温泉农家乐生态农业园项目建设投资可行性研究报告.doc

第一章 总论

一、 项目提要
1、 项目名称
“XX温泉农家乐”生态农业园项目
2、 项目建设单位
贵阳建筑勘察设计有限公司毕节分公司
3、 项目建设地点
XXXXXXXX
4、项目申报单位
贵阳建筑勘察设计有限公司毕节分公司
5、建设目标
（1）、“XX温泉农家乐”生态农业园项目拟建设在XXXX毕海温泉旁，以“绿色生态”为核心，采用公司+农户模式，发展绿色有机种植园和畜牧养殖园。加大科技支农力度，调整和优化农村经济结构，创建农业生产示范基地，坚持走持续发展的道路，改善生产条件、保护生态环境，进行生态农业综合开发，与XX各大超市和农贸市场合作，将农业的产前、产中、产后各环节结成完整的产业链条，进行产业化经营，实现农业生产和农民收入持续稳定增长，达到生态、经济和社会三大效益的有机统一。
（2）、与XX各高校合作，创建农畜实习基地。利用农庄幽雅、自然的生态环境，与XX书法协会、XX美术协会合作，成立XX书画创作基地；是集生态美食、农事体验、休闲度假、科普怡情为一体的农家生态乐园。
（3）、创建XX生态园绿色有机食品品牌，进驻XX各大超市及菜市场，设立销售品牌专柜，特供纯生态无污染有机食品。
6、建设内容
本项目规划总面积50亩，其中建筑主体5000平方米，生态园区40亩，包含绿色有机种植园、农事体验园及畜牧养殖园。
（1）休闲娱乐区：5000平方米的美食娱乐会所，设餐饮大厅、包房、户外烧烤架、茶水吧等。
（2）书画创作基地：设置200平方米书画创作基地。划分2个书画创作室和1个展览室，供协会会员创作及游客鉴赏、学习。
（3）绿色有机种植园：40亩绿色有机种植园；采用公司+农户的模式，引导周边农户将各种水果、蔬菜交叉种植，为餐饮部提供原材料。所种庄稼、水果、蔬菜、野菜利用畜牧养殖区畜禽粪等加工的有机肥做肥料，地下150米深的井水灌溉而成，形成了真正意义上的无公害绿色有机蔬果。为农事体验园区提供了体验农作的基本条件，也为游客提供了餐饮采购所需。
（4）农事体验区：设置为农事体验区，游客可以认领大棚、土地、种菜、栽花、摘果、领养家畜、从事手工作坊作业等农事活动。
（5）畜牧养殖园区：兴建5000平方米的土鸡、鸭、鹅、七彩山鸡、蓝孔雀、野猪、羊、兔、香鸽养殖园，为餐饮提供原材料的同时，也可供游客采购。畜牧养殖产生的畜粪等废弃物通过沼气池加工成有机肥和沼液，可向绿色有机蔬菜园、果园提供清洁高效的有机肥料；生产的沼气还能为生态园提供部分生活用能。
（6）冷水鱼养殖景观区：以假山、水景观穿插打造的占地面积500平方米的水池，可养殖鲟鱼、锦鲤、金樽、红鳟、猪嘴鱼等既具观赏性，又有食用价值的冷水鱼。养殖产生的鸡粪用于养鱼，全部用水均来自地下150米 深的天然地下水，不使用添加激素和药物的饲料，生产真正的纯生态绿色食品。
（7）高校农畜实习基地：项目建成后，与XX各高校联系，创建农畜实习基地，提升农业园知名度的同时，为各高校学生提供免费实习，提升农业园社会价值。
（8）、成立有机食品销售部，管理各大超市及菜市场有机食品销售。鼓励、引导周边农户种植绿色有机食品，为农户提供技术服务的同时，科学管理农户生产方式，保障产品质量。所有产品保障农业园供应的同时，为XX更多民众提供绿色健康的食品。

第二章 项目建设背景及必要性

一、项目建设背景
1、本项目是在国家和省、市、县有关农业产业政策的引导下产生的：
党的十七大报告中指出：“探索集体经济有效实现形式，发展农民专业合作组织，支持农业产业化经营和龙头企业发展。培育有文化、懂技术、会经营的新型农民，发挥亿万农民建设新农村的主体作用”。
2、1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1／4。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。
3、国内真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。
随着近年来XX经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。
二、项目建设的必要性
（1）、该项目以有机生态种植和畜牧为主的建设是强化传统产业优势，提高农民收入的需要。农业园项目建成后，将按照旅游与农业相结合道路，使本地丰富的特色资源得到加强，实施特色化、标准化养殖、种殖，生产出高品质的健康绿色农产品，刺激生态消费，拓宽城乡就业渠道，增加农民收入。
（2）、该项目是提高产业化程度，促进农业综合开发的需要。实施农家乐农业园建设项目，可充分发挥农业综合开发效益。同时，通过本项目建设，可致力于农产品产业链的整合和优化，构建从“绿色食品到餐桌”的大食品、大农业链。
（3）、该项目建成后具有明显的社会效益，预计每年可提供1.5万个就业工日，缓和农村剩余劳动力的就业压力，可为XX居民提供无公害、绿色优质保健农副产品，丰富城镇居民的餐桌，提高人们的生活质量。促使产品质量上档次，补充淡季供应的缺品，本项目实施后，可以推动项目区经济发展，每年可增加农民人均收入500元。
（4）、本项目各子项均引进良种栽培和饲养，采用先进的耕作技术和饲养方法，依托科研院校不断更新，做到高投入、高效益，在调整生态生产模式的同时，发展深加工，形成产业化生产，进一步提高经济效益。项目拟生产优质农副产品为主，全面开发无公害、有机食品及畜牧良种，供应XX市场及辐射周边区域，起到示范推广作用。
（5）、完善毕海温泉村基础设施，助力温泉度假中心的发展。农业园的建设，使正在建设的温泉度假中心基础设施更完善，增加旅游价值，从而提高娱乐性和吸引力。
（6）、创建XX高校农畜实习基地，通过学校+企业的模式，为教学、科学研究服务，培养学生生产实践能力和创新精神，努力实现双赢的奋斗目标，对毕节科教兴农、农科教结合具有深远意义。
（7）、成立社会性书画创作基地，引导民众欣赏传统书画，近距离接触中国传统艺术，促进XX精神文明建设，陶冶大众情操。

第三章　项目建设条件

一、项目地理位置及占地范围
1、项目建设地点位于XXXXXX，占地面积50亩。毗邻毕海温泉度假村，距市中心约13公里；距离XX镇2公里；厦蓉高速XX立交4公里。交通运输条件好，通讯方便，该区域海拔高于1600米，气候温和湿润，夏无酷暑，冬无严寒，常年平均温度12.9℃。
2、项目规划总面积50亩，其中建筑主体5000平方米，假山、水池景观1000平方米，生态园农业园区占地40亩，包含绿色有机种植园、农事体验园及畜牧养殖园。

第四章  项目建设内容

XX温泉农家乐农业园项目建设突出“绿色生态餐饮”的理念；着重公司+农户的模式，带动周边农户发展。景点布局上要求“源于自然，高于自然”；生态环保上推广“鸡(猪)-沼-果” 、“鸡(猪)-沼-菜”的立体综合种养模式，做到物料的多级循环利用，减少高浓度有机废水对环境的污染，提高环保生态效益。
项目包括一个休闲娱乐区和四个特色园区，项目总用地50亩，其中休闲娱乐建筑面积5000平方米，养殖鱼类水景观区1000平方米。生态园区占地40亩，包含绿色有机种植园、畜牧养殖园及农事体验园，畜牧养殖园建筑面积5000平方米。
一、休闲娱乐区：前排1000平方米建筑，一层、二层设置大厅，用于筵席、旅游团接待。三层及后面4000平方米建筑中，最右边一栋建筑用于兴建以传统工艺为核心的酿酒坊、磨面坊、榨油坊、豆腐坊等手工作坊，既是传统非物质文化遗产的传承延伸，又是对作坊文化的生产性保护。在为庄园提供原材料的同时，其生产后产生的酒糟、醋糟、麦麸、豆腐渣等，为喂养畜禽提供了天然绿色饲料。最左边竹林旁，设置200平方米书画创作基地，划分2个创作室，一个展览室。其余建筑群设置30个包房、若干露天烧架及娱乐棋牌桌，提供餐饮娱乐服务。
二、畜牧养殖园区：兴建土鸡、野猪、羊、兔、香鸽养殖园，将畜牧园产生的畜粪等废弃物通过沼气池加工成有机肥和沼液，可向绿色有机蔬菜园、果园提供清洁高效的有机肥料；生产的沼气还能为生态园提供部分生活用能源。
1、土鸡、鸽子养殖园。在果园里建大棚和200平方米鸽舍，果树下饲养土鸡，鸡粪种果，果园中的杂草、昆虫养鸡等纯天然综合立体开发循环利用。年饲养土鸡1000只，带动饲养专业户生态饲养，提高土鸡附加值，确保生态园土鸡的供应。鸽舍建立在果园旁，年饲养1000只。
2、野猪、羊、兔养殖园。在果园旁建猪栏500平方米，年饲养野猪50头，羊栏500平方米，年饲养山羊60头，兔栏200平方米，年饲养兔500只。畜粪种果，果园种青饲料给生猪吃，确保生态园肉类的供应。节日期间，不定时宰杀野猪、山羊，举行野猪宴或烤全羊，邀请VIP客户享用，也可提供游客采购。
三、绿色有机种植园区：所种庄稼、水果、蔬菜、野菜利用畜牧养殖区畜禽粪等加工的有机肥做肥料，地下150米深的井水灌溉而成，形成了真正意义上的无公害绿色有机蔬果。所种农作物为庄园餐饮部提供了绿色庄稼原料，也提供游客采购。
蔬菜种植园采用蔬菜与水果交叉种植的方式培育，部分果树围绕蔬菜园种植，形成蔬菜园的天然篱笆。果园独立规划，按果树分类成区种植。培育过程中，利用沼气池的废渣作肥料，生物防虫，种植绿色蔬菜、野菜，确保生态园美食城绿色蔬菜的供应，利用沼气池的废渣、堆积发酵处理过的干粪，种植桃树、杏树等生态果园，供游客观光和采摘，带动果农生态种果，提高果品品质。
四、农事体验园，项目建成后，游客在园区内，可以认领土地、种菜、栽花、摘果、领养家畜、从事手工作坊作业等农事活动，尽享农家生活的乐趣和丰收的喜悦，同时还能体验到“锄禾日当午、汗滴禾下土”的收获来之不易，实现科普教育之功能。其社会效益和经济效益显著。
五、冷水鱼养殖景观园，占地面积超过1000平方米，用假山、鱼池穿插打造的水景观中，可养殖鲟鱼、锦鲤、雅鱼等具观赏性又有食用价值的冷水鱼。用养鸡产生的鸡粪做饲料，避免因喂养添加激素和药物的饲料而受污染，全部用水均来自地下150米深的天然地下水，生产真正意义上的纯生态无污染绿色食品。同时，养殖鱼类可供游客垂钓和采购。
六、有机食品销售部，组建有机食品销售部，负责农业园品牌形象推广和产品营销，管理各大超市及菜市场有机食品销售渠道。为农户提供技术服务的同时，鼓励、引导周边农户种植绿色有机食品，科学管理农户生产方式，保障产品质量。保障农业园供应的同时，为XX更多民众提供绿色健康的食品。
七、基础设施建设：
1、给水：农庄内已打出一口深150米的水井，建设一座储水量100吨的小型蓄水池，种植、养殖用水已安通。
2、排水：生活给水在公共建筑和农庄区域设化粪池处理，全部回收用于果园灌溉。
3、供电、通讯、有线电视等安装：园区内原有的供电变压器、通讯线路需进行扩容，有线电视安装已可连接。
４、道路建设：现有农业园前排建筑道路正在整修中。依据园区规划，上牌建筑及书果园、养殖区的道路需进一步休整，与现景的假山、廊道、观赏鱼池配套，对整个农庄进行艺术化处理。

第五章 投资估算

项目总投资485万元，主要分为以下几个内容：
一、休闲娱乐区估计投资300万元，其中包括房屋修建、室内装修、厨房设备、传统工艺作坊等。
三、畜牧养殖园区投资20万元。
四、绿色有机种植园区投资60万元。
五、基础设施建设投资105万元，其中：
1、园区美化建设20万元。
2、园区给排水工程建设30万元。
3、道路硬化面积2000平方米，每平方米100元，小计20万元。
4、灯光埋线铺设。铺设灯光地埋线，预制灯座，估算投资15万元；。
5、工作配套经费费用预算20万元，主要用于：
（1）、庄园开业宣传费用预算支出6万元。集中时间、集中力量、统一策划，利用报刊、电视等多种舆论工具，大力宣传。
（2）、技术培训预10万元。主要用于员工技术培训，包括养殖员、园艺师、传统工艺作坊操作员、庄园管理员、餐饮部厨师、服务员等的培训。
（3）、其他经费4万元，用于完善各项手续等。

第六章  效益分析

一、经济效益分析
（一）、该项目全年预计收入包括四部分：
1.休闲娱乐区收入：120万元；
2.畜牧养殖园区收入：40万元；
4.绿色有机种植园区收入：30万元
全年预计收入总计190万元。
（二）、该项目全年预计成本费用包括四部分：
1.休闲娱乐区成本费用：50万元；
3.畜牧养殖园区成本费用：15万元；
4.绿色有机种植园区成本费用：15万元
全年预计成本费用80万元。
（三）平均税金预计15万元
（四）年利润额95万元
（五）投资回收期5年
从上述财务盈利分析看，企业财务效益较好，具有较好的盈利能力，同时，项目抗风险能力较强。具备了商业项目较强的竞争能力的特性。因此，财务上是可行的。
二、社会效益分析
本项目实施后的社会效益非常明显，预计每年可提供1.5万个就业工日，缓和农村剩余劳动力的就业压力。该农业园项目通过“公司+农户”产业联结模式，发展紧密型规模饲养、种养社员100户。进一步提高良种家禽覆盖率，加速项目区养殖业的发展，带动果园、蔬菜等绿色食品相关产业的发展。
企业+高效的模式，培养学生生产实践能力和创新精神，为教学、科学研究服务，努力实现双赢的奋斗目标，对毕节科教兴农、农科教结合具有深远意义。同时，书画创作基地的成立，将主流传统文化融入普通民众的生活娱乐中，促进XX精神文明建设，陶冶大众情操。
三、生态效益分析
1、对饲料的有效控制，减少或消除了粪便中重金属及其它有害物质对环境的污染；
2、通过沼气池的建设，推广立体种养模式，不仅做到物料的多级循环利用，同时大大减少了高浓度有机废水对环境的污染，环境效益好；
3、通过对干粪进行堆积发酵处理，不仅杀灭了粪便中的病菌微生物，还为种植业提供了大量的有机肥，减少了化肥用量，改善了土质，符合可持续发展的要求。

第七章　项目组织管理与运行

一、组织机构与职能划分
项目建设实行项目法人制，生态乐园项目负责人吴平（总经理）对本项目全面负责。本项目按现代化企业管理模式，以高效运行和经济效益为目标设置项目管理组织机构。
1、项目建成后，成立办公室、生产部、营销部、餐饮部、物管部等部门，按照职能及现代企业管理制度定编定员。
2、劳动定员30名，本项目设管理人员3名，种养工作人员10名，作坊技术人员6名，厨师2名，服务人员9名。
3、劳动人员除主要3名管理人员由公司董事会委任外，其他人员全部面向社会，根据岗位和工作职能从人才市场招聘。所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。
二、项目经营管理模式
该项目采取自主经营、独立核算、自负盈亏方式经营。
三、经营管理措施
1、人员管理
在人员管理方面，统一规划，明确分工。建立目标责任制和考核制，明确管理人员、技术人员和工作人员的责任，实行利益和业绩挂钩，生产效益与职工工资挂钩的责任制。做到岗定人、人定责、责定薪，发挥每个人的作用，使每个人都能尽心尽责地做好本职工作。
2、工程管理
（1）、严格执行国家各项基本建设程序，推行全面质量管理，严把每道工序质量关，加强技术指导和检查验收工作。
（2）、建设工程引入工程招标制和工程监理机制，物资采购实行招投标制。
（3）、工程建设实行定期报告制度，定期向上级主管部门报告工程进度、工程质量、资金使用情况以及工程建设中存在的问题。
（4）、项目建设中未经批准不得随意更改计划及建设内容，杜绝挤占、截留、挪用工程建设资金。
3、财务管理
设立独立的财务核算部门进行管理，项目资金筹措、计划、使用专人负责，建立专门账户，专账独立核算。制定严格的财务管理制度，建立健全各项账目，并按期编制资金平衡表或资产负债表。
四、技术培训
1、对种养和服务人员进行岗前培训。了解种养的基本技术和服务环节要注意的事项。采取集体培训和个别辅导相结合。
2、对市场营销人员的培训。了解市场营销的方法和策略，提高营销人员的素质。采取理论培训和跟班见习相结合。　
3、多形式开展培训活动，通过公司举办培训知识讲座，现场技术指导，邀请教授课堂讲授，资料函授和联网等开展培训活动。
本项目所有员工均要求经过培训后上岗。管理人员及技术人员必须具有大专以上文化水平，以确保公司人员的高素质要求。

第八章  土地、规划和环保

一、土地与规划 本建设项目用地均申请由本公司承包。
二、环保
1、建设地点环境现状
项目建设地点位于XXXXXX，占地面积50亩，毗邻毕海温泉，环境优美，无污染源，非常适宜现代农业园项目的实施。
2、环境保护依据
（1）中华人民共和国《环境保护法》
（2）《建设项目环境保护设计规划》（87）国环字节0002号
（3）《建设项目环境保护管理管理条件》中华人民共和国国务院第253号令
（4）污水综合排放标准GB8978－1996
（5）《畜禽养殖污染防治管理办法》
（6）《畜禽养殖业污染物排放标准》
（7）《畜禽养殖业污染防治技术规范》
3、主要污染物粪便：牲畜是粪便产生的源头，预计每天产生10公斤粪便。
4、污染物处理措施
在养殖过程中产生的大量的鸡（猪）粪及冲栏舍的有机污水中含有机物、NH3、磷、固体悬浮物，微生物病原体和维生素等，无论对地表水还是地下水均会造成污染。因此本项目采取“牲畜-沼-果”养殖模式，利用有利地势，废水大部分自流和自动滤渣几栋较低的鸡舍（栏）排出的废水经沉淀，清液自流进沼气池发酵，沉渣用泵定期抽出过滤。再将沼渣用于果树施肥，以达到生物治污的效果。
三、环境评估意见
本项目在XX城郊地段，毗邻毕海温泉度假村项目，空气质量较好，区域内的生活污水经处理后排放，因此，对水环境、大气环境及固体废弃物的污染很轻微。

第九章 风险分析

一、风险因素分析
1、市场风险
XX现有多家大小不等的农家乐旅游项目，这些项目都处在起步阶段，良莠不齐，如何在开发民俗旅游资源的同时有效地保护民族文化资源，是民俗旅游发展的关键。
2、经营风险
市场经济的运行特点导致了经济周期的存在，几乎所有的行业都会不同程度地受到经济周期的影响并产生波动，在经济周期低谷阶段，消费者可能会倾向于紧缩开支，削减娱乐休闲计划，进而存在间接导致旅游等娱乐项目的经营销售风险。
3、管理风险
管理风险：做餐饮和做一个世界五百强企业一样只有通过成本控制和增加销售来实现投资效益的。在项目建设和日后经营方面管理出效益。尤为关键。人才流失是行业弊病。其中人才团队建设是重中之重。酒店的管理和百强企业管理一样 做好计划 组织 协调 指挥 控制五项职能。
4、其他不可抗逆风险
非典禽流感等公共卫生事件，全行业黑暗面曝光事件，公共突发事件，地震等自然灾害等。做好最坏之打算心理准备及应急方案。

二、风险对策
1、针对市场风险对策
保障产品质量，提高服务水平。集约、规模化打造农业生态乐园，将“绿色生态食品”理念贯穿到种养殖业中，保障产品质量，提高服务水平，提升庄园市场竞争力。
2、针对经营风险的对策
为实现XX温泉山庄农家乐园的盈利目标，根据目前产业的经营布局、业务关系、管理水平，坚定实行目标管理，绩效考核，内部核算。不折不扣的建立起现代企业的经营机制，从根本上保证总体目标的实现。

第十章　可行性研究结论与建议

一、结论
XX温泉山庄农家乐园项目可行性分析报告建设项目，符合国家农业产业化政策，符合我市生态环保效益型经济的发展方向，充分发挥了现有市场设备、设施、技术和地理位置等优势。
1、本项目的开展有效保护我市具有地方特色的民俗文化，为民俗文化的传承，提供延续的土壤，环境。也更加丰富我市省的旅游资源。
2、本项目的开展能满足旅游者的多种需求，为旅游者提供了体验民俗审美文化的良好机会，使旅游者获得终身难忘的审美感受。满足旅游者在旅游活动中求娱、求乐的心理需求。
3、通过项目的建设，不仅为农民带来收入，即使收益不高的农家乐，也比同样土地面积种粮收益要高。
4、实现了人与自然的和谐发展。农家乐作为一种文化现象，在满足我们不同需求的同时，也兼顾了人与自然的和谐发展。农家乐使得人们更加亲近自然，增加了对自然界的感情，进而提高了农民的收入和城市人的生活质量。而其中经营的一部分收入再分配，通过种花养草等生产活动，因地制宜地又反哺和改善了自然环境，逐步形成了良性循环，实现了区域的可持续发展。
5、促进了消费，带动了相关产业的发展。增加了农民收入，为市本级财源建设提供新的增长亮点。
二、建议
我公司经过慎重调研，认为：本项目技术成熟，运作方式符合国家有关政策，并且投资风险小、见效快、技术难度和设备设施要求不高，具有良好的社会效益和明显的经济效益，具有较强的可
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