纳税人转让在建项目究竟如何缴纳增值税?(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!纳税人转让在建项目究竟如何缴纳增值税?(老会计人的经验)河北省国家税务局关于发布河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)的通知各市(含定州、辛集市)国家税务局:为确保我省营改增工作顺利推进,我们对各市及纳税人反映的问题进行认真梳理研究,并充分征求基层税务机关意见,形成河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八),在财政部和国家税务总局没有发布正式文件以前,暂按此规定执行。营改增办公室2017年6月6日河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)一、关于纳税人转让在建项目缴纳增值税问
2、题单位和个人转让在建项目时,不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为,对于转让在建项目行为应按以下方法缴纳增值税:1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目缴纳增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,已经缴纳营业税未开具营业税发票的,2017年1月1日后开具增值税发票问题房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,在地税机关已
3、申报营业税未开具发票,2017年1月1日以后需要补开发票的,按国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告(2017年第11号)第七条规定开具增值税普通发票。开具普通发票时须在发票备注栏注明“已纳营业税,完税凭证号码xxxx”字样,并将缴纳营业税的完税凭证留存备查。三、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)第十五条关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题的规定废止。四、关于房地产开发企业销售自行开
4、发的房地产项目预收款发票开具问题房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款需要开具发票的,如规格型号、数量、单价暂无法确定的,规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写,其他项目应填写齐全,商品名称为”房地产项目名称-商品房预收款”,备注栏注明预收款性质(如:定金、30%首付款等)、预售不动产的详细地址和商品房面积。五、关于房地产企业“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题根据国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告(国家税务总局2016年第18号公告)规定,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价
5、款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按照均衡配比的原则,按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款:(1)首先,计算出已开发项目所对应的土地价款:已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款(已开发项目占地面积开发用地总面积)(2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积当期已开发房地产项目可供销售建筑面积)已开发项目所对应的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。当期已开发房地产项目可供
6、销售建筑面积,是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。六、关于全面推开营改增后,纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题纳税人接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应按“经纪代理服务”税目征收增值税,其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件:(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;(三)与委托方事前签订委托代建合同;(四)不以受托方的名义办理工程结算。七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题房地产开发企业以订金
7、、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质,应按规定预缴增值税:(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。八、房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣?若将学校无偿移交给政府,是作为视同销售处理,还是做进项转出处理?房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府,不需要按视同销售计提销项税额,进项税额也不需转出。九、关于农村集体(如村委会)出让土地所有权取得的补偿收入和农村以集体名义(如村委会)出租土地缴纳增值税问
8、题中华人民共和国宪法第十条及中华人民共和国土地法第八条均规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”因此,农村集体(村委会)经政府相关部门审批出让农村集体土地而取得的土地补偿收入,按照土地所有者出让土地使用权免征增值税的规定执行。农村以集体名义(如村委会)以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。十、关于2个以上自然人共同购买房产发票开具问题对于2个以上自然人共同购买房产时,发票购货方名称可以填写共有人姓名,纳税识别号一栏可以不填写,在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。十一、关
9、于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题房地产开发企业以自己名义立项,开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为,按照营业税改征增值税试点实施办法第十四条之规定,视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形:(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,其销售额按下列方法和顺序确定:1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的,其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为:
10、组成计税价格=成本(1+成本利润率)成本利润率在国家税务总局未发布之前,暂按照国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知(国税发【2009】31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定,开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由各市国税局确定。公式中成本不包含土地成本。十二、关于一般纳税人跨地区提供建筑服务预缴税款问题一般纳税人跨地级行政区提供建筑服务的,应向建筑服务发生地主管税务机关提供该项目适用一般计税方法还是适用简易计税方法的证明(如:纳税人向建筑服务方开具的增值税发票);无法提供证明的按照3%的预征率在建筑服务发生地预缴增值税。十三、
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