畲族文化体验中心山哈凤凰谷项目建设可行性研究报告.doc

景宁畲族自治县集中式畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）项目

可
行
性
研
究
报
告

二〇一五年一月

20

目 录
第一章 项目基本情况 …………………………………………………1
一、项目名称及性质 1
二、投资规模及主体 1
三、建设规模和工程方案 2
四、编制依据 3
五、项目建设的指导思想与原则 3
第二章 项目规划 ………………………………………………………4
一、丽水市旅游情况分析 4
二、景宁畲族自治县旅游状况分析 5
三、“畲族文化体验中心”的发展定位 9
四、项目建设选址分析 11
五、项目策划 12
六、战略措施 13
第三章 项目特色及功能定位…………………………………………14
一、品牌形象 14
二、项目特色 15
三、区块功能 15
第四章 经营规划与管理………………………………………………16
一、经营规划 16
二．经营管理 16
第五章 项目投资及效益………………………………………………17
一、建设选址．特征及建设条件 17
二、项目建设注意事项 18
三、功能区块划分 18
四、工程建设安排 18
五、投资估算 18
六、财务评价 19
第六章 结论与建议……………………………………………………21
一、结论 21
二、建议 21

景宁畲族自治县集中式畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）项目可行性研究报告
第一章 项目基本情况
一、项目名称及性质
1．项目名称：景宁畲族自治县集中式畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）；
2．项目拟投资主体：江苏力拓金属有限公司
3．项目估算总投资：57360万元；
4．项目拟建设地址：景宁县鹤溪街道旱塔村塔堪区块；
5．项目建设性质：新建。
二、投资规模及主体
项目总投资估算约5.7亿元，投资主体依托江苏力拓金属有限公司，按项目招商方案，以浙商回归方式，于当地注册成立新的经营公司。
江苏力拓金属有限公司成立于2004年2月，注册资本3200万元人民币，企业法定代表人吕建东（浙江籍）。公司位于江苏省响水县,主业是专业的民营钢铁企业，具备年产30万吨各类钢材的生产能力，年销售收入达20亿元。取得国家质监总局颁发的“全国工业产品生产许可证”，通过ISO9001国际质量管理体系认证和江苏省安全生产标准化认证，是“AAA重合同守信用”和“AAA级信用”企业。
公司倡导以“质量效益、诚信共赢”为核心理念的企业文化，致力于提高品质和打造品牌，致力于打造“绿色金属制品基地”，取得很好的经济效益和社会效益，连续多年获得企业所在地人民政府授于的“十佳纳税企业”、“十强纳税人企业”、“优秀纳税企业”等荣誉称号。
近年来企业为拓展多元化发展，江苏力拓金属有限公司在缙云文晖名苑、壶镇新天地等多个房地产及旅游项目进行投资，同时响应浙商回归工程，决定组建国内著名的旅游建设和经营管理团队投资建设景宁畲族自治县集中式畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）项目。
三、建设规模和工程方案
区域规划用地总面积247亩。游客服务中心区块20亩，其中:旅游用地6亩，总建筑面积≤5000㎡，容积率≤1.3，停车场与公共设施用地14亩，停车位428个（地上车位28个，其中大巴车位16个，小车位12个；地下车位400个）。核心景区（塔堪区块）畲文化集中体验区块227亩，其中:旅游、商业、住宅用地124亩。
主要技术经济指标
序号
指 标
单位
数量
备注
1
项目规划总用地
亩
247

2
总建筑面积
㎡
86700

2.1
旅游商业建筑
㎡
65672

2.2
高档住宅（别墅）
㎡
10700

2.3
接待中心办公室
㎡
2000

2.4
地上停车场
㎡
9300

2.5
地下停车位
㎡
13300

2.6
道路、绿地
㎡
68600

3
项目总投资
万元
57360

4
总投资收益率
%
/

5
内部收益率（税后）
%
/

6
投资回收期(含建设期)
年
10.8

四、编制依据
1.《投资项目可行性研究指南》
2.《中华人民共和国环境保护法》
3.《中华人民共和国节约能源法》
4.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5.《浙江省省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6.《丽水市市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
7.景宁畲族自治县招商引资有关文件
8.景宁畲族风情省级旅游度假区总体规划
9.项目意向单位提供的有关材料
五、项目建设的指导思想与原则
本报告的编制依照国家现行政策、法律、法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具鲜明特色的畲族文化体验中心，使所有游客能感受到名族特色、回归自然、爽心悦目；既有民族特色，又有旅游服务！并通过畲族文化体验中心的建成吸引更多的游客，充分发挥“千年山哈”的品牌魅力，为国际畲族生态与休闲养生旅游综合体建设打下坚实的基础。
本项目建设的基本原则结构是：
１、独俱特色，讲究档次：
2．与周围景观充分融合与统一；
3．以旅游功能为主兼顾其他的经营理念；
4、开放式经营。
第二章 项目规划
一、丽水市旅游情况分析
丽水市位于浙江省西南浙闽两省结合部，东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，背部与金华市交界，东北与台州市相连。市域总面积1.73万平方公里，森林覆盖率80.79%，生态环境优越，拥有“中国优秀旅游城市”、“国家森林城市”、“中国民间艺术之乡”、“中国长寿之乡”、“国际休闲养生城市”等称号。
丽水市旅游业发展起步于1996年 ，经过十多年的发展，特别是近几年市委市政府确定“秀山丽水·养生福地”区域品牌建设，大力发展生态休闲（养生）经济，为丽水市旅游业发展注入活力，丽水旅游业呈现持续快速发展势头。
丽水市近年旅游情况表
年度
旅游总人数（万人次）
同比增幅%
旅游总收入（亿元）
同比增幅%
2011年
2753.85
32.51
155.91
33.77
2012年
3581.97
30.07
205.84
32.03
2013年
4569.67
27.57
266.29
29.37
2014年上半年
2704.02
25.95
153.43
26.57
2013年，丽水市旅游业发展继续保持平稳较快发展态势，旅游经济增幅连续8年保持全省前列。全年全市共接待旅游者4569.67万人次，同比增长27.57%，实现旅游总收入266.29亿元，同比增长29.37%，旅游总收入相当于全市GDP的27.1%。圆满完成年初制定的两项指标同比增速超过25%的目标。
依托良好的自然人文资源和优越的生态环境，近几年丽水的旅游产品建设取得突破进展。到目前为止，全市拥有4A级旅游景区16个；省级旅游度假区2个；全国农业旅游示范点1家；全国工业旅游示范点1家；省工业旅游基地2家；省生态旅游区4家。
随着丽水社会经济的快速发展，丽水的旅游基础设施已日趋完善。全市已经形成“一纵三横一环多出口”的旅游交通网络系统；金丽温高速铁路将于2015年建成通车；衢宁铁路、丽水机场等重点基础设施项目正加快推进中。丽水处于长三角和海西区两大市场的结合部，旅游市场区位优势将进一步显现。
二、景宁畲族自治县旅游状况分析
（1）景宁旅游现状。
景宁畲族自治县位于浙江省的西南部，正式建于1984年6月30日，是全国唯一的一个畲族自治县。县域面积1950平方公里，总人口17万，其中畲族人口就有1.84万，占景宁总人的10.85%。作为华东地区唯一的一个少数民族自治县，畲族文化历史悠久，文化风俗浓厚，被誉为“浙江的西双版纳”和“华东的香格里拉”，有开展民族文化旅游的得天独厚的资源条件。近年来，景宁畲族自治县一直高度重视发展旅游业，2009年成功创建了国家AAAA级旅游区后，积极创建景区特色，取得了一定的特效。
①旅游意识不断增强。进入21世纪以来，旅游业已经成为我国国民经济发展最快、成效最显著的产业职业。在旅游业大发展的背景下，景宁县重点乡镇充分挖掘本乡镇旅游资源，把发展旅游业作为调整农村结构的重点工作。同时，旅游业受到社会各界的普遍关注和积极响应，旅游产业意识不断增强。
②基础设施不断改造。随着丽龙高速、云景高速的开通，以及乡村交通网络的升级改造，四通八达的交通大框架已经形成，同时旅行社及星级酒店的建设也使景宁的旅游接待能力得到了进一步提升。
③旅游开发力度不断加大。在加快旅游业发展的政策指引下，今年来旅游资源的开发力度不断加大。山哈寨景区、封金山景区、云中大漈等景区的开放，拓展了景宁的旅游品质。
④随着旅游产业意识的不断增强，基础设施的逐步改善了旅游资源的有序开发，游客接待数量不断增长，旅游收入不断增长。
2011—2014景宁县旅游统计数据
年度
旅游总人数（万人次）
同比增幅%
旅游总收入
（亿元）
同比增幅%
2011年
240.04
36.76
10.09
37.21
2012年
315.06
31.25
13.06
29.40
2013年
432.82
27.38
18.26
29.82
2014年上半年
266.07
28.91
11.18
29.63
注：来源于丽水市旅游局统计数据
然而，另一方面景宁畲族自治县人属于少数民族落后地区，经济一直相对落后，在迁徙安置村落居民方面缺少大量的资金投入，少数民族开发与保护的力度不够，与国内总舵的民族村寨相比，存在较大的距离。当然，景宁地理的偏僻与交通的不便面积大的制约了景畲族文化与外界的社会经济联系，阻碍了景宁的发展。
（2）景宁特色（畲族文化）剖析
畲人自称山哈，意为“住在山里的客人”；这与他们屡次举族徙的历史是一致的。早在隋唐之际，畲族就已居住在闽、粤、赣三省交界闽南、潮汕等地，宋代才陆续向闽中、闽北一带迁徙。约在明、清时，畲民大量出现于闽东、浙南等地的山区，都以广东潮州凤凰山为其民族发祥地。据《唐朝元皇南泉山迁居建造惠明寺报税开垦》记载，唐永泰二年，雷太祖始从福州迁至今景宁县澄照乡大赤洋村，后居叶山头；南宋淳佑年间，蓝敬泉支族迁至今云和县山脚村，后迁至景宁澄照乡居住。明代是畲族大量入迁本地的时期。洪武八年，钟日章由福建其纳入金岱垟岭脚，其后，陆续有雷、蓝、钟三姓家族迁入景宁。
畲族迁徙过程中，在山里开垦荒地种植作物为生，常会遇到当地强人欺压而被迫继续迁徙，因此，畲族聚居点多为数十户人家组成的自然村寨，也有与汉族共聚一村的。长此以往，这个几十万人口的民族分散在八省六十多个县市部分山区的广大地区，形成了散居与杂居的特点，以及大分散、小聚居的格局。
漫长的岁月中，畲族人民世代在大山里顽强生存，流转迁徙，练就了一身本领，创造了绚丽的文化：有优美动人的神话传说和民间故事，粗犷朴实、奔放刚健的舞蹈，富有哲理的谚语，工艺精巧的刺绣编织和动听的山歌……
图腾崇拜和祖先崇拜
山里的畲民大多以姓氏宗族聚居；畲族有四姓，传说畲族是盘瓠和三公主（帝喾之女）所生三子一女之后裔，分别为雷、蓝、钟、盘四姓。通常每个姓的家族共有一个祠堂，定期举行隆重的祭祖仪式。祖图和族杖是他们最重要的代表远祖权威的两样器物。祖图是记载盘瓠、三公主传说的连环画；族杖上端雕刻有龙头的，是畲族图腾的主要标志。两物皆是每个家族的传家之宝，平时秘而不露，惟有祭祀仪式才得以展示。
建筑
畲族建筑发展大致经历了三个阶段：条件最艰苦时常用的茅草顶、竹杆建筑，称为茅寮；发展过渡型的土寮；以及条件最好的土楼，引水为塘渠，将家禽、鱼类养殖设施结合入院落中，是建筑与自然环境巧妙结合的范例。
饰物
畲族服饰中，最具民族代表性的当属女子发式的凤凰髻和彩带了。凤凰髻象征着畲族人的祖先，也是万事如意的象征。彩带是为畲族吉祥物，也是畲族传统手工业品之一。其编织工艺的传承完全靠口传身授，目前濒临失传。畲家姑娘和妇女喜欢腰束彩带，或把彩带镶嵌在领边袖口的，或作背负孩子的背兜带。姑娘往往爱把彩带作为表达感情的信物，悄悄塞给心爱的人，或公然束上情郎的腰。可见彩带在畲族人民日常生活中占有重要地位。
歌舞
山歌是涉足人民的口头文学，记载着遥远的历史传说，和丰富的文化内涵。其大致涵盖以下五类：长篇历史叙事类，小说，情歌，革命山歌和打杂歌。歌声贯穿在畲族人民生产劳动、招待客人、闲暇休息、谈情说爱、婚嫁等过程；畲乡的山水成为了他们的山歌演唱、比赛的背景，有“山歌之乡”和“歌的海洋”的美誉。
畲族没有自己的文字，山歌和舞蹈就作为其表达思想、传承文化的重要载体，在畲族发展的过程中留下了无数佳作，这些作品既是我们解读畲族的重要途径，也是传承畲族文化的载体。
畲医畲药
早在 19 世纪合成药物问世之前，畲族人民采用草根树皮、虫豸壳石等天然动植物来防治疾病。畲族民间医药使用的是纯天然药物，基本上没有加工成丸、散、膏、丹。畲族医药是畲族人民几千年来与疾病作斗争的实践经验总结。畲医精髓在于讲究平衡，用药多为纯天然药物，无副作用，与现代的养生理念不谋而合，越来越显现出其重要性。
三、“畲族文化体验中心”的发展定位
畲族人民在漫长的岁月里与其所处的环境共生共荣，形成了一个内部平衡的生态系统，而畲族文化正是维系这个生态系统的主要成分。其民族文化各组成部分之间是相互渗透，紧密关联，协调一致的。其意识形态引导其人民的日常行为，从而使之以一种敬畏自然，热爱族人的态度去繁衍生息；而这种与自然和谐的生活方式，又保护了生存环境的稳定性，使得畲族人民能够生生不息，保持自己的信仰和生活方式……因此可以说，畲族的文化，与其自身情况及生存环境相结合，共同形成了一个有着畲族特征、和谐的人文自然生态系统。
当代社会，在猎奇心理驱使下，任何少数民族的文化、习俗、传统元素都可能成为大众的关注热点，然而这种热情在各地方特色文化泛滥的环境下往往难以延续。因为任何单一的文化，离开了它所属的自然、人文时空背景，就丧失了一大半价值；就好比一部机器，其部件、组成方式、运行原理都是独一无二的，将其一个部件强行拆下，既不能与其他机器兼容，也不能以摆设的形式发挥其真正价值。可以说，自然发生的文化是依赖于特定环境存在的。反之，若将一部完好的机器拆散，逐一陈列其部件，也大大降低了其价值。因为它最大的价值在于它作为一个整体的功能，以及这种功能是如何通过以特定方式组合部件来实现的。要真正了解这种价值，就必须将它作为一个系统来研究。
在确定了正确的认知方式基础上，反思畲族的人文自然生态体统，对比现代社会，我们可以获得一些宝贵的启发——大到社会系统的层面，小到个人的生活方式。畲族社会原本是一个没有阶级压迫的体系。他们敬畏自然，热爱生命，以勤劳的双手和无畏的胆识在大山中耕作、狩猎，繁衍不息。虽然历史学家指出其生产力相对低下的所谓缺陷，但这种生态、低密度的生活方式是足以支撑其人口规模，并与自然环境相平衡。相比之下，现代社会在工业革命的刺激下突飞猛进，人口暴增；这样猛烈的变化超出了生态系统耐受限度的，导致了一系列问题，形成恶性循环：环境污染、人口压力、资源枯竭……这些问题必然不是独立发生的，而是在揭示着一个社会生态体系规模上的根源问题。面对这样一时代的难题，畲族的人文自然生态系统，以其和谐、自然的运作模式，可能成为解决现代社会弊病的重要引路标。
人作为人文自然生态系统的基本单位，其生活方式的变革，是整个系统变革的基础。畲族人民在自然怀抱中生活，畅品香茗，尽情歌舞，磨砺身心，友爱互敬，这些生活方式在现代城市中已消失无迹。可以想象，来到畲族山水间，呼吸田园的清香，感受人与人之间的亲切氛围，无疑是现代人的一种身心修复和灵魂的洗涤。
从多个层次上来看，畲族生态系统是整个现代社会的宝贵财富。恢复、发扬畲族生态，使更多的人体验畲族文化，正是畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）项目的立足点。
四、项目建设选址分析
项目选址场地位于景宁县城东南方的旱塔村，坐落于鹤溪河南侧的山涧谷地。
由于场地位于县城边缘，又依附主干道，具有较好的区位优势。上位规划将其定为景宁畲族风情旅游度假区的主景区入口景点与重要集散地。
场地主要依靠一座跨过鹤溪的桥与过境交通联系。鹤溪对岸主要分布了现代多层小区、学校，是县城空间的延伸。场地中一条约1.5m 宽登山游步道则通向主景区的其他景点。
场地现状植被以茶园、竹林为主，间杂农田、次生林等，具有如下特征：
①场地沿鹤溪河岸现状为自然河滩地，东段具有河滩湿地特征比较典型。
②人工田地主要有稻田、菜地、茶田，呈梯阶形布局。
③山林主要分布于山腰上部，呈锲形状；林相主要为松林、竹林、次生针阔混交林等。
④村落中部沿溪流分布着小片的树林绿地，体现了畲族建筑与自然元素的融洽关系
五、项目策划
(1)开发模式
项目地块不仅是度假区入口，还紧邻景宁县城和多处住宅区等生活品质地段，因此，可依托与县城之间的经济连接优势，结合商业及旅游服务配套设施的建设，在满足区域旅游自身发展需求的同时，兼顾满足周边服务需求，成为具有多元功能的服务综合体。
考虑风情度假区旅游发展及城镇化进程，该区块在承担旅游集散和服务功能的前提下，必需承担畲文化集中展示与体验、主题休闲、特色居住、商务度假、特色居住等多种功能。
发展模式探讨该区块在功能上确定为旅游综合体的发展模式，其主要主导产业应为民族文化产业的挖掘及延伸。目前，国内比较常见的民族文化产业发展模式一般分为四种类型：
主题空间发展模式：以特点的主题民族文化为特色，以民族建筑、生活习俗、服饰、工艺品等集中展示为主要内容。如深圳中华民族园。
活动经济发展模式：以定期的民族节庆活动为核心吸引，通过节庆活动带动当地旅游开发，放大旅游效应。如傣族泼水节。
产业园区发展模式：充分利用紧邻大中城市的区位优势，以特定的民族文化为主题，通过文化与旅游双轮驱动，重点发展商业、度假、娱乐、疗养等业态，形成完善的文化产业链。如呼伦贝尔民族文化创意产业园文化+ 技术发展模式：
利用现代技术手段对民族文化进行创意设计，使传统民族文化与现代文明相结合，以创意产业为支柱产业，以休闲、商业、度假、演艺等为辅助业态，通过文化产业链的构建凸显“文化+ 技术”竞争力。如曲江新区。
（2）发展模式确定
本项目采用“主题空间开发+ 产业链三圈结构”，即“1+N”式综合开发的旅游发展模式，它以主题空间的发展模式为主导，即对畲族民族文化物质与非物质元素进行充分提炼、运用、延伸，在其完整真实展示与演绎的基础上，融入“旅游产业”概念与“体验销售”模式，构建凤凰谷旅游综合体的产业链三圈结构即：
第一圈层：公共交流空间（引爆点与人气圈），主要业态有特色主题街区、街巷、广场空间。
第二圈层：半公共空间， 主要业态有剧场、餐饮、茶馆、酒吧、咖啡吧、工艺作坊等。
第三圈层：私密空间，主要业态有酒店、客栈、度假会所等。
六、战略措施
①基于文化与环境和谐统一的协调战略——文化植入，兴尊重基地地形地貌特征，依据场地的高低起伏，因地制宜的进行设计，形成阶梯式，层次化的布局形态，充分保留原地块的特点，尊重自然，融入自然，实现与大自然的和谐统一。在此基础上，充分发挥和融合畲族独有风情和民俗文化，让自然与文化和谐共生，实现畲族风情文化的发扬和传承，同时为度假区注入灵魂，推动其持续、兴旺发展。
②基于功能与产品优化完善的发展攻略——价值体现，胜旅游产品是旅游功能是否完善，资源价值是否体现的最终载体。本案从设计之初，就从旅游功能的配套完善与旅游产品的多元化设计和包装为出发点，力求两者的优化协调发展，有效整合度假区和景宁县旅游资源，特别是畲族文化旅游资源，不断推出优质品、新产品，形成具有文化内涵、市场号召力的旅游产品，创造更多旅游价值。
③基于景区与产业全面发展的盘活战略——业态导入，活此区块作为综合服务板块，不但要做到食、行、游、购、娱、复合叠加，更要发展富有活力的多元业态。规划引入美食、酒吧、茶庄、旅馆等休闲业态，通过闲适的环境，文化的氛围、休闲的场所、悠游的空间、特色的美食、闲适的活动等建设，盘活板块经济，构建休闲经典，打造畲族风情度假区旅游服务新空间和特色休闲景点。
④基于地块与县城整体开发的对接战略——联合城镇，旺
本案充分考虑县城与规划地块之间的匹配关系，除最基本的集散功能之外，未来发展本地块必然成为景宁县南部片区的居住中心，因此其宜居魅力理应充分体现；其次，规划地的创新启动与开发，也将是撬动景宁畲族风情旅游度假区的直接杠杆；统筹规划地与景宁县城的协调发展关系，两者其实是一个协同发展的联合体，为整个景宁县旅游发展开启休闲方向。

第三章 项目特色及功能定位
一、品牌形象
魅力山哈，千年生态
山哈人在漫长的岁月里与其所处的环境共生共荣，形成了一个内部平衡的生态系统，而畲族文化正是维系这个生态系统的主要成分。其民族文化各组成部分之间是相互渗透，紧密关联，协调一致的。其意识形态引导其人民的日常行为，从而使之以一种敬畏自然，热爱族人的态度去繁衍生息；而这种与自然和谐的生活方式，又保护了生存环境的稳定性，使得畲族人民能够生生不息，保持自己的信仰和生活方式……因此可以说，畲族的文化，与其自身情况及生存环境相结合，共同形成了一个有着畲族特征、和谐的人文自然生态系统。
二、项目特色
山哈凤凰谷是依托景宁优良的自然山水环境，以原真性展示与体验畲族人文生态为主题，集畲族朝圣问祖、畲族文化遗产保护与开发、畲族历史与文化展示、畲族民俗风情体验、慢生活度假等功能为一体，采用“1+N”综合开发模式。
三、区块功能
项目包含如下功能区块：
l 中国畲族朝圣问祖殿堂
l 国际畲族生态与休闲养生旅游综合体
l 畲族历史与文化核心展示区
l 畲族人文生态保护与传承地
l 畲族民俗风情立体式体验中心
l 原生态慢生活旅游度假服务区
l 新畲文化孵化地与发祥地
第四章 经营规划与管理
一、经营规划
①经营范围
将根据有关部门的批复，开展经营活动。
项目建成后业态预计将包含旅游、商业、住宅等。
②营业收入
项目建成后部分建筑用于销售，销售收入核算如下表所示：
项目建筑销售额核算表
名称
面积（m2）
价格（元/m2)
价格（万元）
旅游商业（精装修）
65672
6500
42687
高档住宅（别墅）
10700
10000
10700
合计

53387

二．经营管理
畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）采用开放式经营，外连内接，星级享受。用特有的民族文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档。将大胆引进国内旅游团队，为游客提供良好、轻松．舒适．廉价的观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等场所。
畲族文化体验中心做到依法经营，人性服务，以人为本，顾客至上的服务信条。

第五章 项目投资及效益
一、建设选址．特征及建设条件
塔堪村位于景宁畲族自治县鹤溪镇境内，属旱塔行政村，距离县城2.5公里。17户，105人，其中畲族102人。村中有雷、蓝、任姓等。村后昔日有古塔，塔基正面为石堪，村傍堪而建，故名塔堪。
（1）项目场地现状植被以茶园、竹林为主，间杂农田、次生林等。分析这些特征，可得总结出以下几点：
①场地沿鹤溪河岸现状为自然河滩地，东段具有河滩湿地特征比较典型。
②人工田地主要有稻田、菜地、茶田，呈梯阶形布局。
③山林主要分布于山腰上部，呈锲形状；林相主要为松林、竹林、次生针阔混交林等。
④村落中部沿溪流分布着小片的树林绿地，体现了畲族建筑与自然元素的融洽关系。
（2）场地中的主要树种体现了典型的浙南半常绿针叶混交林特征，也是乡村特色的元素：
基调种有竹、马尾松、杉木；其他常见树种有：水杉、厚朴、香樟、梧桐、臭椿、乌桕、杜英、杜仲、银杏、枫香、垂柳、棕榈、蓝果树等；宅前田间零星散布的果树主要有杨梅、石榴、枇杷、柑橘、桃、柿、枣、板栗等；此外，山坡上、溪流、河流边有大片的芦苇和多种野生花卉，增添了场地的朴野之气。

二、项目建设注意事项
项目所在地景宁县地处浙南山地中部，洞宫山脉自西南向东北斜贯，峰峦耸立，千米以上山峰近800座。地形复杂，地势由西南向东北渐倾。地貌以深切割山地为主，发源于洞宫山脉的瓯江支流小溪，自西南向东北贯穿全境，将县境分为南北两部分，形成两岸宽约124.6公里的狭长带，构成了“九山半水半分田“和”两山夹一水，众壑闹飞流”的地貌格局。境内海拔高低悬殊，最高的大漈乡海拔1020米，最低的陈村乡海拔80米。
项目塔堪区块内地质结构主要为紫色红色钙质粉沙岩等。境内为丘陵盆地，山体的组合体，场地内有两条主溪流，常年流淌，是居民农业生产的主要水源，也是灌溉渠的主要引水点。
三、功能区块划分
该项目是景宁畲族风情旅游度假区的主入库，项目用地性质为旅游、商业、住宅用地。项目建成后将设置：游客服务中心、畲族风情小镇、千年山哈宫、度假酒店、商业房产等项目。功能涵盖游客接待、畲族风情体验、娱乐休闲、购物、居住等，是全方面展示畲族文化的窗口
四、工程建设安排
工程建设含征地及平整、工程设计、施工及验收、营业等阶段。项目建设期为三年。
五、投资估算
(—)投资估算
（1）建筑造价：建筑造价投资造价按目前市场造价核算，结合给排水、强电、弱电（智能化系统）、消防等系统，项目工程费用约为37027万元。
项目建筑造价核算表
项目
面积（m2）
造价成本（元/ m2)
金额(万元）
商业建筑
65672
3000
19702
住宅建筑
10700
2000
2140
接待中心办公室
2000
5000
1000
消防水电
103000
260
2678
地上停车场
9300
500
465
地下车位
13300
1900
2527
旅游建筑
11328
5000
5664
道路绿地
68600
350
2401
大桥、防洪堤

450
合计

37027
（2）征地费用：项目总面积89700m2 （134.5亩），按景宁县同类型地块价格50万/亩核算，征地费用合计6725万元。
（3）财务成本：包含楼房销售税收、建筑成本利息、营销费用等。
项目财务成本核算表
项目
比例
数量（万元）
金额（万元）
楼盘销售税收
12%
53387
6406.4
建设成本利息
6%（三年）
37027
6664.9
营销费用
1%
57740
533.9
合计

13068
（3）项目总投资约为37027＋6725＋13608=57360万元
六、财务评价
(—)基础数据
1.预计销售额。项目销售主要是旅游商业与高档住宅，预计销售额为53387万元。
2.其他收入：考虑到项目建成后可存在旅游收入，按项目年运营300天核算，年旅游总收入为450万元。
项目旅游收入核算表
名称
消费（元/人）
人数（人/日）
价格（万元）
旅游收入
100
150
450
(二)财务评价
1．营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和景宁畲族自治县等周边旅游市场消费情况预测。
2．盈亏分析
按以上基础数据核算，项目建成后第一年营收为-3523万元，即使不考虑后期折旧，按目前旅游收入需要7.8年才可收回成本。
按照行业—般规律，当本项目年接待人次在10000人次以上，企业就可以保本(即年回报达总投资10％以上)，由此可见该项目投资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度，这当然要与丽水市的整体发展紧密相关。
3．风险分析
本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面：经营管理风险（项目基本无利润）、畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）项目规划是否能正常进行、本地政策风险等。
综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益欠佳，盈余能力较弱，项目自身具有良好的抗风险能力小。

第六章 结论与建议
一、结论
1.本招商项目是符合《景宁畲族风情省级旅游度假区总体规划》及《景宁畲族风气旅游度假区畲族文化体验中心山哈凤凰谷控制性详细规划及近期实施区域修建详细规划》。
2．本项目着力于发展景宁畲族特色民族文化，可推进景宁畲族文化旅游产业跨越式发展。
二、建议
1．建议政府从文化产业长远发展角度考虑，给与本项目“税收减免”、“土地款部分返还”等相关招商优惠政策，以推进景宁畲族文化旅游产业跨越式发展。
2．本项目要依法、灵活经营，使畲族文化体验中心（山哈凤凰谷）成为景宁畲族文化旅游的一张“名片”。