咸阳棚户区改造项目可行性研究报告.doc

咸阳棚户区改造项目
可行性研究报告

二零一四年十月
目 录
第一章 总 论 4
第二章 项目地区社会经济现状及发展战略 11
第三章 项目建设的背景及必要性 25
第四章 建设规模 39
第五章 地址选择及建设条件 43
第六章 设计方案 46
第七章 环境保护 65
第八章 节能 70
第九章 劳动安全卫生与消防 78
第十章 项目实施进度 81
第十一章 招（投）标 83
第十二章 投资估算和资金筹措 87
第十三章 财务分析 94
第十四章 社会稳定风险分析 99
第十五章 综合结论 105

23

第一章 总 论
1.1 项目名称及承办单位
项目名称： 咸阳棚户区改造项目
1.2 项目承办单位介绍
1.3 编制依据
1、《产业结构调整指导目录》（2011年修正本）；
2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)；
3、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)；
4、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)；
5、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)；
1.4 项目概况
1.4.1 项目选址
1.4.2项目背景及建设的必要性
近年来，咸阳市城市发展迅速，但是规划区内功能定位不明，违章林立，交通混乱，公共设施匮乏，加上咸阳市的棚户区环境窘迫，整体环境品质低落，城市意识亟待规划改善。
本项目对于城市建设、基础设施建设、经济发展、提高城市功能及规模将起到重要作用。也对于合理利用土地资源、合理组织道路交通、提高城市品味将起到促进作用。
1.4.3 项目建设规模及内容
项目的实施，缩小了城乡差距，实现城乡的统筹发展，同时也集约土地经营，对推动咸阳重点的发展以及周边镇区经济发展具有重要意义。
1.4.4 项目建设工期
1.4.5 投资估算及资金来源
1.4.6 项目社会效益评价
1.4.7结论与建议

第二章 项目地区社会经济现状及发展战略
2.1 咸阳市社会经济发展现状
（1） 经济保持平稳较快增长。
（2） 转变发展方式迈出新步伐。
（3） 发展后劲持续增强。
（4） 城乡一体化步伐加快。
（5） 生态环境建设力度加大。
（6） 群众生活进一步改善。
（7） 社会大局和谐稳定。
2.2咸阳市经济发展战略目标
综合分析，咸阳今年及今后一个时期的发展，不是防止“失速”的问题，而是抢抓机遇、发挥优势，全力打造经济升级版，实现更好更快更高质量发展的问题。为此，确定今年经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13%左右，全社会固定资产投资增长25%，规模以上工业总产值、增加值均增长16%，社会消费品零售总额增长15%，地方公共财政预算收入增长14%，城镇居民人均可支配收入增长11%，农村居民人均纯收入增长12%，单位GDP能耗下降3.3%，二氧化硫、氮氧化物、化学需氧量、氨氮排放量分别削减0.5%、6%、1%和1%。

第三章 项目建设的背景及必要性
3.1 项目建设背景
3.2 项目建设的必要性
随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。特别是国有工矿棚户区远离城区，困难企业集中，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。
实施棚户区改造，有利于解决低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，对完善城市功能，带动投资和消费等都具有重要意义；同时，可以增加中低价位、中小户型住房供应，改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。近年来，各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区改造。

第四章 建设规模

第五章 地址选择及建设条件
5.1 项目选址
5.2 建设条件
1、气象条件
咸阳市区属温带大陆性季风气候，四季分明，冬季气候寒冷干燥，夏季炎热多雨，春温高于秋温且多干旱，秋季易有连阴雨。
主要气象条件为：
全年平均温度 13.1℃
年极端最低气温 -18.6℃
年极端最高气温 41.2℃
年平均日照小时数 21485小时
年平均降雨量 470毫米
风 向 冬季盛行西北风，其他季节为偏东风和偏南风。
年平均风速 1.4-2.8米/秒
年平均温度 10℃
冬季采暖室外计算温度 -5℃
最大冻土深度 45厘米
采暖天数 120天
2、地形地貌
3、交通条件

第六章 设计方案
6.1 设计依据
本项目设计依据主要有：
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市规划编制办法》；
3、《咸阳市城市总体规划》；
4、《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）；
5、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-1993）2002年版；
6.2 设计目标与原则
6.2.1 设计目标
此次规划设计体现现代理念，创造适住、美观、方便、生态型的居住家园。
设计方案和工程造价上应符合用户的实际情况出发。
6.2.2 设计原则
1、中心型的绿化系统
居住小区景观系统按照“点”、“线”、“面”相结合的原则，运用轴线、渗透等处理方式，使规划区形成完整的绿化系统。
“面”：指整个小区的中心绿地，布置大量草坪绿化与树木，布置社区广场及硬质铺装，这是社区居民活动的主要场所。
“线”：道路绿化。设计中可充分对城市道路绿化带进行合理利用，纳入整个社区的绿化景观系统之中。整个小区通过视觉走廊、景观轴线进行有机联系。
“点”：规划区内各居住院落宅间的公共绿地，是最贴近居民的绿化开敞空间，规划设置各类活动场地、休闲设施为居民服务。
2、基于地形的空间布局
基地用地形状较为规整，因此住宅围绕住区中心绿地布置，使绿化、道路与建筑相配合，突出“中心明确，密疏有致”的空间特征，形成理性的居住空间。
3、现代化的服务设施
注意新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，加强信息化、智能化的建设，创建一个设施健全、水平先进、管理科学、充满时代感的居住区。
4、便捷的交通条件
地块中间位置设置网格式主路，再向每个单体建筑引出宅前路。
主路网采用直线网格型布置，围合中心绿地和串联各个楼宇，为小区居民提供便捷舒适的交通系统，体现以人为本的设计原则。
6.3 平面布置设计方案
6.4 建筑设计方案
6.5 结构设计
6.6 公用设计

第七章 环境保护
7.1 采用的环境保护标准
根据建设项目环境保护管理规定及杨陵区建设项目环境影响标准的规定，本项目执行以下环保标准：
1、《大气污染物综合排放标准》（GB 16297-96）；
2、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ 343-2010）；
3、《环境空气质量标准》（GB 3095-2012）；
4、《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；
5、《地下水质量标准》（GB /T14848-1993）。
7.2 建设地点与环境状况
咸阳棚户区改造(新）项目小区绿化率达30％，环境优美，交通便利，地理位置优越，选址恰当。环境空气方面主要保护拟建项目局部地区及周围居民区的环境空气。
7.3 污染物处理措施
一、本项目施工期的主要污染物
1、废水
施工期产生的废水主要有施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
2、固体废物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
3、噪声
施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业。
4、扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘，由于挖掘土石过程中破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。其余还有，建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
二、施工期污染物的防治措施
1、废水防治措施
施工期产生的生活废水经化粪池处理后直接排入城市市政管网；施工废水则进入雨水管网。
2、固体废弃物防治措施
施工期产生的固体废弃物由专门的环卫工人定期定点清除。
3、噪声防治措施
由于居住在附近的居民比较少，应当说噪声影响不是十分敏感，但建设单位应特别重视施工时间的控制，合理安排施工顺序。
4、扬尘防治措施
施工中必须严格控制扬尘污染，具体措施包括：在场区内洒水经常保持地面的湿润，以减少来自运输车辆的道路扬尘，施工现场的沙石等应定时洒水或进行必要的遮盖，定期清除建筑垃圾，材料运输车和垃圾清运车等必须按照有关规定进行遮盖，做到安全、文明施工。
5、降低环境负荷
（1）建筑活动对环境的负面影响应控制在国家相关标准规定的允许范围内；
（2）减少建筑产生的废水、废气、废物的排放；
（3）利用园林绿化和建筑外部设计以减少热岛效应；
（4）减少建筑外立面和室外照明引起的光污染；
（5）采用雨水回渗措施, 维持土壤水生态系统的平衡。
7.4 绿化
为创造一个优美的购物、生活环境，防止污染，保护环境，需做好小区建设绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保组团环境优美整洁。小区绿化率为30％，楼间空地均设置绿化带。在各主要入口两侧做集中景观绿化，同时在较大组团中心进行重点景观绿化。并配以各种建筑小品设施。
7.5 环境影响分析
从环保角度讲，该项目建设是可行的。

第八章 节能
该项目的建设，引入绿色建筑理念，从设计、建筑、施工、采暖、通风、空调、照明、家电、建材、热工、能源、环境、检测、管理等方面保证节能效果，在满足居住、使用舒适性要求的前提下，在建筑中使用隔热保温的新型墙体材料和高能效比的采暖空调设备，达到节约能源、减少能耗、提高能源利用效率目的，将本项目建设成为节能省地型住宅小区。
8.1 用能标准和节能规范
1、相关法律、法规和规划
（1）《中华人民共和国节约能源法》；
（2）《中华人民共和国可再生能源法》；
（3）《中华人民共和国环境保护法》；
（4）《中华人民共和国电力法》；
（5）《中华人民共和国建筑法》；
8.2 节能设计技术要点
8.3 节能技术、产品的使用
1、优先使用绿色建筑的资源利用与环境保护技术，如新型结构体系、围护结构体系、室内环境污染防治与改善技术、废弃物收集处理与回用技术、计算机模拟分析、太阳能利用与建筑一体化技术、分质供水技术与成套设备、污水收集、处理与回用成套技术、节水器具与设施等。
2、使用新型绿色建筑材料，加强材料性能、环境等指标的检测，加速新型绿色建材的推广应用。
第九章 劳动安全卫生与消防
拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。
9.1 劳动安全卫生
9.2 消防设施设计
本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。

第十章 项目实施进度
10.1 项目实施进度表
本项目从筹建阶段至项目建成投入运行，总计划时间为三年，具体日期为2015年6月至2018年5月。
本项目在实施过程中拟采用项目法人责任制、建设监理制和招标投标制。在项目实施过程中可根据实际情况进行内部计划的适当调整，有的环节可交叉进行。
项目自批准之日起，应组织专门班子落实各项内外部条件，如资金筹措、建筑材料考察订货、土建施工及各类准备工作等。在整个建设过程中需抓好设计、土建、安装等重要环节，统筹安排，各专业协调合作，力求项目快速、优质建成，早日投入运行，创造效益。
10.2 施工准备及竣工验收
本项目设备采购、基建工程面向社会招标实施。
项目实施中由专业建筑工程设计单位工程师对技术进行指导，对存在的问题及时纠正，确保建设质量符合国家技术标准，保证项目的顺利进行。

第十一章 招（投）标
11.1 招(投)标依据
1、《中华人民共和国招标投标法》；
11.2 招(投)标原则
按照国家发展计划委员会(2001)第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、监理等组织公开招标，选择相应资质的单位进行勘察、设计、建设、安装、监理、保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。
11.3 投标、开标和评标程序
该建设项目内容较多，质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：
1、在该项目经上级部门批复同意后一个月内，建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。
2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合体投标。
11.4 评标委员会的人员组成和资质要求
针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有要求。
第十二章 投资估算和资金筹措
投资估算是建设项目可行性研究的重要组成部分，在项目建设中具有重要作用，建设项目经济评价以投资估算为基础，项目建设投资决策、建设资金筹措及确定贷款额、编制年度建设投资计划均以项目可行性研究报告投资估算为依据。科学合理的投资估算是建设工程顺利完成的保证。
12.1 估算依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、企业提供的基础资料。

第十四章 社会稳定风险分析
为促进科学决策、民主决策、依法决策，预防和化解社会矛盾，进行该项目社会稳定风险分析是必要的。
14.1 编制依据
14.2 风险调查
14.3 风险识别
该项目的社会稳定风险影响因素相对较少，且在不同的建设阶段，表现为不同的影响因素。经分析，社会稳定风险影响主要因素有群众支持问题、工程建设与当地基础设施建设协调问题、利益诉求问题和社会治安问题以及其他不可预见性问题等。
14.4 风险估计
14.5 风险防范和化解措施
14.6 风险等级
对项目本身如果不认同将严重影响该项目的实施，使项目难以实施，前期工作付之东流，影响政府在人民群众中的形象，紧张干群关系，激化社会矛盾；对环境影响分析与环保措施的不认同，即对施工期间的噪声防治、灰尘防治、施工车辆油污染防治、建筑及生活垃圾防治等的措施的不认同，将会在施工期间引起阻工现象，影响工程进度，难以合理的控制工程投资。

第十五章 综合结论
15.1 结论
咸阳棚户区改造(新）项目属于新型社区建设项目，该项目符合国家城乡建设产业政策和咸阳当地城市发展规划。
综上，经过进一步的研究分析论证，“咸阳棚户区改造(新）项目”的开发是十分必要的，也是可行的。
15.2 建议
建议有关方面为本项目创造条件，促使其早日运营；建设单位配备得力人选抓好本项目实施，严格管理，争取早日见到效益。目 录
第一章 总 论 4
1.1 项目概况 4
1.2 编制依据 5
1.3 项目建设内容及规模 5
1.4 项目投资概算及资金筹措 14
1.5 产品方案 15
1.6 原材料及动力 16
1.7 主要技术经济指标 17
1.8 项目实施进度 18
1.9 研究结论 18
第二章 项目建设背景和必要性 19
2.1 项目建设背景 19
2.2 项目建设必要性 20
第三章 市场分析和预测 22
3.1 市场现状 22
3.2 **县市场 23
3.3 全国市场 23
3.4 鸡肉市场分析 24
3.5 鸡蛋市场分析 24
3.6 有机肥市场分析 24
3.7 销售预测 25
第四章 项目区概况 26
4.1 项目区基本情况 26
4.2 项目区畜牧业生产现状 27
4.3 水、电、路、通讯、技术等条件 27
第五章 项目建设方案 29
5.1 项目建设原则 29
5.2 项目设计依据的规范与规程 29
5.3 项目设计方案 30
5.4 工程设计标准 33
5.5 技术标准 36
5.6 设备选型 53
第六章 消防安全 57
6.1 消防依据 57
6.2 消防工作程序 57
6.3 消防安全流程 59
第七章 节水与节能 60
7.1 节水工程与科技措施 60
7.2 养殖节能措施 61
7.3 饲料加工节能措施 61
7.4 电气节能措施 62
7.5 减排 62
第八章 环境影响和保护措施 63
8.1 环境保护依据 63
8.2 项目区环境现状 63
8.3 环境影响评价 64
8.4 工程环境保护措施 64
8.5 “三废”处理措施 65
8.6 环境影响综合评价 65
第九章 项目组织管理 67
9.1 基本思路 67
9.2 组织管理 67
9.3 施工组织及质量管理 68
9.4 建设及运作方式 69
第十章 招投标方案 70
10.1 项目招标执行文件及标准 70
10.2 项目招标范围、组织形式及方式 70
10.3 招投标组织 71
第十一章 建设实施进度安排 73
11.1 项目建设期 73
11.2 项目建设进度安排 73
第十二章 投资估算和资金筹措 74
12.1投资概算 74
12.2 资金筹措方案 86
第十三章 财务分析评价 87
13.1 财务评价依据 87
13.2 经营收入、税金及附加估算 87
13.3 利润估算 90
13.4 财务现金流量分析 90
13.5 盈亏平衡分析 90
13.6 敏感性分析 91
13.7 评价小结 91
第十四章 效益分析 93
14.1 经济效益 93
14.2 社会效益 94
14.3 生态效益 95
第十五章 风险分析及保障措施 96
15.1 项目主要风险因素分析 96
15.2 保障措施 97
第十六章 结论与建议 101
16.1 可行性研究结论 101
16.2 问题与建议 101