商业银行房贷的风险与规避--本科毕业论文.doc

四川大学锦城学院本科毕业论文 商业银行房贷的风险与防控
商业银行房贷的风险与规避

专业：金融

姓名：夏雪琴 指导老师：郑焕刚

摘 要

住房贷款可以说一直以来都被国内外研究和公认为商业银行的优质资产，在我国的各大商业银行也广泛开展，也因此大部分居民不再受高房价的困扰，在被各种看好的情况下2008美国的次贷危机给了世界一击重锤，我们不得不反思重视房贷给银行带来利益的同时所隐藏的巨大风险。

关键词：住房贷款 高房价 风险

commercial bank housing loan risk and avoid

Major: Financial Management

Student:Xia Xueqin Supervisor:Zheng Huangang

Abstract
Housing loans can be said to have been and recognized research at home and abroad for commercial banks asset quality, in China's major commercial banks also widely carried out, therefore the majority of citizens from the high prices of distress, 2008 USA subprime crisis gave the world a blow hammer in the bullish case, a huge hidden risks we have to rethink and attach importance to bring benefits to the bank's mortgage.
Key words：Housing loans High prices Risk

目录

1 前言 1
1.1 住房贷款研究背景 1
1.2住房贷款研究的目的和意义 1
1.3 文献综述 2
2 我国住房贷款的发展现状 3
2.1我国房贷的发展 3
2.2 我国住房贷款的现状 4
2.2.1商业银行现有的房贷产品 4
2.2.2住房贷款的申请条件 6
2.2.3现存在的阻碍房贷市场发展的因素 8
3 银行房贷风险的主要来源与原因 9
3.1 商业银行自身存在的风险 9
3.1.1 设施系统不完善 9
3.1.2 管理制度不完善 9
3.1.3 经营上的不理性 9
3.1.4 风险控制意识薄 10
3.2 贷款申请人的风险 10
3.2.1 个人贷款的风险 10
3.2.2 企业贷款的风险 11
3.3 市场及政府带来的风险 11
4 银行房贷风险的防控 11
4.1贷款发放前的风险防控 11
4.1.1建立内部审查体系 12
4.1.2建立完善的信息共享系统 12
4.1.3建立风险转移机制 12
4.2贷款发放环节的风险防控 13
4.3贷款偿还期的风险防控 13
4.3.1 贷款申请人还款能力的变化风险控制 13
4.3.2 抵押品市值变化的风险控制 13
4.3.3 国家政策和市场变化的风险控制 14
4.4其它风险防控方式 14
5 结论 14
参考文献： 15
致 谢 17

29

1 前言
1.1 住房贷款研究背景
世界经济在经历2008年次贷危机①次贷危机：美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年(丙戌年)春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。
之后经历了一个大幅度衰退的过程。在这样的情况下，我国政府为了应对经济衰退，防止经济下滑从而爆发房地产信用风险，银监会积极的采取了支持房地产行业发展的一系列的措施，向房地产行业投资了四万亿的资金，事实证明这一方法确实有效，很快的促进了我国房贷的发展，也防止了房贷危机的爆发。但同时在这一政策的促进下，我国的房地产行业也开始迅猛发展，部分城市房价上涨过快，特别是北京、上海、深圳、广州等城市，投机性购房活跃，很多人又开始担心这样的房地产泡沫会引发银行信贷危机。
2010年，我国政府颁布了《国十条》②2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来大家简称的“国十条”。
进行宏观调控，在2013年又颁布了新的《国五条》，种种现象都表明房贷的风险已经显现。在2013年中国社会科学院发布的《中国房地产发展报告 No.10》②2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来大家简称的“国十条”。
③从土地供给、投融资现状、住房信贷、保障房市场情况对2012年中国房地产市场进行了全面研究，并选取了上海、北京、广州、深圳、重庆等代表性城市进行区域研究，同时探讨了房地产税、小产权房、限购等热点问题。本书由魏后凯、李景国主编。
蓝皮书中预测：“2013，中国的房地产投机需求压力的增长有可能缓解，消费者的购房需求预计将释放；价格走势取决于具体的政策措施和实施，房地产行业的整体暴利将逐渐消失”。 自房地产贷款在我国开展以来还没有遇到特别大的危机爆发，但是很多风险已经显现，尤其是近几年我国房地产行业迅猛发展、扩张，至今还没有遇到过资金链断裂的情况下，如果不及早防范，一旦遇到危机将措手不及。
1.2住房贷款研究的目的和意义
中国的住房消费具有巨大的潜在市场。需求在房价狂飙之后，虽然国家出台了一系列的控制房价的政策，房价的压力仍然是中国社会的一个很大的问题。近年来出现了“房奴”一说，房奴的比重逐年升高，置业的压力压得很多底层人员喘不过气，在中国这样一个传统的国家中，房子是建立一个家庭的基础，但在近年房价居高不下的情况下，让真正对住房有需求的人们买到自己满意的住房已经成为了一个大问题。其实商业银行的房贷能够从一定程度上解决这一问题，但是要怎样才能尽量避免风险，成为了商业银行需要解决的问题。我国的商业银行住房贷款业务发展有20余年，期间除了积极发展推出各种不同的住房贷款产品以赢取够多客户利润的同时，却相对轻视了风险的防范，各个商业银行对收益和风险认识不足，不能够做到很好的平衡，风险意识淡薄。所以在房贷发展的今天，我们有必要从发达国家的经历总结经验，吸取教训，对房贷业务的各个环节展开分析。此外，政府部门也应该对这方面加强重视，尽快完善相关法律，形成一个良好的市场环境。本文试图通过比较国外相关经验政策，通过分析研究促进我国
房贷市场的建设和风险控制，让我国的房贷业务走向良好的发展轨道，保证每个中国居民的生活基础，解决住房难的问题的同时保证商业银行的安全。
1.3 文献综述
国外相关业务起步比我国早很多，受到关注也比较早，所以很多理论很早就出现了。布赖恩科伊尔①布赖恩科伊尔，著名经济学家，英国皇家银行学会(CIB)会员。著有利率风险管理等书。
②刘洪玉，男，1962年10月30日生于天津静海，1980年9月考入清华大学土木工程系， 1985年获结构工程专业学士学位， 1988年获管理工程专业硕士学位。清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师。所教课程 ：研究生课程房地产投资、房地产案例分析工程硕士研究生课程房地产案例分析研究方向 ：房地产经济学房地产金融与投资房地产开发住房政策土地管理
③1991－2003年一直就读于哈尔滨工程大学经济管理学院，获得学士、硕士、博士学历和学位，2005年11月从哈尔滨工业大学管理科学与工程博士后流动站出站。现任哈尔滨工程大学经济管理学院副院长、教授、硕士生导师。近五年以来，孙冰教授主持和参与国家级、省部级科研计划项目10余项，其中国家自然科学基金项目2项，国家社科基金项目1项，国家教育部博士点专项科研基金项目1项。2002年以来，编著、出版教材3部，在国内著名学术期刊上发表学术论文30多篇，其中含CSSCI、CSCD期刊15篇，EI源期刊3篇，中文核心期刊6篇，被EI检索1篇，中国人民大学复印资料全文收录5篇；编著、出版教材3部；

认为信用风险应该从金融机构、商业单位整体去认识。我国国内的清华大学的房地产研究所的刘洪玉
和孙冰带
领他们的团队对住房贷款的市场进行了细致的划分，并就产品结构等和美国比较，总结出了贷款产品创新的原则，但在现在社会市场的快速发展之下，这些想法还有很多需要重新思考的地方。
2 我国住房贷款的发展现状
2.1我国房贷的发展
我国商业银行房贷在近10年内发展非常迅速，特别是在发展比较快的城市当中尤为显著，下图1和图2非常直观的展示了这一发展速度：

图1：2001-2010年银行住房贷款增加变化图

图2：上海市住房贷款总额变化
数据来源：中经网统计数据库①《中经网统计数据库》是由国家信息中心中经网凭借与国家发改委、国家统计局、海关总署、各行业主管部门以及其他政府部门的良好合作关系，经过长期数据积累并依托自身技术、资源优势，通过专业化加工处理组织而成的一个综合、有序的庞大经济统计数据库群。内容涵盖宏观经济、行业经济、区域经济以及世界经济等各个领域，是一个面向社会各界用户提供全面、权威、及时、准确的经济类统计数据信息的基础资料库

2.2 我国住房贷款的现状
2.2.1商业银行现有的房贷产品
个人住房贷款是现在购房市场上应用非常广泛的产品，我们可以将其分为三类，即住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人住房自营性贷款。公积金贷款是对于贷款申请来说是最实惠的方式，因为这种方式相对于其他方式利率更低，还款的方式也比较灵活，首付的比例也更低，这是国家规定的用人单位必须为员工购买的，是员工的一种自由资金。下表为公积金贷款的利率表：

表1：2010加息后公积金贷款利率表

项 目
调整前利率
调整后利率
个人住房公积金存款

当年缴存
0.36
0.36
上年结转
1.71
1.91
个人住房公积金贷款

五年以下（含五年）
3.33
3.50
五年以上
3.87
4.05
试点项目贷款
按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%
同前

自营性个人住房贷款的种类相对就比较多了，按照不同的标准有不同的贷款方式。信用贷款、保证贷款、担保贷款、票据贴现是最常见的方式。其中信用贷款的风险最大。担保贷款是相对风险较小的贷款方式，这种方式银行不仅会考虑到贷款申请人的信用状况还会持有一定价值的质押品或者质押物。保证贷款和票据贴现是自营性个人贷款中比较少用的贷款形式，因为这两种方式都和申请人的工作公司挂钩，一般情况下，公司是不愿意承担这种风险的。
个人住房组合贷款是指购房者申请了住房公积金贷款之后还可以同时申请自营性贷款。

住房公积金贷款
可分为：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等

自
营
性
个
人
住
房
贷
款

按
期
限
划
分

短期贷款：贷款期限在1年以内(含1 年)的贷款。
中期贷款：贷款期限在1年以上至5年以下(含5年)的贷款
长期贷款：贷款期限5年(不含5年)以上的贷款
按
贷
款
方
式
划
分

信用贷款：以借款人的信誉作保证而发放的贷款

担保贷款：按《中华人民共和国担保法》而发放的保证贷款、抵押贷款和质押贷款

票据贴现：本公司以购买借款人未到期的银行承兑汇票的方式而发放的贷款

组合贷款

住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称
表2：常用贷款产品表

房贷发展到今天还出现了一些特殊类型的房贷产品，比如分享增值住房贷款(SAM)①分享增值抵押贷款是指借款人可支付较低的利率，并以和贷款人分享房地产的增值为代价，以保证贷款人的实际收益. 这种贷款，期限一般在10年以内
、逆向抵押贷款RAM)②逆向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。其最大特点在于“逆向年金”. 逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体
、附加担保帐户抵押贷款③指在已经有担保的情况下，又增加保证法律规定执行担保
等。这些贷款产品在生活中鲜有用到，所以在这里就不详细阐述了。
我国最常用的贷款产品仍然是以前的产品，商业银行后来推出的产品不能针对不同的购房目的、不同的细分市场、不同的收入水平设计出具有针对性的产品，因此被市场冷落。其次模仿复制行为也非常严重。
2.2.2 住房贷款的申请条件
2.2.2.1 商业银行对房产企业申请住房贷款的基本条件
房地产开发贷款因为用途的不同分为不同的种类，因此房企在向银行申请贷款时都需要说明贷款的用途。在除了具备贷款所需要的一般条件外，所有的贷款企业还需要具备以下条件：
1．首先对银行对借款人的准入最基本的要求就是要有正规的企业法人营业执照并在相关部门办理了年检手续。这是每个房产企业成立的条件。
2．既然要申请项目贷款，那么房产企业应该能够提供出该项目完整、真实、有效的相关证明。银行根据企业提供的资料会考察该项目贷款的用途是不是与其真实功能相符合，并且还要不违背国家的有关规定和该城市的城市建设规划和房地产市场的需求。
3. 贷款项目的工程预算能够满足完工前后由于市场变化的因素需要追加预算的部分。
4. 房地产企业需在该银行开立账户并能保持正常的业务往来，再对贷款项目的建设投保，使银行作为第一受益人。
5. 房产企业要拥有项目预算总投资额的30%的自有资金，不能完全靠贷款来实现。

客 户 申 请

客户户
提交申请

提交申请资料

贷款调查

客户评检
项目评估
‘

贷款评检
贷款方式评估

通 过 调 查

发 放 贷 款

贷 后 管 理

不 良 资 产 处 置

图3：企业办理银行贷款流程图

2.2.2.2 商业银行对购房者申请住房贷款的基本条件
1、商业银行对于个人房贷最基本的要求是要具有该城市的城镇常住户口或者有效居留身份；
2、在购房者申请贷款时，银行还会要求申请者提供银行的流水信息，收入证明，这些东西都能够直接反应借款申请人的偿还贷款的能力。还有值得注意的是贷款申请人的信用记录必须良好。
3、购房者在购买房屋时都需要交纳一定金额的首付款，一般是全部房款的20%，这也是银行贷款的最低资金要求。
4、商业银行为了降低贷款的风险，在贷款申请人申请贷款时都需要申请人提供银行认可的资产作为抵押或质押，或者能够找到具有担保能力的个人或单位作为担保
5.对于贷款申请人所购房屋的价格，银行会通过本行合作的房地产评估机构评估，贷款的资金不得高于评估价格的80%。
6.住房按揭贷款的最长期限不得超过30年，贷款到期日截止贷款申请人的年龄不得超过65周岁。（有共同借款人的以年龄较小的为准）。
7、除了上述基本的条件之外，各家商业银行也有自己不同的标准，也包括一些其他的规定条件。

提 出 申 请

银行调查、审查、审批

发放贷款

借款人偿还贷款本息

办理结清贷款手续

图4：个人办理银行贷款流程图

2.2.3现存在的阻碍房贷市场发展的因素
在住房贷款发展的这27年以来，经历了多次的上下起伏，发展相对开始阶段趋于稳定但还有很多需要进步和注意的地方。
由于现在的房产企业开发资金来很大程度上都来源于银行贷款，所以对银行的依赖过分大，只要出现经济不景气，银行收缩贷款，房地产行业就很容易出现资金的断裂，引发大规模的经济问题，这样的房贷市场其实是不健康的。
尽管住房贷款能够解决一部分的购房资金压力，但是在很多房价过高的城市，收入低的居民仍然承受不起首付款的压力，这成为了阻碍付房贷发展的一个原因。贷款买房是一个长期的过程，很多人仍然受传统观念的束缚，不愿意接受长期背负债务，这也导致了住房贷款的市场发展受阻。我们都知道无论是商业银行还是市场都需要资金流动起来，这样才能降低风险，然而住房贷款的资金是一个长期的过程，这样就使商业银行面临巨大的风险，所以要化解这一风险还需要不断地探索。商业银行作为贷款人，承受很大的风险，这一风险很大程度上通过担保和抵押的方式化解，到目前为止，我国的住房贷款的担保、抵押物问题还是不够完善，不能百分之百的防范降低银行风险损失。

3 银行房贷风险的主要来源与原因
3.1 商业银行自身存在的风险
3.1.1 设施系统不完善
银行贷款系统的不完善是商业银行房贷中的普遍现象。住房贷款的整个过程都与银行的内部系统存在很大关系，可以说是一种依赖的关系，所以系统的不完善是造成风险的一个很大的因素。这一点与一个国家、市场科技的发达有很大的关系，不是一朝一夕能够改变的，所以银行的内部系统不完善给银行带来的风险很大程度上可以说是必然的。
3.1.2 管理制度不完善
管理制度的不完善表现在贷款流程的不全面和对银行工作人员的管理不够严谨。首先在贷款流程方面，应该做到尽量细分，各个流程的操作规范程序；在银行工作人员的管理方面，最大的风险是操作人员的不细致，没有经验，造成对不能贷款的项目放贷。某些贷款项目的申请人在和贷款审批过程中银行工作人员有关系的也应该注意避开，这就需要银行能够对自己的员工的生活情况足够了解。
在贷后管理的过程中，现有的商业银行普遍做的不是很好，贷款回收的过程是一个长期的过程，这无疑也增大了贷款的风险，所以各大商业银行是否应该考虑增设贷后管理的专业岗位。
3.1.3 经营上的不理性
在一个具有很大发展潜力、巨大利润的市场，各大商业银行在竞争过程中如果没有一个很好的管理制度，很有可能会出现恶性竞争的局面。恶性竞争直接导致的结果就是放低贷款客户的贷款资格，为了赢得更多客户，简化贷款手续。很多客户在一家银行不能贷款，在另一家银行却能够贷款，这就说明存在贷款资格上的高低差异，明知道是高风险的客户，存在侥幸心里，为了短期的业务量而不顾风险。
还有一些打着政府担保的旗号申请贷款的项目，商业银行对于政府所担保的项目过于乐观，但这些项目很多都与政府其实没有太大的关系，商业银行在对待这些贷款申请的时候应该保持冷静对待的态度，认真调查。
3.1.4 风险控制意识薄
这一方面，在很多商业银行对待自己银行的老客户或者是影响力较大的客户时候，很容易出现。对老客户的盲目信任，对风险的敏锐度不够。商业银行应该对一些信用一直不错的老客户一些优待，比如在某些贷款私人资料的方面，但是对贷款项目的审批仍然不能懈怠。
在风险变成损失之前和风险变成损失之后，很多商业银行仅凭经验，没有风险防范的意识，不提前做好防范风险的准备。商业银行应该提前对这些资产计提损失准备。
我国的房贷业务相对国外本来起步就较晚，很多的技术都不如发达国家完善，在风险识别技术方面也相对落后。很多比较好的风险识别技术都还未被引用，比如定量化管理技术。而我国大多商业银行的风险识别还停留在经验判断的层次，这样的方法其实也不是完全没有作用，只是容易造成主观判断，不能识别很多潜在的风险，而且在科技技术飞速发展的今天，利用科技造假手段也层出不穷，所以，我们不能靠经验识别风险。
3.2 贷款申请人的风险
3.2.1 个人贷款的风险
个人贷款的风险可以分为两大类：被迫违约风险、主动违约风险。主动违约风险发生的比率相对较小。贷款申请人故意虚造信息，骗取银行贷款的情况被称为主动违约。由此可见，主动违约是带有预谋的、带有计划性的违约，一旦发生将变成损失，这样的骗贷行为在法律上也是明令禁止的。被迫违约是购房贷款申请人在主观上不愿意违约，但是迫于某种原因，如失业、家庭发生变故等，导致支付能力的下降而无法偿还贷款发生的违约风险。被动违约是不可预测的，无论是通过经验识别还是系统识别都是无法避免的，所以被动违约带给银行的风险也是很难规避的。
3.2.2 企业贷款的风险
房产企业申请的住房贷款往往是项目贷款，比如土地开发贷款，金额一般比较大，如果发生损失，带给银行的风险也是很大的。项目贷款的风险可以分为三种情况，一是主观诈骗，主观诈骗在某些情况下也可以说是信用风险的一种，如同个人贷款中的主动违约一样，都是带有故意性、计划性的违约，骗取银行资金，这样的行为是违反法律的。二是企业自身在经营过程中出现问题，资金供给不足。三是所建房屋质量出现问题，很多房企为了节约建造成本，改用劣质的材料，或者在建造过程中出现漏洞，都会引起房屋质量出现问题，一但被查出将会对建房企业的资金带来巨大考验，如果房产资金出现不充足，很容易导致资金链断裂，那么银行贷款的风险也就大大增加了。
3.3 市场及政府带来的风险
市场和政府给贷款银行带来的风险往往都是具有连环性的。比如当政府大力发展房地产行业的时候，市场上就会出现很多的投资性购房，很多的投资者在缺乏资金的情况下，铤而走险，向银行进行贷款炒房，投资性房屋也是一个长期的过程，资金很难再短时间内收回，而国家的政策又是一个商业银行贷款的不确定因素。我国规定投资性购房的比例不得超过10%到15%，然而调查我国现在的投资性购房市场，很明显不止这个比例。另一方面当政府宏观调控，调整贷款的利率的时候，或者市场利率上升下降的时候，借款人根据不同的还款方式，如果违约能够给他们带来更大的利益，将会驱使他们违反贷款合同的约定。市场和政府带来的风险很明的特征是影响范围大，如果市场和政府的相关方面发生变化，那么将带动整个行业的变化，所以这样的风险是商业银行应该特别注意的。

4 银行房贷风险的防控
4.1贷款发放前的风险防控
4.1.1建立内部审查体系
以科学性、严密性、制约性为基础，结合实际情况建立可实用性的内部审查体系。建立内部审查体系的关键点就是实行分级审查、审贷分离。在任何一家金融机构都知道贷款审查环节是相当重要的，为了规避风险，分不同的级别进行审查是相当有必要的。审查和房贷人区分开能够有效地规避徇私的行为。风险审查通过前还应进行相应的风险调查，风险的调查环节与风险审查环节应该是相互独立、相互制约的。风险审查之后由专门部门或者人员负责贷款审批，贷款审批人员不能处于对风险审查人员的信任而掉以轻心，对每一笔贷款都应该独立判断，并且有权利否决审查人的意见。
4.1.2建立完善的信息共享系统
商业银行对房贷风险的规避从贷款申请开始，首先要对贷款申请人的信用状况、还款能力，资产负债的情况进行审查，这就需要商业银行能够对贷款申请人的信息掌握全面。要做到这点，商业银行可以从以下方面着手。
建立完整的个人资料数据库。现最常用的个人资料系统为征信系统，每个人都有自己信用记录，在征信系统中包括了个人的基本信息和贷款情况。但是征信系统也还是有很多不足的地方，比如个人基本资料的不全面，更新不够快，导致很多时候信息有问题。商业银行也不能完全依靠征信系统，还应该建立其他的数据库，比如可以通过寻求政府的支持，利用财政、税收的资料了解客户的税收情况，从其他方面全方位判断客户是否应该贷款，该贷多少金额。
各个商业银行间建立透明的信息共享系统，实现信息共享。这样能够防止某个商业银行调查不够全面，带来风险，特别是多家银行诈骗的行为能够得到很好地控制。
4.1.3 建立风险转移机制
风险是一种不确定的东西，我们在做到风险防控的同时，还要建立风险转移机制，适当的转移风险，以至于当风险发生时，损失不会太惨重。可以通过购买保险来转移风险。
购买保险是社会上常用的转移风险的方式，但还很少被应用到房贷当中。对于购房担保贷款，可以购买履约保险，当贷款出现问题时，担保人将同时承担责任，如果担保人也不能承担，保险公司会赔付保险金额。对于抵押贷款，可以购买对抵押物保险的相关产品。还有一些可以转移风险的保险产品如房屋财产保险、意外险等等，当然这些保险的受益人都应该是贷款的银行。
4.2贷款发放环节的风险防控
贷款发放是在经过重重风险规避措施之后的环节，即使是这样，也不能轻视这其中隐藏的风险。贷款发放也包括对贷款合同的审查，合同中的贷款方式、放款方式、放款账号等都要通过重新审查。贷款的发放应该做到安全和有效益。贷款发放的金额和时间都应该与银行的其他业务相比较，保持银行资金的充分流动、不冲突。贷款发放的方式应该尽量做到分期发放、控制比例。分不同期的放款可以一方面保证银行资金的压力较小，在保证银行资金充分流动的时候还能做到有序流动。另一方面如果在发放过程中出现借款人的一些不利于还款的因素，或者不按期还款，银行可以停止放款，减少损失。放款的比例也要根据借款人的还款能力情况差异化，控制风险。
4.3贷款偿还期的风险防控
4.3.1 贷款申请人还款能力的变化风险控制
住房贷款的回收是一个长期的过程，商业银行应该常存危机意识，持续关注贷款申请人的收入、投资、健康等方面。收入的变化是直接影响还款能力的因素，所以一般情况下，贷款申请人拥有的职业是稳定的比高收入伴随高风险的职业风险更低。商业银行不仅要关注贷款申请人稳定的工资收入，还要了解他们的各项资金动态，有一些具有投资意向的客户，关注他们所投资的项目、行业是否是高风险行业、是否面临投资失败，及早发现这些影响客户还款的风险因素，做出防范。
4.3.2 抵押品市值变化的风险控制
在长期的还款过程中，抵押品最有可能出现的风险便是市值降低的风险。所以商业银行在后期的工作还包括关注抵押品所属行业在市场上变化的情况，或者对抵押品的价值通过金融工具来规避，比如期权。很多人都会把房产作为抵押品，因为房产的市值较大，银行也容易接受。但从近年来看，房地产行业的发展其实并不稳定，当房地产市场发生剧烈波动时，抵押品的价值随即也会出现大幅波动。我国规定房产抵押的抵押率不得超过70%，这一抵押率商业银行应该根据房产所处位置，年限，适当降低抵押率。其次，抵押物的另一大风险也不得不引起重视，即抵押物损毁、消失的风险，这通常是意外的情况，商业银行应该提前做好抵押物损失的准备，加强抵押品的管理。
4.3.3 国家政策和市场变化的风险控制
国家政策的变化和市场的变化属于系统风险，商业银行不能规避，只能做好应对各种变化的准备措施。商业银行应该随时关注国家政策和市场的发展动向，了解最新动态，定期分析国家政策形势、市场发展方向，设立专门的研究部门，科学合理的制定贷款方式，即使危机发生时能够快速做出反应。还有方法就是风险转移，本文4.1.3中也有提到。
4.4其它风险防控方式
在某些商业银行不能做到的方面，比如相关法律，可以寻求政府的帮助，制定严厉的法律惩罚制度，对于诈骗贷款的行为通过大力的惩罚制度减少发生。另外商业银行在创新贷款产品的时候应该注重区域化，制定特色实用的贷款产品。为了防范不同期限带来的风险，商业银行可以分长期和短期分别制定相应的应对措施。还有很多风险控制的方法，在现在的发展阶段可能还不被发现和应用，随着不断的探索进步，风险防控的方式将越来越多，更全面的降低银行贷款风险。

5 结论
综上所述，商业银行放贷关乎着贷款者、开发商、银行的各方利益。个人放贷风险易受到房地产市场变化、相关政策法规的影响。对于商业银行放贷风险防范，需要加强认识，从银行自身管理体制等改革创新着手，严格把控贷款审批的各个重要环节，对开发商和贷款人进行严密的审查，确保贷款人贷款资质和开发商相关资质合格，确保在发展商业银行房贷业务的同时避免可能发生的风险。房贷风险伴随着房贷业务发生的全过程，各个环节时时可能埋下炸弹。从房贷风险的参与主体及宏观环境等角度来分析，房贷风险的成因显现得更全面更清晰。随着时间的发展，银行房贷风险可能还会有新的问题来源，关注和研究也必将继续下去。我国银行必须时时刻刻增强房贷风险的防范意识，密切关注宏观经济及房地产行业走势，从贷前到贷后，全流程进行贷款风险控制，并定期对房贷质量进行监测分析。需要强调的是，银行在弄清房贷风险来源的基础上，要辨别哪些风险来源需要长期控制，哪些风险来源的突发性较强，需要有临时应对措施等。只有真正把握好风险源头，才能采取得力的措施，真正做到从源头消除风险。随着社会经济的不断发展，商业银行面临着很多挑战，在金融市场环境中发展，必须根据市场情况，通过预测风险问题、提高自身服务质量、加强风险审慎程度、积极寻求政府支持等方法，降低银行在借贷业务上存在的各种风险，而这也是我国商业银行应该积极倡导的。
其次，住房抵押贷款是当前中国百姓购房的主要支付手段,也是商业银行开展消费贷款的重要业务。我国政府还应该注意要通过建立完善的法规制度，健全的银行体制管理，加强个人贷款审批的相关流程把控，保障贷款安全，稳定商业银行房贷业务的可持续发展，风险防范能力的提高。我国是世界上典型的社会主义国家，政府应该适时适当的使用宏观手段让房价保持在一个合理的变化范围之内。在目前的中国经济结构来看，贫富差距过大，房价过高只能让富裕的人买入更多的房子，不仅不能使有限的资源得到优化利用，很可能还会给很多投资者炒房的机会，使投资房市场迅速发展。而贫穷的人有的则为了买房拼搏一生。持续关注房贷市场变化，给出合理的宏观调控支持。适时评估市场的需求，关注市场的发展态势，使市场走向正确的方向，使供求市场平衡。市场发展不景气的时候使用宏观手段刺激市场需求。保证法律基础，完善相关法律，使法律成为最后的保护屏障。不仅有法可依还要有律可循。

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致 谢
四月维夏，山有嘉卉。初春的绿城早已艳阳朝天，花满枝头，欣欣向荣。在这个美好的季节里，我在电脑上敲出了最后一个字，心中涌现的不是想象已久的欢欣，却是难以言喻的失落。是的，随着论文的终结，意味着我生命中最纯美的学生时代即将结束，尽管百般不舍，这一天终究会在熙熙攘攘的喧嚣中决绝的来临。
四年寒窗，所收获的不仅仅是愈加丰厚的知识，更重要的是在阅读、实践中所培养的思维方式、表达能力和广阔视野。很庆幸这些年来我遇到了许多恩师益友，无论在学习上、生活上还是工作上都给予了我无私的帮助和热心的照顾，让我在诸多方面都有所成长。感恩之情难以用语言量度，谨以最朴实的话语致以最崇高的敬意。
感谢我的恩师刘思涵老师。四年来，刘老师对我的学习和生活都非常关心，并给予了悉心的指导，使我受益菲浅。从恩师身上我体味到了丰富的学养、严谨的作风、求实的态度，勤奋的精神，这都成为了我不断前行的动力和标杆。
感谢我的论文指导导师郑焕刚老师。郑老师身为金融系的领导，还常常在百忙之中抽空与我们聊天，指导我们的论文和工作。郑老师作为一个优秀教授的品质和热情深深的打动了我，其谆谆教诲也铭记于我心，对此我深深感激。
同时还感谢三年来帮助和教育过我其他所有老师，一路走来，从你们的身上我收获无数，却无以回报，谨此一并表达我的谢意。
最后我还要感谢我的父母，给予我生命并竭尽全力给予了我接受教育的机会，养育之恩没齿难忘，无论在精神还是在物质上都给予我莫大的支持;感谢我的同窗好友，在我最困难的时候总能给予我安慰和鼓励，让我重拾信心。还有许多人，也许他们只是我生命中匆匆的过客，但他们对我的支持和帮助依然在我记忆中留底了深刻的印象。在此无法一一罗列，但对他们，我始终心怀感激。

外文参考文献中文译文
建立住房贷款客户的要求基于G1的评价指标体系

赵志忠 赤国泰 李刚

文摘:住房贷款客户需求住房贷款客户的要求具体银行的住房贷款产品的特性和功能。确定客户的需求指标体系设计时的重要因素是住房抵押贷款的条件。本文使用组合方法的专业面试和客户问卷筛选指标,并确定指标分数根据贷款客户给出的分数在调查的问题。最终的指标体系,建立住房贷款客户需求通过使用G1加权方法计算基于客户的需求指标的权重分数和筛选指标根据其权重。的特点本文谎言如下:首先,设计调查问卷的三个步骤,客户问卷得分和安排,我们可以得到客观的指标数据的客户需求。每个通过G1法确定指标的权重,解决问题的传统重量的比率太随机G1法,保证了体重反映真正的需求,并避免的问题,仅仅是根据专家权重是不现实的。其次,利用问卷调查总结的分数贷款客户可以确保指标的得分实际反映客户的需求。第三,使用指标的权重计算根据G1法为基础来筛选指标确保反映贷款客户的现实需求和贷款客户指标体系的有效性。,房地产贷款客户的需求指标体系构建基于超过一千客户问卷调查可以反映了大多数人的要求
关键词:住房贷款需求;指标体系;G1法。
1.介绍
住房贷款客户需求住房贷款客户的要求具体银行的住房贷款产品的特性和功能。银行必须考虑真正的客户需求,以确保营销竞争力的时候介绍了创新的抵押贷款产品。建立指标体系是住房贷款客户的需求分析的基础和保证客户的需求。分析的目的。客户的需求是找到不同客户之间的关系,揭示的逻辑。这些需求之间的关系,并提供新产品设计的基础。分析现有研究住房贷款客户的需求创新产品。如,东亚银行(中国)副总裁分析现有的研究指标体系建立方法。包括:谴责的研究在这个领域。中国学者也做了大量工作的索引选择方法,。现有的研究分析客户的需求,尤其是国内的研究主要是在客户需求和