福建益家建成市场项目建设投资建设投资可行性建设投资建设投资可行性研究报告.doc
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1、福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告 目 录第一章 总论11.1项目概况11.2编制依据及研究范围21.3编制原则31.4主要技术经济指标41.5可行性研究结论5第二章 项目建设的必要性和可行性72.1项目建设背景和必要性7第三章 市场需求分析93.1 建材市场的现状及存在问题93.2 我国建材市场的发展趋势10第四章 项目建设场址概况与建设条件194.1场址概况194.2建设条件19第五章 建设内容及规模235.1建设指导思想与原则235.2建设内容及规模23第六章 建设方案256.1 设计原则256.2建筑设计266.3结构设计286.4电气设计286.5给排水设计316.6暖通
2、设计33第七章 节能367.1、项目所在地能源供应条件367.2能耗分析377.3节能措施38第八章 环境保护408.1环境功能区划及应执行的排放标准408.2环境影响分析418.3主要环保措施45第九章 项目实施计划519.1 实施计划519.2具体实施计划进度表51第十章 项目招投标5210.1招标依据5210.2 招标方案5210.3 招标基本情况52第十一章 投资估算与资金筹措5411.1投资估算5411.2资金筹措55第十二章 效益分析6012.1 财务评价基础数据与参数选取6012.2 营业收入估算6012.3 成本费用估算6112.4 财务评价指标6212.5 不确定性分析641
3、2.6 财务评价结论66第十三章 结论与建议7413.1结论7413.2 建议74附件、附图:3福建益家建材综合广场建设项目工程可行性研究报告 第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称福建益家建材综合广场建设项目1.1.2建设单位福建益家建材市场股份有限公司1.1.3建设地点石狮城区外环东路南侧,东至38米规划路,西至26米规划路,南至26米规划路,北至外东环路。1.1.4 项目性质本项目属于新建项目1.1.5 建设规模和内容本项目总占地面积66179m2(约117.1 亩),规划总建筑面积225920 m2,项目建设区划分为商业区、办公区。其中,商业区分为东馆(建材市场,分为A馆、B馆、
4、C馆)、西馆(综合市场,分为D馆、E馆、F馆),办公区立于A、D馆上部(其中5、6层拟作为休闲娱乐中心(包含电影院、保健休闲中心(如健身房、桑拿足浴中心等),6层以上全部为办公写字楼)。地上商业建筑面积123000m2(其中东馆:61500m2、西馆:61500m2)、地上办公建筑面积5000m2(A馆办公楼:25000m2、D馆办公楼:25000m2)。1.1.6 项目占用地土地性质拟建福建益家建材综合广场建设项目占地面积为66179m2,土地性质为出让,用地性质为批发零售(商场)、商务金融用地(写字楼)。1.1.7 项目投资和资金筹措本项目总投资为53646.46万元,其中:建安费用303
5、52.10 万元,其他费用20274.23万元,基本预备费1616.32万元,建设期贷款利息1403.81万元。根据建设单位财务能力和投资意向,本项目建设投资33646.46万元拟由项目建设单位自筹解决,20000万元向银行贷款,其中建设投资根据工程进度投入,项目以运营期租金收入作为流动资金。1.1.8 财务评价(1)项目财务内部收益率按22 年计算期计算,通过编制项目投资现金流量表,经计算,本项目财务内部收益率为:税前23.91%、税后20.01%,均高于财务基准收益率(10%),具有较强的盈利性。(2)财务净现值按10%的财务基准收益率测算,本项目财务净现值为:税前95,398.95万元、
6、税后62,553.00万元,均大于零,具有投资可行性。(3)投资回收期本项目投资回收期(含建设期27个月)为:税前6.7年、税后7.5年,均短于基准投资回收期10 年,表明投资回收性可接受。(4)投资利润与利税率本项目投入总资金为53646.46万元,运营期内年均息税前利润(EBIT)为23138.41万元,项目投资利润率为43.16%,投资利税率46.78%,高于基准投资收益率10%,达到投资者预期回报率,以上数据表明本项目具有较强的盈利能力和较高的投资回报率,所以在财务上是是可行的。1.2编制依据及研究范围1.2.1编制依据(1)投资项目可行性研究报告指南(计办投资200215号);(2)
7、产业结构调整指导目录(2011年本);(3)建设项目经济评价方法与参数(第三版,中国计划出版社);(4)国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知;(5)福建省建材产业调整和振兴实施方案;(6)泉州市区商业网点规划(2004年10月9日);(7)泉州市人民政府关于印发泉州市现代物流业发展规划的通知(泉政文2006156号);(8)国家有关法律、法规、政策、标准;(9) 福建益家建材市场规划建筑设计方案(深圳市国际印象建筑设计有限公司)。1.2.2研究范围(1)项目建设的背景和必要性(2)市场需求分析(3)项目选址及建设条件(4)节能方案分析(5)项目投资估算(6)项目效益评价及
8、偿债能力分析1.3编制原则(1)遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务;积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式;按照优化城市功能、疏解交通的要求,合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断,放宽准入领域,建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策,支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展;健全服务业标准体系,推进服务业标准化;大城市要把发展服务业放在优先位置,有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。(2)按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干
9、意见的通知要求,明确项目发展总体目标。(3)根据福建省和泉州市“十二五”计划,融入区域经济、合理安排进度。(4)按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求,做到实事求是、客观公正。(5)福建省及泉州市目前国民经济水平,现代商贸服务产业发展现状及前景为依据,借鉴国外行业发展经验,明确项目建成以后的管理模式、运营模式。(6)项目建设以建材的需求为依据,以现有设施及资源为基础,避免盲目投资和重复建设。(7)项目建设积极采用先进技术和设备,采购工作实行招标采购及比质比价采购。(8)消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。(9)其它规定及客户要求。1.4主要技术经济指标项目于2
10、012年3月开始动工建设,并可于2014年2月完工,整个项目预计于2016达到全部的生产能力,进入正常运营。预测可以年实现营业收入20394.4万元,具体指标如下见表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标1用地面积m2661792建筑占地面积m232827.63总建筑面积m22259203.1其中地上商业建筑面积m21230003.2地上办公建筑面积m2500003.3地下建筑面积m2529204建筑密度%49.65容积率2.61建设工期月27经济效益指标1项目总投资万元53646.461.1项目建设投资万元52242.651.1.1建安费用万元30352.101.
11、1.2工程建设其他费用万元20274.231.1.3预备费万元1616.321.2建设期贷款利息万元1403.812资金筹措万元53646.462.1资本金万元33646.462.2银行贷款万元200003平均年营业收入万元/年35354.64总成本费用万元/年5955.58运营期平均5营业税金及附加万元/年1944.50运营期平均6所得税万元/年5788.10运营期平均7净利润万元/年17350.31运营期平均8投资利润率%43.16按年均利润总额9投资利税率%46.78按年均利税10项目投资财务内部收益率税前%23.91税后%20.0111项目投资财务净现值万元(I=10%)税前万元95,
12、398.95税后万元62,553.0012投资回收期税前年6.7税后年7.513平均盈亏平衡点%10.51.5可行性研究结论(1) 福建益家建材市场项目建设,符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸/物流业发展的政策;符合产业发展方向和要求;项目建设用地符合石狮市2009-16-01号地块批发零售(商场)、商务金融(写字楼)用地性质。(2)项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”,发展大商贸,建设大市场,搞活大流通,努力把石狮打造成为区域性商业服务业中心。石狮市现代服务业经济的发展,体系之进程,带动城市新型建材工业经经济发展;扩大地方社会就业现实意义。(3)福建益
13、家建材市场将形成一批建材品牌商入驻;吸引第三方建材经营企业。推动企业依托石狮物流优势条件,通过水、陆进出口,参与区域性市场竞争,降低建材业在福建的运营成本;有效实现地方经济宏观物流产值,增加地方财税。(4)项目的建设将成为推动福建东南部建材市场的有利补充,促进区域产业结构调整。建材市场的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台;项目建设将成为石狮市发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。项目在市场,选址方面做了充分的考虑:针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况,调查泉州建材家居市场层出上马,档次和品格高端的现实,
14、结合项目的地块区位,在规划定位上侧重于批量建材交易为主。市场功能布置上做了周到安排;重视消防、安全、卫生等环节的设置,特别是投资公司对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略,概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设,为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上,项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。24第二章 项目建设的必要性和可行性2.1项目建设背景和必要性2.1.1项目建设背景石狮市家居建材商会成立于2008年12月,至今已有2年时间。在市委、市政府高度重视和大力支持下,
15、以商会为平台,积极开展工作,现已有255个同行商家加入商会,占全市同行业70%以上,前几年,房地产业的快速发展,也带动了石狮市家居建材市场的红火,家居建材商会的统计资料显示,我市每年各类家居建材需求量约二十亿元,而且每年增速在18%以上。目前,石狮没有专业的、规模较大的建材市场。目前仅在长福建材市场及南洋路两侧分布一些零散的建材批发零售店,经营木地板、门窗、涂料等建材产品据了解,许多国内知名品牌的大商家、专业营销管理大集团在获悉石狮筹建专业市场后,纷纷莅石实地考察,他们认为,石狮是中国的一个著名的侨乡,辐射地域广阔,商机无限。从第26届中国广州国际家具展览会呈现出的盛况,显示出家具行业界已步出
16、低谷,2010年上半年家居建材行业开局形势喜人,上半年整体累计增长超过10%,锁定了增长定局。“石狮的新住宅增加、石狮人跟潮等多方因素也带动了石狮的家居建材行业紧跟国内的增长形势!石狮家居建材行业始终引领泉州地区,成为这一地区行业风向标!”实际上,不少石狮企业在发展的过程中十分注重文明经商,该商会积极教育广大会员和股东合法经营、合法纳税、创新经营,同时也注意引导会员在销售模式的转型。建设“旗舰店”,在充分展示品牌魅力与价值的同时,更加注重包括装修设计与销售渠道内外结合,特别是当前市委、市政府对“七大片区”的改造,从长远看,石狮家居建材行业再次迎来新的商机,2009年中国建材首选品牌榜瓷砖类前三
17、名:诺贝尔、马可波罗、东鹏在石狮同样拥有广阔的市场。随着经济的加速发展,项目的建设也相应得到了大力开发,这就需要地区有丰富的设备齐全的建材市场为项目建设提供支持,本项目的建设应用而生,他的建设将会为该地区建材市场提供一个具有规模化、集中化的场所。2.1.2 项目建设必要性经济的发展为城市建设提供了一个良好的基础,在经济发展的基础上,城市建设迎来了其发展的新的曙光。近年来,石狮市的经济快速发展,石狮还没有一个专业的家居建材市场,现有的建材市场已经不能满足城市建设发展的需要,严重制约其社会经济发展,建设一个专业化、规范化和现代化的家居建材市场迫在眉睫,为城市建设提供一个集约化、合理化、规模化的建材
18、市场。专业化、规范化和现代化建材市场一旦形成,将辐射泉州地区、台湾地区以及东南亚等国家和地区,将给石狮人民带来更大的经济效益和社会效益,可以有效地提高市场监管能力和征管效果,与此同时,项目的建设将会使得石狮市建材市场得到一个规范的发展。因此本项目的建设具有一定的必要性。第三章 市场需求分析3.1 建材市场的现状及存在问题3.1.1 我国建材市场的发展现状受国民经济快速发展的拉动,建材工业保持高速增长。2010年,水泥产量18.8亿吨,平板玻璃产量6.6亿重量箱,建筑陶瓷产量78亿平方米,卫生陶瓷产量1.7亿件,年均分别增长11.9%、10.5%、13.2%和15.7%。规模以上建材工业企业完成
19、销售收入2.7万亿元,实现利润2000亿元,年均分别增长29.5%和42%。2010年1-11月,全国建材行业资产总计24112.7亿元,与去年同期相比增加了23.3%,增长率较上一年度提高了5.08个百分点。2010年1-11月,全国建材行业实现主营业务收入28255.69亿元,与去年同期相比增加了33.5%,增长率较上一年度提高了13.69个百分点。近几年,我国建材市场的发展形势呈现如下的特征。硬件上:壮大发展规模、丰富营销品种、配套服务设施、布局连锁网络、整合细化分流、提升实力水平;软件上:整合人力资源、提升服务质量、实施强势举措、蓄势厚积薄发。几年以前,国外名列前茅的建材市场经营商几乎
20、都已经进军中国。洋建材超市的出现,给传统的建材市场带来了巨大的冲击和压力。洋建材超市背后大都是有着雄厚实力和良好信誉的大型跨国集团,所经营的产品在质量和科技含量上都具有相当的竞争力。尽管价格普遍比小型建材市场的高,但其货真价实的特点依然能赢得消费者青睐。由此可见,建材市场的充分竞争格局早已形成。3.1.2 建材市场的主要问题首先,摊位制仍然占据绝对的主导地位。目前,摊位制大约占国内市场流通形式的8090。摊位制存在的几大弊端包括:第一,经营与管理相分离,没有强有力的质量与服务监督制约机制,很难保障商品质量,致使价格欺骗、劣质服务成为痼疾。第二,摊位制批发市场的商品价格透明度较差,卖方出价、买方
21、砍价,常常出现同一商品价格差异很大的情况。目前,我国传统建材市场大多采取摊位制的销售方式,由于价格不稳定、质量档次悬殊、售后服务不利等因素,影响了消费者对商家的信任,市场竞争处于较低水平。其次,建材企业的规模还相对较小。企业规模小、数量多、工艺设备落后、环境污染严重等,在相当大的程度上影响了我国建材产品在市场上的竞争力,特别是在产品质量和档次方面,本土建材与国际品牌相比有很大差距。第三,缺少具有相当知名度的品牌。巨大的中国建材市场,没有几个叫得响的知名品牌。品牌意识较差,对质量、管理持淡薄态度,谋求一时的利益等,是我国建材业不可回避的问题。由于缺乏知名品牌,目前我国建材产品在市场上面临着双重夹
22、击。在国内市场,我国的建材正面对国际知名建材品牌的激烈挑战。目前,世界前几大建材商已纷纷落户北京、上海、深圳等地,随着我国履行加入WTO 的承诺,必然还有更多的国际知名建材品牌要进入我国市场,还有更多的建材市场经营商要到我国开店。第四,服务概念抽象而不具体。大多数建材企业在售前服务方面做得太过笼统,把售前服务仅仅理解为送一本或几本产品资料。推销商品的时候把商品或服务说得天花乱坠,一旦货物出手,商家自己就变成了“上帝”。甚至很多建材市场连准时送货上门都做不到。3.2 我国建材市场的发展趋势我国建材市场发展至今,急需提高整体素质,整合规范市场秩序,适度提升硬件设施的档次和扩大市场规模,特别是要寻求
23、发展的新思路、新突破、新模式。这些都是完善建材市场功能的必要条件,是建材市场可持续发展的必然要素,也是客观时代发展需求的推动。目前我国建材市场发展的大趋势应该是:正步入创造精品品牌的提升阶段。为此,提出了几点建议。第一,建材市场的规模要大、实力要强。建材超市要有连锁规模,摊位制市场要有经营规模。做大规模,一靠实力,二靠联合。第二,建材市场的市场定位要准确。现在的建材市场充满变数,各种业态相互竞争。市场投资人要针对市场需求的变化,及时调整好经营定位。定位准确是扩展服务方式、提高服务质量、丰富服务功能的前提。第三,团队要精明强干。团队的执行力,决定了企业的命运。组织一支反应灵敏、善于应对、执行力强
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