某休闲度假中心项目建设可行性研究报告.doc

项目建议书

休闲度假中心

项
目
建
议
书

目 录

一、项目概况……………………………………………………3
二、编制依据……………………………………………………4
三、项目定位……………………………………………………5
四、宏观经济环境分析…………………………………………6
五、项目前景分析………………………………………………9
六、项目建设的迫切性和必要性………………………………11
七、项目建设思路………………………………………………11
八、项目实施计划………………………………………………12
九、项目组织机构………………………………………………13
十、项目的困难与对策…………………………………………13
十一、需要的政策支持…………………………………………13
十五、结 论……………………………………………………14
十六、附项目概念示意图………………………………………15

“XXXX”休闲度假中心
项目建议书

一、项目概况
本项目位于XX市XX区，面积约为2.2万亩，距离XX市中心城区1.2公里；东南部濒临黄山林场，西南部紧邻漳河三干渠，中部是观音湖及培公湖。该区域对外交通便利，西部是207国道，东部有襄荆高速公路，东北部有219省道；示范区内规划的喜民园路和207国道复线成十字交叉状分布。
1、项目名称：“XXXX”休闲度假中心（暂定）
2、项目申报单位：XXXX有限责任公司
3、建设地点：湖北省XX市XX经济开发区
4、项目总投资及资金来源：项目预计总投资6亿元，全部由企业自筹资金解决。
5、建设规模：项目计划用地约为12800亩(含水域面积约5300亩)，建筑规划用地约：7500亩（不含水域面积），总建筑面积为5000000平方米。建筑密度：10%。容积率：1.0。其中：
【水上游乐中心】1200000平方米（包括“在水一方”水上游览区、“戏水园”亲水娱乐区、“憩水园”休闲度假区、“滴水园”文化创意区）；
【主题景观园区】800000平方米（“XX园”关公文化区、“栖凤园”生态林海区）；
【半岛度假别墅区】1000000平方米（滨湖度假别墅及湖滨花园洋房）；
【运动休闲场馆】800000平方米（包括高尔夫球场及会所、户外网球场、篮球馆、沙滩浴场、室内桌球室、乒乓球式、雪茄吧等）；
【华中农学院】350000平方米（包括教学楼、办公楼、园艺实验基地等）；
【协和医院附属医院】200000平方米（包括主门诊楼、住院部、医技楼、行政教学楼、康复疗养中心、院内生活用房及辅助用房）；
【主题植物园】250000平方米（包括梅园、兰花坊、竹苑、菊花台、马陆葡萄园及酒庄）；
【农贸交易中心】150000平方米（包括农产品交易区、农产品展示区、产业服务区、商务办公区、综合物流区、生活配套区）；
【游客接待中心】200000平方米（包括游客接待综合楼、花园式酒店、五星级宾馆、停车场）；
【综合服务区面积】50000平方米（包括景区物业管理中心，住宅区物业管理中心、社区超市及会所）。
7、建设工期：5～6年。
预计项目建成后在正常运营期内，可实现销售额约25亿元，产生税收约8000万元，每年可实现旅游收入约500万元，安排就业岗位约为3000个。

二、编制依据
（1）《湖北省国民经济和社会发展“十一五”规划》
（2）《湖北省“十一五”旅游业发展规划纲要》
（3）《XX市城市总体规划说明书（2005～2020年）》
（4）《XX市XX区城乡一体化发展示范区总体规划（2009～2020）》
( 5 ) 《2000—2010年XX区土地利用总体规划》
三、项目定位
本项目拟规划建设为XX市旅游休闲度假中心，借助湖北省“一江两山”旅游战略规划，打造XX市攘括观光旅游、农林生态旅游、水上娱乐休闲等综合项目的黄金旅游圈。开发吃/住/玩/游/乐/购一条龙的旅游休闲地产,与旅游产业链紧密相连，促进XX市旅游业的发展，为XX市国民经济增长提供新动力。
XXXX休闲度假中心的整体布局将根据不同的功能划分为五大功能分区：观光游乐区、高尚住宅区、教育及科研基地、医疗保健区、农贸交易区。其中：
【观光游乐区】包括主题观光景区、水上娱乐中心、游客接待中心三个部分组成；
【高尚住宅区】包括滨湖度假别墅群、湖滨花园洋房区、物业管理中心；
【教育及科研基地】引进华中农业大学，成立附属院校：华中农学院，涵盖幼儿园、小学、中学、大学阶梯式教学机构。并依托高校的人力资源及科研技术优势，设立农业及园艺科研基地，服务于三农；
【医疗保健区】引进同济或者协和医院，成立附属医院，除了基础功能配套区外，依托本项目的周边环境优势以及同济或协和的医疗技术优势，还将设立康复疗养中心、医疗教学中心，为整个XX市的医疗健康事业而服务；
【农贸交易中心】依托XX市的农业资源优势，设立集农产品交易、农产品展示、产业服务、商务办公、综合物流、生活配套于一体的华中农贸交易市场）；
本项目将是一个功能强大、品质高端、社会经济综合效益好的地标式建筑群，必将成为XX市的一张名片。是立足XX地区，面向武汉、宜昌、襄樊等辐射区域的旅游休闲度假中心。中心的建成将拉升XX市旅游产业经济发展、促进1＋8城市经济圈的联系、加速区域经济走向一体化，最终加速XX市国民经济的增长。

四、宏观经济环境分析
（一）宏观经济发展态势良好
我国宏观经济处于稳定区间。根据国家统计局“宏观经济预警指数”数据显示，近几年来，全国宏观经济总体处于稳定区间。朝“稳定”的发展态势，近三年来， “宏观经济预警指数”均在100点左右上下平稳发展。

初步核算，2009年全国全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。其中，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为10.58%、46.80%和42.62%。从下列图表数据亦可以看出，从2005年至2009年，国内生产总值每年均保持10%左右的增幅。

初步核算，2009年全省生产总值12831.52亿元，同比增长13.2%，增速高于全国4.5个百分点，整体经济复苏向好。
（二）我省旅游业发展情况
　　1、旅游经济效益显著提高
“十五”时期，全省累计接待海内外旅游者3.32亿人次，年均增长12.91%；实现旅游业总收入1985亿元，相当于全省生产总值的7%。年均增长15.96%。q其中，接待入境旅游者353.49万人次(其中，外国人275.03万人次、港澳台同胞78.46万人次)，年均增长15.33%；旅游外汇收入10.89亿美元，年均增长14.41%。接待国内旅游者3.29亿人次，年均增长11.48%；国内旅游收入1898亿元，年均增长16.08%。我省旅游业已逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。
　　2、旅游产业体系日趋完善
“十五”期末，全省已评定国家质量等级旅游景区99家，其中4A级24家、3A级34家；国家级工农业旅游示范点7个，省级工农业旅游示范点12个；旅行社676家，其中国际旅行社42家、出境旅游组团社19家；星级饭店527家，其中五星级6家、四星级31家；长江星级游船26艘，其中四、五星级游船17艘，居全国首位；设有旅游院系的大专院校28所，旅游中专22所，职高56所，是全国旅游教育较强的省份。全省已基本形成了以“行、游、住、食、购、娱”等要素为主体，其它关联产业为支撑，并具有一定规模和水平的旅游产业体系。
  2009年,湖北省旅游业逆势奋进,抢抓“扩内需”契机,旅游总收入首次突破千亿元大关,达1004.5亿元,同比增长35%,增幅居中部六省之首,为全省经济社会发展作出了重要贡献。
（三）房地产市场呈现产销两旺的局面
2009年全省房地产开发投资完成1200.44亿元，增长34.5%，90平米以下住房施工面积2031.45万平米，增长59.2%，完成投资254.19 亿元，增长104.1%。
据初步核算，2009年，XX市地区生产总值（ＧＤＰ）达600.53亿元，同比增长14.8％；增幅高于全省平均水平，高于2008年，在全省排名前进了４位，实现“两高一进位（高于全省平均、高于同期，在全省位次前进）”目标。XX经济规模不断壮大，质量效益明显提升，经济结构逐步优化，工业、农业、第三产业继续保持强劲发展势头，城市建设步伐加快，民生进一步改善。全面超额完成年初目标任务，主要经济指标提前一年实现“十一五”规划，初步实现走在长江沿线和中部地区同等城市发展前列的目标。
“十五”期间，我市新开工住房面积341万平方米，竣工面积282万平方米，分配和销售住房面积277万平方米，商品住房空置面积5万平方米。截至2005年底，中心城区实有住房总建筑面积1149万平方米，人均居住面积为30.25平方米。
根据XX市城市总体规划，到2010年，中心城区城镇人口将由38万增加到50万，按人均住房面积不低于32平方米的要求，我市应建住房360万平方米，建设各类住房7760套，总建筑面积77万平方米，其中建设商品住房7050套，建筑面积71万平方米；其他性质住房710套，建筑面积6万平方米。
以上数据显示，近几年的宏观经济发展，无论是全国、全省，还是XX市都保持着良好的发展态势。宏观经济发展整体向好，为本项目的立项提供了良好的整体大环境支持。尤其是旅游业和房地产业的巨大发展潜力，为优化我市产业结构，促进区域经济发展，带来前所未有的机遇。

五、项目前景分析
（一）旅游资源开发的宏观背景支撑
示范区旅游资源开发在湖北省和XX市的相关规划中得到反映，其中：
《湖北省旅游发展总体规划（2001－2020）》提出了：“一江两山，神奇浪漫”的形象目标。XX区被置于这一大旅游环境前提下。
《XX市城市总体发展规划》将XX旅游业定位为三国旅游线和三峡旅游线上的重要节点，以及高质量的鄂中荆楚文化旅游和度假休闲胜地。XX区是这一旅游线路的重要区段。
XX区提出大力发展“生态休闲游、文娱休闲游、农家乐休闲游”三大特色旅游，本项目基本上符合这一要求。

（二）XX市旅游资源数量和品质俱佳
旅游发展区域背景分析

背景因素
现状条件
发展优势
地缘关系
“荆楚门户，控制要冲”，鄂中区域性中心城市， 新兴的工业城市
与周边有着深厚的历史文化联系
武汉、宜昌、襄樊三大经济圈的边缘结合部
经济纽带
位于湖北“金三角”(武汉、黄石——襄樊、十堰——宜昌、三峡)的中心地带，承东启西，贯通南北。
可进入性强；对外联系便捷
自然条件
中亚热带湿润气候，四季分明、热量雨量充足
适宜发展农业、林果业休闲、旅游、度假
丘陵与盆地平原为主，平原土质深厚肥沃，低丘岗地分布广泛，地势和缓
地形结构宜农、宜草、宜牧
水网密布，全境大小河流600余条，大小湖塘 多处，湿地环境显著。
适宜开展水域观光、休闲旅游

地带性植物群落为落叶～常绿阔叶混交林
兼有南北区域植物特征，具多样性
社会经济
人口与城市化
市民的休闲需求日增
矿产资源丰富、发达的第二产业
工业商贸等相关旅游
历史文化
新石器时代文化起源地和楚文化发祥地之一，境内有距今6000至4000多年前的“屈家岭文化遗址”，被誉为“楚文化地下宝库”的楚汉古墓群。
历史文化深厚
世界文化遗产、全国最大的单体帝陵之一——明显陵，被誉为改写中国思想史的重大发现——郭店楚简和“稀世国宝”——战国女尸。
提升“XX”的知名度
从以上表格不难看出，我市历史文化底蕴深厚，旅游资源丰富，发展本市旅游业，优化旅游产业链，有着广阔的前景。
（三）武广高铁将强力拉动湖北旅游业发展
武广等方向高铁的开通，对于拉动沿线游客来鄂旅游观光的作用在今年春节得以显现。据了解，在春节期间，湖北省接待海内外游客人数和旅游综合收入均创该省历年春节黄金周最好水平。而我市又地处湖北“金三角”(武汉、黄石——襄樊、十堰——宜昌三峡)的交通枢纽位置，承东启西，贯通南北。对拉动我市旅游产业过国民经济增长有着重要作用。
六、项目建设的迫切性和必要性
1. 有利于为地处不利战略区位、经济欠发达地区有效落实科学发展观、推动城乡统筹、空间价值统筹、主体利益统筹、生态－社会－经济效益统筹的模式示范。
2. 有利于营造城市边缘生态科技文化空间，以自然生态、人文科技生态、村镇生态、产业生态相融合的特色要素组合功能为支撑，促进城乡功能互补、要素交流、价值交换，推动城乡统筹发展。
3. 有利于村庄土地集约化利用 ，打破示范区内村镇与城市发展面临的三元经济、生态、产业格局和低水平均衡，挖掘土地开发价值、激活区域经济发展的活力，加快招商引资步伐，打造生态休闲观光基地。
4 有利于XX区政府改善基础设施和优化产业结构和产业经营水平、提高土地产开发利用价值。
5. 为加快城市化进程，优化城镇布局，优化投资环境提供巨大的牵引力
6. 有利于带动外出务工返乡农民创业与本地农民就业增收，是寻求土地流转、实现创业增加就业的有效途径。
七、项目建设思路
“XXXX”是示范区内一处集中观光、游憩、康体、怀古、求知等多功能的核心区域。将按照高档次的现代特色休闲农业旅游区的标准要求建设和经营。
以湿地环境为席，以水域山林为引，以济世观音为形，以云长XX为魂，利用观音岛两侧水面和西侧北侧低山、高丘、台坡地等各类地域，结合散落的村庄布置文化展演、田园游历、民家住宿、农事操作、科普教育等内容的生态休闲游乐设施；在观音岛东侧利用地形平缓，湖面开阔、岸线较长的水域，划船、漂流、游泳、娱乐等内容的水上游憩活动。
“XXXX”的景区形象是：“神勇XX，娟秀湿地”。
“XXXX”的景区主题是：
1）“双圣来归，共襄美地”；
2）“明水田园同赏析，悠然长河共忆往”；
3）“山水清丽，秀岛幻化神奇；史事钩沉，XX凝聚华章”。

八、项目实施计划
本项目建设应本着“循序渐进，持续发展”的原则，采用“分期开发，滚动经营”的运营模式，在确保生态功能稳定的前提下，对区内资源进行整合利用。将项目分为当前整饰项目、近期建设项目和后续发展项目。
以下以条形图将实施计划安排如下：
年 序
2010
2011
项 别 季 度
1
2
3
4
1
2
3
4
立项申报

土地购置

报批可研

委托设计

建设施工

预 售

九、项目组织机构
严格按照我国《公司法》规定成立“XXXX休闲度假中心经营公司”，公司下设“置业发展部”、“营销策划部”、“招商拓展部”、“物业客服部”等四个部门，分别负责市场投资、建设、开发、招商、经营拓展和物业管理等工作。

十、项目的困难与对策
“XXXX”休闲度假中心初期的市场培育困难。新的市场必然有一个被接受的过程，商户进场经营的热情需要激发，这将是我们必须面对的现实问题。对策：
一、通过广告宣传，迅速打响市场的知名度；
二、通过电子商务的建设迅速提高市场信息融通的电子交易的层次，通过网络平台面向全国的企业和商家招商，打响项目在全省乃至全国的品牌；
三、寻求政府的扶持，在运营初期，采用优惠的政策吸引客户；
四、组建高效的招商队伍，积极维护拓展客户群体。

十一、需要的政策支持
由于本项目体量巨大，投资额度高，后期经营困难，涉及部门众多等客观存在的情况，因此，需要XX市以及XX开发区政府相关部门的大力支持。
1. 政府须明确专项工作组，负责项目并协调相关部门办理项目各项报批手续；
2. 前期征地工作：政府确保开发公司尽早取得国有土地使用权；
3. 基础设施建设，项目进场须达到“三通一平”标准。
4. 土地出让价格控制在5～6万/亩；
5. 土地出让金全额返还；
6. 此项目纳入政府重点招商引资项目；
7. 政府在媒体方面须大力支持项目的品牌推广宣传，特别是后期招商工作。
8. 请求政府减免相关税收；
9. 水域面积以及滨湖10米以内的滩涂面积由开发公司开发经营，但不计入土地出让面积范围。

十二、结 论
综上所述，“XXXX”休闲度假中心的建设是顺应XX市国民经济发展规划、产业升级需求而作的创新，是支持政府产业发展方向的具体举措。建议书通过对政策、前景分析、社会效益等诸多方面综合分析认为：本项目具有建设的必要性、迫切性和完全的可行性，建议早日立项兴建。

XXXX有限责任公司
2010-4-2

附件：项目概念示意图

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