黄金海岸花园建设项目可行性研究报告.doc

项目申请报告
目 录
报告摘要 3
1 项目基本情况 6
2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 6
2.1 北京市概况及投资环境分析 6
2.2 北京市宏观经济发展基本情况 6
2.3 北京市商业发展现状分析 6
2.4 北京市商业地产市场的基本情况 12
2.5 北京市商业地产市场发展总结 19
3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19
4立地开发条件 19
4.1 项目立地条件 19
4.2 项目地块基本指标 20
4.3商业区位及道路交通 20
4.4 附近商业及生活配套 29
4.5 市政基础及公建配套设施 30
4.6 立地综合评述 31
5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 31
5.1供给分析 31
5.2 需求分析 34
5.3 租售分析 38
5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 41
5.5 商业用房项目SWOT分析 42
6 项目定位及设计建议 44
6.1 市场定位 44
6.2 产品定位 50
6.3 目标客户定位 54
7 项目综合分析 57

53
第一章 申请单位及项目概况
1.1申请项目名称
XX黄金海岸花园──XXB区建设项目
1.2申请单位及其概况
1、申请单位：烟台XX置业有限公司
2、法人代表：
3、住 所：XX市XX镇驻地
4、注册资本：贰仟万元
5、实收资本：贰仟万元
6、公司类型：有限责任公司（自然人独资）
7、经营范围：房地产开发、物业管理（上述项目须凭资质经营）。
1.3申请报告编制单位
编制单位：山东XX工程咨询有限公司
工程咨询资格等级：乙级
证书编号：
发证机关：国家发展和改革委员会
1.4申请报告编制的依据
1、烟台XX置业有限公司关于委托山东XX工程咨询有限公司编制本项目申请报告的委托书；
2、烟台XX置业有限公司提供的本项目可行性研究报告；
3、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；
4、国家现行有关技术设计规范和标准；
5、国家发改委关于项目申请报告内容和深度的规定要求；
6、城市居民住宅规划设计规范；
7、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）；
8、建设单位提供的基础数据资料；
9、山东省建筑工程综合定额；
10、山东省安装工程综合定额。
1.5申请报告的范围
本申请报告的编制范围主要包括：
1、发展规划与产业政策
2、资源开发及综合利用分析
3、申请项目节能方案分析
4、建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5、环境和生态影响分析
6、投资估算和资金筹措
7、经济评价
8、社会影响分析
1.6申请报告工作概况
山东XX工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与XX市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制申请报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目申请报告。
1.7申请项目概况
1.基本概况
近年来，XX市积极推进旧城改造，城市化水平持续提高，在XX市政府的统一规划指导下，各单位坚持城市可持续性发展是推进城市化进程的重要原则，积极加快城市化建设。随着XX市城镇化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对高标准的生态住宅的需求在逐年增加，项目承办单位烟台XX置业有限公司决定在山东省XX市南山XX工业旅游园区内建一花园式小区，区内住宅绝大部分为中小面积户型的普通商品住房，以满足工薪阶层的需求，现进行XX黄金海岸──XXB区建设项目。
2.建设规模
项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积76000平方米，其中，住宅建筑面积71200平方米，商业建筑面积4800平方米。总规划户数708户，其中高层320户，多层388户。居住人口2478人。
本项目共建住宅楼13栋，其中1F1高层住宅5栋，6F多层住宅8栋。
3.建设地址
项目建设地位于山东省XX市南山XX工业旅游园区内，规划总用地76430平方米。基地西南面是园区主干道，主干道与建筑控制线之间为宽阔的公共绿化带。基地的东南面是园区的次干道，基地东北面与其它居住小区相邻，东端为南山大学北门，基地西北面为园区次干道，次干道另一侧为2至3层的步行商业街区，再往北为绵延的海岸线。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。
4.项目设计方案
一、总体规划方案
1、规划依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市规划编制办法》
《城市规划编制办法实施细则》
《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》
《城市居住区规划设计规范（GB 50180-930）》
《城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95）》
2、规划原则
利用空间的创造，体现以人为本的设计理念，在遵循优化自然景物的设计原则的同时，不忽略对利用空间的创造。运用先进的生态理念、人性化理念、城市经营、并借鉴国内外著名的居住区规划设计成功案例，结合南山的区位特征，沿XX，临南山等自然条件和高尔夫球场，南山旅游区等人文景观，依托烟台南山学院、南山双语学校、南山旅游学校、职业技术学校等文化资源，把本项目建设成生态，宜居，独具特色的住宅小区。
（1）以人为本，充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。
（2）以建设高水平住宅区为标准，并根据规划设计要求，协调住宅区内外部的环境条件，合理确定功能布局与开发规模。
（3）规划设计应具有超前性、先导性，达到高起点、高标准。
（4）适当考虑人车分流，避免人车混行的不安全因素。
（5）贯彻“尊重自然”思想与“可持续发展”战略，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性、经济性和可识别性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住区。
（6）规划设计贯彻环境原则、经济原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。
（7）面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益、经济效益与环境效益之间的关系、超前性与操作性之间的关系
（一） 道路交通规划
1、规划原则
道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。
本项目道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、观景”三大特色。整体依据居住区道路通而不畅的原则，形成分级有序，功能明确的道路组织。结合地形特点与空间布局，形成良好的道路对景效果。同时，道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观的同时，实现功能与形式的完美结合。
与围合式建筑布局相配合，小区内部由一条环形机动车道路形成交通骨架，路宽6m，两边各有1.5m宽的人行步道。停车沿环形道路两侧均衡分布。在组团层次上做到部分人车分流。机动车出入口设在东北面和西南面，人行出入口设在东北侧。
（二）景观规划
1、规划原则
（1）强调空间整体形象的塑造，统一协调道路、区域、边缘、节点、地标等城市景观要素的组织关联，形成有序、和谐、高效的具有浓郁地域特征的城市空间景观框架体系。
（2）尊重自然，融于自然，利用自然。以自然为背景，多层次有机地布置人工构筑物，达到建筑与自然的融合，求得人—城市—自然的和谐统一，创建生态型的新型城市核心区。
（3）保持和发展城市文化特色，增强市民的认同感、场所感和归属感，给居民一个美好的视觉空间，让居民有融入自然的感觉。
（4）以人为本，设计绿地、广场开放空间与建筑群体，创造宜人尺度的公共活动环境和居民生活居住的舒适环境。
2、绿化景观规划
基地的西南面为大型公共绿化，小区内园林环境与此相呼应、相联系。在小区步行入口设置集中绿化及重点景观，形成较好的物业形象。中心绿地与组团绿地相结合作为景园空间基础，中间穿插广场、活动场地、水体、园林小品、绿化等景园要素，形成层次丰富、点线面相结合，各种社区活动各得其所的空间体系。
（1）植物配置
以自然式人工植物群落为主要方式，通过对园区周边环境的分析，结合周边环境，自然地形、地势和步行系统，进行科学合理的布置，通过植物乔、灌、草结合的种植方式，合理布局，疏密有致，适当留有较开敞的草坪空间，使植物景观四季有景，三季有花，富于变化。
（2）中心花园景观设计
采用传统园林与现代园林相结合的设计手法，结合地形及周边环境，因地制宜，以两条轴线视觉通廓，活动广场为视觉中心，通过自由灵活的曲线林荫路及溪流的连接，共同组成一条流动的景观轴线，使人在居住区的各个庭院之间穿行时，视觉及景深的变化，产生步移景换的效果。沿小区的溪流，精心设计了不规则式的石岸，并沿石岸添加小品、竹园、景观亭等，水的灵动多姿，清澈流畅，为园区增添了层次与变化，丰富了视觉与听觉，人们游玩其中，小桥流水的意境悠然而生。在流动的景观轴线上精心设计了很多的休息、娱乐、健身场地，并在上面安了一个充满生活气息和情趣的亲切宜人景观场所。
（3）宅间绿化
小区内宅间以集中绿地为依托，用造景的手法做假山、台地、文化墙、休闲石椅等；园林景观除了给住户美丽的环境外，还可以创造一个好的学习气氛和休闲场所。
二、建筑设计
1、主要设计依据
《民用建筑设计通则》
《住宅建筑设计标准》
《城市居住区规划设计规范》
《民用建筑照明设计标准》
《建筑设计防火规范》
《民用建筑隔声设计规范》
工程建设标准强制性条文
工程建设地方标准强制性条文
建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准
2、住宅单体设计
考虑到用地的具体条件，总体规划上采用了围合式的布局方式，形成良好的内部居住环境。建筑的面向争取朝南，同时兼顾周边道路景观，统一中有变化，变化中有节奏。
建筑高度上北高南低。基地的西北、东北及东南沿街为小高层，大部分住户能看到海景。其余为6层住宅，局部为满足日照错落为4层，同时也使沿街立面有高度变化。
在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向，景观和通风，各房间布置紧凑。
住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。在对立面整体的把握方面，力图在最终的效果上是“清鲜，自然，健康”。
①平面布局
A、针对XX房地产的特殊性，以2房2厅1厨1卫户型为主力，少量2房2卫户型和3房2卫户型，个别异形及小户型穿插其间。
B、小高层考虑到面海景观，部分采用北厅式户型，其余各单元均争取充分利用南向。宽厅宽房、明厨明厕。部分户型考虑到阳台转化为房间的可能性。
C、所有户型包括转角户型，主要空间如客厅、卧室等均平面方整，便于用户布置及使用。客厅与餐厅相互连贯，扩大户内公共部分空间范围。
②户型设计
户型多样：按照本地区居住习性，提供多样布局的户型。朝向通风要好，所有房间（除主卧室的卫生间、储藏室）均应有良好的采光、通风环境。
该项目住宅楼主要户型多样，户型及面积种类繁多，给客户较大的选择空间。
③建筑外立面
建筑造型采用简约的古典建筑风格。屋顶处理较为丰富，通过坡屋面的穿插，老虎窗的运用，八边形的角堡、尖顶的点缀，形成一个富于文化内涵的居住小区形象。建筑立面在构图上遵循三段式原则，屋顶丰富、底部沉稳、中段则简洁、明快。通过色彩和材质变化，形成对比强烈、明快清新的建筑形象。
④底层商业
考虑到周边环境与现状，在基地的西北、东北侧布置了底层商铺，层高4.5米。
3、公建设计
根据小区内的环境布置了相应的绿化景观带和室外活动场所。另外，为创造无污染、无废弃物的生活环境，区内设立了垃圾集中回收站。
三、结构设计
1、设计依据
（1） 设计规范
《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001
《建筑抗震设计规范 》 GB50011-2001
《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002
《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002
《建筑桩基技术规范》 JGJ94-94
《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002
建筑专业提供的设计条件文件。
② 自然条件:
基本风压值: 0.60KN/m2
基本雪压值: 0.35KN/m2
最大冻土深度: 0.5m
建筑场地类别属Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。
本工程为框架剪力墙结构，抗震设防类别为三级。框支结构抗层压震等级为二级。
（2）结构设计
① 设计使用年限、安全等级及混凝土耐久性规定
a、结构设计基准期：50年
b、建筑物安全等级：二级
c、地基基础设计等级：甲级
d、耐火等级：二级
② 活荷取值
楼面和屋面活荷取值按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）执行，具体取值如下：
卧室、客厅、餐厅、卫生间均为2.0kN/m2；
住宅走廊、门厅、楼梯均为2.0kN/m2；
屋顶花园为3.0kN/m2；
上人屋面为2.0 kN/m2；
不上人屋面为0.5 kN/m2；
车库为4.0 kN/m2；
首层楼面（地下室一层顶板）施工活荷取10 kN/m2。
结构的稳定性、强度、变形、延性及裂缝宽度等指标限值均按现行结构设计规范执行。
③结构体系
a、住宅均采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼板均采用浇钢筋混凝土双向连续平板；墙柱梁的布置尽量给住户以改造空间的灵活性。
b、长度超过55m的建筑设伸缩缝兼抗震缝予以分开，以减少温度作用、地震作用和材料收缩作用带来的不利影响。对建筑上难以设缝者，则采用后浇带，减少早期材料收缩作用带来的不利影响。
c、根据上部结构荷载情况，本工程拟采用桩基或人工复合地基上的筏基或条基，具体基础型式选择待地质勘察完成后再结合当地情况确定。
四、给排水设计
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003；
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006；
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95；（2005年版）
《居住小区给水排水设计规范》 CECS 57：94；
（1）生活给水设计
①水源：取自城市自来水，由规化路接入，水压不小于3.5Mpa；
②室外给水管：绕小区成环，以确保小区内供水，小区内任何一处管道损坏，其余管段仍能保证70%供水量；
③区内给水系统：为节能、充分利用市政水压，一层至地上六层由室外给水管网直接供水；七～十一层，由小区地下泵房安装的变频调速给水泵组供水；
④生活给水采用无负压变频调速给水泵；
⑤给水管材：采用新材料，即新型塑料给水管。
（2）消防用水设计
①室外消防：室外消防给水管为室外生活给水管共用，绕小区地块一周，管径DN150,并在各路口和必要处布置约9座室外消火栓；
②室内消防：消防管网成环状，消防立管≥100mm，消火栓间距不大于30m，消防栓口直径65 mm，水带长度25 m，水枪喷口口径19 mm，塔楼住宅部分采用单阀单栓；
③室内消防水源：由室外给水管分两路以DN150管引入72m3地下消防蓄水池，地下蓄水池不分格，在地下泵房设消火栓泵两台，11层楼顶设6 m3屋顶水箱保证初期火灾时的用水；
④消防管材：全部消防管材均采用镀锌钢管。
（3）排水
排水系统：雨水污水系统采用分流制，即分别由各自力管收集，在商业房顶进行转换，再排出室外；室外均按规划要求分设雨水管和污水管；总污水排放量为600 m3；小区西北附近有城市污水处理厂，所有污水经化粪池处理后排入市政污水管。
排水管材：全部消防管材均采用upvc塑料管。
五、暖通设计
1、设计依据
《采用通风与空气调节设计规范》 GB50019－2003
业主提供设计委托书中对采暖专业的设计要求；
全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调、动力）2003年；
建筑提供的相关经济技术指标，平面图。
2、设计范围
本设计内容包括小区室外供热规划设计，不包括换热站的设计。
3、设计计算参数
（1）室外空气计算参数
冬季室外采暖计算温度：-6℃
采暖期平均室外温度：-9.5℃
历年全年平均风速：3.3m/s
主导风向：西南风
大气压力：1021Kpa
（2）室内空气设计参数
房间名称
室内计算温度（℃）
卧室
20
厨房
14
卫生间
14
4、采暖系统设计
（1） 热源：采暖热源由区域热交换站提供60/50℃的温热水。
（2）小区热网布置：小区热网系统主干管采用同程系统，支管采用异程系统，入口管径为DN300，供热主干管沿小区环形道路铺设，在每单元口从主干管引入到楼梯间内。这种方式供热运行比较稳定，水力容易平衡，避免了小区冷热不均的问题。
（3）管材及保温：埋地管材采用预制聚氨酯泡沫塑料保温管，高密度聚乙烯保护壳，预制保温管内钢管，当DN<200时采用无缝钢管，当DN≥200时采用螺旋焊缝管。楼梯间竖井内立管采用镀新钢管，户内地盘管采用交联聚乙烯管。设置在地下室、架空层及地沟内的采暖管道均需做保温，做保温的管道表面除锈后，刷樟丹防锈漆两遍，然后采用C1福乐斯柔性橡塑保温材料R系列管材保温。
（4）散热设备：户内采用低温热水辐射地板采暖方式。户内供回水温约为55/45℃，每户设热计量装置，置于楼梯间竖井内。
5、通风系统设计
（1）围绕绿色建筑、节能建筑等设计理念，设计充分考虑利用自然资源，与建筑配合，通过合理的气流组织，采用自然通风方式改善室内的空气品质。
（2）地下各设备机房设置机械通风系统。
（3）卫生间及公共卫生间设置机械通风系统。
（4）厨房、餐厅等设置机械通风系统。
6、防火排烟系统
（1）防排烟系统
依据《建筑设计防火规范》要求，楼梯间及其与电梯间的合用前室需设防排烟系统。楼梯间采用自然排烟系统。在不满足自然排烟条件的部位，设置机械防烟及排烟设施。
（2）防火系统
①合用前室采用机械加压送风,风机设于屋顶。各层前室设有多叶送风口,送风口与风机联动。当发生火灾时手动开启或自动接受消防中心发来的信号开启着火层及其上一层的送风口,并联动设于屋顶的风机投入运行。
②通风、空调风管穿越空调机房的隔墙，楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机连锁的防火阀（70℃熔断）。厨房排油烟管路设置150℃关闭的防火阀。
③空调风管、水管保温均采用非燃烧材料。
④所有排烟风机入口均设有280℃熔断的排烟防火阀，当熔断器熔断时，联动风机停止。
⑤防排烟控制为：排烟风机及与之相关的送风机均启动，平时使用的空调机，排风机以及冷热源系统均停止运行。
7、消声减振设计
（1） 空调机组送回风、新风管及所有通风机进出风管处，均设阻抗复合式消声器或消声弯头。
（2）机房由建筑专业作消声处理，门采用甲级防火隔声门。
（3）所有带有机械转动的设备基础均作减振或隔振处理。
（4）要求空调通风设备安装后均能满足噪声标准的给定位。
六、电气设计
1、设计依据
《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92
《建筑物防雷设计规范》（2000年版） GB50057-94
《低压配电设计规范》 GB50054-95
《住宅设计规范》（2003版） GB50096-1999
《有线电视系统工程技术规范》 GB50200-94
《建筑照明设计标准》 GB50034-2004
2、设计范围
（1）室内外配电系统设计；
（2）室内外弱电系统设计。
3、室内外配电系统设计
（1）负荷、电源：
根据《住宅设计规范》，本工程设备总安装负荷5000KW，其中的消防及生活水泵、电梯、应急照明等重要设备用点属二级负荷，其他设备用电属三级负荷。本工程在16＃楼的一层设有一个配变电所，内设2台800kWA和1台630kVA的干式变压器。本工程10kV高压电源由市政10kV电源引来，采用环网接线。
（2）低压配电系统：
本工程的低压配电系统采用树放射式供电。
（3）为节约能源，减少电能消耗。本工程的照明采用显色指数大于80，功率因数不小于0.9的高效、节能光源。
（4）防雷与接地
本工程采用TN—C—S系统。按三类防雷建筑设置防雷。
（5）户外电气线路的敷设
小区内户外电气线路均为穿PVC管，埋地敷设。
4、室内外弱电系统设计
弱电设计内容有：电话、网络、有线电视、闭路电视监控、可视对讲及家居防盗报警系统。
（1）电话系统
本工程不设电话交换机房，电话用户直接接驳自市话网络，本工程设的电话线路由上述的弱电光纤机房引来。本工程住户为708户，每户2对电话线，共需市话线1416对。
（2）有线电视
有线电视信号接自城市有线电视网，用户终端需求如下：
100 M2 以下 住宅为两个用户终端；
100～140 M2 以下 住宅为三个用户终端；
140 M2 以上 住宅为四个用户终端。
（3）可视对讲及家居防盗报警系统
住宅各户设可视对讲电话，每户户内安装室内机。并与物业管理中心联网。每户户门设门磁一道，主卧、客厅各设一个紧急按钮和红外，微波双监探头一个，厨房设可燃气体探测器一个。
（4）闭路电视监控
为保证小区住户的安全，在小区的各主要出入口、高层的电梯厅及电梯的桥箱内均设置彩色摄像头，小区的四周设置红外对射报警器，所有监视信号均引至小区的消防监控中心。
（5）计算机网络系统
在小区弱电机房设网络交换设备，由互联网系统引来网络线，通过交换设备把网络信息送到各住户，每户设置1～2个网络插座。网络线均采用超五类非屏蔽铜芯电缆。
七、供热及燃气
1、设计依据
《城镇燃气设计规范》GB50028-2006
住宅设计规范（GB50368-2005）
土建工种设计图纸文件
2、范围
小区燃气管道规划设计。
3、气源
本工程气源为市政中压天然气管线。从市政管线上接一条小区引入管，并设支线阀门，管径为De90X8.2。
4、用气量
居民总户数为708户，每户按2.5Nm3/h计算，公福用气量按居民用气量的30%计算，考虑未可预见用气量，用气量为350Nm3/h。
5、室外管线系统
小区庭院燃气管道从市政燃气管道引来，沿小区内道路铺设，埋设深度不小于1.0m，管材为燃气专用（SDR11）PE管。每栋楼设一个楼栋调压箱，挂墙安装，经楼栋调压箱中压燃气调低至3KPa，低压进户供用户使用。
6、体统设计
（1）本工程住宅区每户设双眼灶（额定热负荷6.5KW）及燃气热水器（额定热负荷17.4kw）各一台，挂装型煤气表一只。多层住宅（6层左右）用户煤气表集中设在一楼公共区域，小高层（11层左右）住宅用户煤气表设在户内生活阳台或厨房内，无论多层还是小高层燃气立管均沿外墙铺设，并与建筑立面协调好，尽量避免影响建筑立面。
（2）各用户表前装球阀，表后装电动球阀，厨房内设煤气报警器，当煤气泄漏时，泄漏报警器自动报警并联动套在表前球阀的执行器关闭，同事启动室内排风器开启。
（3）地上室外燃气管道采用标准镀锌钢管，室内燃气管道可采用燃气专用铝塑复合管，并需遵守当地习惯做法。
5.物业管理
本项目建成后，物业管理由烟台XX置业有限公司统一向社会公开招标，由有资质并符合条件的物业管理公司来组织管理，负责对住宅楼的绿化、卫生、房屋维修和治安等进行综合管理，为业主营造一个整洁、文明、安全、方便的环境。随着居住水平的提高，居住的安全性已被提到一个非常重要的位置。在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感；同时，通过在车行入口设置管理机构，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性。同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理的效率和安全性。
（1）信息管理：利用地理信息平台来管理住宅区文档资料、住户信息、设备和管线等方面的信息。
（2）环境管理：检测和显示住宅区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地的喷淋设施进行控制。
（3）可视对讲系统：住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。
（4）自动抄表系统：对水费、电费通过中心计算机网络自动抄表、自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。
（5）车辆出入和停车管理系统：对住宅区车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。
（6）巡更管理系统：对住宅区内保安人员巡逻状态实施监控管理。
6.工程进度
本项目计划建设期为1年，从2008年8月开始至2009年7月底建成。
7.投资估算
经测算，本项目开发建设投资估算为11964.07万元。
8.资金筹措方案
本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金4785.63万元，占总投资的40.00%；银行贷款3600万元，占总投资的30.09%；商品住房预售款项筹集3578.44万元，占总投资的29.91%。
9.盈利能力分析
本项目总销售收入17576.00万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额4117.97万元，税后利润3088.48万元。投资利润率为34.42%，投资利税率为46.91%。全部投资财务内部收益率税前为16.7%，税后为12.6%；投资回收期税前3.13年，税后3.31年。
10.主要经济技术指标见下页附表。
1.8申请报告结论
项目建成后，可为XX市新增一处绿色生态社区，对XX市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为XX市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进XX市经济发展，加快XX市城市化进程，改善XX市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。
综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。

主要经济技术指标
类别
编号号
项目
单位
数量
国家标准
建
设
指
标
1
总用地面积
公顷
7.643

2
总建筑面积
万M2
7.60

其中
住宅建筑面积
万M2
7.12

商业建筑面积
M2
4800

3
住宅户数
户
708

4
总规划人口
人
2478

5
绿地率
%
40%
不小于30%
6
容积率

0.99

经

济

指

标
7
开发建设投资
万元
11964.07

8
资金筹措
万元
11964.07

其中
自有资金
万元
4785.63
40%
预售款
万元
3578.44
29.91%
银行贷款
万元
3600
30.09%
9
投资利润率
%
34.42

10
投资利税率
%
46.91

11
投资回收期
年
3.31
税后
12
财务内部收益率
%
12.6
税后
13
财务净现值
万元
115.41
税后

第二章 发展规划与产业政策分析
2.1发展规划分析
1、本项目建设符合国家经济和社会发展十一五发展规划中重点发展普通商品住房的要求。
国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费性服务业第二节 发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
2、本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。
山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章　繁荣发展服务业—壮大发展新兴服务业的第三条 房地产业：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。
3、本项目建设符合XX市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中加快发展房地产业要求。
XX市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四章调整优化产业结构，提升综合竞争优势第二条着力提升第三产业发展水平中指出：加快发展房地产业、社区服务业和中介服务业。房地产业，继续深化住房制度改革，加强市场调控，规范房地产市场交易行为，扩大房地产有效需求，把解决中低收入群众住房问题作为重点，发展经济适用住房、廉租房和普通商品住宅，建立合理的住房供给体系，促进房地产业持续健康稳定发展。社区服务业，鼓励创办各种便民利民的社区服务企业，形成广覆盖、多层次、社会化的服务体系，加快发展养老托幼、社区医疗、家庭教育、环境卫生、物业管理等服务业，培育社区服务新的增长点。
近年来，随着XX市城市化水平的持续提高，城镇每年增加的非农业人口也持续增加。城市化水平持续提高将带来XX市城镇住房需求增加。 本项目建设将为XX市当地居民提供优质普通商品住宅。项目建设符合国家及山东省国民经济和社会发展十一五发展规划，符合XX市经济社会发展规划。
2.2产业政策分析
本项目建设符合国家产业政策。本项目为住宅小区建设项目，方案注重小区生态景观建设，属于少污染行业，符合《产业结构调整指导目录（2005年本）》第一类鼓励类第十九项城市基础设施及房产中第十一小项：城镇园林绿化及生态小区建设。
绿色生态住宅，不仅要满足居住者安全性、耐久性、舒适性的需求，而且更注重营造健康、卫生、和谐、文明的居住环境与人文环境。这是人类居住文明发展的必然趋势，是可持续发展设计理念的集中体现，是住宅建设由量变到质变的飞跃。绿色生态住宅小区建设，对于提高我国住宅建设中的节能、节水、节地、治污的总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济持续增长，实现社会、经济、环境效益的高度统一，均具有重要的现实意义和深远的历史意义。
绿色生态住宅小区建设的基本目标是：在住宅建设过程中，应充分利用现有技术和材料，在保证住宅安全性、耐久性、舒适性、环境性、健康与卫生性的前提条件下，尽量使用绿色能源（如太阳能、风能、地热能等）与绿色建材（如可重复使用材料、可循环使用材料、再生材料等）高效利用各种资源，合理绿化，不排或少排各类污染物如温室气体、废水、垃圾等，并对小区内的所有建筑物（包括设备）进行全寿命周期管理，使住宅建设过程中对能源、资源、环境的消耗与产出力求达到内在的平衡。
本项目在住宅建设中充分贯彻执行“节能、节水、节地、治污”的八字方针，加强绿色生态小区建设。本项目建设在总体规划设计中，通过合理采用环保型、节能型建筑及装饰材料，并采取一系列的节能措施，减少能源消耗，降低污染物的产生和排放，更好的保护了环境，为居民营造良好的生活环境。
本项目建设符合生态小区建设的要求。

第三章 资源开发及综合利用分析
3.1资源利用方案
1、所需资源的品种：
建筑材料是建筑业的物质基础。本项目建设时期所需材料种类主要有：钢材、木材、水泥、砖等；项目运营期间所需自然资源主要为水。
2、所需材料的数量
本项目建筑面积76000平方米，约需钢材3040吨、水泥15960吨、木材3800m3、砖152万块；运营期人均用水量150升/日。
3、材料来源
钢材可从当地市场上采购，木材、砖、水泥从当地加工厂批量采购，水来自当地市政管网。
3.2资源节约方案
1、建筑材料节约措施
（1）建筑设计技术方面
①设计时采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，以减少现场加工材料所造成的浪费。
②设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。
③设计方案中尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。
④设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。
⑤设计方案中提高高强混凝土使用率，以降低混凝土消耗量，从而降低水泥、砂石的消耗量。
⑥采用有利于提高材料循环利用效率的新型结构体系，本项目采用钢框架结构体系。
⑦设计方案应使建筑物的建筑功能具备灵活性、适应性和易于维护性，以便使建筑物在结束其原设计用途之后稍加改造即可用作其他用途，或者使建筑物便于维护而尽可能延长使用寿命。
（2）建筑施工技术方面
应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生：
①采用科学严谨的材料预算方案，尽量降低竣工后建筑材料剩余率。
②采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生量占建筑材料总用量的比例尽可能降低。
③加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长材短用、大材小用等不合理现象。
④尽量就地取材，减少建筑材料在运输过程中造成的损坏及浪费。
2、水资源节约措施
①采用PVC管道，不采用铸铁管道，以减少管道阻力。
②采用质量合格的管道及阀门，防止泄漏。
③采用节水型水龙头。
④采用节水型便器系统。

第四章 申请项目节能方案分析
4.1用能标准和节能规范
1、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JCJ26-95
2、外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004
3、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005
4、民用建筑热工设计规范GB50176-93
5、建筑照明设计标准GB50034-2004
6、建筑采光设计标准GB/T50033-2001
7、城镇燃气设计规范GB50028-93
8、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001
9、地板辐射供暖技术规程JGJ142-2004
10、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92
11、公共建筑节能设计标准
12、国家及山东省政府职能部门有关节能文件要求
4.2能耗状况和能耗指标分析
1、能耗状况
（1）用水
住宅用水指标为250L/人·d，按365天/年计算；商业楼用水指标为5L/m2·d，按365天/年计算；绿化用水指标按平均2L/m2·d，按6个月180天计算；未预见水量取生活用水量的10%估算；共计年用水量为26.85万吨，折标煤65.22吨。用水量表详见表1。
注：新鲜水折标煤系数来源于《中国能源统计年鉴》，采用系数0.0857kg/t。

表1 用水量估算表
序号
用水项目
使用
情况
用水标准
日用水量(t)
年用水量(t)
1
住宅楼
2478人
250 L /人·d
619.5
226117.5
2
商业楼
4800 m2
5L/m2·d
24
8760
3
绿化
30572m2