广德县柏垫东晨1#商贸中心项目建设可行性研究报告.doc

广德县东晨置业有限公司柏垫东晨1商贸中心建设项目建议书一、项目概况1、项目名称：广德县柏垫东晨1商贸中心建设项目2、项目建设单位：广德县东晨置业有限公司3、项目法人代表：4、项目技术负责人：5、建设性质：新建6、项目建设地址：柏垫镇新镇区B-3-1（北区）宗地（广宁路以西金政商贸城以北）7、项目总投资规模：3178万元8、项目建设期限： 2年二、项目编制的依据1、广德县柏垫镇总体规划2、广德县域城镇体系规划3、广德县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、广德生态县建设总体规划5、城市居住区公共服务设施设置规定6、本项目规划设计文件7、本项目国有建设用地使用权出让合同8、本项目挂牌出让成交确认书9、本项目规划用地红线图10、广德县建委规划设计条件通知书三、项目编制的原则本项目编制遵循：掌握环境要素，充分体现当地乡土特色，又努力创造清新、明快、简洁的现代建筑气息，使各个空间出于自然而融于自然。充分表达自然生态这一人类生活方式的趋向性。设计先进实用，实施方案可靠，投资节省，环保高效，生态良性循环的原则。精心研究设计与实施的技术方案，引进先进施工技术，加强施工管理，最大限度的节约投资，保证施工质量，为消费者提供最佳居住环境，将政府对居民的服务落实到实处，为居民办好事、办实事。1、贯彻“超前性”与“务实性”相结合的原则，结合规划学科的最新理念，设计有鲜明的时代性和前瞻性的健康社区，设计体现新理念，新手法，使用新材料、新工艺，以高起点达到高标准、高水平。2、遵循“以人为本”的原则，强调人居环境与建筑的共存融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住空间为目标，满足商住楼的商业性、居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优雅的现代商住区。3、强化“现代商住区”概念，体现现代新型城镇社区的精神内涵，以建设商住文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾，满足居民在知识经济时代的全新需求。4、坚持“可持续发展”的原则，注重商住区建设与社区建设相结合。通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设施工、市场营销和物业管理中。5、坚持 “布局合理，用地经济”的规划原则，兼顾适宜的建筑风格、品位和档次。综合考虑社会、经济、环境三者效益的协调关系，注重建筑空间与景观相协调的有机统一。6、坚持“节能、高效”的原则，节能降耗是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，本项目认真贯彻这一理念，在保证质量的前提下，注重使用节能材料，最大限度的节约原材料，降低投资成本，促进建筑节能效益和经济效益双赢。环境保护是我国经济建设必须遵循的又一项基本国策，党和政府历来重视环境保护工作，本项目的编制严格执行国家有关环境保护的政策、法令，加强项目的工程管理，以达到预期目的。四、项目提出的背景和依据广德县柏垫东晨1商贸中心建设项目用地， 于2009年07月13日至2009年07月22日上午9时30分期间，在广德县招投标中心举办的广德县柏垫新镇区商住用地国有土地使用权挂牌出让活动中，由广德县东晨置业有限公司法人代表卢献光（竞得人）摘牌获得柏垫镇新镇区B-3-1（北区）宗地（广宁路以西金政商贸城以北）地块国有土地使用权。广德县东晨置业有限公司根据柏垫镇集镇新区总体规划及广德县建设委员会规划设计条件通知书（广2009规字011号）要求，在2009年底委托广德恒星建筑设计有限公司，对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于2010年03月完成勘察设计工作。柏垫镇位于广德县南部山区。东与卢村乡毗邻，南与四合乡接壤，西与杨滩乡相交，北及东北与誓节及桃州两镇相连。“柏垫镇”以镇政府所在地“柏垫”命名。柏垫镇总面积252平方公里，镇区面积2.5平方公里。现辖柏垫镇现辖14个行政村，418个村民小组，1个居民委员会，5个居民小组。全镇人口4.6万。新中国成立以来，柏垫镇行政区划经过了几次较大的变革。1958年9月成立为“先锋人民公社”；1959年2月更名为“柏垫人民公社”；1983年6月更名为“柏垫乡”(各生产大队改为行政村)；1987年5月“柏垫乡”更名为“柏垫镇”，辖柏垫、刘村、桥头、福巡、中畈、姚村、梅村、燕塘、余家坝9个行政村。柏垫街道于1958年3月建制居民委员会。 2001年10月，全县进行区划调整，原梨山乡整建制并入柏垫镇，镇辖行政村增加藻塘、梓冲、下阳、双龙、梨山、张复、查园、粮长8个，共计17个行政村，1个街道居委会。 2003年4月，在全县进行并村工作中，柏垫镇将原来的17个行政村合并为8个行政村，即粮长(粮长、查园)、张复、梨山(梨山、双龙)、茅田(藻塘、下阳、梓冲)、姚村、前程(燕塘、余家坝)、柏垫(柏垫、梅村、中畈)、刘福桥(刘村、福巡、桥头)。 2005年12月，全县又一次撤乡并镇，原凤桥乡整建制并入柏垫镇，镇辖行政村增加6个，即西坞(西坞、祥里)、杨冲(杨冲、范村)、三河(牡塘、田里、毛村)、凤桥(永桥、石香炉)、同心、土桥(土桥、沈村)。柏垫镇现辖14个行政村，418个村民小组，1个居民委员会，5个居民小组。柏垫镇现有耕地面积24360亩，其中水田20145亩；山场面积282750亩，其中竹林113488.5亩，板栗林55240亩。广宁路（S215）贯穿境内全长23.1公里，是该镇南进北出的主要交通干道。柏垫镇集镇新区距宣（城）杭（州）高速广德入口22km，距宣（城）杭（州）铁路广德站27km。距皖赣铁路宁国站30km。东邻杭嘉湖，北倚苏锡常，交通便利，是广德城镇发展的一类乡镇。自2000年以来，柏垫镇以适应广德县经济社会快速发展的形势，加快了柏垫镇基础设施建设，先后完成了梨柏公路工程、村村通公路工程和柏垫镇政务新区金政商贸城工程建设以及集镇基础设施建设和农村电网改造（改造面100%）。镇政府所在地柏垫集镇经过几年的规划建设，已使其发展成为全镇的政治、经济、商贸、文化娱乐中心。集镇的基础设施配套建设渐具规模，镇容镇貌有了很大改观，随着农贸市场、竹木交易市场、中心集贸市场的形成发展，市场日益繁荣，人们经济收入逐年增加，农民生活水平逐年提高，农民向中心集镇聚集从事经商、办厂日渐增多。柏垫集镇新区规划，在县委、县政府的关心下，已于2007年2月完成。2008起，该规划已付诸实施。因此，广德县柏垫东晨1商贸中心建设项目，是继广德县柏垫金政商贸城建设项目之后，在柏垫镇政务新区拟建的又一个开发建设项目，也是付诸实施柏垫镇政务新区规划的第二个基础设施规模项目。五、项目建设的必要性与可行性1、项目建设的必要性柏垫镇党委和镇政府对镇政府所在地的集镇建设高度重视，经过几年的努力，集镇建设虽然取得了较明显的成效，但已不能适应全镇经济文化发展的需要。从总体上看，一是规模偏小，导致集镇辐射力不大；二是基础建设比较薄弱，公用基础设施的建设和服务供给形不成规模效益，进而滞后、制约了集镇的进一步发展；三是住房建设特别是集镇商住房建设与主干道路建设及其综合性开发利用相对滞后，影响各种要素向中心集镇的合理聚集，制约了农业人口向非农产业的转移。本项目实施的广德县柏垫东晨1商贸中心建设项目，有效的将居民居住房建设和与之相配套的商贸城建设有机的结合，综合性开发利用有效自源，提高中心集镇的城镇化水平，有利于逐步走出一条实现农民市民化和农村工业化的道路。同时，将吸引一部分农村剩余劳动力迁入中心集镇并从事非农产业，减少农业人口，给农业结构调整带来宽松的环境，为农民增加收益创造条件，因此，本项目的实施有利于柏垫镇的经济社会发展和柏垫中心集镇进一步走向繁荣，是十分必要的。2、项目建设的可行性本项目的开发建设，依山傍水，将使柏垫镇集镇新、老区景观大道沿线形成具有一定特色、密度适中、布局恰当、环境优美、功能安排设置合理的沿街建筑景观，且在设计理念上坚持较高起点的原则，综合考虑道路、溪流、生态等环境小品设计，以充分体现现代乡村集镇气息，并带动一方经济与社会的协调发展。项目的实施是可行的。柏垫镇为广德县山水镇，项目设计坚持尊重自然，掌握环境要素，建筑整体风格充分吸收当地居民的风格特色，努力创造清新、明快、简洁的现代气息，使建筑空间融入柏垫镇的空间环境中。项目充分体现以人为本的精神，注重住宅的实用性、经济性和舒适性。功能布局合理、空间利用得当、合理适用。以此塑造出整体、清雅又有时代感的高品位、高质量的商住小区。该项目通过方和圆的元素，以优美的景观绿化，形成不同层次，各具特色的景点，从而形成别具一格的景观体系，带动一方经济与社会的协调发展。因此，建设项目是可行的。六、项目建设内容与规模（一）项目拟建内容广德县柏垫东晨1商贸中心建设项目，以开发建设商住房、底层临街营业铺面房并举，兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统等基础设施建设。1、结构规划建设本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，合理设计住房结构比例。根据总量与需求相结合的原则，充分考虑农村居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑与习惯适用性建筑住房面积比例，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构。2、功能布局总平面布置本项目占地面积为13082.5（19.6亩），东向面临广宁路西侧为政务区，四面环路可充分发挥其商业价值。总体布局为一轴一点两区开敞式营业空间。一轴：以中心道路为轴有机联系各个分割空间的交通，提高区域内的整体性。两区：一建筑围合出两个独立的空间在内部进行合理的景观设计是商贸区的主要步行场所，既是社区的商业中心也是居民活动的中心。一点：本项目三面环路可以很好的发挥其在柏垫镇新区与老区之间的连接作用。开敞性空间：规划设计时设置多个出入口。可更好的提高各个区域的人流量，尽量减少各个商铺之间的效益差别。道路交通建设新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。本项目道路建设宽度以10m-15m为宜。道路建设形式采用砼路面，厚0.18m。机动车道宽12m，非机动车道宽3m（1.5m2），采用划线隔离（白色），人行道高于车道15cm，宽2m（1m2）。本项目四面环路，交通流畅，项目区内通过中心主干道的连接把各个组团有机的联系起来。小区的道路以环形和带状连接入户的方式，解决人车分流的问题。小区以地面停车为主，自行车停放结合住宅底层架空停放。庭院中间设置停车场以及进行景观设计使景观与车位有机结合。最大限度的使组团内的商铺面对道路。小区内共设置停车位65个，停车率达到50%。满足配件指标要求。地势环境建设本项目地势相对平缓，平面高差不超过20。设计时以中心道路轴为最高向两边递减，防止雨水倒灌。绿化景观建设绿化系统重点建设中心绿地。庭院内为重点绿化单位。点、线、面三结合，调高景观利用系数。全面考虑到景观的层次，使整体环境规划富有层次感。灌木、草木 以及各种乔木因其不同的生物特性和生态习性从而呈现出不同的风景，充分考虑各种植物的配置及其对四季景色的变换更替，做到四季有绿。有助于建筑小品的配置、遮蔽和使用。项目规划，将整个楼盘有机的联系起来，相互渗透，相互融合。使住户能包容于集中绿地之中。充分做到绿化景观的“均号性”和贯通性，营造十分舒适的人文居住环境，让每户居民都能享受到优美的自然环境。（二）建设规模该项目总用地13082.5（19.6亩），总建筑面积15161。主要经济技术指标项 目单 位技术指标备注总用地面积13082.5总建筑面积15161建筑占地面积4697住房总户数户/100/11201底层铺面数约间/99/3960建筑密度%32容积率1.2绿地率%35%停车位辆70商住房的大小按农村集镇适用性套型设置。 （三）其他给水、雨污水排放、电力、电讯、宽带信息网、有线电视、路灯、环卫、消防、建筑小品、停车位、交通标志等同步配套建设。七、项目选址及建设条件（一）项目选址广德县柏垫东晨1商贸中心建设项目位于广德县柏垫镇街道西侧政务新区，东临广宁路，西靠柏垫镇政府新区；南侧为金龙大道。项目区属北亚热带南缘季风区湿润气候，特点是气候温和，光照充足，雨量丰富，四季分明。年平均气温15.4，年降雨量1392.7mm，无霜期229天。最多风向ESE，次多风向WNW，年平均风速2.3米/秒，适宜于项目选址要求。根据中国地震烈度区划图（1990）和GB19306-2001安徽地震动参数区划图确定，项目区属非地震区，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速为0.05G。抗震设防类别为丙类。随着地方经济的快速发展，新区主干道广宁路日益繁华，该地作为柏垫镇的商贸中心而价值也将不断提升，对新区开发将起到积极的推动作用。因此，该项目必将成为柏垫镇新区的优美人居环境和繁华的商业中心之一。（二）项目建设的有利条件1、项目自然条件：基地内地势平坦，现状以农田为主，自然环境良好，周围没有污染源。2、项目规划条件：基地东侧为广宁路，西临柏垫新政区，南临金龙大道，基地现状为空置地，无居民拆迁任务。3、项目建设条件：该项目规划用地面积19.6亩（13082.5），地理位置十分优越，用地完整，整体式布局开发性好。可形成集商贸、商住为一体的十分优雅的小区。4、交通条件好。该项目所处位置S215省道，交通十分便利。5、水、电供应有保障。项目区属柏垫镇集镇自来水厂供水范围，饮、用水供给有保证，且水质无污染，符合饮用水水质国家标准GB5749-2005生活饮用水卫生标准的有关要求。柏垫镇于“十五”期间完成农电网络改造，项目所在地属镇电网供电范围，供电状况良好。6、政府、政策的强力支持。柏垫镇政府对该项目的启动和建设高度重视，并给予了大力支持；中央对新农村建设，对城乡集镇建设均给予政策上的支持。这些是该项目建设的基本保障。八、项目工程设计方案（一）项目规划设计1、设计依据居住区规划设计规范住宅设计规范广德县城市规划管理技术规定 项目单位提供的规划设计文件项目单位提供的规划用地红线图广德县建委规划设计条件通知书2、设计理念本项目将以如下设计理念，体现现代民居的优越性与示范性。强化精品设计：创造具有时代特色的民居模式；提升科技含量：采用新材料、新技术、新设备，倡导节能、节水、节材设计；突出人本思想：规划应充分满足人的行为模式和心理需求，建立居房消费者的认同感及归属感，创造多功能而非复杂化的民居条件；注重环境质量：优化项目区内环境，精心营造绿化景观，合理规划交通网络，完善配套及服务设施；追求务实作风：从维护消费者的权益出发，关注民居消费需求，对民居的定位、档次作多层次的综合考虑。3、设计指导思想本项目的设计力图实现以下目标：（1）主体性人对自身自主体性的把握，对自身价值的外印证；（2）识别性具有鲜明的个性特征，有较强的社会影响；（3）社会性满足人的社会群体意识，大众共创共享；（4）迅达性便利、亲和，既可望又可及；（5）舒适性减少环境压力，身心得以轻松、安逸；（6）安全性居有定所，免受干扰，充分体恤生活细节；（7）愉悦性有趣味，富于人性味，自然、优美、卫生、和谐、有序；（8）多样性功能与形式灵活多样、丰富充实；（9）文化性具有自尊与典雅的氛围和浓郁的文化气息；（10）生态性尊重自然、尊重历史、保护生态、追求人的生存状态的最大和谐性。4、设计原则坚持“超前性”与“务实性”； 遵循“以人为本”； 强调“现代商住区”理念； 坚持“可持续发展”； 以“布局合理，用地经济”等为原则。5、市政工程设计给排水工程用水量估算居民生活用水按最高日200L/人*d公共建筑用水，20L/*d市政绿化用水2L/*d消防及未预见用水按上述之和的10%计，本小区最高用水量为550.8M3/d污水工程污水量估算本小区污水主要来自家庭和共建的生活污水，取0.8的排供系数，则本小区污水总量为440.6 M3/d，污水处理本小区实行雨污分流制，污水按地块汇集后就近排入路下污水管道。管网布置污水管道布置于小区道路下，埋深控制0.73.5m。接入市政污水管道地块污水干管管径为D300。雨水工程选用广德县暴雨强度公式，重现期为一年。管网布置根据各商居组团划分排水片区，就近排入城市雨水主干管。地块雨水干管管径为D450。雨水管道布置在小区道路下。埋深控制在0.70.35m。6、建筑设计充分体现以人为本的精神，注重住宅的实用性、经济性和舒适性，于最细微处关怀用户，力求予购房这以最大的选择余地。功能布局合理、空间利用得当、房间面积适中，合理适用。建筑主体造型简洁明快，抛弃过多的装饰。采用平坡屋顶结合丰富立面。为保护小区建筑风格的一致性，建筑外观颜色基本统一。坡屋顶采用青灰色波形瓦，外墙使用高级涂料，部分采用褐色面砖并以浅色挑线分隔。窗户采用乳白色塑钢窗框，并对窗台做细部处理。以此塑造出整体、清雅又有时代感的高品位、高质量的商住小区。7、节能设计随着我国经济快速发展，资源、能源和环境问题已经成为制约我国经济社会持续发展的主要瓶颈。节能降耗工作是从根本上加快建设节约型、环境友好型社会的有效途径。设计依据民用建筑设计节能设计标准民用建筑设计通则夏热冬冷地区住居建筑节能设计标准住居建筑节能设计标准项目地点安徽省广德县，为夏热冬冷地区。节能的基本原则节约能源具有丰富的内涵，本项目的能源节约设计将从节能的范围、节能内容和节能的路径三个方面考虑。在节能的范围上，要求涵盖建设项目的各住户及各商铺，在其全部生活和生产经营过程中都要实行节约能源，而不足是在某一环节上节约能源。如果只注重在某一环节上节约能源，而忽略在其他环节上节约能源，势必事倍功半，达不到能源节约的预期目的。在节约的内容上，是全部生产要素即人、财、物三类资源的节约。本项目除了重视自然资源的节约外，对人力资源、货币资本的有效使用，同样予以重视，以达到充分发挥人的潜能，提高全社会的资金运作能力。在节约能源的路径选择上，要构建循环经济系统，循环经济是一种与环境和谐的经济发展模式，遵循减量化、资源化、无害化的原则，最终实现“最优生产（生活）、最适消费、最少废弃”的目标。本项目节约型经济系统的构建是一个系统工程，提倡建设低能耗、低排放的生产与生活过程，严格限制能源过度消耗，避免自然生态环境的发展模式受到负面影响。节能措施本项目广泛的采用各类节能措施。建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风，摊位区屋顶合理布置通风孔。建筑间及其内部有良好的自然通风。条式建筑的体型系数小于0.35，满足节能要求。节能材料屋面保温材料采用聚苯保温颗粒，厚度按计算。外门窗根据不同窗墙面积比限制要求，外窗采用断热铝合金门和窗。外门玻璃采用6厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用单框双坡，空气层20厚，厨房、卫生间采用单窗单玻。阳台门及落地窗开口较大部位，全部采用双玻，门窗下部填充聚苯乙烯保温板。工程塑钢窗气密性必须达到国家GB7101标准规定的1级抗风抗压性能，透性能，雨水渗透性能符合国家标准规定，满足使用要求。外墙采用蒸压粉煤灰多孔砖，外保温材料均采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，达到保温节能设计要求。梁、柱等冷、热桥部位内外保温砂浆各拐过500，根据热工计算，上述保温方法均能满足（JGJ134-2001）夏热冬冷地区居住建筑节能标准规定的保温要求。8、项目抗震设计根据GB50011-2001建筑抗震设计规范附录A010，广德县抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。以B层粉质砂岩为拟建建筑物持力层，拟建项目区属抗震有利地段，场地土类型为一般场地土。该地区无构造断裂带通过，亦无其他不良地质现象，故属稳定的建筑场地。9、设计要求（1）结构安全等级：二级；（2）设防烈度：根据GB50223-95 建筑抗震设防分类标准，本工程抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震措施均按6度考虑；（3）可变荷载标准值：住宅：2.0KN/m2一般上人屋面：1.5KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2吊顶：0.2KN/m2共余荷载均参照荷载规范取值。九、环境保护环境保护是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，特别是改革开放以来，党和政府更加重视对环境的保护工作，因此，本项目在实施过程中将严格执行“三同时”制度。（一）项目环保执行标准1、国务院1998第25号令建设项目环境保护管理条例2、GB3095-1996环境空气质量标准3、GB3838-2002地面水环境质量标准4、GB/T14848-93地下水环境质量标准5、GB8978-1996污水综合排放标准6、GB5749-2005生活饮用水卫生标准（二）污染物产生情况项目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商业垃圾等。（三）污染物的治理各建筑单体的底层及楼层生活污水分别直接排至室外，经室外相对集中设置的化粪池初步处理、餐饮污水经隔油池处理后，由管网收集流注入CHWB-J地理式污水处理设置进行处理，达到排放标准排出。生活垃圾经袋装收集后，由镇环卫所集中转运处理。商业活动产生的团体废弃物垃圾由镇环卫所集中转运处理。十、消 防消防要考虑以水消防和化学消防相结合的原则，以快速有效的扑灭初期火灾。（一）水消防系统消防给水与生活供水合用一套管网，由给水管网供水，消防干管管径DN100，沿项目区主干道设置室外消火栓。1、消防设计水量室外消防用水量：30L/S工作时间3小时室内消火栓用水量：15L/S工作时间3小时2、系统设计（1）室外消防采用低压制供水，消防用水由给水管网供给（与生活给水管网合用）。室外消火栓布置在室外DN100环状供水管网上，室外消火栓间隔小于120m，保护半径小于150m。（2）本项目建筑物设置稳高压消火栓系统，室内消火栓按二股水柱（15L/S）到达室内任何一处着火点进行布置，充实水柱不小于10m，于室外设置水泵接合器。（二）灭火器设置根据本项目所建安置房不同部位、不同火灾危险级别，设置手提式磷酸铵盐灭火器或手提式“1211”灭火器。（三）建筑防火本项目主要承重构件的耐火等级均为一、二级，墙、柱、梁、楼板等均用非燃烧体材料建造。十一、投资估算与资金筹措本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出的相关技术数据进行估算项目投资价值。（一）总投资估算本项目总投资匡算为3178万元，其中包括项目用地费用602.8万元、铺底起动资金200万元和土建工程费用、相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。（二）资金筹措设想本项目总投资估算为3178万元，建设资金筹措可考虑以下3种方案中的一种：1、自筹80%，申请银行贷款20%。2、自筹70%，寻求合资方出资30%。3、自筹50%，寻求合资方出资30%。申请银行贷款20%。十二、项目实施进度安排本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工；工程竣工验收。项目建设时间计划为2年，详见建设项目工程进度安排线条图建设项目工程进度安排线条图年份 月份进度2010年2011年1-23-56-121-78-1011-12项目申报、立项工程招标、设计土地整理建筑施工、土建配套设施、附属工程验收、交付使用十三、项目的组织与管理（一）工程设计管理为确保工程质量，提高工程效益，项目单位将按照高标准、高质量、高起点的要求，严格遵守国家有关规定，选择资质较高、实力较强、经验丰富、信誉良好、费用合理的设计部门进行规划设计。（二）工程招投标管理严格按照工程基本建设程序，根据中华人民共和国招标投标法及国家其它有关法律法规的规定，实现招投标工作“依法行政、长效管理”的工作目标，认真执行招投标管理的法律法规，面向社会公开招标，选定过硬的施工队伍，并加强质量管理，严格计量支付，确保工程按质按量如期完成。（三）项目建设管理本项目承办单位为广德县东晨置业有限公司，该公司实行总经理负责制，建立完善的组织机构和健全的规章制度，本项目竣工后由广德县东晨置业有限公司按规定交付给物业管理机构管理。为确保项目建设的顺利进行，广德县东晨置业有限公司成立总经理领导下的相应管理机构，负责组织本项目实施。广德县东晨置业有限公司因工程建设需要，可适时增减机构。组织机构详见管理机构图。总 经 理副 经 理副 经 理保障部销售部工程部财务部策划部十四、项目投资成本和收益分析（一）开发成本估算1、土地费用： 603万元（契税：按土地出让金的4%计算，其他补偿费：按实际发生列支）2、前期工程费：44万元前期工程费包括： 规划设计、景观设计、勘探费、临时水电、测量放线、规划技术服务费、三通一平费等等。3、房屋开发费：1833万元a、建安工程费：1552万元b、附属工程费：108万元c、室外工程费：173万元4、其它费用：32万元其它费用包括：其中：城建档案、施工图预算费、其他杂费、招标管理费、 总承包管理费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、 标底编制费等。5、不可预见费：42万元6、其它规费：44万元其它规费包括：市政支管线分摊、白蚁防治费、墙改基金费、避雷审查费、城市建设配套费等。7、开发费用;380万元财务费用：160万元（包括银行贷款）管理费用：90万元销售费用：130万元小计：1+2+3+7=2978万元（二）启动流动资金：200万元总投资：（一）+（二）=3178万元（三）其他费用比照以下标准计算1、电增容贴费为600元/KVA。2、勘察设计费按工程费用的3.0%计。3、工程监理费按工程费用的1.0%。4、工程保险费按工程费用的2.5%计。5、开办费（建设单位管理、前期咨询、开工执照、质量监督、开业广告等费用）按总投资的5.5%计。6、招投标费按工程费用的2.0%计。7、基本预备费为工程费与其他费用之和的10%计。8、建设期贷款利息按年利率6.21%计。（四）项目收益分析1、社会效果分析本项目对该宗地块的建设规模、投资规模作为初步规划方案，商品住房（拟定100户）套型根据农村住居条件和实际相结合，商贸门面（拟定99间）根据该镇发展实际配置布局，占地面积为19.6亩即13082.5m2，总建筑面积为15161m2，建筑密度32%，容积率1.2。项目总体布局、套型结构、环境设计落落大方、和谐统一，社区建筑风格特色突出、视觉感觉好，绿地率35%，绿化覆盖率高，环境布局优美，区位群体效果明显、适用。该项目建成后，将大大改善城镇居民居住环境和商贸发展环境，将产生很好的社会效益。2、项目开发经营收益分析本项目中包括商品住宅、商业用房以及配套设施等公建项目。商品住宅、商业用房均采用销售形式。依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目销售收入、销售成本计算均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑其它价格因素对项目财务评价指标的影响。项目的定价按照实际可行性进行预测，并基于对广德城区楼盘价格调研和比较，采用市场比较法进行修正，以此进行项目的开发经营收益分析。根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定项目销售计划。销售周期分析本项目销售期初步安排10个月，从2011年05月开始，至2012年02月。项目建成后，住宅和商业用房，全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。项目销售收益估算根据对同类物业价格及销售情况，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等多方因素的分析，住宅初步价格定位为1800元，部分商业用房初步定价为4000元。总销售收入预计为3600.2万元。项目利润估算 销售时发生的税收及费用按4.6%计，所得税在项目平衡后按盈利所得的25%计提。根据测算，项目全部投资实现经营收入3600.2万元；销售时发生的税收及费用165万元；所得税114.3万元；净利润为342.9万元。本项目的投资利润率为11.5%；投资利税率19.6%。项目静态投资回收期4.8（年）。十五、结论与建议（一）结 论本项目符合广德社会经济发展的总体要求，符合当前推进城市化进程的发展方向。从项目的成本、效益指标分析可以看出，本项目的静态经济效益良好，社会效益明显，项目建设完全能达到预期目的。因此，项目开发切实可行。 （二）建 议1、广德县东晨置业有限公司为实施本项目做了大量准备工作，建议政府主管部门和相关单位给予支持，使该项目尽快组织实施。2、为使投资能在短期内很快收回，项目单位可着手采取以下措施：一是缩短项目建设工期，促使建设项目尽快竣工交付使用，早见效益；二是加强工程质量监理，提高工程质量，减少返工率；三是加强运营管理，降低经营成本。二一年三月32