农民集资楼项目可行性研究报告.doc

XX县名山旅游名镇农民集资楼建设项目可行性研究报告XX县人民政府二一一年二月目 录第一章 项目总论1第二章.项目建设必要性4第三章.项目单位概况9第四章 总体方案14第五章 项目投资估算与资金筹措15第六章 项目建设方案16第七章 项目的招标方案19第八章 环保、消防、职业安全卫生和节能21第九章.项目组织机构与人员22第十章.项目实施进度安排23第十一章.效益分析24第十二章.结论与建议26第一章 项目总论1.1 项目名称黑龙江省XX县名山旅游名镇农民集资楼建设项目1.2 项目承担单位及负责人XX县名山旅游名镇建设指挥部 1.3项目编写单位XX县项目管理中心1.4项目编制依据中华人民共和国土地管理法（2004年）中华人民共和国环境保护法（1989年）中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2004年）中华人民共和国污水防治法（2008年）中华人民共和国城乡规划法（2008年）镇规划标准（GB 501882007）风景名胜区条例（2006）黑龙江省重点旅游名镇示范导则及评定方法（2010）黑龙江北国风光特色旅游开发区规划（2009年）XX县旅游发展总体规划（2010-2020年）XX县土地利用总体规划XX县生态保护和建设规划XX县县域城镇体系规划（2008-2020）XX名山旅游名镇概念规划（2010年编制）黑龙江省XX县名山旅游名镇总体规划（2010-2030年）黑龙江（XX段）沿江主要旅游节点详细规划（2010年）风景、旅游等相关专业技术规范及其它相关法律、法规1.5 建设地点、内容、规模、周期、目标1.5.1建设范围及地点该项目位于XX县名山旅游名镇内部，名山旅游名镇座落在黑龙江畔，是界江游的主要集散地，2009年XX的“界江游”被纳入全省十大旅游集合区，名山镇被确定为全省重点开发的旅游名镇。名山镇南起名山镇规划垃圾处理厂用地边界，北至黑龙江南岸，西以名山为界，东至规划旅游综合服务区以东2.5公里杂木林边界；规划区范围包含名山农场三队、名山农场八队、名山农场老场部、名山岛旅游风景区，以及名山岛与名山镇建设用地之间的水面、滩涂，总规划占地面积约23.3平方公里。农民集资楼位于老城区内。总投资1094.4万元，建筑面积5500平方米，共建楼房2栋，为普通住宅小区。1.5.2建设内容农民集资楼为两栋六层的普通住宅小区，住宅保证南北通风，起居厅与主卧朝南，起居厅、居室、厨卫等功能模块面积分配合理、方便使用，干湿分区明确，尽量减少户内的交通面积；保证完整的起居厅空间。同时配备相应的居住设施和小区绿化，打造优美和谐的居住环境。1.5.3 建设规模建筑面积5500平方米，共计70户。1.5.4项目建设周期本项目建设期为两年，2011年6月开工， 2012年10月完工。1.5.5预期目标项目预期于2012年10月完工，解决70户农民居住问题。1.6总投资估算及来源项目总投入1094.4万元，来源为农民集资。1.7 经济及社会效益XX县名山旅游名镇农民集资楼建设项目，将进一步改善当地农民居住条件，优化景区周边环境，提升名山旅游名镇总体规模和档次，吸引更多游客浅蓝游览观光。对发展XX县“界江游”，完善名山旅游名镇建设，开发旅游资源，丰富娱乐场所和设施建设，满足人们日益增长的消遣娱乐需求，对发展XX县域经济、调整产业结构，增加社会就业机会，满足社会发展需求，具有重大社会意义，将为XX区域内旅游资源开发建设带来显著的社会效益。1.8结论与建议近几年来，XX旅游景区景点不断丰富，围绕打造界江旅游品牌，重点开发建设了“两峡一岛”精品旅游线路，包含龙江三峡、小兴安岭兴龙峡谷和名山岛三个综合风景区，形成了界江游水陆循环线路。2010年，又相继开工建设名山旅游名镇和太平沟黄金古镇。名山旅游名镇被确定为全省重点开发的旅游名镇，是集吃、住、行、游、娱、购于一体的综合性森林旅游景区，旅游辐射鹤岗、佳木斯、伊春、哈尔滨等其他黑龙江城市，具有良好的市场发展前景。名山旅游名镇的建设征用了部分农民群众的房屋，急需为他们建设一处设施齐全，功能完善的居住小区，以解农民群众最基本的燃眉之急。因此，该项目的建设十分必要。第二章. 项目建设必要性2.1项目提出（建设）的背景一、XX县界江边境旅游蓬勃发展我国主要国际河流有15条，集中分布在东北、西南与西藏三个地区。东北地区界江最多，主要包括吉林省中朝界江鸭绿江，以及黑龙江省中俄界江黑龙江、乌苏里江、绥芬河等。黑龙江作为我国第三大江、最大国际界江，是东北地区，乃至中国界江边境旅游的典型代表，亦是中俄界江旅游的最重要所在地之一。目前，黑龙江省共开发六段中俄界江旅游，黑龙江包括漠河县龙江探源段、嘉荫XX三峡段与同江三江口段。漠河段卖点在于它是我国境内黑龙江源头，同江段卖点在于位处黑龙江与乌苏里江汇合处。而嘉荫XX段拥有“龙江三峡”国家森林公园、“兴安大峡谷”省级地质公园等自然地质景观与“俄罗斯与犹太两大文化”，是黑龙江界江旅游十分独特的板块。XX县名山镇被确定为全省重点打造的十二大旅游名镇之一。以上可见，XX界江旅游在黑龙江龙头旅游区中占有重要一席，“界江之都”这一品牌已得到省内外社会各界的广泛认同，“两峡一岛”界江游被列入全省旅游发展总体规划，名山镇被确定为全省重点打造的旅游名镇之一。名山旅游名镇作为界江旅游区的名牌，旅游地位非常显著，而农民集资楼等建设项目更是画龙点睛之笔。二、龙江三峡北国风光特色旅游地位显著龙江三峡森林公园在2001年被评为国家级森林公园（林场发2001519号文件）。在2009年黑龙江省最新编制的黑龙江北国特色旅游开发区规划中，XX属于九大龙头景区之一“抚远华夏东极及界江旅游区”，规划嘉荫XX段界江旅游成为集观光、生态、体验、探险、休闲、度假于一体的界江旅游精品。2009年10月份召开的黑龙江省重点旅游城镇建设座谈会上，省委书记吉炳轩指出，要打造五大连池、镜泊湖、亚布力、汤旺河、神州北极、兴凯湖、黑瞎子岛、名山、海林农场、七星农场、横头山等旅游名镇，加快构建具有北国风光特色的旅游网络。“十一五”期间在县委县政府和全县人民的共同努力下，XX县已被列入国家西部大开发战略、大小兴安岭林区生态保护与经济转型规划、资源型城市规划、黑龙江北国特色旅游开发区规划、黑龙江省主体功能区规划等多项规划中，先后投资建设了黑龙江流域博物馆、名山岛树上人家、界江国际酒店、太平沟接待中心等，成立了XX旅游发展总公司，“十二五”期间，XX县将全力建设名山旅游名镇和龙江三峡太平沟黄金古镇，促进旅游产业快速发展，提高龙江三峡北国风光特色旅游地位。三、中俄边境区域合作加强黑龙江省拥有3038公里中俄边境线，与俄罗斯5个州接壤，已经建立25个贸易口岸。XX县多年来坚持“口岸搭台，经贸唱戏”，XX口岸现已成为全省设施最齐全、功能最完善、吸引力最强、发展前景最好的口岸之一，连续两年在全省口岸排名第五，被省政府授予“文明高效口岸”荣誉称号。是中国各省区市与俄罗斯、独联体国家、欧洲交流与合作的重要桥梁和纽带。XX县可通过旅游业增强双方贸易往来、加深两国人民理解及友谊，旅游与边境贸易相结合，大力发展中俄边贸旅游，使XX成为中俄边贸旅游的明星，成为黑龙江省促进沿边地区综合经济发展的示范地。2.2 现状与问题XX有土著文化、抗联文化、俄犹文化、垦荒文化、知青文化等等，具有深厚的文化底蕴；区域内自然生态条件良好，野生动植物和旅游资源类型较为丰富，自然景观质量优良，波光山影秀美，一年四季景色迷人，千姿百态，各具特色。自然旅游资源与人文旅游资源并重，是以界江、峡谷、森林、冰雪、湿地、人文历史为依托的生态旅游佳地。森林公园内规划有名山旅游区、太平沟休闲度假区、延兴岛旅游区、兴东道台府旅游区和兴龙峡谷旅游风景区五个界江旅游节点。在沿江规划带上有黑龙江省重点打造的旅游名镇名山镇，名山岛国家AAA级旅游景区。近几年，XX县围绕界江旅游重点开发了嘉荫XX森林界江探秘风情水陆循环线路、两峡一岛旅游线路，全力打造龙江三峡、小兴安岭兴龙峡谷和名山旅游景区。投资建设了黑龙江流域博物馆、名山岛树上人家、江上浴场、界江国际酒店、太平沟接待中心等旅游景点和旅游接待设施，成立了XX旅游发展总公司，下设旅游车船公司、旅游产品开发公司、界江国旅、界江大酒店等企业。几年来，XX旅游人数和旅游收入，以年均超过20%的速度增长。为提升XX旅游产业的知名度和人气，几年来，在全力开发XX界江旅游资源的同时，一直不间断对XX的界江旅游资源进行宣介。在近几年的哈洽会与全国旅交会上，以界江游为主题，通过召开发布会等形式，对XX的旅游资源尤其是界江旅游资源进行了全面推介和展示；以开江节、7.16戏水节、滚冰节等民间习俗为背景，连续3年举办了由省旅游局与鹤岗市政府主办、XX县承办，中俄犹三大民族共同参与的国际性界江大型旅游节会“中国XX中俄犹国际戏水狂欢节”，把XX界江文化和界江旅游资源宣介工作推向了高潮。同时，借助国家和省市各大媒体的力量，通过制作界江旅游风光片、打央视广告、在省台开设XX旅游专栏等形式，不断扩大对XX旅游的宣传，“界江之都XX”知名度越来越高，边陲XX散发出独特的魅力。同时也应看到，XX山水生态资源品质虽好，但旅游相关配套设施相对滞后，各种游憩设施、服务设施、基础设施以及娱乐设施的建设仍然较为落后或缺乏。据专家预测，2010年XX县全年接待境内外游客将达到35万人次，到2012年将达到48万人次。如果这些问题得不到改善，将严重影响XX界江旅游产业的发展。2.3 项目建设必要性为充分贯彻实施省委、省政府和市委、市政府打造全省旅游名镇的战略举措，我县将旅游业作为全县支柱产业来培育发展，制定了加快旅游发展的各项政策措施，逐年加大对旅游业特别是名山岛旅游开发力度，规划建设一批重点旅游项目，其中，名山旅游名镇建设是重中之重，为丰富名镇娱乐设施，农民集资楼等项目的建设十分必要。名山镇作为全省旅游名镇首批试点镇，把名山风景区的发展地位推上一个较为突出的高度，这是一个千载难逢的机遇。随着旅游业的蓬勃发展，我县旅游客源市场不断扩大，客流量呈逐年大幅上升趋势，特别是名山风景区休闲观光旅游得到广大游客的青睐。XX县政府把旅游业作为支柱产业摆上重要日程，加大了对旅游业的投入，2007年XX县与嘉荫县合作开通了嘉荫XX森林界江探秘风情水陆循环线路，2008年开通了“两峡一岛”精品旅游线路，2009年，XX县的界江游又被纳入全省旅游发展总体规划当中，确定为鹤岗黑龙江界江旅游集合区，我们要抓住这发展“界江游”千载难逢的大好机遇，乘势而上，积极科学合理谋划，提前做好各种准备工作，为“界江游”快速、平稳的发展解除后顾之忧。近几年我县旅游业收入逐年增长， 2009全年共接待游客26.5万人次，旅游综合收入6115万元，2010年全年，XX累计接待入境游客38万人次，国际旅游收入1.1亿元。为进一步打造界江游品牌，丰富景区娱乐设施，吸引游客增加消费，促进经济收入，急需在名山旅游名镇内建设农民集资楼等项目。本项目围绕打造界江旅游品牌，重点开发建设名山旅游名镇，形成吃住行游购娱的旅游服务体系，进一步提高旅游服务设施和娱乐水平，增加旅游趣味，刺激消费，对发展XX县域经济、调整产业结构，增加社会就业机会，满足社会发展需求，具有重大社会意义，将为XX区域内旅游资源开发建设带来显著的经济效益和社会效益，为真正打造出“界江游”生态旅游的独具魅力作好充分准备，顺应当代人的旅游需求。因此，该项目的建设十分必要。2.4 项目建设的可行性2.4.1XX县名山旅游名镇农民集资楼的建设有利于全县和全省旅游业的发展随着东北老工业基地建设战略的进展，黑龙江省旅游业发展的步伐加快，同时为了巩固XX县作为黑龙江省界江旅游中的重要地位，必须扩展与丰富其旅游产品的内涵。加快XX县名山旅游名镇农民集资楼的建设，是黑龙江北国风光特色旅游开发的需要，将切实丰富与深化龙江三峡景区内容，丰富“界江之都，魅力XX”等形象的内涵。XX县的旅游景区、景点将进一步从点线富集向板块富集化发展，这样可延长游客停留的时间，大幅度提升界江旅游品牌产品的市场价值，提高经济效益。2.4.2XX县名山旅游名镇农民集资楼的建设有利于XX县名山旅游名镇总体品位的提升XX县名山旅游名镇作为全省重点打造的十二个旅游名镇之一，必然要打造自己的品牌，要有与众不同之处，才能吸引更多的游客前来观光游览和旅游消费，在山水美景已经具备的前提下，丰富各种娱乐设施方能提升名镇的总体品位，从而打造出品牌，增加旅游趣味，刺激消费，增加经济收入。2.4.3XX县名山旅游名镇农民集资楼的建设有利于对外开放和招商引资随着名山旅游名镇内部娱乐设施的逐步完善，XX县的旅游业很快发展，XX的知名度也会大大提高，可开发项目必然会增加，将会吸引更多外来资金的投入。通过发展旅游业和对外开放，调整XX县的产业结构，加快第三产业发展，特别是为当地居民脱贫致富创造条件，促进XX县的经济发展。第三章. 项目单位概况3.1 XX县概况XX县位于黑龙江省东北部，小兴安岭与三江平原交汇处，东北隔黑龙江与俄罗斯相望，国境线全长146.5公里。四周与鹤岗、嘉荫、汤原、桦川、绥滨相临。全县共有5镇3乡63个行政村，辖区内另有宝泉岭农垦分局及所属6个农场、鹤北森工林业局及所属19个林场，全县总面积6784平方公里，人口近22.5万，耕地352.6万亩；县属面积2167平方公里，人口8.6万，耕地111万亩。林地面积48.5万公顷，活木蓄积量4490万立方米，草原湿地面积29万亩。有石墨、黄金、硅石、菱镁、腐植酸等金属、非金属矿产39种，其中石墨储量高达6.36亿吨，为亚洲最大的石墨矿床，现已形成年300万吨的采矿能力和30万吨的选矿能力，石墨产量占全国石墨产量的三分之一强，是全国最大的石墨精粉生产基地。XX地缘优势得天独厚，是全省对俄开放的重要窗口和进出口商品集散地。名山口岸，是一个交通便捷、地缘优越、通关简便、服务设施完善的国家一类国际客货口岸，年过货能力可达150万吨，可停靠5000吨级货轮。与俄罗斯阿穆尔捷特口岸相距仅1.5公里，明水期、冰封期、流水期常年开放，为沿江各口岸中功能最全、收费最低、服务最优、距省城最近的口岸。全县地理结构为“五山一水一草三分田”，有大森林、大界江、大湿地、大冰雪等独特的自然景观，素有“界江之都”之称。神奇的龙江三峡、色彩斑斓的“五花山”、充满俄犹风情的名山旅游名镇、历史文化浓郁的黄金古镇、梦幻般的地下森林天然氧吧、夏季漂流、冬季滑雪及赴俄异国风情观光等，全面突显了XX旅游的独特性、综合性和国际性。XX县域经济已初步实现了由以农为主的单一结构向农、工、商、贸、游多业并举的多元型结构转变。2010年三次产业比重为31:24:45，民营经济占全县经济总量的60%，全县已基本形成了以绿色农业为基础、资源型工业为支撑、民营经济为主体、外经贸和旅游业为补充的产业格局。2010年全县粮食总产达6.15亿斤，创历史新高。坚持区域联手，场县共建，扶强扶壮区域内完达山、正元、兴汇酒精、双汇北大荒肉业、宝泉药业等龙头企业，加快生产基地建设，全县农业走上了产业化发展之路。紧紧围绕“两大基地、八大产业”发展思路和战略目标，五年共引资35.4亿元，开工建设了兴汇酒精、望云峰风电、祥鹤木业等48个大项目，其中超亿元的16个，形成了乳、肉、米、油、药、酒精、木业、酱业等农副产品深加工和石墨、水泥等矿产资源开发两大工业基地，构建起支撑县域经济快速发展的坚实骨架。特别在石墨资源开发上，年生产能力达到30万吨，居全国之首，以球型石墨、高级石墨增碳剂为代表的精深加工项目已实现破题，为打造“中国石墨城”奠定了基础。通过加快项目建设，促进了资源优势向产业和经济优势的转化。同时规划储备了“八大产业”新项目，确保项目建设梯次跟进，可持续发展。对俄贸易扩大到在俄林木采伐、土地耕种、畜牧养殖、黄金开采、建筑安装、房地产开发、实木家具出口等诸多领域。连续三年在全省沿江口岸中排名第五，被省政府授予“文明高效口岸”荣誉称号。“十一五”期间在县委县政府和全县人民的共同努力下，XX县已被列入国家西部大开发战略、大小兴安岭林区生态保护与经济转型规划、资源型城市规划、黑龙江北国特色旅游开发区规划、黑龙江省主体功能区规划等多项规划中，先后投资建设了黑龙江流域博物馆、名山岛树上人家、界江国际酒店、太平沟接待中心等，成立了XX旅游发展总公司，XX县被确定为黑龙江界江旅游集合区，“界江之都”这一品牌得到了省内外社会各界的广泛认同，“两峡一岛”界江游被列入全省旅游发展总体规划，名山镇被确定为全省重点打造的旅游名镇之一。“十二五”期间，XX县将全力建设名山旅游名镇和龙江三峡太平沟黄金古镇，促进旅游产业快速发展。3.2名山镇概况XX县名山镇位于XX县东部，属沿江平原区，距XX县城22公里，辖区面积82.7平方公里，西与共青农场毗邻，东南与名山农场接壤，北以黑龙江为界，与俄罗斯阿穆尔捷特隔江相望。下辖4个行政村（由6个自然村合并而成），辖区总人口14468人，共有耕地4054公顷，镇区规划区面积4.2平方公里，是国家级环境优美乡镇、全省小城镇建设重点镇和省级文明乡镇。镇内有国家一类国际客货口岸-XX口岸，是我省面向东南亚发展江海联运的黄金水道，也是我县乃至鹤岗市对外开放的重要窗口。北上为俄罗斯犹太自治州阿穆尔捷特口岸，该州土地、森林、黄金、锰矿丰富，是俄远东资源最富集地区，电力资源也十分丰富，合作潜力极大；东进经黑龙江进入鞑靼海峡，到达韩国、日本，是一条国际大通道。有梧名公路一条，镇内公路四通八达，水陆交通十分便利。全镇经济以农业生产为主，全镇共有耕地4054公顷。粮食生产形式是水旱兼作，除少量水稻种植区外，旱田主要是大豆、玉米。2009年粮食作物总产量16971吨。牧业生产发展较快，逐步成为全镇的另一支柱产业。渔业以在黑龙江捕捞为主，盛产鲟鱼、鳇鱼和“三花五罗”。近几年旅游业发展迅猛，已成为新兴支柱产业。2007年全镇农民人均收入达5488元。多年来，名山镇党委、政府，认真贯彻执行党在农村的各项方针、政策，严格规划，不懈努力，团结和带领全乡人民与时俱进，求真务实，开拓进取，奋力拼搏，使全镇自然资源得到充分合理利用，生态环境得到良性循环，生态破坏得以恢复，生态环境污染得以控制，形成合理的产业结构，以绿色生态经济和旅游经济为主体，综合提高农、林、牧、副、渔发展能力，努力促进城乡经济一体化发展，社会总产值和经济实力稳步增长，小城镇建设初具规模，人口素质和人民生活水平、生活环境质量大幅度提高，社会服务和科学文化教育与卫生保障体系进一步完善，初步形成人口、资源、环境与经济、社会协调发展的新局面，促进农业和农村经济又好又快地发展。名山镇内旅游资源富集，经过多年的开发建设，已初步形成了沿江和名山岛两大风景区。名山沿江风景区总投资3000多万元，全长1800米，由中华园、俄罗斯园和犹太园“三大主题公园”组成，集中展示了中国、俄罗斯和犹太三大古老民族的不同文化。名山岛是国家AAA级旅游景区，由空中游乐园、江上天然浴场和黑龙江流域博物馆三大功能区组成。空中游乐园包括两处“水上人家”和8处可供游览、餐饮、娱乐的“树上人家”及空中栈道；博物馆是目前全国最具综合性和权威性，反映黑龙江流域历史文化的标志性展馆。近三年，全镇共接待游客400多万人次，出入境人员9.3万人次，拉动相关产业收入7.4亿元。3.3名山旅游名镇建设项目概况按照吉书记提出的要充分发挥旅游资源优势，围绕界江观光、异域风情，建设具有地域特色的旅游名镇要求，与省城市规划勘测设计院和西安建筑科技大学规划院合作，投资200多万元，重新编制了名山旅游名镇建设总体规划，即名山迦南新城概念规划，通过了专家组论证，并制作了名山名镇规划影视宣传片。规划将名山镇建设成为“多元文化融合的犹太风情小镇”。名山旅游名镇规划总体布局概况为“一江、一岛、一山、一镇、一区”。“一江”即中俄界江黑龙江，赏两岸风光，品中俄犹三元风情，逆流而上可游览黑龙江最美江段龙江三峡。“一岛”即黑龙江流域文化特色生态休闲岛名山岛，以生态保护为核心，严格控制项目开发，重点完善树上人家、水上人家和黑龙江流域博物馆等现状特色景点。“一山”即俯瞰全区之巅名山，保护山体植被，游人攀顶登名山塔，举目远眺界江两岸景色尽收眼底。“一镇”即界江口岸小镇名山镇，在建设新区的同时不断完善名山镇老城区的社会功能。“一区”即迦南星城旅游服务区，这是本次规划的重点。迦南是犹太民族的聚“星”之地，“星”取自犹太民族的象征物大卫五角星，迦南星城这个名字洋溢着浓郁的犹太风情，迦南星城体现了宜居、悠闲、犹太风情和多文化交融的特点。规划将迦南星城旅游服务区分为六大功能区：迦南星城核心区、滨江旅游接待区、俄罗斯风情展示区、高档别墅区、黑龙江流域民族文化展示区、森林运动休闲区。迦南星城核心区作为犹太风情的集中展示地，集整体空间结构由“一心、四轴、多节点”组成，“一心”即大卫广场，大卫广场是迦南星城中重要的建筑艺术景观空间和旅游组织枢纽，是名山旅游名镇客厅，广场中心为大卫之星塔，它周边为六角星与远景组合的的伊水池，大卫之星塔周边的铺地上雕刻着犹太民族独有的符号与戒律，这一切完满的营造了犹太民族的文化氛围。“四轴”即南北向景观轴线、西南向商业生活轴线、东南向文化生活轴线、东西向餐饮文化轴线。“多节点”是指各门户空间景观节点、生化性景观节点、滨水码头节点。迦南星城犹太旅游服务区规划占地面积150万平方米，总建筑面积48万平方米，人口容量1万人，绿地率70%，本区估算投资总额13.9亿元左右，其中，需要政府投资6.3亿元，市场化运作7.6亿元。 3.4项目承担单位概况项目承担单位为XX县名镇建设指挥部，隶属于XX县人民政府，法人为政府县长刘春波。第四章 总体方案4.1总体目标通过本项目的建设，进一步充实XX县名山旅游名镇娱乐设施，对于完善名山旅游名镇建设，改善旅游环境，提升景区服务功能，加快旅游产业发展，将起到极大的推动作用。以国内游客人均消费185元，海外游客人均消费135美元计算，到2012年XX旅游直接收入将达到1.2亿元，带动间接收入超过1.5亿元。4.2本期工程建设内容与建设规模4.2.1 建设内容农民集资楼为两栋六层的普通住宅小区，住宅保证南北通风，起居厅与主卧朝南，起居厅、居室、厨卫等功能模块面积分配合理、方便使用，干湿分区明确，尽量减少户内的交通面积；保证完整的起居厅空间。同时配备相应的居住设施和小区绿化，打造优美和谐的居住环境。4.2.2 建设规模建筑面积5500平方米，共计70户。4.3建设范围及地点该项目位于XX县名山旅游名镇内部，名山旅游名镇座落在黑龙江畔，是界江游的主要集散地，2009年XX的“界江游”被纳入全省十大旅游集合区，名山镇被确定为全省重点开发的旅游名镇。名山镇南起名山镇规划垃圾处理厂用地边界，北至黑龙江南岸，西以名山为界，东至规划旅游综合服务区以东2.5公里杂木林边界；规划区范围包含名山农场三队、名山农场八队、名山农场老场部、名山岛旅游风景区，以及名山岛与名山镇建设用地之间的水面、滩涂，总规划占地面积约23.3平方公里。农民集资楼项目建筑面积5500平方米。第五章 项目投资估算与资金筹措5.1投资估算的依据（1）可行性研究报告提供的工程内容和有关专业提供的工程量及主要设备清单。（2）建筑工程费用根据类似工程及当地工程造价指标测算。（3）设备购置费为现行设备出厂价格。（4）设备安装工程费、运杂费、预备费及其它费用等参照建材工业工程建设其它费用定额及同类工程情况进行编制。5.2项目总投资估算与资金筹措本项目总投资1094.4万元，以农民集资为主。第六章 项目建设方案6.1建设指导思想及原则本工程的建筑设计体现“以人为本”的设计理念，舒适性观念住宅的功能就是提供满足住户生活的适用、卫生、方便、美观的居住环境。现代社会工作、生活、学习紧张节奏快，当人们度过繁忙的一天踏入家门时，一个温馨、惬意、舒适的家无疑成了他渴望已久的归宿。舒适的住宅除了有利于人们身心健康外，还能培养人们品德、振奋精神。建筑结构造型在满足空间造型需要的同时，还应综合考虑建设施工条件、自然采光、通风、工程造价的经济性等因素，科学合理地确定建筑结构形式，使项目成为XX县标志性住宅小区之一。本工程设计严格执行国家现行规定、规范和政府有关本工程的规定及相关要求；按照城市规划部门规定的建筑用地性质及间距要求合理布置建筑。总平面图合理规划消防车道、确定建筑适用规范范围，符合建筑设计防火规范GB500162006的有关规定。按照相关要求，本工程抗震设防烈度为七度，抗震措施为七度，抗震设防类别为标准设防类，建筑耐久年限为50年，环境保护、交通组织、用地分配、能源消耗等符合国家及地方性相关政策。工程根据各功能区的用地规模，使用特点，环境要求和交通联系等，充分结合场地的区域位置条件、气候、环境、景观等特点，因地制宜进行设计。建筑单体布局紧凑，在充分提高土地利用率的同时，尽最大的可能创造绿地。建筑周围均设有消防通道。合理确定场区内建筑物的拆除方案，是保证总体布局和工程建设实施计划落实的关键。6.2小区总平面布置根据用地自身情况、周边关系、产品定位、开发步骤等因素，确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等，力求创造一个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。6.2.1居住建筑设计本工程为普通住宅小区，共建楼房2栋，总建筑面积5500平方米，落实农民群众70户。住宅保证南北通风，起居厅与主卧朝南，起居厅、居室、厨卫等功能模块面积分配合理、方便使用，干湿分区明确，尽量减少户内的交通面积；保证完整的起居厅空间。6.2.2整体构思（1）合理的功能分区，保证土地利用的最大化（2）主题突出，特色鲜明小区景观设置和活动场地的配备为职工的娱乐活动提供极为便利的条件。（）强调均好性，保证居住品质绿化带基本上是横贯小区的，为小区提供了较为均匀的环境分布，同时由中心绿地发散出去的组团绿地可延伸至小区的各个部分，提高小区的整体品质。设置建筑围合的中心活动场地，通过铺地设计、绿化园林配置、营造出优美的环境，形成鲜明的风格与特点。6.2.3道路设计交通组织依据安全、便利、可达的原则，合理的组织人流与车流。（1）机动车系统小区主要机动车出入口位于小区南侧，小区内设置环形机动车道，分割地块比较平均，有利于节省交通空间。机动车可直接抵达或者通过宅前道路抵达各个单元入口，宅间局部设置地面停车场，交通可达性强。（2）非机动车系统非机动车可方便快捷的到达各个单元入口，宅间设置非机动车停车位。（3）步行系统小区沿中心绿化带及景观大道组织步行空间，整个步行系统点、线、面结合，贯穿整个小区，空间效果丰富，适宜居住人群休闲活动。6.2.4绿地设计小区中设置中央景观大道，绿地走向为东西方向，较为有利的引入阳光与通风，形成适宜人群活动的阳光绿地。注重与楼座形状、体量的结合，通过植物的不同配置，形成小区的园林特点。注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性，形成高低错落有致，远近疏密适宜，颜色丰富多彩，四季树种配置合理的园林绿化景观。D、景观系统在小区的关键性位置，如小区出入口、组团绿地中心、街道转角处等设置符合各处性质的标志性小品，并考虑相互之间的视觉走廊，使人处在小区中觉得标识明显。6.2.5主要技术经济指标序号指标名称单位数 量备注1规划用地面积40001个小区2总居住户数户703受益人口人2104户均人口3人/户5总建筑面积55006单位造价1990元7总投资万元1094.48资金来源农民集资9建设期2011年-2012年10层数6层2栋11户均建筑面积户78.6平方米12建筑容积率1.913绿地率30%6.3住宅建设方案6.3.1建筑设计由于农民集资楼是政策优惠型住宅，根据农民实际需要，户型设计为二室一厅一厨一卫一阳台，建筑面积基本控制在80平方米以内。在户型设计中，在保证合理的前提下，尽量寻找户型的适用性，如主卧室落地窗、飘窗、落地窗大阳台等。6.3.2建筑材料及室内外装修立面设计风格的确定，从色彩上考虑本地自然环境的影响，力求为本地区人工环境提供丰富的色彩；形式上寻求整洁统一的风格，形成自己鲜明的特征。（1）整体效果考虑建筑之间的高度、体量关系，通过建筑单元之间构件韵律变化等，营造丰富的空间关系。()体量处理建筑色彩通过墙面、玻璃、栏杆、线脚、屋顶构架等不同材质产生的颜色区分，不同分区的色彩变化，保证色彩的丰富性。同时注意寻找共同的色彩元素，使得整个小区比较一致。整体色彩明快，不同分区之间既有一定关系又寻求新的变化，从而给人以新鲜感。6.3.3结构设计本工程抗震设防烈度为七度，抗震措施为七度，抗震等级为三级。该项目所有住宅楼均采用砖混结构。主要结构材料：基础采用墙下独立条形基础，墙体采用承重型煤矸石空心砖及非承重型煤矸石空心砖。主要法规和标准（1）建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008版）（2）建筑结构荷载规范 GB50009-2001（3）砌体结构设计规范 GB50003-2001（4）混凝土结构设计规范 GB50010-2002（5）建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑物所在地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。基本风压为0.45KN/m2, 基本雪压为0.70KN/m2,以上提到的该建设场地的自然条件，依据甲方最终提供的该项目岩土工程勘察报告为准。6.4辅助配套设施工程6.4.1给排水专业：6.4.1.1设计依据（1）建筑给水排水设计规范 (GB50015-2003版)（2）室外给水设计规范 (GBJ13-86); 1997年版（3）室外排水设计规范 (GBJ14-87); 1997年版（4）城市居住区规划设计规范(GB50180-93) 2001年版（5）建筑设计防火规范 (GBJ16-87) 2001年版（6）污水综合排放标准 GB8978-88)6.4.1.2给排水专业设计本小区供水采用县自来水公司供水，并全部利用自来水管网的压力供给各住户。从物资路引入二根DN150和DN150塑料管道，在小区内沿主干道连成一个环路，作为小区生活、消防给水水源。至每排住宅的管道为枝状布置。计划有生活冷水系统、生活排水系统、雨水系统、消火栓系统等。下面分别说明：（1）生活冷水系统、生活热水系统：本小区人均日用水定额200升/人 日，时变化系数2.4。故最高日用水量为430吨/日，最高时用水量为43吨/小时；考虑其它配套建筑，系数1.1, 故小区最高日用水量为473吨/日，最高时用水量为47吨/小时。住户内每户设一冷水表来计量冷水用量。各个公共建筑也相应设水表计量。生活用水水质均要求达到卫生部的生活饮用水水质卫生规范（2001年版）。（2）排水系统：取用水量的85%作为排水量，为366吨/日。各栋建筑二层至顶层为一排水系统，首层为一排水系统，各层污水排出室外，室外污水汇入化粪池后排入污水管道。（3）雨水系统各建筑物雨水排至地面，从雨水井进入排水系统。（4）消防系统：室外消防系统由县自来水网直接供给，消防流量20升/秒， 室内不需设消防系统。6.4.1.3管材选用室外管道采用PE塑料给水管。室外雨、排水管管径DN300的采用UPVC管,管径DN300，采用钢筋混凝土排水管。6.4.2暖通专业：6.4.2.1计划采用集中供暖，总供热量 2774 KW (按50W/平方米计算)。6.4.2.2住宅内部的供暖分户计量，热表设于每层的楼梯间内，对外开门。住宅内部采用散热器采暖。6.4.2.3室外的管道敷设采用钢管聚氨脂保温直埋形式，应符合室外管道敷设规范。6.4.2.4室外采暖设计温度-24度，室内设计温度18度。6.4.3供配电专业：6.4.3.1设计依据（1）XX县总体规划（2）相关专业提供的资料：小区平面图，住宅楼分布图。（3）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008（4）建筑设计防火规范GB50016（5）10KV及以下变电所设计规范GB-50053-94（6）建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000)（7）低压配电设计规范GB50054-95（8）住宅设计规范GB50096-1999（2003版）（9）住宅建筑规范GB50368-2005（10）有线电视广播系统技术规范GY/T 106-99。（11）建筑与建筑综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000。6.4.3.2设计内容（1）高低压配电系统设计（2）照明系统设计（3）电话电视系统设计（4）防雷接地系统设计6.4.3.3建筑概况本工程为1个普通住宅小区，总建筑面积26600平方米，共计380户，共有楼房4栋。6.4.3.4供配电系统设计（1）本工程由哈萝公路10KV公用架空线供电。（2）本工程按4KW/户的标准设总装容量Pe=4KW*716 = 2864KW，计算容量Pj=954KVA。（3）箱式变电站向每栋楼放射式供电，每栋楼设具有漏电保护功能的总断路器。小区内电缆采用直埋方式敷设。（4）每套住宅设能同时断开相线和中性线的总断路器，进户线截面积为102。每套住宅分设照明、插座、空调插座，厨房与卫生间插座回路。（5）各房间插座设置数量GB50096-1999标准。6.4.3.5防雷与接地（1）本工程采用TN-C-S接地方式。（2）本工程每栋楼的电源入户处作总等电位联结，卫生间宜作局部等电位联结。（3）本工程6层住宅楼按三类防雷构筑物设防。6.4.3.6弱电系统设计（1）本小区设电话系统，拟在小区中部设置1500对电话电缆交接室，小区内地埋敷设通讯电缆，每户一对电话线，主卧与厅房设电话出线口。（2）本小区设有线电视系统，电视信号接城镇有线电视网拟在小中部设备间内设电视前端箱，小区内地埋敷设同轴电缆，每户一条电视缆入户，主卧与厅房设电视线口。（3）本小区设计算机信息网络系统