淇岔河社区1号、2号安置楼建设项目可行性研究报告.doc
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1、莒南县淇岔河社区安置楼建设项目可行性研究报告 - 44 -目录第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.2 可研报告编制依据1.3 研究工作范围2.4 推荐方案与研究结论3第二章 项目背景及必要性81. 项目提出的背景92. 项目建设的必要性11第三章 开发前景分析与建设规模141 开发前景分析142. 建设规模15第四章开发原则及指导思想171项目开发原则2 指导思想17第五章 项目建设条件 211.自然地理条件2.社会经济条件第六章 项目建设方案1 主要方案简述2 市政配套第七章环境保护241环境保护措施2项目开发环境保护意见3项目遵守环境保护条例(湖南省环境保护条例)第八章 劳动消防安全
2、与卫生1 劳动安全卫生2消防第九章 项目实施进度建议25第十章 项目组织与管理27 第十一章 项目招标方案第十二章 投资估算与资金筹措29第十三章财务分析与效益分析1财务分析2效益分析 第十四章 研究结论与建议4711.1 研究结论4711.2 建议49目 录第一章 总论41.1 项目概要.4 1.2 可行性研究的依据 4 1.3 可行性研究的范围 5 1.4 可行性研究结论 5第二章 项目背景及建设的必要性7 2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况 7 2.2 承办单位概况14 2.3 项目提出的必要性15第三章 市场分析及预测.16 3.1市场供求情况分析 16 3.2发展趋势分析.19
3、 3.3竞争分析.20第四章 项目选址与建设条件21 4.1项目选址.21 4.2主要建设条件.21第五章 工程设计方案.23 5.1 设计依据和技术标准245.2 规划方案245.3 总体布局255.4 建筑设计方案265.5 给排水方案305.6 供电及电气设计方案315.7 通讯系统325.8 供热325.9 管线综合布置方案32第六章 环境保护与节能.33 6.1 环境保护33 6.2 节 能34第七章 物业管理.36第八章 投资估算与资金筹措.378.1 投资估算.378.2 资金来源及筹措.38第九章 财务分析.389.1 成本构成.389.2 费 用.399.3 销售收入及利润估
4、算.40第十章 经济与社会效益分析评价.4210.1 经济效益分析4210.2 社会效益评价42第十一章 项目实施进度计划及建议.43附件:1、委托书2、企业法人营业执照3、税务登记证4、房地产开发企业资质证书5. 建设项目环境影响登记表6、莒南县国土资源局土地使用证明 第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称: 莒南县淇岔河社区安置楼1.1.2 项目承办单位、法定代表人 项目承办单位:莒南县岭泉镇淇岔河社区居民委员会法定代表人: 1.1.3 项目主管部门:莒南县建设局1.1.4 项目拟建地点:莒南县岭泉镇淇岔河村1.1.5 可行性研究报告编制单位:莒南县金丰投资咨询有限公司1.1.
5、6 主要经济技术指标:1、总用地面积:1128平方米2、建筑面积:5736平方米其中:住宅面积5736平方米3、居住户数:60户4、建筑密度:52%5、容积率:2.3%6、绿化率:30%7、日照间距系数:1.38、总投资:400万元1.2 可行性研究的依据1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书2、中华人民共和国城市规划法3、国家城市居住区规划设计规范4、山东省城市房地产开发经营管理条例5、莒南县城市总体规划6、莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要7、国家、省、市有关法规8、现行的有关技术规范和规定9、莒南县淇岔河社区安置楼规划设计方案10、建设单位提供的有关资料1.3 可行性研究
6、的范围1、项目建设的必要性和市场需求分析2、项目建设地点及配套条件3、主要建设规模及内容4、工程设计方案5、环境保护及节能6、投资估算及资金筹措7、财务分析及经济评价8、项目实施进度安排1.4 可行性研究结论住宅是人们生活的必需品,消费市场具有巨大的潜力,受国家宏观调控和住房制度改革的影响,近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新农村建设总体规划的实施,建设大规模高质量的住宅小区已成为加快新农村建设进程,改善农民居住条件的重要举措。莒南县淇岔河社区居民委员会根据全县新农村建设总体规划,按照县府出台的关于加快全县新农村建设和农村危房改造步伐的布署,在充
7、分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上,结合本居委实际,委托莒南县华美建筑安装工程有限公司,在莒南县岭泉镇淇岔河村前建设一处高品质、充分展示人性化的新型安置楼,莒南县淇岔河社区安置楼项目建设,是莒南县实施新社区建设的启动工程之一,新社区的建设将成为在莒南倡导新农村建设新居理念,完善房地产市场,提升新农村居住品位的示范工程。本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快新农村建设 进程的方针政策,项目建设是促进经济和社会全面和谐发展,解决农村居住条件品味低,提高新农村住宅档次的重大举措。莒南县淇岔河社区安置楼建设,是全县新农村建设、加快农村危房改造、实施新一轮新农村建设总体规划的重要组成部
8、分。项目建成后将成为又一个经济发展的纽带和载体,达到改善农民居住条件,提高社会效益的功效。莒南县淇岔河社区安置楼的建设不仅为新农村发展提供了巨大商机,还为居民提供购物、工作、居住、游憩的场所,给居住这里的人们带来和谐社会的丰富感和舒适感。通过整体分析论证,该项目属新型中档安置房项目建设,社区选址符合莒南县城乡规划的总体布局, 项目开发建设符合全县农村住房建设与危房改造政策,符合该村的修建规划,符合国家推动经济社会和谐和加快新农村建设进程的方针政策,具有良好的经济效益与社会效益,经市场调查分析和财务测算,本项目各项指标设计规范、效益良好,具有一定的抗风险能力,是安全可行的。第二章 项目背景及建设
9、的必要性2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况莒南县地处鲁东南苏鲁交界处,总面积1752平方公里,辖18个乡镇和1个省级经济开发区,723个行政村(社区、居),99万人口。莒南县先后成为全国科普示范县、全国经济林建设先进县、全国农田水利建设先进县、全国农村社区建设实验县、全国计划生育优质服务先进县、全国食品工业强县及全省农业产业化先进县、全省精神文明先进县、全省村镇建设先进县、全省社会文化先进县、全省新型农村合作医疗先进县、全省县域旅游品牌十强县、全省绿色小康示范县和平安山东建设先进县。齐鲁红都,人文莒南。莒南西周时属向国,东周时属莒国,秦、隋时随莒国划入琅琊郡莒县。莒文化传承于龙山文化,与
10、齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。在漫长的历史长河中,涌现出了杨妙真、王璟、孙镗、庄瑶、庄陔兰等一大批历史名人,境内至今仍留有王璟石刻造像群、孙镗纪念馆、孙膑著书修身处孙膑洞等历史人文遗存。莒南是一方孕育辉煌的热土,抗战时期,曾是全省政治、军事指挥中心和文化中心,被誉为山东的“小延安”。1941年3月,八路军三大主力之一的115师进驻莒南,时间长达4年之久。1945年8月,山东省政府在莒南大店镇宣告成立。山东省新华书店、山东省第一个团支部先后在这里成立,山东画报、中共滨海区委机关报滨海农村先后在这里创刊,大众日报、山东文协、抗大一分校、省实验剧团、山东大药房等新闻、文化、卫生机构曾长期驻扎在莒
11、南。刘少奇、罗荣桓、陈毅、徐向前、谷牧、朱瑞、黎玉、肖华、陈光等共和国的领导人、元帅及两百多位将军都在莒南工作过、战斗过。50年代涌现出了高家柳沟、王家坊前、厉家寨三个受到毛泽东主席亲笔批示的全国先进典型,特别是“愚公移山,改造中国,厉家寨是一个好例”的光辉批示,曾经作为全国农业战线上战天斗地、改造山河的口号响彻全国。临港腹地,活力莒南。莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地,距岚山港仅10公里,距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。依托近海临港优势,抢抓省委省政府鲁南经
12、济带规划建设和市委、市政府发展临港经济的战略部署,实施县经济开发区、临港产业区“双区联动”,强力打造临港经济主体功能区。规划27平方公里的莒南经济开发区,以高新技术产业主导,以劳动密集型产业为辅,组团推进,联动开发,形成了“一核”、“一脉”、“三心”、“四线”、“六区”的发展格局。截止目前,共有79个投资过千万元的项目开工建设,总投资62.1亿元,其中,57个项目已建成投产,完成投资51.85亿元。总规划面积328平方公里的临港产业区,规划通过铁路支线、疏港大道、物流货运中心、产业配套中心等基础设施建设,培育现代物流、钢铁、石油化工、机械制造四大产业,打造临港物流、半岛制造业转移、重化工业加工
13、配套重要基地。围绕临港抓招商,大力开展“招商引资年”活动,实施“过江入浙下广东”和“对接半岛”战略,新引进开工项目70个,其中过亿元项目5个、过5000万元项目16个,项目投入总量、单体规模和质量明显提高。大力发展外向型经济,形成了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大出口产业。其中,磨料磨具年产15万吨,占全国市场份额的72%,出口量占全国的43%,大店镇成为全国磨料磨具第一镇。花生出口分别占全国、全省的33%和41%,实现了花生总产量全省第一,单产、加工能力、出口创汇三个全国第一,“中国花生年会暨2007中国花生博览会”在莒南召开。 产业名县,特色莒南。莒南是特色农业之乡。莒南县
14、属暖温带季风区半湿润大陆性气候,适宜农作物生长,以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”享誉海内外。发展“基地型”农业。重点建设花生、茶叶、黄烟、柳条、桑蚕、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大优质农产品基地,花生播种面积突破50万亩,我县被列入全国“花生高产创建示范县”。发展“加工型”农业。全县农业产业化龙头企业国家级1家、省级达到2家、市级达到36家。发展“出口型”农业。绿色食品生产基地总面积达到23万余亩,标准化生产基地达32万余亩,20万亩花生标准化生产基地被评为“全国绿色食品原料标准化生产基地”,45处标准化规模养殖场被命名为“全市标准化畜禽养殖示范
15、小区(场)”。发展“品牌型”农业。继续推进“一乡一业,一村一品”,以特色创品牌,我县绿茶先后26次获国家和省农业博览会金银奖。发展“生态型”农业。实施了国家级基本农田保护示范区、国家绿色农业示范区、国家沿海防护林重点生态工程、沼气国债项目、沭河培堤、陡山灌区东干渠项目和中小型水库除险加固工程,累计完成水利工程7000多处,开发整理土地面积28万亩,新增耕地4万多亩,建设户用沼气池5.1万个。莒南是新兴工业基地。大力实施“工业兴县”主战略,实施了总投资18亿元的鑫海科技、总投资5亿元的阜丰生物科技、投资4.1亿元的鸿泰化工氨基乙酸、投资3.2亿元的碧海液体食品无菌包装生产线、投资3.2亿元的义信
16、重机数控立车等一批大项目,打造了阜丰、鑫海科技、绿润、三方、义信、碧海等一批科技型、骨干型企业,培育了生物发酵、钛铁合金、机械、食品、化工等主导产业。阜丰集团在香港联交所主板成功上市,生物发酵综合实力位居全国同行业第一,是全球第一大谷氨酸生产商和亚洲第二大黄原胶生产商。绿润公司在美国证券市场上市,板栗产品加工总量、品种和效益在全国同行业中位居第一。目前,莒南县正围绕实施产业振兴规划,以创新工业园为载体,着力培育以信义机械、碧海机械为龙头的机械设备制造业产业集群,打造全国最大的奶包机械生产基地、数控车床生产基地和镍铁合金、不锈钢生产加工基地。莒南是文化旅游胜地。坚持把旅游业作为主导产业来培植,积
17、极融入全省红色旅游线、黄金海岸线,围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位,着力开发精品旅游产品。总投资3.9亿元、一期投资1.5亿元的天马岛旅游开发项目正式投入运营,总投资4.6亿元的省政府旧址二期工程和大店古镇庄园开发已开工建设。目前,全县拥有国家“AAAA”级景区1个、“AAA”级景区2个、“AA”级景区1个,创建国家级农业旅游示范点1处、省级农业旅游示范点1处,我县被列入全省十佳休闲旅游度假区、全省红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。莒南是现代物流名县。“拆除三尺柜台,立起自选货架”,实施“十百千”工程,形成了“以连锁配送经营为纽带,镇镇有超市、村村有连锁店”的农
18、村现代流通网络,我县发展农村现代流通的经验做法,被省委领导和全国供销总社称赞为“莒南模式、临沂经验、山东现象、全国推广”,全国“供销合作社与新农村建设暨莒南经验高层论坛”在我县举办,今年5月份,全国县级供销社工作会议参观了我县现场。积极稳妥推进农村社区建设试点,已建成农村社区56个;年内新建33个,覆盖建制村111个,覆盖人口12.3万人。被国内外媒体誉为“中国农村又一重大变革”的“大村庄制”农村社区建设引起了各级领导的高度重视,在全省统筹城乡发展推进新农村建设现场会议上,我县作了典型经验介绍。宜居城市,文明莒南。实施省级文明城市、省级园林城市“双城同创”,有力地促进了县城文明程度的提高和人居
19、环境的改善,进一步展现了和谐发展新形象。县城旧城改造有序推进,温泉小区、阳光小区、富泉小区38座还建楼主体工程已基本完工。按照“八纵九横”的道路框架,对城区主干道路进行改造升级。实施鸡龙河城区段改造,初步形成了“一河清水、两岸绿色”新的城市景观带。在县污水处理厂建成运行的基础上,建成启用了6万吨新区污水处理厂,开工建设6万吨垃圾处理场,进一步完善了城市功能。莒南被授予“山东省适宜人居环境奖”、“市级文明城市”和“生态市建设先进县区”称号。深入实施民生工程,极大地提升了群众的幸福指数。积极推动城市基础设施向农村延伸,基本实现了村村通油路、通客车、通自来水、通有线电视、通远程教育网络、通沼气。全县
20、农村医疗和城乡低保基本实现了全覆盖,有18671户、25486人享受到了最低生活保障,新型农村合作医疗人均补助水平增至80元,参合率达到98.3%。全县年增各类人员就业再就业6000人以上,年输出转移农村劳动力2万人以上。深入推进“平安莒南”建设,全面落实社会治安综合治理各项措施,切实维护了政治安定、社会稳定、人民群众安居乐业的良好局面。县法院成为全省唯一被授予“全国优秀法院”荣誉称号的基层法院。创业热土,效能莒南。抓服务提速增效。以“争先进位创一流,优化服务促发展”为主题,在全县深入开展“效能建设年”活动,进一步解决影响和阻碍发展的突出问题。在全市率先成立了县行政审批服务大厅,“一站式服务、
21、一条龙办公”的经验做法在全省全市推广。建起了高标准的“行风热线”直播间,开通了“马上就办”投诉举报热线和投诉电子信箱,形成了快速联动、联合查纠的投诉受理机制。抓班子强基固本。实施了以“六带六联八结合”为主要内容的“县带乡联村结合”工程和“弘扬厉家寨精神,争创好例型支部”活动,全县基层组织建设不断加强,形成了跨越发展的坚强领导核心。抓风气激浊扬清。在全县大力倡树“解放思想不停顿、咬定发展不动摇、艰苦创业不懈怠、团结实干不折腾”的风气,进一步凝聚了人心,鼓舞了士气,坚定了全县上下加快发展的信心和决心。大力推进惩防体系建设,探索建立了廉政沟通制度等一系列制度机制,形成了党风正、政风清、民风和的良好局
22、面。抓落实做功求效。围绕全县经济社会发展各项任务,成立了25项重点工作领导小组,对60个投资3000万元以上的重点项目实行县级领导包保责任制,强化督导调度,强力推进落实。进一步完善对县直和乡镇工作的绩效考核办法,通过奖优罚劣,最大限度地调动工作积极性,在全县上下形成了你追我赶、奋力争先的发展局面。2008年全县实现生产总值152.47亿元,增长15.6%;完成规模以上固定资产投资48.04亿元,增长28.5%;实现地方财政收入3.38亿元,同口径增长18%;农民人均纯收入5456元,增长17%。今后一个时期,总的工作思路是:以深入学习实践科学发展观活动为动力,以建设“临沂经济强县、鲁南发展快县
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