xxx房地产项目建设可行性研究报告.doc

“xxxxx”建设项目

可
行
性
研
究
报
告

二〇一二年十月
目 录
第一章 概 述
第一节 项目实施背景
第二节 项目概况
一、承办单位基本情况…………………………………………1
二、项目基本情况………………………………………………1
2.1项目建设依据
2.2项目建设地点…………………………………………………1
2.3建设规模及主要建设内容……………………………………1
2.4工程概况………………………………………………………1
2.5建设工期………………………………………………………1
第三节 主要技术经济指标……………………………………………1
三、资源利用及能源耗用…………………………………………… 1
3.1资源利用……………………………………………………………1
3.2能源分析……………………………………………………………1
3.3节能…………………………………………………………………1
3.3.1概述……………………………………………………………1
3.3.2编制依据………………………………………………………1
3.3.3节能措施………………………………………………………1
四、生态环境分析………………………………………………………1
4.1拟建工程概况………………………………………………………1
4.2主要污染源和治理措施……………………………………………1
五、项目投资情况………………………………………………………1
5.1投资估算……………………………………………………………1
5.1.1投资估算范围…………………………………………………1
5.1.2投资估算………………………………………………………1
5.2资金筹措……………………………………………………………1
六、社会效益分析………………………………………………………1
6.1社会效益分析………………………………………………………1
6.2结论与建议…………………………………………………………1

第一章 概 述
第一节项目实施背景
营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国八大水系之一的大辽河从这里注入渤海。同时，营口也是一个矿产资源和水产资源十分丰富的城市。
中国改革开放、发展经济的大背景为发展辽宁沿海地区企业总部提供了有利的政策支持。2003年，党中央、国务院提出了振兴东北等老工业基地的发展战略，辽宁作为东北三省的前沿，为落实振兴东北的战略部署，辽宁省委、省政府于2005年提出并实施了打造“五点一线”沿海经济带的构想，拉开了中国改革开放由南向北梯次发展的序幕，使辽宁成为我国目前最活跃、最具发展潜力的投资热土。
营口政府要充分利用地处我省“五点一线”和沈阳城市发展经济带以及环渤海经济带的区位政策优势，加快推进营口地区的建设。营口市正在全力打造的一个多功能复合、人文环境宜居、具有北方湿地水城特色的美丽滨城。
2008年底以来，国家出台了4万亿的投资计划及相关政策，在未来几年内加大基础设施建设，扩大内需，刺激经济发展，这给营口这样地理位置优越的沿海城市发展带来了无限契机。

营东新城作为营口未来的中心城区，海，陆，空交通体系极其发达．以渤海大街为轴的营东新城三横三纵道路建设即将全面铺开，六条路的建设标准均为城市主干路II级，总长度为22公里，总造价预计2.4亿元。其中新城路为双向六车道；新区大街和东湖大街为双向四车道；欢心大街、新东路、新新路均为双向八车道。建成后的“三纵三横”道路将与贯穿新城的新营路、渤海东大街、营大路交汇编织成一个四通八达的城中路网，成为连接哈大高铁营口东站、营口飞机场和沈大高速路的快捷通道，从而构筑起营东新城得天独厚的交通优势。身居新城，十分钟可达营口飞机场，五分钟可达沈大高速路和哈大高铁营口东站。
本建设项目位于营东新城板块，东靠区行政中心，西靠沃尔玛广场、北靠老边高中、南靠国际酒店，是营东新城核心所在。地理位置优越，环境优势显著。有优越的地理位置和良好的自然环境。对面又是文化艺术中心，周边文化气息浓厚。得天独厚的资源优势，形成了巨大的开发建设空间。

第一节 项目概况

一、建设单位基本情况
建设项目名称：
建设单位：
法人代表：
单位地址：
联系电话：
二、项目基本情况

2.1项目建设依据
用地是2011年，在老边区土地储备交易中心公开挂牌出让国有土地使用权。该宗地将建设大型综合商业及精品住宅项目。
2.2项目建设地点
该项目拟建于营口市营东新区12号地块。
2.3项目建设规模及主要建设内容
建筑总面积322203平方米。
共建设约37栋楼，其中住宅及商住34栋，公寓1栋，1个市场，1个购物中心，
商业规划坚持以人为本，可持续性和生态化为原则，包括酒店、购物中心、精品商业区、文化商业街、农贸轻工综合市场组合。
住宅整体规划坚持以人为本，可持续性和生态化为原则，创建绿色住区是本规划的初衷。规划力求合理利用土地及现有的生态资源，文化资源，争取以最小的投入创造最大的收益，使得居住区范围的生态系统具有自我维持能力，创造住区良性发展的机制，促成生态、文化、效益三者的有机统一，营造有机性的诗意栖居。在设计上更加突出“功能实用”的特点，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求以中小康居户型为主，设计上坚持“大开间、进深小”的原则，让格局功能更具为人性化。
2.4工程概况
框架剪力墙结构。建筑防火等级为一、二类，耐火等级为一、二级，使用年限为50年。

2.5建设工期
1、基本建设
2012年5月下旬动工，到2013年12月中旬前主体工程竣工。
2、装修工程
2013年12月中旬开始，到2014年5月中旬完成。
3、设备安装
到2014年5月中旬开始，到2014年12月中旬完成。
到2014年12月末——次年2月初，广场可以正式营业。
本项目建设工期为 天，见下表：

项目建设进度计划表

时 间

内 容
2009年
2010年
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月

土建（含装饰）

外 管 网

外网道路及道板

附属配套

竣 工

第三节主要技术经济指标
青花坊经济技术指标：

项目
单位
数量
备注
规划用地面积：
h㎡
9.30

总建筑面积
㎡
322203

地上
总建筑面积
㎡
250334

住宅建筑面积
㎡
182582

公寓建筑面积
㎡
19656

会所建筑面积
㎡
1080

商业建筑面积
㎡
47016

地下
地下车库面积
㎡
31882
地下面积不计入容积率
地下超市面积
㎡
8012

容积率

2.69

居住户数
户
1907

绿地率
%
31.3%

建筑密度
%
33.25

总停车位
个
1460
0．8车位/100㎡

三、资源利用及能源耗用
3.1资源利用
本工程主要需要占用的资源为土地，占地93000 平方米，项目区为规划建设用地。
由于土地为不可再生资源，为了节约占地和统一管理，总平面布置在设计时考虑功能分区明确，又不浪费空间。
3.2能源分析
1、 供水排水
水源为城市自来水管网，进水管径为DN200（2根），由规划市政给水管接入，并且按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
（1）、 用水标准和用水量
住宅生活用水：150公升/（人·日），
初步估算，住宅生活用水每天约900立方米。
（2）、 给水
Ø 设300~500立方米消防水池，消防泵房内安装室内消火栓消防水泵2台，自动喷淋消防水泵2台。
Ø 在住宅屋顶设消防水箱一处。
Ø 城市自来水进水管不小于DN200，设两组水表装置。
（3）、 室内给水和消防给水系统
Ø 室内生活给水：由城市供水管网直接供给。
Ø 消防供水系统：由居住区集中消防泵房供给。
（4）、 室内外排水
Ø 室内污水排放量按供水量的85%~90%估算，约810立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。
Ø 室外排水雨、污分流，雨水量按当地地区暴雨强度公式计算。
2、 供电
（1）、 供配电系统
Ø 负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
Ø 供电电源及电压：外网供电电压为10千伏电源。
Ø 主要电力供应指标：设备容量2155千瓦，计算负荷1657千瓦，变压器装机容量10000千伏安。
Ø 每户按6千瓦考虑计量。
（2）、 照明及电力设计
Ø 配电方式：H级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按6千瓦/户计算。
Ø 照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133-90的中值选取。主要光源为节能型莹光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。
Ø 电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵控水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
3、 供气
采用城市配套管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户每月40~50立方米），从小区预留口接入。
4、 通风空调
Ø 住宅空调：住宅区内可采用分体热泵式空调器（挂壁式或立柜式）由住户自行购置。
Ø 通风及防排烟设计：安装机械排烟系统，排风量按每小时换6次气计算。设备用房换气次数为4~6次/小时（变配电房按10次/小时计算）。
5、 弱电设计
Ø 小区通信线路由盘锦市市话网直接引入。
Ø 商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。
Ø 数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。
Ø 小区范围内设CATV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视和微音器。
Ø 小区CATV电视系统由盘锦市光纤电视网引入，每用户设2~3个电视用户盒。
Ø 设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。
6、 供热
Ø 热源：本项目供热热源拟采用城市配套集中供热系统，总热负荷11250千瓦。
Ø 供热系统：本项目小区中设立集中热交换站，进行分户供热。
Ø 供热方式：本项目采用散热器供热形式。

本工程主要消耗为电耗和水耗。

单位水量能耗为20吨/日。

单位用电能耗为7W/㎡.
3.3节 能

3.3.1概述
我国是能源消耗大国，上前能源利用率较低，各类工业企业尤其是传统型工业多为能源消耗型企业。节约能源不仅有利于资源的合理开发利用，而且从可持续发展的角度看，也有利于环境不仅有利于资源的合理开发利用，而且从可持续发展的角度看，也有利于环境的保护和人类的生活水平的提高，所以节能措施在项目建设中十分重要。同时，节能也是企业降低成本，提高效益的措施之一。

3.3.2编制依据

●《节约能源管理暂行条例》（国发[1986]4号）
●《评价企业合理用电技术导则》（GB3485-85）
●《评价企业合理用热技术导则》（GB3486-83）

3.3.3节能措施
1、在建筑材料设计上，采用建筑体形系数、墙体保温、屋面保温等符合节能要求。外墙材料选用50厚聚苯板加300厚轻集料混凝土空心砌块。积极采用节能技术、新工艺和新设备，不选 用明确淘汰的高能耗产品。
2、在电气线路设计上采用铜线，以利节能，提高供电质量；灯具采用就地控制，做到按需起闭，人走灯灭；所有电器均选国家定点厂家生产的节能型合格产品。严格按家规定的照度标准设计负荷，根据用电负荷选用节能截面。在满足照度的情况下，为减少线路损耗，设计选用高效节能型灯具。
3、所有卫生洁具选用国家批准的节水型洁具，采用陶瓷芯片水龙头，以防滴漏。

四、生态环境分析

4.1拟建工程概况
（一）项目的地理位置
四方城市广场项目组坐落于营口老边城区内，原址就是拟建一个商业项目，已有规划，不占农田、对水和大气不构成影响。
属非生产项目，对水和大气不构成影响。
（二）、区域分布情况；
　　项目所在地属区域，属生活区域范围，无地方病等情况。
交通运输情况：由公园路、龙山路外出，路面宽阔，项目无大型运输，交通方便。

4.2主要污染源和治理措施

1、废水：项目在运营中产生污水为生活废水与粪便废水，无污染性。生活废水与粪便污水合流排出，经化粪池处理后，排至市政排水管网。
2、废气处理：新建项目内没有污染和废气。
3、噪声处理：工程施工期间机械会产生噪声，为减小噪声施工期间混凝土为商混，采取文明生产措施，施工现场以围墙与周围道路、建筑相隔，夜间施工时间严格按政府规定执行。新建项目没有较大噪音，部分设备用房有较大的噪声的，房间的墙壁、地面和天棚均采用隔声和吸声材料。
4、污物处理：新建项目产生的垃圾主要为日常生活垃圾，采取专门地点存放，定时处理。

五、项目投资情况

5.1投资估算

5.1.1投资估算范围
该投资估算为投资额：3亿元，预计建筑面积为322203平方米。
该项目的费用是正常的设计、施工周期内为完成该项目需投入的费用。包括以下各部分：工程费用，工程建设其他费用，工程建设预备费。

5.1.2投资估算

该项目建设工程总投资为6500万元。
其中：A、前期费用150万地，工作内容：三通一平。
B、单体建筑5050万元，工作内容：土建装饰、水暖、电气。
C、外配套1300万元，工作内容：地下外管网，小区绿化及小品、小区道路及人行道板。

5.2资金筹措

资金来源：该项目资金来源全部为营口四方房地产开发有限公司自筹资金。

六、社会经济效益分析
通过该项目的建设，将使当地居民居住、购物环境得到显著的改善，提高人民群众的生活所需。在居住环境及小区服务设施水平提高的基础上，推动营口整体发展，为广大人民群众造福。
七、结论与建议

根据对 xxx项目建设条件及选址的初步分析，对项目建设内容及规模的确定。可以认为，项目建设是可行的。
根据对 项目投资估算的分析，可以认为，项目建设投资基本上反映了建设的需要，项目建设的预期社会效益是显著的。