动物园拆迁投资可行性研究报告.doc

中文摘要摘要：北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。同时，因人流、车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能、人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移一些以批发集散为主的行业形态，著名的“动批”和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就“动批”外迁至永清服装新城的可行性做了一系列调研。经分析本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。因此，北京市动物园批发市场外迁至永清服装新城的方案是切实可行的，目录中文摘要i 1 总述1 1.1 项目背景 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 单位概况 1 1.1.3 可行性研究报告撰写依据 1 1.1.4项目提出的理由与过程 1 1.2 项目概况 2 1.2.1 项目拟建名称 2 1.2.2 项目建设规模与目标 2 1.2.3 项目主要建设条件 2 1.3 项目研究结论 2 1.3.1 项目服务范围 2 1.3.2 项目投入的总资金及效益情况 2 1.3.3 项目建设进度 2 1.3.4 主要技术经济指标21.4 问题与建议 2 2 市场分析 3 2.1 整体市场环境好 3 2.2 区域价值日趋显现 32.3 购物商圈短缺 3 3 技术、设备和工程方案 33.1 建筑方案总体构想 43.2 结构设计 4 3.2.1 基础选型及处理 4 3.2.2 上部结构 4 3.2.3 消防设施设计 4 4 总平面布置与公用辅助工程 54.1 总平面布置 5 4.1.1 产品规划布局 5 4.1.2 建筑风格 5 4.1.3 环境景观设计 54.2 平面设计 5 4.2.1 结构形式 5 4.2.2 公用建筑 5 4.2.3 立面设计6 4.3 交通方案 6 5 环境保护6 5.1 公共及生活用水处理 6 5.2 固体垃圾处理 6 5.3 噪音处理 6 6 项目实施进度 6 7 投资估算与资金筹措7 7.1 项目总投资的估算的依据 7 7.2 项目投资成本估算原则 77.3 项目投资总额估算 7 7.4 项目资金筹措 9 8 经济效益评价 9 8.1 评估依据 9 8.2 项目首期销售价格推测 98.3 项目首期财务盈利能力分析 9 8.4 清偿能力分析 10 8.5 项目首期不确定性分析 11 8.5.1 盈亏平衡分析 11 8.5.2 敏感性分析 11 9 研究结论与建议 13 9.1 综合评价结论13 9.2 建议 14附录 分工说明 15iv1 总述 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 动物园服装批发市场外迁 1.1.2 单位概况 为了更好的统筹动物园商圈的产业升级和外迁工作，西城区委、区政府于成立了北京北展地区建设指挥部，其工作职责围绕北展地区，重点对“三点一片”即动物园地区、天意、万通、官批等商品批发市场及周边组织进行环境整治、产业提升、业态调整等统筹协调。负责对北展地区的产业进行规划和布局，实施产业结构调整和业态升级，依法对该区域市场活动监管，对周边市场内外综合整治。 1.1.3 可行性研究报告编制依据 北京市促进城市南部地区加快发展行动计划 北京市人民政府工作报告 国家发改委投资项目可行性研究指南 委托方提供的有关资料 1.1.4 项目提出的理由与过程北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。同时，因人流、车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能、人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移一些以批发集散为主的行业形态，著名的“动批”和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就“动批”外迁至永清服装新城的可行性做了一系列调研。永清服装新城位于河北省永清县，规划占地90亩，计划总投资29800万元，计划到2015年全部建成。永清服装新城项目以引进千家服装企业为目标，规划建设服装制造产业区、配套区、中心商务区、人才培训技校等五大区域，打造中国最具价值和前景的尖峰服装文化产业集群。永清服装新城以其投资规模大、设计理念新、产业层次高、经济拉动强而备受各界瞩目，永清服装新城建成后将成为中国最大的浙商集聚地，京津冀超大型商贸卫星城。永清服装新城带来的全新产业结构调整和区域发展模式转型，将对永清乃至河北的发展产生积极而深远的影响。 1.2 项目概况 1.2.1 项目拟建名称 永清服装新城 1.2.2 项目建设规模与目标规划占地90亩，计划总投资29800万元，计划到2015年全部建成。以“中国最大的服装集聚地，京津冀超大型服装城”为目标。 1.2.3 项目主要建设条件 项目场址周边市政设施配套条件较好 项目的建设符合北京、河北发展总体规划要求 项目所需用地正在洽谈中。 1.3 项目研究结论 1.3.1 项目服务范围北京动物园批发市场外迁商户 1.3.2 项目投入的总资金及效益情况 计划总投资29800万元，预计年实现营业收入29800万元以上，可吸纳10万人就业。 1.3.3 项目建设进度 前期准备工作中，计划到2015年全部建成。 1.3.4 主要技术经济指标 规划占地 90亩 计划总投资29800 万元 首批建设投资8000 万元 1.4 问题与建议服装产业的发展离不开政府的政策支持。目前，服装产业的发展环境仍存在一些问题，这些问题表现在投资环境、服务环境和商务环境等方面。由于市场环境的全面改善在短期内难以实现，因此可通过专门扶持政策来促进服装产业的发展。2 市场分析 2.1 整体市场环境好 永清县北距首都60公里，距首都机场80公里；东距天津60公里，距天津新港100公里这些良好的交通条件都为此奠定了良好的基础。永清县框架的不断扩大，服装行业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局，其服装市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。 2.2 区域价值日趋显现 众多大型企业进驻开发区，人流、物流的快速增长，带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。随着开发力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐被消费者认同，永清服装新城将成为投资新热点。 2.3 购物商圈短缺目前永清县范围内缺少核心购物商圈，基本上以零散的马路商业模式为主，以满足附近居民的日常生活为目的，缺乏有效的辐射力，本项目的发展必将成为区域的商业核心。永清县人口及经济的发展，必然对服装消费产生需求，本项目的建成，将成为区域的综合购物消费中心，城市商业的副中心，成为联系市中心区与开发区的商业纽带。3 技术、设备和工程方案工程设计涉及建筑、结构、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气防火、节能、隔声等各种专业，设计时遵循有关的规划范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定。 3.1 .建筑方案总体构思项目设计紧紧把握“以人为本”这一开发理念，创造符合时代精神面貌的现代建筑和优美环境的精品服装城。项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的“现代丰富而不简约”的建筑风格，体现建筑的时代气息。 3.2 结构设计 3.2.1 基础选型及处理桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。本项目的基础形式主要采用独立桩基。 3.2.2 上部结构项目由低层、多层、小高层、商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。 3.2.3 消防设施设计 （1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 （2）对于商业物业，根据规范要求设置多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。 （3）尽量在每栋建筑设一个防火分区。 （4）消防水源可以由市政水供给，在场区内设置环状消防给水管网。 （5）在重要的建筑内均设自动水喷洒灭火系统。 （6）每栋建筑室内外均设消火拴。各建筑内还根据需要设置干式灭火器。 （7）除一般照明外，设置自带电源的应急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。 （8）按国家颁布的消防61号令的要求，建立健全逐级防火责任制和各项防火安全制度，普及消防安全和应急自救知识，加强监控管理，并制定消防应急预案，适时进行演练，确保生命财产安全。4 总平面布置与公用辅助工程 4.1 总平面布置 4.1.1 产品规划布局 （1）商业市场部分沿街商业呈“点、线、面”布局，商铺之间通过多个小广场紧密联系在一起，通过实体空间的收放变化，形成强烈的空间感。设置多个入口，其中一个大型的主入口，使整个商业形成有机的整体。 （2）综合配套部分以中轴景观带为核心，形成中心花园、组团绿地、院落绿化三级空间结构。整个项目配套高层酒店、多层小高层住宅、社区便民店和社区，住宅分成多个组团区，其中以多层住宅组团为主，局部配以点式分布的小高层、高层。 4.1.2 建筑风格采用现代而不简约的建筑风格，营造良好的人居环境，全面提升商业居住环境和生活空间。 4.1.3 环境景观设计（1）绿化系统由集中绿化、组团绿化、宅前绿化组成，集中绿化以景观绿轴为核心，配以水体贯穿其中，使绿化系统形成一个自然的生态整体；（2）居住社区的住宅组团自然分布，形成丰富的景观界面，小区步行区域与水系相交，增强整个社区的景观功能；（3）在绿轴上布臵各种观赏性和参与性强的建筑小品，如雕塑、休息椅、儿童游戏设施等。 4.2 平面设计 4.2.1 结构形式根据使用功能，项目采用框架结构形式。单体平面设计符合国家住宅与商业建筑基本标准和有关规范要求。 4.2.2 公用建筑车库采用地上停车场与地下停车场相结合的形式，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。物业管理处、会所、配电室等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、建筑小品与庭院绿化带等。 4.2.3 立面设计立面造型设计突出现代建筑特色，整体风格要与周围城市环境协调，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 4.3 交通方案项目在有效组织商业功能区的基础上，交通系统与城市交通系统密切融合。交通系统以“有节制的人车分流”为指导思想，分成小区级和组团级两个级别，小区级车行系统以城市支路为依托，满足居民便捷、顺畅的出行需求，组团之间形成完整连续的绿化系统。为保证城市干道的交通职能，避免人流密集与城市主干相冲突，缓解小区与城市道路的压力，应设2-3个出入口。5 环境保护 5.1 公共及生活用水处理公共污水、商业排污及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。 5.2 固体垃圾处理采用袋装方式收集处理，防止二次污染。 5.3 噪声处理设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区有建筑上做隔声处理，达到环保标准。6 项目实施进度 2014年6月2014年7月 进行前期准备工作，完成戡察、规划、评估等 2014年8月2014年9月 工程设计、招标，同时进行拟购设备考察、技术洽谈、设备定货等工作 2014年10月2015年3月 完成项目土建施工，进行设备购置和安装 2015年4月 进行永清服装新城的销售并进行全面试运行 2015年5月 永清服装新城正式运行7 投资估算与资金筹措 7.1 项目总投资的估算的依据项目的总投资依据项目初步规划设计方案和项目实施进度与实际投资使用情况进行估算。 7.2 项目投资成本估算原则 项目投资成本的估算遵循充分利用公司资源原则、合理利用与节约利用原则 、工程质量至上原则、经济效应与社会效益双赢原则、合理现金流原则。 7.3 项目投资总额估算项目首期总投资成本为29800万元，平均每平方米建设成本为2980元。该投资成本包括土地成本、前期工期费、基础设施费、建安工程费、行政规费、管理费、宣传与销售费、财务费及其它费等（见表1）。项目投资成本：29800.00万元由上表计得项目首期总投资成本为29800.00万元，可售面积投资成本为17880.00万元。平均建设成本：2980.00元/平方米总成本/总建筑面积=2980.00元/平方米。表1 项目首期投资成本费用估算汇总表序号 项 目 成本总额 （万元） 可售面积 成本总额 （万元） 可售面积 单位成本 (元/ m2)1 土地费用 1800.001080.001802 前期费用 1400.00840.00140（ 基础设施配套费 800.00480.0080（规划、设计 300.00180.0030勘察、审图、标底编制等 300.00180.0030 3小区配套费 3600.002160.00360（景观、绿化费 1000.00600.00100水、电、气、网络等 2600.001560.00260 4建安工程费 20000.0012000.002000（建筑工程 18600.009300.001500（设备安装工程 3000.001800.00300（公用配套建筑 2400.001200.00200 5直接费合计 26800.0016080.00 2680 6财务费用 1000.00600.00100 7管理费用 500.00300.0050 8销售推广费用 800.00480.0080 9基本预备费 700.00420.0070投资成本总计 29800.0017880.002980 7.4 项目首期资金筹措该项目共需资金29800.00万元，项目自有资金有9000万元，投资不足部分分别从银行贷款7000万元和由预售收入解决。本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。本项目建设周期为1年,经营周期为1年。8 经济效益评价 8.1 评估依据 建设部发布的最新版房地产开发项目经济评价方法 贷款银行中长期贷款项目评方法 国家现行的财税制度和有关法规 8.2 项目首期销售价格推测运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目的处位置、周围环境条件、项目的品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来2-3年的价格趋势进行推测。 项目商业部分平均售价为6000元/平方米 项目住宅部分平均售价为3500元/平方米 项目整体平均销售单价为4200元/平方米 8.3 项目首期财务盈利能力分析项目首期净利润总额为6580.26万元，项目首期利润率为36.8%，投资回收期为24个月。（见表2、表3）表2 损益表序号 项目名称 合计(万元)1 销售收入28800.002 总成本费用17880.003税前利润总额(毛利润额)10920.004 营业税金及附加 2146.325 所得税 2193.426 税后净利润总额6580.26表3 项目经济指标汇总表经济指标名称 指标税前利润总额(毛利润额) 10920.00万元 税后净利润总额 6580.26万元 全部投资毛利润率 61.074% 全部投资净利润率 36.8% 自有资金毛利润率 121.33%自有资金净利润率 73.114%净现值 5982.06万元回收成本期 24个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率,项目净现值大于0，回收成本期为24个月,因此在财务上是可行的。 8.4 清偿能力分析申请抵押贷款10000万元，其中2014年贷款，约定从第2014年起两年内偿还，即2016年还清,其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款用来还款是富富有余的。项目资产负债率处于行业安全区间，2014年负债率为61.11%,2015年负债率为16.67%,2016年负债率为0%。(以固定资产市场评估价为基数) 8.5 项目首期不确定性分析 8.5.1 盈亏平衡分析投资总成本的保本点是24460.26万元，安全系数为36.80%，即投资总成本增加了36.80%仍能保本。销售单价的保本点是4076.71元，安全系数为15.07%，即销售单价下降了15.07%仍能保本。销售面积的保本点是4.63万平方米，安全系数为22.85%，即销售面积下降了22.85%仍能保本。表4 盈亏平衡表项 目不确定因素 投资总成本（万元） 平均销售单价（元/平方米） 销售面积（万平方米） 正常情况17880.004800.006.00 盈亏平衡点变化数值24460.264076.714.63盈亏平衡点变化幅度(%)6580.26723.291.37盈亏平衡点数值36.80%-15.07% -22.85% 税前利润 0 0 0 由上面盈亏平衡分析可知，本项目的安全系数处于行业安全区间,抗风险能力极强，所以本案是安全的,是可行的。 8.5.2 敏感性分析 （1）单价因素敏感性分析当单价下降了10%时，投资净利润额为5922.23万元,投资净利润率为33.12%，下降了3.68%；当单价下降了5%时，投资净利润额为6251.25万元,投资净利润率为34.96%，下降了1.84%；当单价上升了5%时，投资净利润额为6909.27万元,投资净利润率为38.64%，上升了1.84%；当单价上升了10%时，投资净利润额为7238.29万元,投资净利润率为40.48%，上升了3.68%。 表5 敏感性分析表（单价） 全部投资基准方案单位售价变动 -10% -5%5% 10% 单位售价（元/平方米）4800.00 4320.00 4560.00 5040.00 5280.00 销售收入(万元)28800.00 25920.00 27360.00 30240.00 31680.00 税后净利润 (万元) 6580.26 5922.23 6251.25 6909.27 7238.29 税后投资 净利润率 36.80% 33.12% 34.96% 38.64% 40.48%税后投资利润率升降幅度 -3.68% -1.84% +1.84% +3.68% （2）总投资因素敏感性分析当总投资下降了10%时，投资净利润总额为10328.87，投资净利润率为46.80%，上升了14.68%；当总投资下降了5%时，投资净利润总额为10328.87万元，投资净利润率为39.07%，上升了6.95%；当总投资上升5%时，投资净利润总额为6650.12万元，投资利润率为25.82%，下降了6.30%；当总投资上升了10%时，投资净利润总额为5423.87万元，投资利润率为20.11%，下降了12.01%。表6 敏感性分析表（总投资）全部投资 基准方案 （万元）总投资变动 -10% -5% +5% +10%总投资额（万元） 17880.00 16092.00 16986.0018774.0019668.00税后净利润（万元） 6580.26 8368.26 7474.26 5686.26 4792.27税后投资净利润率 36.80% 46.80% 41.80% 31.80% 26.80%投资利润率升降幅度 14.00% 5.00% -5.00%-10.00% （3）销售率因素敏感性分析 当销售率下降了5%时，投资净利润总额为17267.19万元,投资净利润率为63.79%，下降了8.05%；当销售率下降了10%时，投资净利润总额为14795.49万元,投资净利润率为54.66%，下降了17.18%；当销售率下降了15%时，投资净利润总额为12317.41万元,投资利润率为45.50%，下降了26.34%。敏感性分析表（销售率）全部投资 基准方案销售率变动-5% -10%-15% 销售率 100%95%90%85%销售面积(平方米) 6.05.75.45.1 销售收入(万元) 28800 27360 25920 24480税后净利润(万元) 6580.26 5140.26 3700.26 2260.26税后投资净利润率 36.80% 28.75% 20.69% 12.64%投资利润率升降幅度 -8.05% -16.11% -24.16%敏感分析结论：分析可知，影响本案的诸因素中，最敏感的是销售单价,其次是销售率,然后是投资总成本。9.研究结论与建议 9.1 综合评价结论本项目需总投资29800.00万元，需累计自有资金9000万元，银行贷款7000万元，不足部分用预售收入投入。项目税前收入预计28800万元，项目税后总收入为24460.26万元。净利润总额为6580.26万元，净利润率为36.80%,自有资金毛利润率为121.33%,自有资金净利润率为73.114%，净现值为5982.06万元，投资成本回收期为24个月。本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。通过本项目的敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益的较为敏感。 9.2 建议 通过敏感性分析可知，本项目的销售单价、销售率、总投资成本对财务结果的影响较为敏感，建议本案主办者尽量控制建设成本以及一系列相关费用，努力提高销售面积与销售单价，以提高本项目的总体财务效益。因本项目的投资较大，建设周期较长，有效而合理地利用资金必将有利于本项目的总投资额降低。因此建议主办者宜聘请施工监理公司协助整个项目的实施，同时也要聘请高水平的财务管理员努力做好财务管理工作。 本项目投资额会较大，开发初期必须落实足够的资金来源与使用方式，打造良性的资本运作平台，避免资金链条断裂。尽快落实项目预售问题，实现项目的投资资金快速回收，减少资金压力与资金机会成本。