休闲度假山庄可研报告书.doc

某某休闲度假山庄建设项目
可行性研究报告

第一章总论
一、项目提出的背景
随着某某风景区开发力度的加大，某某公路北山段已于某年五月份动工兴建，北山段公路拓宽改造意味着某某北部－金沙开发拉开序幕。而三清湖景区属某某景区的分景区，是某某北部的唯一通道。加快北山开发必然刺激三清湖景区的开发。少华山是位于三清湖景区中心半岛，山上道佛教文化历史悠久，少华寺在江浙一带民间久负盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可见，是独特的卡斯特地貌和湖光山色有机结合的代表。加之湖区特殊的小气候， 日均温平均比县城低2—3℃，在三清湖少华山首家独资兴建一座集休闲，娱乐、观光、夜营、度假为一体的休闲度假山庄，并严格校照国家法律、法规运作。
二．编制依据
县招商引资有关文件，玉山县旅游总体规划。
三．项目建设的指导思想与原则
本报告的编制依照国家现行政策．法律。 法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围石林、盆景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然；爽心悦目、星级享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发．
本项目建设的基本原则结构是：１、独俱特色，讲究档次：2．与周围景观充分融合与统一；3．突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、判闭式管理，开放式经营．

第二章 项目建设的必要性
三清湖景区由于种种原因， 目前开发尚属原始状态，不仅是景观景点原始，景区内的服务设施也十分缺乏，除唯一的三清湖宾馆外没有其它可接待游客的接待点，水上交通工具又十分简陋，景点景观又没有一套完整的名称名字，更无导游词等旅游文化，这种现状已无法适应发展中的某某旅游事业需要，更难以借某某大船推出三清湖小船。为此，尽快完善三清湖各种旅游设施是三清湖开发的当务之急，建设少华山休闲度假山庄则是完善三清湖旅游设施的最有效方法之一，也是提高三清湖景区知名度的有力措施。

第三章 市场分析预测
一、玉山县经济概况
玉山地处赣东北，是浙江． 江苏．上海进入江西的第一门户，素以“两江锁钥，八方通巨”著称。玉山地理位置优越通条件便利．全县总人口51．93万，国民生产总值达到11．7亿元，工农业总产值14．51亿元，其中农业总产值6．91亿元，工业总产值7．6亿元，财政收入0．867亿元，农民人均纯收入2096元．
二、三清湖景区概况
三清湖位于国家重点风景名胜区某某东南，距玉山县城西北16公里处，因其地处某某东部游线玉金公路途中以及水发源于某某而得名，三清湖截河长46公里，最宽处3公里，拦河坝长400多米，湖面面积9．9平方公里，总蓄水2．49亿立方米，总装机9370千瓦，平均发电2800万度，属水利部一级管理单位，水库始建于1958年7月l口，故原名”七一水库”，景区总面积54．18平方公里，景区旅游资源丰富多样，以纯净明澈的溪流湖水，清幽秀丽的湖光山色，奇特险峻溶洞景观，世外桃源式的田园村寨，野趣盎然的山林特产和佛道并奉的人文景观为特色。
三、三清湖风景区客源预测
1、客源预测方面与预测依据
(1)会议、观光与实习的旅游人数
这部分游客大部分来玉山、上饶市，年均1700—2000人次／年（１９９５－１９９９年）。其中会议占３０%，学生实习占１６%，观光占２４%，甚至为因公出差等游客，年平均增长率在３－４%之间。
（2）某某的过路游客
经某某东路的游客有两条路，一条是从东部浙江华埠入北山，另一条是经三清湖上北某某，两条路上三清的游客据统计约占某某游客的１5％，每条游线游客各占一半，即经三清湖上某某的客人占某某总游客７５%。某某游客自１９９４处到２０００处由５万人次增长到１２万人次，１９９４年路经三清湖的游客有３７５０人次，２０００年有９０００人次，随着今后经三清湖的上山公路与上山索道建成后，某某风景区形成了旅游环线，预计路经三清湖上下某某的游客比率会上升到２５－３０%。
（３）三清湖少华寺香客，游憩客人香客与郊游人数每年约有　　　１５０００人次，过夜人数占１０%，这部分人平均每年增长率不大。
２、三清湖风景区游客增长预测。
据以上分析，三清湖风景区的游客增长预测如下表：
类型
２０００
２００５
２０１０
２０２０
产值
会议观光等游客
增长率
４
５
７
８

游客人数
２０００
２４３１
３０７１
５９７８
６０９７０
赴某某过路游客
某某游客增长
１３
１３
１３
１３

占某某游客比例
７．５
２５
２５
２５

住宿占过路游客比例

３
１０
１０

过路游客数
９０００
１６５６７
１０１７４２
３０５６３１
２５７５２７１
其中住宿人数

４９７
１０１７４
３０５６３
２３５１７８
玉山县周边地区休闲游客
住宿游客所占比例
７．６
８
１０
１０

游客人数
１５００
２０００
５０００
１４０００
１２０３００
其中住宿人数
１１４
１６０
５００
１４００
１１９９０
游客人数
１２５００
２０９９８
１０９８１３
３２５６０９
２７５６５４１
总计
其中住宿人数
２１１４
３０８８
１３７４５
３７９４１
６０４２８６

第四章 经营胡划与经营管理
一、经营规划
１、 经营范围
根据有关部门的批复，本项目主要经营接待来少华山度假、观光、休闲、娱乐等客人的吃住行娱乐。
２、 建设规模及风格
单位：万元
年度
人次
每人消费
营业收入
直接成本
工资等
税
利润
２００３
４０００
１２０
４８
１４.８
１２
２.４
１８.８
２００４
４５００
１２０
５４
１７.２
１２.５
２.７
２１.６
２００５
５０００
１４０
７０
２１
１３.２
３.５
３２.３
２００６
６０００
１４０
８４
２５.２
１３.６
４.２
４１
２００７
６５００
１５０
９７.５
２９.２５
１４.５
５.０７５
４８.６７５
２００８
６５００
１５０
９７.５
２９.２５
１４.５
５.０７５
４８.６７５
２００９
６５００
１５０
９７.５
２９.２５
１４.５
５.０７５
４８.６７５
２０１０
６５００
１５０
９７.５
２９.２５
１４.５
５.０７５
４８.６７５
建设规模总投资500万元，前期工程投资约250万元，建设分体式标准间20间(合4０人)，每间建筑面积34平方米，主楼一栋。其中餐厅８0平方米，厨房14平方米，会议厅150平方米，双人标间10间，计250平方米，其他用房15０平方米．长廊８０米等，总建设面积１３００平方米。
分体式标准间均采用外古色古香，内舒适高档豪华的设计格调，且每间外观造型各异，间间因势变化因势布局，并适当用长廊过接，主楼采用与分体式标间充分吻合的设计风格。由曲径与长廊做连线。将主楼与分体标间构成一幅美妙和谐的图案，真正体现山庄即景的构思。
二．经营管理
山庄采用封闭式管理，开放式经营，外连内接，工薪消费，星级享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。大胆与境内外旅游界及同行业联营，为游客提供良好、轻松．舒适．廉价的休闲度假．观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。
山庄做到依法经营，踩线服务，以人为本，顾客至上的服务信条。

第五章 其他
一、 建设选址．特征及建设条件
少华山度假山庄项目选在三清湖景区中心少华山近水面小盆地上，盆地面积约15亩，方位三清湖主坝正对面偏东南方向，山庄朝向坐(西)北朝东(南)，该盆地特征为平整，有大小姿态各异的假山．盆景错落其中，正东方向有溶洞，盆地长满灌木和杉木等树木。建设条件适中，除水泥、砖、沙、钢材等建筑材料从水面过渡外，其他可就地取材，建设造价比正常条件下高山20％左右．
二、公用工程要求
１、电力。少华山除少华寺外，其他均无电源：需架设1000米
高压线路及变电设施。用电约５０千瓦时，空调器1.5千瓦30个，3千瓦4个。给排水设备一套。
2．通讯。目前只能采用水下电览装程控电话，移动及联通信号较好。
3．环保。所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁．卫生，无污染。
4．消防．山庄室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材．
5．卫生防疫．主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫 生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房客一换，定期消毒。
三．组织机构．劳动定员及职工培训
山庄实行经理负责制，下设客房部．娱乐室餐饮部等职能部门，实行独立核算，全额奖赔管理，劳动定员１６人，其中客房部4人，娱乐室6人，餐饮部５人。上岗前所有员工必须正规培训。
四．工程建设设安排
工程建设含征地及平整．工程设计．施工及验收． 职工培训．开张等阶段．初步规划，在征地工作结束后20天内完成山庄设计工作，90天内施工建设并交付使用，在工程竣工前半个月招聘员工和培训员工，以便工程完工后能顺利即时开张营业，在施工过程中要及时协调好有关部门工作，保证山庄营业前水、电通讯能全面通畅。
五．投资估算和资金筹措
(—)投资估算
1、编制说明。本项日所有投资均按当地现时平均物价估算。
2、建设投资估算
’ (１)建筑造价．主楼建筑造价投资每千米造价按404元／ｍ２，
分体式标间按420元／ｍ２，即主楼及附属工程620某404＝25．048
万元，分体式标间680某430=29．24万元。
(2)房内设施(合空调．床．桌．凳．床上用品．电视．电话．卫生器具．地毯等)，分体式标间每个2．6万元，共５２万元，主楼标间每间2．2万元，共22万元，合计74万元。
(3)其他设施(含锅炉．餐饮具．给排水．水塔等)投资６０万．
（４）廊、亭等附属工程４０万元。
(5)征土地及培训等20万元
(6)流动资金40万元
(二)资金筹措
项目总投资500万元，第一期工程投资248．288万元，流动资金40万元。
六、财产评价
项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产投资+全部流动资金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。
(—)基础数据
1、建设规模。建设投资为248．288万元，流动资金４0万元。
2、实施进度。从开工建设至开张营业时间控制在90天内完成。
3、工资及福利费，经理工资年薪1．8－２.５万元，其他员工平均年薪6000—8000元．
(二)财务评价
1、营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和玉山等周边市民消费情况预测。
2、不确定性分析
(1)敏感性分析就固定资产投资．经营成本，营业收入增长和降低１０%单个因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项日的主要因素是客源及经营成本，只有三清湖客源稳定增长，年游客量首年按1．5万人次以上并逐年递增20%的前提下，才有较强的抗风险能力，此外经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。
(2)盈亏平衡分析
按照旅游行业—般规律，当本项目年接待人次在5000人次以上，企业就可以保本(即年回报达总投资10％以上)，由此可见该项目投资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度，这当然要与三清湖景区的整体发展紧密相关。
3、风险分析
本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下几方面：经营管理风险、三清湖景区是否能健康快速发展风险、某某北山开发能否尽快见效风险、本地宽松政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立—支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良好的企业形象。其次是督促三清湖景区大力开发和发展，极力协同景区开发做促进派，把握某某北区大力开发契机，让三清湖景区上规模上档次，增加景区客源的绝对数。
综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。从财务平衡角度看本项目是可行的。

第六章结论与建议
一、结论
1、本项目是符合玉山县招商引资政策和三清湖开发需要，是三清湖开发的一个重要基础性工程项目，是三消湖景区加快发展的重要标志。
2、本项目属三清湖景区白纸是的第—笔画，投资条件好，土地价格低，竞争对少少(仅有三清湖宾馆一家)，距县城近(仅１６公里)，建成后项目吸引力大。
3．本项目所以环境独特，经营既安全又方便少，经营风险较少，
利润相应较高。
二、建议
1．本项目只因所处环境独特，需要请具有园林设计经验的专家设计，使山庄真正成为三清湖景区的—颗璀灿明珠。
2、本项目经营既要依法经营，山庄服务均要体现较深的文化内涵，内容要事实健康。目 录

1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 3
1.3 项目提出的理由与过程 3
1.4 可行性研究报告编制依据 4
1.5 可行性研究报告编制原则 4
1.6 可行性研究范围 5
1.7 结论与建议 6
2 项目建设背景和必要性 9
2.1 项目区基本状况 9
2.2 项目背景 11
2.3 项目建设的必要性 11
3 市场分析 14
3.1 物流园区的发展概况 14
3.2 市场供求现状 16
3.3 目标市场定位 17
3.4 市场竞争力分析  17
4 项目选址和建设条件 19
4.1 选址原则 19
4.2 项目选址 19
4.3 场址所在位置现状 19
4.4 建设条件 20
5 主要功能和建设规模 22
5.1 主要功能 22
5.2 建设规模及内容 26
6 工程建设方案 27
6.1 设计依据 27
6.2 物流空间布局的要求 27
6.3 空间布局原则 28
6.4 总体布局 29
6.5 工程建设方案 30
6.6 给水工程 33
6.7 排水工程 35
6.8 电力工程 38
6.9 供热工程 46
6.10 电讯工程 47
7 工艺技术和设备方案 51
7.1 物流技术方案 51
7.2 制冷工艺技术方案 67
8 节能方案分析 73
8.1 节能依据 73
8.2 能耗指标分析 73
8.3 主要耗能指标计算 74
8.4 节能措施和节能效果分析 76
9　环境影响评价 83
9.1 设计依据 83
9.2 环境影响评价应坚持的原则 83
9.3　项目位置环境现状 84
9.4　项目建设与运营对环境的影响 84
9.5　项目建设期环境保护措施 84
9.6 项目运行期环境保护措施 86
10 安全与消防 87
10.1　安全措施 87
10.2　消防 88
11 组织机构和人力资源配置 92
11.1 施工组织机构 92
11.2 基建项目部的主要职责 92
11.3 运营管理 93
11.4 人员来源、要求及培训 94
12 工程进度安排 96
12.1 建设工期 96
12.2 工程实施进度安排 96
13 投资估算与资金筹措 98
13.1 投资估算 98
投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 98
13.2 资金筹措 99
14 财务评价 102
14.1 评价依据及方法 102
14.2 基础数据与参数选取 102
14.3 营业收入及总成本费用估算 103
14.4 利润总额估算 105
14.5 盈亏平衡分析 105
14.6 财务评价 106
15 综合效益评价 107
16 招投标管理 108
16.1 编制依据 108
16.2 招标原则 108
16.3 招标方案 109
16.4 评标要点 110
17 结论及建议 111
17.1 结论 111
17.2 建议 112