高档舒适社区”。
项目建设标准较高，因此整个社区主题与整体性是产品设计考虑的重要因素。

3. 客群定位：
周边生活区中的业主及其亲朋。
XX镇的政府机关工作人员、企业主；
周边乡镇、大同市区域等地缘外客户群；
XX镇新区的国有企事业单位的中高层管理人员；
他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。

4. 规划设计新理念：
今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。我司提出几点规划新理念。
强调“文脉主义，城市新肌理”理念
在规划设计上以“系统化主题”“产品XX富均好”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。
A. 设定产品系统化的主题，由项目的主题，延伸至产品设计的相关环节雍容的立面和XX富的天地线，跳出城市单调的建筑规划。
B. 高落差的坡地景观充分伸展了楼间距，强化了一宅一景的效果
C. 由坡地景观内下沉的“隐蔽车道”充分做到了“曲径通幽处”的纵深感，以蜿蜒曲折的藤类植物遍布两壁的车行路线，体现出了项目与众不同的高贵品质。
D. 强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。
E. 强调日照、朝向均好。
本项目既要照顾XX镇地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。

5. 产品规划建议
1) 项目用地周边环境分析
土地面积及基本指标：项目总占地面积70亩，建筑形式建议以为多层板楼为主，以中等面积户型为主，总建筑面积10万平方米以内，容积率控制在1.85左右。
可以按照满足综合容积率1.85的情况下，将三块地当作一个整体规划，不必完全拘泥于每块地的苛刻要求。修建性详规存在一定可调空间。
土地规划使用性质
土地性质现为荒地（可转为住宅用地。）
项目用地周边环境调查（交通条件调查）
XX镇的交通、通讯发达。铁路有京包线、大（同）准（准格尔）电气化铁路横贯市区。
公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。
XX镇市距呼和浩特飞机场160公里，距大同机场50公里，距首都机场380公里。
县乡公路四通八达，村级公路纵横成网。通讯设施完善，实现了长途传输的数字化、网络化。
2) 土地SWOT（深层次）分析
项目地块的优势
本项目位于XX镇市迎宾大街南侧，交通、通讯成熟便利。京包、大秦路、110国道，八达岭高速等多条公路。县乡公路四通八达，村级公路纵横成网。通讯设施完善，实现了长途传输的数字化、光缆化。在县城内各地区设立了多个公用电话亭，以满足居民和游客对通讯的需求。
项目地块的劣势
项目位于XX镇市新区，相对来说城市发展尚未成熟，工作生活上可能有些不方便之处。同时，周围配套设施较大城市来讲还不完善。
项目地块的机会点
随着周边城市人口压力以及环境的压力越来越大，城区向外扩展的趋势明显加强。周边区县均处于开发高峰期且建设速度较快，发展潜力较大。项目地块所处位置的发展前景是有目共睹的。所以项目地块的潜藏价值与开发投资的升值空间均很大。
项目地块的威胁及困难点
项目处于乌兰察布市的县级市政配套开发还有待提高，同时，较其他大城市来说，该区域居民数量较少、思想认识上也还存在一定得差距。因此，在产品的多样化与竞争力得选择上还存在一定的风险。
3) 市场分析
本案在区域内开发市场潜力 ：本项目属于本区域其他产品来说较高端的产品，XX镇属于内蒙古南部，处于蒙、晋、冀的交汇处，历史悠久、交通便利，矿产资源XX富，素有“塞外古镇、商贸客栈”之称，所以此地块的发展潜力较大。适应市场发展趋势。
本案在开发中的营销焦点问题 ：本项目在推广过程中应以欧式（中式）的风格，优雅的环境，惬意的生活，亲近自然以及享受不同的文化氛围等卖点为主。工作重点在于明确客群分析，针对客群的特点制定针对性较强的推广策略，以此在提高推广的工作效率的同时，还能做到节约推广成本。
4) 规划设计分析
初步规划设计思路
设计概念
A. 项目主题与客户：
本项目是为XX镇稍高端、休闲人群以及新锐人群所打造的，具有相对较高投资回报的、全周期的、优质物业服务的住宅物业。
B. 产品定位及特色：
根据上述项目主题与客户主要特征，得出如下产品及其它项目6大特色：
Ø 通过控制大部分产品的户型面积，实现相对较高单价的情况下低总价的产品。
Ø 强调产品中应该实现高品质的生活方式。
Ø 园林及建筑元素是本项目的主要特色元素，必须从规划到景观各个层面充分体现。
Ø 产品无论从建筑立面还是景园配置都要具有鲜明的风格化取向，与此同时赋予整个社区一个鲜明独特的主题。
Ø 注重营造绿色的环境以及不同的社区氛围。

楼座分布示意图

项目东南角示意图

项目西南角示意图

地块示意图
主要产品类型
物业类型
基本户型结构
基本面积模数㎡
建面㎡
面积比
最大套数
套数比
普通住宅（中等户型）
2房1厅1卫1厨
80~95
65000
65%
812
71%
2房2厅2卫1厨
100~120
20000
20%
210
18%
普通住宅（较大户型）
3房及以上
120~260大户型
15000
15%
125
11%
小计
容积率
1.85
100000
/
1147
100%
本项目产品主要为2种物业类型：普通住宅、部分社区商业
以上指标的得出来自于本项目开发与营销策略的指导，同时是按照地块特征分析得出的理想状态。仅供设计师参考。各项指标均有浮动容许度。
所谓“基本户型结构”或“基本面积模数”是指本项目主流产品的特征与区间，设计师需结合具体规划方案中不同资源优势程度，按照基本模数放大或以基本模数结合，形成更多更XX富的户型。
建议规划布局
各物业售价档次排序
本项目产品类型分为普通住宅（普通多层板楼，部分错层、叠拼的产品）
部分叠拼类产品能够创造较高的价值，首先由于叠拼类产品具备洋房类产品的优势，同时在价格方面却要明显低于洋房类产品。此类产品对项目整体价值的提升可以起到突出的贡献。
所有普通住宅类的产品在设计过程中都应贯彻产品的主题与格调，大到产品的风格，外立面的用材，园林景观的设计，小到一草一木，园林小品，从头到尾的每个细节都应为突出产品的整体风格主题作铺垫。
规划布局要求
由于叠拼类洋房产品对于环境（园林绿化、噪音、建筑密度、视野的开阔）等要求较高，因此此类产品建议布局于地块的西侧。
在建筑过程中务必保证建筑的间距，间距必须适合XX镇的日照系数。在足够的楼间距的基础上营造园林意境，提升项目品质。
地上停车位
参考目前市场实践，与本项目中大户型较多的特点，目前暂时按1000户计算、每3-5户1个车位考虑，整个项目需配套大于200个车位，可按规划报批要求下线设置。
地上停车位建设在项目地块周边，排布200个车位。

6. 户型设计建议
目前，XX镇房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。
1) 建议依据
A. 市场调查:市场调研结果表明，本项目所在区域住宅市场样案所提供的主力户型为两居。从市场调研可以发现，本地区市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。
B. 价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在15万至50万之间。
C. 客户需求：根据我司市场调研及产品定位结果分析，得出本项目的主力客户群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级以上人群。对于这部分人群而言，他们部分追求生活的豪华奢侈，部分追求一种优质的格调和品位，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。
D. 三级市场：着XX镇房地产政策相对宽松，但三级市场并不活跃，很大一部分客户群属于购买第二套房产的二次置业家庭，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。
2) 户型设计
本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品：
以中等面积为主
户型类型多样化
各种需求结合户型
确定户型大小
A、根据
区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。
XX镇市场平均户型面积：
二居：80平米－110平米
三居：120平米－140平米
四居：160平米-270平米
B、户型大小建议
建议本项目的户型面积较XX镇市的平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。
二居（小）：70平米--90平米
二居（大）：90平米--100平米
三居：100平米--120平米
跃层：130平米--150平米

7. 园林景观建议
景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。
1) 景观的价值
环境卖点概念提出的背景
A、市场竞争的需要
XX镇房地产市场在发展中很快由卖方市场走向买方市场。商品房供给量过多，空置积压房剧增，竞争空前激烈，迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。于是景观设计日益受到重视，住宅社区的环境越来越好。发展商开发了景观优美的住宅社区，需要使用新的概念，以显示楼盘与众不同的特色，打动消费者，“景观住宅”这一概念应运而生。建筑设计及平面布局容易被模仿而使楼盘失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园越做越精美，一些住宅小区被称为园林式住宅并不夸张。
本项目所在大区域范围内，项目较多，但在市场有较好口碑的不多，我司分析发现，本地区项目中只有玖福小区及晶鼎庄园相对较好，并借此成为本地区的少见的明星楼盘。从区域市场来看，抓住机会从园林景观入手打造精品社区是抢占市场的有效手段。
B、消费者的需要
消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然，回归自然。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。本项目成功的一大重要会取决于园林景观设计的好坏。

景观的价值
商品住宅开发中设计费和景观绿化投资，是边际利润很大的两个项目。其中景观绿化投资往往可以带来5倍左右的收益：如果舍得为社区每平方米多花50元的景观绿化费，房屋售价每平方米往往可以多卖250元。林指出，随着个人购房率逐年攀升，环境设计水平将在未来的住宅市场竞争中扮演非常重要的角色。

仿制国内名品
既然是景观设计有如此高的回报率，建议开发商在此部分投入一定的成本。从建筑设计，规划、建筑及园林设计模仿国内先进设计理念的项目进行设计，形成本项目的一大卖点。

2) 园林景观的主题风格
本项目园林景观的主题风格定位建议为：
托斯卡纳主题风格 高落差坡地园林
说明
本项目周边的自然景观缺乏，主要靠项目内部的景观的营造。但本项目的占地面积有限，怎样在有限面积内作出最好的效果，并以突出于其他项目的特色吸引客户才是重中之重。因此，我司提出“坡地园林”的概念，即在本社区中建设落差较大，视觉效果起伏强烈的坡地景观，从立体的空间，拉伸有限的楼间距，使建筑之间的整体私密性，有一个质的飞跃，同时在坡地景观内，下沉红线内机动车同行路线，不但做到人车分流，更做到了隐蔽行车减少噪音和提高园林完整性的目的。
具体风格营造
托斯卡纳风景园的特点是以发挥和表现自然美出发，园林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植树、树丛、树群均可成为园林的一景。道路、湖岸、林缘线多采用自然圆滑曲线，追求“田园野趣”，小路多不铺装，任游人在草地上漫步或作运动场。善于运用风景透视线，采用“对景”、“借景”手法，对人工痕迹和园林界墙，均以自然式处理隐蔽。从建筑到自然风景，采用由规则向自然的过渡手法。植物采用自然式种植，种类繁多，色彩XX富，常以花卉为主题，并注意小建筑的点缀装饰。
建议本项目以某一风景为主题的专类小园，如岩石园、高山植物园、水景园以及以某类植物为主题的蔷薇园、百合园、玫瑰园等，增加园林的观赏性与趣味性。

其他风格建议
日式禅意园林
（一）筑山庭
“筑山”即所谓鉴赏型“山水园”。“筑山”又象书法一样，分为“真”、“行”、“草”三种体，繁简各异。它是表现山峦、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水风景的园林。传统的特征是以山为主景，以重叠的几个山头形成远山、中山、近山及主山、客山，以流自山涧的瀑布为焦点。
（二）平庭
一般布置于平坦园地上，有的堆一些土山，有的仅于地面聚散地设置一些大小不等的石组，布置一些石灯笼、植物和溪流，这是象征原野和谷地，岩石象征真山，树木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模拟水面。
（三）茶庭
茶庭只是一小块庭地，单设或与庭园其它部分隔开，一般面积很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周设富有野趣的围篱，如竹篱、木栅，有小庭门入内，主体建筑为茶汤仪式的茶屋。茶庭中亦有洗手钵和石灯笼装点。
3) 绿化设计
绿化是住宅外部环境的一个重要组成部分。住宅的绿化设计，应结合具体的环境、气候特点可以分级设置。比如，将绿化分为社区中心绿地、组团绿地、道路绿化带、院落宅旁绿地等。
绿化设计扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了居民停留交往。绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住社区之必需。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证在树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。
绿化环带用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。
立体绿化立体绿化含阳台、平台绿化。立体绿化较好地解决了建筑用地与绿化面积的矛盾。加强建筑物与景观相互结合、相互作用。可使在高层居住和工作的人们在多层和高层中绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层部分屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、XX富的有生命力的效果。
树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观珍贵的成年树种为辅。特别建议在日式禅意园林中多采用用竹易成活，是营造禅意风情的有效手段。用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但可以保证树木的成活率，并且减少成本的投入。
4) 环境设施设计要点建议
环境景观设施汇总
分类
内容
建筑小品及设施
园林设计
漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、订步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石
建筑附属设施
通廊、门廊、自动扶梯、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏
景观设施
雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装
社区景观设想
A、主入口：主入口设置于项目东侧规划路，建议铺装小型广场，展现社区整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、自然悠闲富有个性的风格定位。
B、中心水景：形成庭院环境的中心。同时将浅滩石岸、曲折池边小径组合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。
C、设置花圃、特色种植、密林幽径。
D、设置儿童游戏场、休闲活动草坪、健身休息场等；
E、建议增加坡地高差设置景观、绿地，增加园林景观的立体感及高差变化。

5) 园林景观特色卖点设计
园林景观空间设计的连续性
本项目的托斯卡纳风情园林使整个项目景观有序的连接，形成既现对独立又彼此相通的大型园林社区。这是XX镇市场上所没有的一定会成为园林景观特色卖点。
“景窗”概念
建议进行双阳台设计，即在全落地玻璃封闭阳台外面设计600mm宽的不封闭阳