香公寓项目可行性研究报告.doc

1.1项目名称31.2项目承办单位、法定代表人31.3项目承办区域简介31.4可行性研究报告编制单位31.5报告编制的依据、原则范围31.5.1报告工作的依据31.5.2编制原则41.5.3本项目可行性研究范围和内容41.5.4报告编制工作概况41.6可行性研究的概况和总论51.6.1概况51.6.1.1建设规模51.6.1.2建设内容51.6.1.3建设地址51.6.1.4项目资金和资金筹措51.6.1.5项目实施进度建议51.6.1.6环境保护51.6.1.7项目财务效益论证61.6.2研究结论6第一章 项目的基本情况61.1项目概况61.1.1位置61.2项目主要技术经济指标61.3项目主要财务评价结果指标汇总72.1宏观经济环境72.1.1国家经济发展状况72.1.2固定资产的增加72.1.3消费需求增长72.1.4城镇居民收入增长82.2宏观政策环境82.2.1目前中国房地产业的发展现状8第三章 项目区域市场环境分析83.1区域定义83.2XX市国民经济发展状况93.2.1XX市国民经济发展状况93.2.2居民消费93.3XX市城市发展规划93.3.1XX市城市规划描述93.3.2XX市“十一五”期间重大建设项目103.3.3XX市城市发展规划对本项目的影响104.1地块概况104.2.1公交起始路线104.2.2项目对外交通状况114.3地块基础设施环境条件114.4地块交通、教育、医疗配套114.5项目开发SWOT分析114.5.1有事分析（S）114.5.2劣势分析（W114.5.3机遇（O）114.5.4挑战（T）125.1当前主要知名楼盘的开发模式125.1.1传统品牌实力型：产品本质+品牌125.1.2目标聚焦+品牌感召型125.1.3传统复合开发型125.1.4新复合开发型125.1.5产品差异化主义125.2本项目开发模式的选择产品开发的指导方向139.1项目环境风险139.2时机风险139.3规划风险139.4项目市场风险149.5项目财务风险149.6自然灾害风险149.7项目社会风险149.8安全生产风险159.9质量风险159.10进度控制风险159.11管理风险159.12竞争对手1610.1项目投资可行性研究结论1610.2项目投资方案的建议1611.7XX规划总平面图XX市书香公寓项目项目负责人：编制人员：审核：审定：XX市抗塌陷设计研究院2011年6月6日总论1.1项目名称XX市书香公寓1.2项目承办单位、法定代表人承包单位：项目法人：项目具体负责人：机构地址：机构类型：1.3项目承办区域简介1.4可行性研究报告编制单位XX市抗塌陷设计研究院证书编号：黑建设专设证字027号1.5报告编制的依据、原则范围1.5.1报告工作的依据1.市发改委对项目可行性报告编著内容和深度的有关规定及要求2.国家现行的有关政策，技术规范和规定3.XX规划设计院提供的地形图4.XX市市政建筑勘察院提供的工程地质资料5.XX市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料6.XX环保局针对环保提出的法规及规定和环境评价7.XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要8.XX市人民政府专题会议纪要9.XX市人民政府市长办公室会议纪要10.国家计委建设项目经济评价方法及参数（第二版）1.5.2编制原则1.贯彻节能方针，从当地能源的条件出发开发利用好一有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。2.本真功能实用、流程科学、安全卫生、经济合理、贯彻近期与远期相结合，近期为主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地。3.坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理上。4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范。施工中做到清洁生产中、安全生产、文明生产。5、注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用、“三同时”。6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流，使本项目的建设和投入运营后真达到“绿色、环保、健康”1.5.3本项目可行性研究范围和内容本项目建设规模：1、 拟建筑规模能产生的经济效益，社会效益，和改善周边的环境效益。2、 本科研对上述建筑内容从建条件、市场预测、方案论证、公辅配套、技术经济、环境保护、劳动安全。社会效益等各个方面进行如下分析研究：2.1对项目投资的意义和必要性可进行论证。2.2对项目的方案、施工质量、建设规模以及市场风险（SWTO）（PEST）进行分析和预测。2.3对该项目的方案及建成主要使用设备的先进性、合理性、可靠性提出论证意见。2.4对拟建项目的选址，及项目建设使用的原料来源及相关条件进行分析和论证。2.5对项目的环境保护、职业安全卫生、消防和节能进行评论。2.6对项目实施计划和进度安排提出建议2.7初步确定该项目的组织与劳动定员2.8对项目投资进行估算2.9对项目投资后的经济效益进行分析和预测1.5.4报告编制工作概况在编制过程中，编制单位与投资单位：XX市桃山区人民政府及即将为该建设项目提供机械设备、原材料的生产厂家进行广泛接触、并与XX市人民政府、XX市桃山区人民政府和XX市发改委的领导研究并分析了XX市房地产市场现有和未来的走势以及本案所占据的地理位置的优越性。综合分析了各项技术经济指标和XX市万博苑基地的设置和分布情况：适合提出了适合XX书香公寓发展建设的新模式。与此同时，科研对XX市的房地产市场也做了市场调研，认为该项目的建设因基地理位置的优越，设计的新颖，从而本案的建成可产生较好的经济效益和社会效益。1.6可行性研究的概况和总论1.6.1概况1.6.1.1建设规模本项目建设规模：1.6.1.2建设内容住宅1.6.1.3建设地址本项目建设地址为：现拟定在XX市同进街南侧，石油公司住宅西侧。本案地段绝佳，交通方便，设施齐全，是XX市上好地段，拟建地址内地条件好，地势较平坦，非采空无其他不良地质现象，拟建地址所在区域属于深源地震区，地震裂度为6度。该地区常年主导风向夏季主要风向为西南风，冬季主要风向为西北风，拟建地址左右有市政给、排水管线及便利的供电和通讯路线。还有XX市矸石电厂的供热管线引入极为便利。综上所述，该项目拟建地址能满足建设的要求。1.6.1.4项目资金和资金筹措本项目计划总投资约为500万元人民币。项目投资有XX房地产开发有限公司筹资解决。1.6.1.5项目实施进度建议项目建设期10个月。总投资500万元，自2011年8月2012年6月，建设周期10个月。1.6.1.6环境保护项目建设和运行中应注意做好以下工作：1、 施工期建筑材料（灰土、沙、水泥等）其他材料和施工环节中产生的扬尘、需采取洒水、遮盖等措施，防止粉尘污染。2、 施工中对产生噪声的设备，需采取减噪、减振、隔离等措施。投入运营后，对产生噪声的设备，要采取封闭车间、减噪、减振、隔离等措施。防止噪声污染。3、 产生废水与生活污水一并经污水处理站进行生化处理，最后消毒处理，达标后经城市排水管网排入倭肯河。4、 按照环评和审批要求对建设区域进行合理绿化、达到降噪标准。5、 加强环保宣传，提高建设工人的环保意识，加强污染监测和环境管理，建立环境保护管理制度，成立专门组织、落实人员、制定监测规划，定期监测规划，定期检查污染净化设施，及时发现和防止污染事故的发生。6、 加强施工期的劳动期的环境保护管理工作，确定各项环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。工程竣工后需依法到环保局办理环境保护验收手续，合格后方可投入使用。1.6.1.7项目财务效益论证（一）财务效益论证是根据项目财务与建设基础数据，对项目在整个合作期内的财务成本与效益进行评估从而论证项目是否具有经济上得可行性。（二）财务结论通过对本项目年度财务收支分析预测。财务状况良好，依据财务效益分析结果与国家或行业的基准指标对比，投资利税率，投资利润率，均高于行业平均水平，项目对国家积累的贡献水平超过了行业平均水平。本项目能够按设计要求收回投资。从财务角度上看项目是可行性的。项目符合国家产业政策，具有投资价值。1.6.2研究结论1、本项目的建筑设计选用丙级设计院，采用节能设计方案，建筑风格：具有独特的外在美观，内在温馨。2、本项目财务评价指标较理想，投资效果好，抗市场风险能力较强。3、本项目地址选择切合实际，投资环境良好，交通便捷，同时，各项配套设施有保障。4、本项目采用的设备先进，技术成熟可靠，经济合理，本案采用先进的智能来控制本建筑的运行，经研究确认本项目是可行的。1.6.3建议1、加大政府政策的扶持力度，确保项目不在中途中夭折，同时，做好周边市县及原材生产基地的协调工作，做到原材料的供应有保障。同时，各项配套设施有保障。2、设计中注重考虑环保问题，以“三废”的处理要有明确的方案，污物排放在达标。第一章 项目的基本情况1.1项目概况 1.1.1位置 该地块所在区域位于：XX市同进街南侧，石油公司住宅楼西侧。 1.1.2用地规模与地块埋伏 用地规模：本地块面积855m2，建筑面积为4130m2。 地块现状：该地块现有荒置数年、灌木丛生、地势平坦、视野开阔：北侧有水泥路；市政 水、电、供热、主干线经此直供经济开发区。无居民居住。1.2项目主要技术经济指标【1】用地平衡表 用地面积855m2 建筑面积4130m2【2】项目主要技术经济指标 总户数 居住人口175 平均每户人口3.5人 总建筑面积4130 平均每套建筑面积82.6平方米 人均居住面积23.61.3项目主要财务评价结果指标汇总名称 评价结果（万元）项目总投资1250项目总销售收入1652利润总额400税后利润才自有投资利润率盈亏平衡点销售率78.1%第二章 项目开发宏观环境分析2.1宏观经济环境2.1.1国家经济发展状况 初步核算，2008年经济总量较快提升，发展速度创历史最好水平，全市地区生产总值（GDP）实现187.2亿元，在全省的位次由上看的第12位上升观察家第10位，首次超过鹤岗市和伊春市；按可比价格计算，增长26.1%，居全省第一位。GDP增幅历史上首次超过20%，创历史最好水平，连续七年保持两位数增长。2003年以前，我市经济总量每年仅增加几亿元，2003年到2006年，增加10几个亿，2007年增加23.1亿元，2008年增加52.1亿元，一年的增量几乎相当于1999年全年GDP总量。 第一、二、三产业分别实现增加值17.4亿元、110.0亿元、59.8亿元，同比分别增长10.0%、39.9%、12.4%。三次产业分别拉动GDP增长1.1、20.3和4.7个百分点，第二产业中，全部工业增加值实现106.8亿元，同比增长41.0%拉动GDP增长20.1个百分点。2.1.2固定资产的增加固定资产投资高位运行，增幅有所回落，2009年我市规模以上工业累计现实增加值60.4亿元，按可比价计算，增长27.3%，比上半年提高6.9个百分点，増速居全省第2位。全市城镇以上固定资产投资完成44.6亿元，同比增长60.7%，增速比上半年提高20.7个百分点，比上年同期提高35.4个百分点。实现全口径财政收入，25.96亿元，同比增长28.4%；财政一般预算收入11.77亿元，同比增长39.2%，高于全省平均水平24.2个百分点，增数居全省3位。城镇居民支配收入累计实现8166.2元，同比增加692.1元增长9.3%。2.1.3消费需求增长消费品市场繁荣，物价调整效果明显。2008年，全市消费品市场受国家扩大内需政策刺激和城乡居民收入增加等因数影响，消费市场逾趋活跃，初步统计，全年实现社会消费品零售总额36亿元，比上年增长20%同比提高4个百分点，增幅创历史最好水平，连续两年两位数增长。分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。2.1.4城镇居民收入增长 城乡居民收入实现新突破，居民财富增长较快，2008年，全市上下坚持“以人为本”，努力提高人民生活水平，在经济较快发展同时，城乡居民得到的实惠越来越多，享受到了经济发展带来的成果，全年城镇居民人均可支配收入实现12610.7元，比上年增长34.7亿元，增长16.3%。居民储蓄存款余额达到138.0亿元，比年初增加34.7亿元，增长33.7%，增幅提高29个百分点，是历史上增长最快得一年。工资性收入和经营性收入是城镇居民收入的主要来源，2008年我市上调机关事业单位工资，煤焦等企业工资也不同程度增加，城镇居民工资收入增长较快，达到6131.1元，同时，经营性收入也有较大幅度增长。达到2218.1元。农民增收渠道进一步拓宽。粮食产量创历史新高，经济作物普遍丰收，畜牧业效益良好，农牧业促进农民人均增收超过400元；全市转移农村劳动力4.4万人，实现劳务收入2.45亿元，农村劳动力转移收入比上年人均增加70.6元；2008年国家增加了对农业的补贴力度，农民直接获益增多，人均得到转移性收入比上年增加187.8元。2.2宏观政策环境2.2.1目前中国房地产业的发展现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人无住宅面积）将从2004年的25平方米提高到2010的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%，故房地产业仍将有很大的余地。2.2.2金融及税收政策分析2007年12月25日结束的中央经济工作会议决定2008年实施“从紧的货币政策”，12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；12月20日宣布，从12月21日起上调1年存贷款基准利率，其他利率相应上调。这也是中国人让农民银行在一年内第10次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准，创20余年历史新高，同时，第6次上调基准利率，1年期存款利率从3.87%调整为4.14%，1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息，放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。第三章 项目区域市场环境分析3.1区域定义 该地块所在区域位于XX市北部，北依桃山水库、南邻桃山区石油公司六小、西靠五中。地理位置极其优越。3.2XX市国民经济发展状况3.2.1XX市国民经济发展状况2008年经济总量较快提升，发展速度创历史最好水平，全市地区生产总值（GDP）实现187.2亿元，在全省的位次由上看的第12位上升观察家第10位，首次超过鹤岗市和伊春市；按可比价格计算，增长26.1%，居全省第一位。GDP增幅历史上首次超过20%，创历史最好水平，连续七年保持两位数增长。2003年以前，我市经济总量每年仅增加几亿元，2003年到2006年，增加10几个亿，2007年增加23.1亿元，2008年增加52.1亿元，一年的增量几乎相当于1999年全年GDP总量。3.2.2居民消费XX市2009年地区生产总值实现15%以上增长，全社会固定资产投资确保实现30%以上增长，力争达到全省平均水平；社会消费品零售总额15%以上；地方财政一般预算收入增长15%以上，万元GDP综合能耗下降6.5%；城镇居民人均可支配收入确保实现13%以上增长，力争达到16%；农民人均纯收入确保实现11%以上增长，力争达到14%；城镇登记失业率控制在4.5%以内，居民消费价格总水平控制在4%左右。城乡人民生活水平分进一步提高。城镇居民人均可支配收入由4056元提高到7346.7元，年均增长13%城镇居民恩格尔系数下降到37.4%。在岗职工平均工资由6056元增长到7256元，年均增长13.1%，比全省平均水平高2个百分点。农民人均收入由2508提高到3354.5元，年均增长6.0%。城乡居民储蓄存款余额由45.3亿元增长到89.5亿元，年均增长14.6%，人均储蓄超过10000元，城市居民人均居住面积达到12.8平方米比2000年增加3.1平方米。农村居民人均砖木结构住房面积达到15.4平方米。增加4.4平方米。经济数据说明XX市的居民具有一定程度的购买能力。3.3XX市城市发展规划3.3.1XX市城市规划描述XX市是国家重要的主焦煤生产基地和东北地区最大的无烟煤生产基地。同时大力发展非煤产业，培育了电力、化工、家具、机械、食品等一批立市产业。XX市高标准完善创建山水园林城市规划。XX市参照国家园林城市标准，坚持规划先行，请全国一流的单位设计，使每一个园林都有独到的特色，每一条街路都成为一道景观，每一个结点都独具匠心。把云林规划统一在城市建设整体规划中，坚持与道路、建筑物、企业等统筹协调考虑，特别是新建住宅小区和新上企业必须留足绿地，园林绿地面积不足的通过沉陷区和棚户区拆迁、污染企业搬迁、废弃地改造等，有计划地逐年腾出绿地空间，全面实施城乡绿化。2009年，全市将开展“城乡环境治理和山水园林城市建设年”活动，组织大规模的绿化和环境治理攻坚战，确保山水园林城市创建取得明显成效。重点是增大绿量、提高档次、突出特色，注重花草树木的合理搭配，做到自然山水与人文景观的和谐相融。增加城市园林的文化色彩，把城市的特色文化充分体现在园林建设中。采取租赁等办法解决道路绿化问题，选择生长快，适应性强的树种，尽可能载大苗，确保一次成活，三年成林，形成纵横交错的绿色长廊，广泛发动农民群众，利用村边、路旁、房前屋后、废弃地等一切能够植树的地方，大打一场植树造林的人民战争，力争用三年时间使农村环境发生根本性的变化，通过减缓坡度、回填灰渣或建筑残土等措施，尽快回复裸露山体植被，周边山林中开垦的耕地全部退耕还林，大密度栽植水源涵养林。抓住国家林权制度改革的有利契机，全面加大五荒绿化力度，三年内完成全部五荒绿化，三是强化绿化成果管护制定出台了城乡绿化管理办法，明确绿化管理责任，保证所有花草树木和设施都有人管护，不留死角，加大宣传教育力度，使全市人民自觉重视绿化、支持绿化、参与绿化、监督绿化、保护绿化，使创建国家园林城市深入人心，变成每个群众的自觉行动。2003年5月，XX市城市总体规划（2001-2020）获国务院批准。本次规划的规划期为2000-2020年，其中：近期为2000年-2005年；中期为2006年-2010年；远期为2011年-2020年；2020年以后为规划远景。把XX市建设成为统合实力与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的山水园林城市；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代划的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；3.3.2XX市“十一五”期间重大建设项目在产业结构调整和产业链延伸方面，在力促盛昌公司4万吨蔬菜加工、宝泰隆、凯博达两个98万吨焦炭等在建项目建成投产的同时，争取宝泰隆公司20万吨煤气制甲醇项目和20万吨煤焦油加氢、如意公司120吨无烟洗煤、七里嘎山45.9MW风电等新开工项目建成投资；争取龙洋焦电公司123T/H干熄焦、鲁龙公司98万吨焦化、聚丰90万吨焦化、七煤煤气公司72万吨焦炉改造、龙煤集团XX铁东300MW矸石电厂、集庆方输变电网工程等项目开工建设。在重大基础设施方面：开工建设经济开发特区、七依高速公路、七勃公路改扩建、汪清水库消险加固等项目；建成并投入使用日处理5万吨中心区污水处理及中水回用项目、新兴区垃圾处理等项目。3.3.3XX市城市发展规划对本项目的影响在近期规划建设图中我们可以看出，本地块处于中心城区，近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。这将减轻我们楼盘的基础设施的投入，减轻建成成本。第四章 项目开发地块环境分析4.1地块概况该地块是XX市国土储2008-01号地块，宗地面积月280040.27平方米，其中，总建筑面积281190平方米，建筑密度25.2%，绿化率35%。该地块所在区域位于XX市北部，东依桃山水库、南邻桃山区城市北入口、北靠新建的水幕墙景区，南距主城区0.6公里，南至党下办公中心、大商新玛特区、桃山区，交通便捷4.2.1公交起始路线10路6:25-21:30东方名苑、丽化陶瓷、欧洲新城、山东驴肉、职业学院、报业大厦、劳动局、学府名苑、供电局、自来水公司、市高级中学、财政局、中级法院、技工校、逸夫中学、建设局、湖滨小区、文化小区、市二院、国税局、广播电视局、文博馆、规划局、敏江美食、昆仑酒店、国土资源局、市公安局、经济开发区、马场24路6:25-21:30东方名苑、桃东农贸市场、宏峰美食、地税局、金融酒店、建设银行、中国银行、鸿顺丽景广场、中国移动、中国联通、邮政局、大商新玛特、总工会、市二院、国税局、广播电视局、文博馆、规划局、敏江美食、昆仑酒店、国土资源局、市公安局、经济开发区、七星花园小区、新兴国税、新兴法院、欣源小区、市二中、双叶家具、火车站个体6:00-21:00东方名苑、丽化陶瓷、欧洲新城、山东驴肉、职业学院、报业大厦、劳动局、学府名苑、供电局、自来水公司、市高级中学、财政局、中级法院、技工校、衣服中学、建设局、湖滨小区、文化小区、桃东农贸市场、宏峰美食、地税局、金融酒店、建设银行、中国银行、鸿顺丽景广场、中国移动、中国联通、邮政局、大商新玛特、总工会、市二院、国税局、广播电视局、文博馆、规划局、敏江美食、昆仑酒店、国土资源局、市公安局、经济开发区、七星花园小区、新兴国税、新兴法院、欣源小区、市二中、双叶家具、火车站、马场（上述表格来源于XX市公交公司）4.2.2项目对外交通状况a、该地区与经济开发区、新兴区、马场等地的交通主要依靠环城高速路。b、该区域与市中心0.8公里，北上经济开发区、马场仅0.6公里，东与黑龙江省第三大水库桃山水库相邻c、该区域与308省道、201国道紧紧相邻，自此出发到哈尔滨仅用4.5小时车程，到哈市机场5.5小时。d、该区域是出租车拓手可及的地方，可考虑与公交公司合作多设立一个站点增加交通的便捷度。4.3地块基础设施环境条件附近为“棚改工程的七星花园”，居民生活层次不高该区域已经停止审批工业用地，周边无企业，无重大污染源生活配套：有七星中学，无大型购物商场、银行等，本地居民外出购物一般大商新玛特租金情况：一房一厅400元左右，不含供热费交通：内部畅通，外部为环城大道，交通便捷4.4地块交通、教育、医疗配套交通配套 新兴区：约5分钟的车程； 距马场：8分钟； 距市中心：3-5分钟； 距火车站：5-8分钟； 距离308省道3分钟；距201国道6分钟；公交便捷生活配套 大商新玛特、市二院学校配套 中学：逸夫中学、市五小学、市高级中学4.5项目开发SWOT分析4.5.1有事分析（S）前河后山，事业开阔，无大型工业企业，景观优越毗邻经济开发区，占据地利之便外部紧靠环城大道，交通便捷地块平坦，无需拆迁，可以统一规划4.5.2劣势分析（W）现无水电现市政配套不完善地块外围到了设计不畅周边居民层次较差4.5.3机遇（O）XX市地产大势向好先行大枣荷花池，人造景观，致使区域升值潜力明显，有高端客户支撑周边有山，有河流，绿化体系完善，是城市中心区的入口，已经塑造好区开象万博苑别墅区景观造势强大，内有水系与外部相同，将带来更大的发展空间相比七星花园和其他城市的房价，XX市的房价偏低4.5.4挑战（T）宏观政策的不确定性时代丽都房产的强力竞争外地的房地产企业进入XX加大竞争力度项目开发模式选择 作为一个总建筑面积接近28万平方米的超级大盘，本项目不能简单考虑户型、建筑风格、园林等细节，需要结合项目分期开发的计划，制定项目开发策略，研究各期产品进化步骤！5.1当前主要知名楼盘的开发模式5.1.1传统品牌实力型：产品本质+品牌 以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有时代丽都、经典名居、银泉新城等楼盘，总结其开发的过程，可以看出这类的开发模式的基本特征。即高起点、搞规划。以强大的产品力、完善的社区配套，提升品牌价值，扩大客户层面，突破距离对市场辐射面的限制。5.1.2目标聚焦+品牌感召型 即将目标市场集中于某一细分市场，在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。此类的开发模式的代表欧洲新城、时代丽都等楼盘。 5.1.3传统复合开发型 复合地产开发模式是早期楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。以银泉新城为代表，以复合方式开发的楼盘通过将运动、休闲等多功能引入住宅区放大住宅区的居住价值，提升项目在市场中的竞争力。而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面的复合，而对风格的塑造还显得欠缺。 5.1.4新复合开发型 以上述传统复合型所不同的是，这种复合开发模式是深层次的，更加鲜明，已不是对项目功能的简单注入，而是在议题鲜明的前提下，为社区注入一些功能，其中典型的代表是景家园。 5.1.5产品差异化主义 本案是通过产品的独特性，实现项目天生的与众不同，高人一等。犹如深圳水榭花都、熙园等项目。通过区域稀缺的Townhouse实现产品差异化。5.2本项目开发模式的选择产品开发的指导方向根据开发项目的特征及发展商的背景特征，本项目开发模式宜走“产品差异主义”+“新复合主义”之路，创造稀缺的产品跳出市场竞争，同时在住宅区中融入其他功能，通过这些功能的植入实现项目所倡导的生活方式。在这一开发模式指导下，项目将实现如下目标：社区主题鲜明，且主题表明了一种崭新的生活方式：功能的复合性，本项目一定不是一个单纯的住宅社区，而是可以实现目标客户群生活方式的多功能住宅社区。现代、且具有文化内涵，在“新复合开发型”模式下，社区除了复合基础的社区功能外。更主要的是通过物质复合的同时表现出特定主题的文化气质。项目风险分析9.1项目环境风险 我们项目所在地属于XX桃山地区。该地块属于新兴起的形式发展区域，道路绿化比较少，治安问题较好，同时，在我们项目的东侧就是桃山水库，北侧是倭肯河，这条河流现在还是一种轻度污染状态，所以如果在项目开工后第一期出售时此河流仍没有得到改善，后果将不堪设想，解决措施，针对于绿化较少，治安较好等特点，我们项目会尽量提高项目本身的绿化率，同时在物业管理中属于当地警察局管理，所以坚决贯彻此文件做好保安专业化，提高治安水平。最后，在今年的XX年度发展大会上政府已经明确的提出了治理桃山水库坝下的设想，相信在我们地块开发之前桃山水库坝下会得到相应的改善，以降低我们的风险。9.2时机风险 我们的项目预计于2009年8月动工，总工期有2.6年的时间，分三个大期完成。介于这两年XX房地产市场的火爆迅猛发展，XX的地价在今年内基本就翻了翻，但是现在有事处于一个相对来说比较调整的阶段，下一个阶段房地产的形势业界众说纷纭，经比较主流的看法加上我们自己的分析，XX市场房地产市场即使是冷下来也不会到一种崩溃的程度，因为XX是一个比较特殊的地区，来这边买房的人主要是看重这边的环境与城市本身的发展潜力，加之购房者多为外地人，包括域外客商以及全省、全市各地有眼光的客人，所以我们的项目的动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较小。需要注意的是由于今年物价上升，通货膨胀率达到了历年最高，钢材更是水涨船高，根据惯性定律，今后几年的钢材价格可能会对我们的价格成本构成有比较大的风险。解决措施：我们要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强主义市场变化，做得好有时不如做得巧，时机的把握于不断的更新分析各方面数据的基础之上，时时调整自己的战略规划。9.3规划风险 由于我们地块属于超级大盘式的地块，所以在规划上，一定要考虑与周边和XX市的总体规划布局，不然很有可能造成不和群的局面，参照周边银泉新城和时代丽都这两个大楼盘的规划，我们在之基础上进行了综合改善，像容积率的限制，车位数的限制等条件，也都在一定程度上影响了我们的规划方案。解决措施：我们的项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，S1、S2、S3在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了一次性规划的风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。9.4项目市场风险 关于市场风险最主要的还是影响到我们房价和各个因素，比如宏观国家政策，政府建制条件，市场健康程度（泡沫化程度）等，其中宏观的国家政策最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，是央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年一年调整的次数多，从这点可以看出我们国家对于打击这种过热投资的决心，九月初央行又发出了：以家庭为单位购买每二套房产的按揭最少四成以上。这些政策的重点打击对象无疑是我们居高不下的楼价，今年即将结束，今后几年的政策我们也很难判定，但是有一点可以肯定的，房价几乎没有可能再出现这样的疯狂飙升。这样的事实也使我们的项目在产品定价方面存在了一定的风险。解决措施：由于我们项目在产品初步定为中上端的产品，所以在自我产品的完善度上，我们将本着精益求精的态度去做我们的产品，时尚、典雅、温馨、舒适。这些都是我们的项目的主题，相信在比照类似楼盘的基础上我们的楼盘将会占据优势地位。9.5项目财务风险 财务风险是由于企业融资，负债经营的风险，所以我们这里主要讨论的是银行借款的及时还贷以及市场疲软，销售不畅，利润下降时最大限度的控制杠杆效应的负面影响。销售率的风险分析，从项目的盈亏平衡分析中可以得出，本项目在假设总投资和销售单价不变的情况下，当销售率既盈亏平衡点BEP达到78.1%时，项目达到可静态盈亏的平衡点，即投资刚能够回本。与资料显示，对于住宅项目的开发，当销售率低于70%时，项目风险是比较低的，可见本项目在目前的市场环境下开发建设，风险较为大。但是由于平衡分析是静态分析，没有考虑到资金的时间价值，所以并不能完全从盈亏平衡中去判断项目盈利能力的大小，期间仍然需要重视销售率不足或是下降带来的财务风险。解决措施：制定严密的资金计划表，1严格按照进度表和资金计划表进行开发建设，控制成本。2在项目开发过程中，加强营销，确保甚至超过预期的销售率，在开发过程中在保证质量的前提下严格控制成本，3、寻找合作伙伴，把风险均摊到多个人头上。9.6自然灾害风险 本项目所在地，地处普通平地，周围已有一些建成的住宅区，项目东向邻近桃山水库，北邻倭肯河，此地较为平静，无灾海历史，所以可以先不考虑河流对本项目的灾害影响。周围有山，只有在距离项目的东北角300米左右 有山，而且这山体以回复植被，并在山体前建造了水幕墙区，这对于项目的建设有实质性影响，且不考虑山体滑坡等地址灾害，但是考虑到项目是在XX市中心区域并且离水域不远，XX市地处中纬度，属寒温带大陆性气候。具有寒暑悬殊、雨量充沛、光照充足、无霜期短，四季分明的气候特点。年平均气温3.5，历年极端最高气温38.3，极端最低气温39.3，历年平均最大冻层深度为1.70至2.00米。全年主导风向为西南风，一般为2-4级，四级以西北风为主，年降雨量400-600毫米，大部分集中在8-9月份，无霜期140天。9.7项目社会风险 根据我们地块所处的地理位置、周边环境、交通条件。区位特点。人们的生活水平等实际情况来看，我们的项目的投资建设对项目周边不会有很大的影响，但是由于一项工期为长久的项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有一些类似性设施的出现，因为如果我们的施工所产生的噪音可能会影响他们的生产。解决措施：当然我们会尽量了解这些设施的出现，以及周边环境的改变等情况，同时我们也要安排好们自己的周期，使之尽量合理施工。9.8安全生产风险 在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员的生命安全也是我们必须重视的一大问题。如果有人员出现意外，将给建设带来一定的阻碍。解决措施：我们将成为一个专门的安全监督队伍，每天准时进行巡查监督。项目安全控制必须坚持“安全第一，预防为主”方针。项目经理部应健全管理体系和安全生产责任制。安全员持证上岗，保证项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，根据施工中人的不安全行为，物我不安全状态，作业的环境的不安全因素和管理缺陷进行相应的安全控制。项目安全控制遵循下列程序：A确定施工安全目标B编制项目安全保证计划C项目安全计划的实施D项目安全保证计划验证E持续改进F兑现合同承诺。9.9质量风险 如果施工过程中出现了滥用劣质的建筑材料，会给房屋质量保障到来风险，如果出现倒塌，那么将给我们销售带来风险，会损害我们楼盘的声誉，并且带来我们的信誉风险。 解决措施：我们的项目是一个超级大盘。电影各方面都受到很大的关注，必须要树立品牌卖给业主带来永久的信用承诺的原则，绝不建设劣质的商品房，我们将在质量监督上严格把关，所有进场的建筑材料都有质量保证。绝不因为要降低成本而偷工减料。我们将会加强施工人员的专业道德，从人们的生命安全出发。为此，在建筑材料上的成本可能有所增加，但是我们可以在别的方面如营销买点中进行补充，收回成本，项目质量控制坚持：质量第一，预防为主的方针和计划，执行、检查、处理、循环工作的方法。对人、材料、机械、方法、环境的功能因素的质量都要严格控制。同时制定一套控制程序来确定项目的质量目标，编制项目质量的计划，实施项目质量计划，包括施工准备阶段质量控制，施工阶段质量控制和竣工验收阶段质量控制。9.10进度控制风险我们的施工进度如果没有按期完成的话，将给我们带来许多问题，最重要的是资金风险，这样会增加我们的开发成本，同时也会影响我们预期的销售计划，和一系列问题。解决措施：雅阁遵循我们的项目开发进度计划，如果碰到意外情况如台风暴雨，就适当空出一定的不确定时间，同时根据以下程序来施工：A施工合同确定开工日期，确定施工进度目标，明确计划开工日期，计划总工期和计划竣工日期。并确定项目分期分批的开工，竣工日期。B编制施工进度计划表。施工计划根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起始时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其其他保证计划等因