天津温岭商会大厦建设项目可行性研究报告.doc

天津温岭商会大厦（暂名）

项
目
可
行
性
研
究
报
告

编制单位：天津市温岭商会（投资公司筹备组）
编制日期：2010年11月1日

目 录

第一部分：项目概况……………………………………………2
第二部分：项目开发可行性研究分析…………………………2
一、 项目开发背景……………………………………………………2
二、 项目位置及环境分析……………………………………………4
三、 项目市场分析……………………………………………………5
四、 项目开发方案……………………………………………………7
五、 项目资金筹措和财务测算………………………………………8
六、 项目风险分析……………………………………………………10
七、 项目的经济和社会影响分析……………………………………11
第三部分：总论…………………………………………………12

天津温岭商会大厦（暂名）项目可行性研究报告

第一部分：项目概况
一、项目名称：天津市温岭商会大厦（暂名）
二、项目开发商：天津市温岭商会（拟成立一投资公司）
三、项目地址：天津市河东区十一经路原河东区政府办公大楼
四、项目性质：现有楼宇整合再开发，楼宇采用租赁形式，租期10年。
五、项目概况及特色：项目以原天津市河东区政府办公大楼为天津温岭商会的总部经济中心，同时充分利用现有楼宇的区域优势和地理位置条件，依托河东区十一经路现代金融商务区的功能定位，对现有的楼宇资源进行重新盘活和整合利用，实现创收和创税的目的。并同时对加快河东区十一经路现代金融商务区建设，着力打造金融街、总部街起到一定的推动作用。
六、项目规模及开发内容：本项目总占地面积约8000平方米，总建筑面积为21000平方米，拟开发成集银行、写字楼和餐饮酒店为一体的综合性商业大厦。
七、项目再开发时间：总开发时间为1年（2011年—2012年）
八、投资概算：6000万元

第二部分：项目开发可行性研究分析
一、项目开发背景
1、从宏观经济背景上来说，天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力比较，天津是我国北方地区的第二大城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区的经济中心。近年来，天津市区域地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，成为京津翼地区的核心城市之一。
2、河东区是天津市中心市区之一，地处海河东岸，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区“十一五”规划确定了“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型的现代化新区”的功能定位。
3、随着天津整体经济重心的东移，借助天津三步走发展目标和扩大战略，河东区的经济呈现出较好的发展趋势，显现出越来越重要的战略地位，成为近年天津城市建设和经济发展的热点区域。近几年来，河东区的GDP增长速度连续保持在20%以上，财政收入出现了历史最高水平。在新形势下，河东区按照市委“抓住新机遇，再上新水平”的部署，河东区借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物流和现代服务业，并规划了“五区三带”的建设，而本项目所处的位置就在“三条服务业发展带”之一的十一经路的中心位置，紧靠近天津市金融城区域。
4、2010年是实施“十一五”规划的最后一年，河东区的发展正处在求变求快、全面提升的关键时期。
（1）河东区全力实现推动全区产业结构的调整优化升级，尽快形成以现代服务经济为主的产业结构，提高服务业的比重和质量。①突出做强做优楼宇经济、总部经济。充分利用在用在建商务楼宇资源，大力引进总部经济，发展总部楼宇、培育特色楼宇、盘活闲置楼宇、提升楼宇效益。②突出发展金融服务业。按照“金贸河东”的功能定位，力争引进更多的金融单位落户河东。③突破发展商业服务业。坚持以商业服务业为突破，坚持打好商业繁荣攻坚战。④突出发展文化产业和创意产业。⑤突出发展民营经济。
（2）全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大的突破，全力打造好十一经路资源整合开发战役。对现有的楼宇、地块等资源重新整合，加快十一经路现代金融商务区建设，着力打造成金融街、总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发的战役，盘活现有资源，促进天津南站现代商务中心建设取得更大的突破。
二、项目位置及环境分析
1、项目选址位置
本项目坐落于天津市河东区十一经路北侧，西侧为七纬路，东侧为八纬路，即原河东区政府办公大楼。项目所在区域为河东区CBD中心商务区，所处的十一经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天津市金融城区域地块，周边聚集较为成熟的商气。
2、项目周边的交通状况分析
项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线、七纬路、八纬路、津塘路等是本项目周边的主要公路，在建的地铁二号线和三号线及连接的津滨轻轨是本项目附近的主要轨道交通，整体交通状况非常便利。
3、项目所处商圈分析
项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅一河之隔，地处河东区发展较早的商业商务中心，十一经路已经形成了以金融业为主的商务带，因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。
4、项目配套条件分析
本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空间，可提供较为便捷的泊车场地，给项目的开发提供了一定的基础保障。
三、项目市场分析
天津温岭商会大厦（暂名）将主要由三部分组成，银行办公物业、写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次一部分为银行和天津温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域的银行办公物业、写字楼和餐饮酒店两方面的市场需求情况做着重分析。
1、 银行办公物业和写字楼的市场分析
（1） 天津市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站CBD中心商务区内，而十一经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特色金融街。十一经路区域与天津市金融城区域仅海河一河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白楼商业圈，已经具备了很浓的商务、商业氛围，因此银行办公物业和写字楼在这个区域内市场需求较强。
（2） 项目周边银行物业和写字楼状况调查情况，周边汇集了大量的写字楼和办公物业，已经是一个较为成熟的金融、商业服务业为主的商圈。项目所在的十一经路两侧就有人保大厦、河东金融大厦、经纬大厦、金耀大厦、鼎泰大厦、三联大厦、津东大厦、万隆太平洋大厦、天星河畔广场等，项目的周边还有海河大厦、利中大楼、方达大厦、嘉里大厦、中信大厦、中粮大厦等。
（3） 在十一经路区域的写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售的均价在15000——20000元/平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，因此相互间差价较大。一般租金价格约为3—5元/平方米/日。主要的租赁商的企业所属行业是金融业、保险业、贸易物流业等，承租商一般比较关注区域位置的优越性和集中性。
（4） 河东区关于十一经路的发展规划和政策：十一经路作为河东金融发展带，是河东区“三条发展带”之一，其规划设计考虑依托南站CBD中心商务区，新建和开发一批新楼宇，调整置换十一经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善、聚集度高，具有现代服务功能的金融发展一条街。
2、 餐饮酒店业市场分析
（1） 餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛，同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。从目前来讲，餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的一个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争的核心，餐饮业的集团化、连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。
（2） 餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。另外餐饮业的发展可以带动农业、水产养殖业、林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题、增加农民收入的一个重要行业。从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在“民以食为天”的文化背景下，中国已经成为世界上最大餐饮市场。
（3） 餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击；自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性、科学性等方面都有待提高。
四、项目开发方案
1、项目总体使用功能的定位
根据市场调研情况及周边地区建筑的类别、性质、规模等方面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要，本项目的使用功能确定为金融业办公物业、写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成一个集银行、酒店、写字楼为一体的综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津的总部经济中心。每项使用功能的确定均源自市场的实际需求，其功能的配置符合十一经路区域发展的需要。所以此项目功能的定位可以推动和促进该地区的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项目成功再开发打下良好的基础。
2、总体方案说明
本项目座落在天津市河东区十一经路金融商务区地段，占地面积约为8000平方米，总建筑面积约为2100平方米，拟开发成一个集银行、办公、餐饮服务为一体的商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分：银行、办公、餐饮酒店。天津温岭商会准备积极引进2家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十一经路。如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十一经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。同时商会准备将投资6000万元，拟建一家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。另外拿出一部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开发，以实现创收、创税的双赢结果。
3、 项目方案区域初步划分统计
序号
功能业态
建筑面积
备 注
1
银行或其它金融机构
5600㎡²
以单家一至四层，单层700㎡²计算
2
办公写字楼
8000㎡²
五——九层
3
餐饮酒店
3000㎡²
一至四层
4
其它共享区域和配套裙楼
4400㎡²
包括周围配套用房
合 计
总面积约为21000㎡²

五、 项目资金筹措和财务测算
1、 项目资金来源：自筹
2、 项目开发周期：2011年——2012年
3、 项目开发成本估算
本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金、建筑设备设施的改造、建筑外墙面翻新、停车场改造、公共绿化场地改造、写字楼装修改造、餐饮酒店开发成本等。总的费用投入预计为6000万元。

天津温岭商会大厦（暂名）开发投入成本预算表（匡算费用）
序号
项目费用名称
单位
建筑面积
造 价
(元/㎡)
总费用
（万）
备 注
1
建筑租赁费
项

500
年租金
2
设备设施改造
㎡²
21000
50
105

3
建筑外墙面翻新
㎡²
4500
100
45

4
室外改造工程
㎡²
5000
300
150
停车场、绿化、电气等
5
写字楼装修
㎡²
8000
200
160
初装修
6
餐饮酒店
项

4000

小 计

4970
匡算费用
7
相关配套费
项

100

8
项目前期费用
项

200

9
财务费用
年

300
按年率5%
10
运营管理费用
年

500

总 计

6070
匡算费用

4、 项目财务测算（盈亏平衡点测算）
天津温岭商会大厦（暂名）项目租金收入和酒店营业收入估算表
序号
出租和营业项目内容
建筑面积㎡²
出租单价元/㎡/日
年收入
万元
备注
1
银行或其它金融机构租赁物业
5600
2
408
包括底商
2
写字楼
8000
3
613
按70%出租率估算
3
配套裙房部分
4000
3
438
包括底商
4
餐饮酒店营业收入

600

合计
租赁和经营性总收入

2059

如上表显示，本项目所有物业年出租收入为1459万元，年经营性收入为600万元，合计年总收入为2059万元。项目总投入为6070万元，年经营管理费用为500万元，年财务费用为300万元，本项目开发周期为1年，经初步测算，实际项目回收期为6年。按10年租期测算，理论项目投资回报率为82.9%。
六、项目风险分析
1、政策风险
目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。天津的房地产项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移、产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业的发展面临重大的历史机遇。同时受经济全球化加深、原有基础薄弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进“五区三带”和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用的，具有一定的积极意义.
2、市场风险
市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十一经路作为河东区“金融商务发展带”，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站CBD中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈的市场竞争。如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是不小的风险。
3、经营风险
（1）从写字楼方面看，目前国内开发的写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位、业态规划及后期的业态调整和控制、经营管理策略等方面的问题造成的。因此在项目的前期必须全面的了解市场的供需关系，通过对市场需求的准确把握，明确市场的实际和潜在需求，这样才能做到对项目的准确的定位和业态规划，以此达到降低项目的经营风险。
（2）从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高的消费需求和更激烈的行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为一个餐饮企业的重要问题。在项目的前期必须要紧紧把握住当前餐饮业的整个发展趋势，充分了解消费者的实际需求，做好准确的定位，以此实现在餐饮业细分化和特色化的过程中求的发展。
七、项目的经济和社会影响分析
（1）项目的经济影响分析
从项目的规划业态来分析，就项目引进的两家银行分支机构一年预计可以为河东区带来将近年两亿元的区财政税收收入，同时项目的经营性收入年纳税额也将近200万元。从项目的再开发角度来看，项目开发符合河东区大力发展楼宇经济的发展要求，是一项整合盘活现有楼宇的工作举措，对推动河东区的区域经济发展起到一定的积极的作用。
（2） 项目的社会影响
项目的定位，业态布局整体上符合河东区把十一经路打造为金融商务中心、金融一条街的目标要求，同时也符合河东区大力发展现代服务业和推动楼宇经济建设的工作的要求。可以说这个项目的再开发工作，对河东区着力推进“五区三带”和楼宇经济建设具有积极的意义。

第三部分：总论
综合以上分析，本项目地理位置优越、交通便捷、市场前景乐观、资金来源可靠、经济效益显著、建设开发方案可行，项目具有较高的投资价值。
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