重庆某康复中心(初步)项目可行性研究报告.doc

重庆XX项目初步可研报告

重庆XX康复中心项目
（初步）可行性研究报告

公司名称： XX投资有限公司

目 录

第一章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 2
1.3 项目提出的理由与过程 4
1.4 编制范围 5
1.5 可行性研究报告编制原则和依据 5
1.6 项目概况 6
第二章 项目建设背景及必要性 10
2.1 项目建设背景 10
2.2 项目建设的必要性 13
第三章 市场现状及前景分析 16
3.1 市场现状 16
3.2 市场前景分析 25
3.3 XX市XX汽车博览园区的优势 33
3.5项目劣势 35
第四章 建设内容及规模 37
4.1 功能定位 37
4.2 建设内容建设规模 38
第五章 场址和项目建设条件 40
5.1 场址 40
5.2 项目建设条件 43
第六章 建设方案 48
6.1 工程概况及区位关系 48
6.2设计指导思想及依据 48
6.3 建设目标及总体思路 49
6.4项目设计方案 49
6.5建筑方案 54
6.6 配套工程建设方案 57
第七章 消防、劳动安全、卫生防护 69
7.1 消防 69
7.2 劳动安全 70
7.3 卫生防护措施 71
第八章 环境影响评价 73
8.1 环境现状 73
8.2项目建设与运营对环境影响 73
8.3 环境保护措施 75
8.4环境影响评价结论 77
第九章 节能节水 78
9.1 节能措施与能耗指标分析 78
9.2 节水措施与水环境系统的建设目标 79
第十章 组织机构与人力资源配置 81
10.1 组织管理 81
10.2 组织机构及人员配置 81
第十一章 项目招投标要求及内容 84
11.1 编制依据 84
11.2 招标方案 84
第十二章 项目实施计划 87
第十三章 项目营销策划 89
13.1 项目定位 89
13.2 产品策略 90
13.3 价格策略 91
13.4 营销策略 92
第十三章 投资估算与资金筹措 96
14.1 投资估算 96
14.2 资金筹措与资金使用计划 97
第十五章 财务评价 98
15.1 项目的销售计划 98
15.2 成本、费用和各项税收 98
15.3 投资利润 99
15.4 财务评价指标 99
15.5 敏感性分析 100
15.6 社会效益分析 100
第十六章 结论与建议 102
16.1 结论 102
16.2 建议 102

65

1、项目概况
1.1、项目基础信息
一、 项目名称
XX康复中心项目
二、 用地性质
住宅用地及医疗卫生用地各占50%比例。
三、 项目背景
****问题已构成了世界公害，在我国，从上个世纪70年代末开始，****就像瘟疫一样在中华大地上死灰复燃，并呈愈演愈烈之势。
中国的*****康复模式受长期以来以******为主，以政府为主的影响，面临着诸多需要迫切的瓶颈与难题。在这种情况下，一种面对高端人群的自愿******加康复医疗的*******模式应运而生，本项目在*******领导关注下，选址在风景优美的XX景区，首创国内高端******新模式。
四、 开发程度
七通一平（上水、下水、电、电讯、暖、燃气、道路、场地自然平整）。
五、 规划指标
类 别
用地面积(㎡)
容积率
控高(m)
建筑密度
绿地率
地上建筑面积(㎡)
建设用地
居住用地
62000
1.1
≤13
≤35%
≥30%
68200
康复用地
64666
1.0
≤13
≤35%
64666
代征用地
道路用地

绿化用地

总用地面积
159130
合238.7亩

六、 项目来源
项目用地方为XX景区管委会，股东方已和管委会签署项目开发投资协议，缴付定金。因项目的特殊性，可作为排他性条件规避公开的市场竞争。
目前正处于土地拆迁整理、道路修筑的土地整理阶段，现场情况判断，预计可于2011年5月份达到用地交付条件。
七、 地价的缴付
已经支付定金5000万元，余下土地款项的支付应在达到用地交付条件后支付。
序
款 项

日 期
支付金额（万元）
1
保证金
签署项目投资协议书
已支付
5000
2
余土地款
签署土地出让合同
达到土地缴付条件时
2366

八、项目位置
项目位于重庆市长寿XX镇，XX的西岸。
距重庆主城区128公里，距长寿城区26公里，距长寿镇所在地2公里。

2、区域概况及规划
2.1、周边环境
XX是由“一五”期间重点工程狮子滩水电站拦河大坝建成以后而形成的人工淡水湖，水域面积65.5平方公里（约10万亩），库容10亿立方米，是我国西南地区最大的人工湖。
XX旅游风景区是国际旅游热线三峡黄金水道的重要节点和重庆市长寿区旅游业发展的龙头景区，被誉为重庆的中心花园，以其“岛湖风光”、“长寿文化”、“乡土文化”为主要景观特色的国家级生态旅游休闲度假区。
XX风景名胜区规划总面积266平方公里，有岛屿203个，自然景观秀美动人，湖岛风光在全国中西部独一无二，是一个不可复制、不可多得的风景名胜区。

2.2、交通
一、交通状况
行车路线：从重庆出发，沿渝长（重庆—长寿）高速公路，在长寿区不下高速公路，直接走长万（长寿-万州）高速在18公里处“合兴、XX”路口下高速，该高速路段约86公里；出收费站右行沿旅游高速前行，路过双龙镇，最后到达XX（狮子滩镇），路段距离约13公里，有收费站。
整个行程在80分钟左右。
重庆汽车站有开往长寿的班车。
XX旅游专线正在建设中，未来单程往返至重庆将在1小时车程。

二、渝万城际铁路规划
渝万城际铁路起于渝北区，由重庆北站接轨，经长寿区、垫江县、梁平县，至终点万州区，正线全长236km，于长寿北站和XX设站。
设计时速为350公里，并预留进一步提速空间，建成后，重庆主城到万州的时间将缩短到1个小时之内。
全线共设7个站点：重庆北、复盛、长寿北、XX、垫江、梁平南、万州北。
2010年12月22日，渝万城际铁路开工建设，预计工期4年。

三、机场航班
与江北机场之间规划形成两条快速联系通道，分别为渝宜高速、城市快速路、江北机场T3的快速路通道。
规划预留长寿双龙机场，作为重庆第二国际机场的备选场址。

2.3、项目周边休闲娱乐配套设施
现阶段项目可借助的休闲娱乐设施分布在酒店度假村内部。
电力宾馆：占地4000平米，三星级标准建造。客房、餐厅、会议室、夜总会、桑拿健身中心、茶楼、棋牌室、水上娱乐中心等。三道茶服务及歌舞表演。
一、 加勒比庄园
XX夏橙基地之一的同心岛一侧的5个小岛上，占地20亩建面2000平。欧式风格设有高、中档客房及多功能娱乐室、会议室、餐厅、棋牌室、歌舞厅、网球场、游泳池、啤酒屋，可同时接待客户60余人。
二、 狮子滩大酒店：
设有豪华套房、标准间等60余间客房。餐饮中心、会议中心、多功能厅、小会议室。娱乐中心设歌舞厅、KTV包房、棋牌室等。康乐中心设有茗啡阁、购物等。
三、 长寿化工总厂度假村
依山傍湖风景宜人。100张床位及餐饮、娱乐、会务设施。
四、金湖山庄农家乐
周边部分岛屿和湖滨有着为数众多的农家乐。其中金湖山庄农家乐为代表，特产沙田柚和夏橙。设有住宿、餐饮、歌舞、棋牌等服务。
五、 凯源度假村
凯源石油天然气公司投资兴建，二星级标准，拥有客房40间，总餐厅包房、多功能厅、茶楼、桑拿、美容美发、商务中心、游泳池等多项综合服务设施。有篝火晚会等十大特色服务项目。
六、狮龙电力宾馆
狮龙电力宾馆位于长寿区XX狮子滩大坝景区内，于1995年建成并营业，占地300多亩，能同时接待400人就餐和容纳200人住宿，是集餐饮、娱乐休闲、商务会议为一体的大型度假宾馆。

七、XX山庄
XX山庄坐落于重庆市XX风景区，是由重庆天怡酒店管理公司管理的按四星级标准打造的度假型酒店。
XX山庄临湖而建，借水而生，青山抱湖，绿水绕岛。
山庄占地28 亩，建筑面积达12000平方米。一号主楼为贵宾楼，设有帝王气派的总统套房；二、三号楼及综合楼客房设有贵宾套房和各式精致舒适的豪华标准间及单间共计90余间；可同时接待150人左右入住；有多功能及大小会议室共7个，可接待大中小型会议；
中餐厅提供川、粤及长寿地方特色菜品；可提供350人左右同时就餐；风情酒吧、休闲茶楼，一应俱全；并设有高尔夫球练习场、网球场、壁球馆、游泳池等丰富的娱乐设施。

八、凤佳假日酒店
重庆凤佳假日酒店是具有国际三星级标准，由重庆凤凰佳居酒店控股的连锁酒店,酒店座落于风景优美的XX湖畔，占地70余亩，园林式的酒店造型别致、气势壮观、环境怡人。
餐饮：望湖而建的中餐大厅和五个装饰豪华的包房，可容纳240余人同时就餐
会议：1500余平方米的会议中心，除可提供近300个座位的多功能会议厅外，另有风格完全不同的中、小会议室8个，是您举办各种商务会议、座谈会、培训会的理想场地；
娱乐：娱乐城有夜总会、桑拿浴、足浴室、棋牌室、茶楼、乒乓球、台球、健身房；山地车、游戏机、画舫、快艇游湖、池边垂钓、烧烤等一应俱全。
九、XX快乐岛生态钓鱼度假村
XX快乐岛生态钓鱼度假村坐落在XX畔，是一处集餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲旅馆。

2.4、项目周边的生活配套设施
生活配套集中分布于长寿镇居住区，距离项目2公里路程，有环湖路可方便直达。
随着XX规划旅游项目的实施，未来周边配套设施将逐渐完善，档次会有较大提升。
现有的基本配套有：
XX镇卫生院、狮子滩邮政所、狮子滩大酒店、XX度假酒店、凤佳假日酒店、XX山庄、XX派出所、XX镇政府、XX快乐岛、农业银行XX分理处、长寿区XX镇法庭、加油站及其他购物设施等。

2.5、区域发展规划
一、长寿区发展规划

XX——临封——双龙组团为长寿区未来重点发展的边缘组团，本项目位于该规划边缘组团内。

二、XX景区发展定位
l 观光、游览 ——以人口及辐射能量提升景区产值
XX辐射重庆周边及西南地区4000万人口，2020年辐射范围将进一步涵盖西南地区，辐射人口将达到约8000万人口。湖区将凭借巨大资源优势，组合三峡黄金旅游线路，全面提升湖区观光游产值。
l 休闲、度假——以旅游地产打造高档休闲度假地
重庆人均GDP进一步提升，休闲度假游逐渐成为主流。湖区通过开发旅游地产项目及配套，形成高档度假地和居住区，促进区域人口增长，同时也带来消费力和消费容量的大幅增长。
l 商务、会务——为高端企业打造第一生态会所
随着长江中上游经济中心地位的奠定，重庆市商务、会务游必将更加频繁。湖区通过企业会所、商务度假酒店等高档项目，吸引高端市场，以商务会务游强力提高湖区形象与收益。
l 智力/资金密集型产业——为区域经济持续创造财富
进驻大型智力/资金密集型企业和科研机构，形成新产业格局，汇集大量高技术/高收入/高素质人才，为湖区经济持续发展奠定坚实基础。
l 人文古迹保护——以人文湖区创生百年财富
通过古寨、雕塑等古迹保护，展现传统民俗风情与人文休闲风韵，创造旅游价值。

XX景区坚持"总体规划、分布实施，保护与利用相结合，山水人文、交相辉映"的总体原则，按照"风景名胜区+旅游度假区"两区并行整体开发的思路，以西岸片区综合旅游开发为突破口，引进知名企业共同建设，着力打造成为集健康养生、商务会展、运动观光、休闲度假于一体的生态旅游度假区。

三、XX项目规划
l 欢乐世界主题公园项目
项目名称：欢乐世界主题公园项目
项目选址：重庆市XX景区
建设规模及内容：本项目用地2000-3000亩，主要建设欢乐世界主题公园，其中包括3D球幕电影、水幕电影、太空飞船、儿童爬山车、科技展览馆、演艺厅等主题项目。
总投资：300,000万元
l 休闲体育公园项目
项目名称：休闲体育公园项目
项目选址：重庆市XX景区
建设规模及内容：本项目占地约3600亩，建设两个18洞的国际锦标级的高尔夫球场，配套建设高档别墅及高尔夫公寓。
总投资：60,000万元
l 五星级酒店项目
项目名称：五星级酒店项目
项目选址：重庆市XX景区
建设规模及内容：占地约100亩，其规模、标准和设施，既能满足和保障举行国际性商务会议需要，同时亦能满足国际标准高尔夫球类运动会所的功能要求。
总投资：20,000万元
l 欢乐盐海岸项目
项目名称：欢乐盐海岸项目
项目选址：重庆市XX景区
建设规模及内容：占地约1500亩，规划建设风情盐海岸、主题度假酒店、盐卤温泉洗浴、旅游地产开发等。
总投资：50,000万元
l 现代农业观光园项目
项目名称：现代农业观光园项目
项目选址：重庆市XX景区
建设规模及内容：占地约3000亩，主要建设现代高新农业技术示范区、生态酒店、农业博览中心、采摘区、生活体验区、服务中心等项目。
总投资：30,000万元

四、西岸片区发展规划
康复中心项目位于旅游地产开发区，临旅游核心服务区。
上五个重点项目的招商工作正在进行中，可以反映出政府对于XX未来发展规划的思路，将从旅游度假、养生、生态、农业为主要开发方向，打造XX的区域名片！香江国际项目可能涵盖1-3项。
香江国际项目的启动开发将促进区域向高级别发展，极大提升区域竞争力。本项目的发展提供依托。
香江国际“XX”项目位于重庆XX西岸，项目总占地五千余亩，总建筑面积138万平米，物业类型包括低密度住宅(占地2500亩)、度假式酒店及会议中心（占地300亩）、风情商业街、国际标准高尔夫球场(1700亩)、企业会所、游艇码头等，项目集休闲度假、会议论坛、长期居住为一体的大型综合体项目。其中低密度住宅社区国际长寿村将成为重庆首个引入国外先进养老社区概念的项目，引入高标准服务医院，休闲设施，会所等配套。 于2010年12月奠基。

3、地块分析
3.1、四至范围
东临环湖路已经完成。
西临规划道路路为待建中。
南邻川维培训中心用地及规划路，规划待建。
项目北侧迎宾大道，东段修筑完成西段待建。

东侧环湖路 北侧迎宾大道

3.2、市政配套设施
蓝湖熙岸项目配套显示，地块供水、供电、电讯、燃气等市政配套设施齐备。

3.3、 道路现状及规划发展
现状北侧边界和东侧边界已经完成市政道路修筑，其他边界道路尚未完成，其中北侧道路西段应要求尽快完成。土地交付时应要求完成。
施工临电可借用地块农电，设计变压器和线路等接通费用。

3.4、用地标高
用地自然标均高于周边规划道路，自然标高最高处414米左右，最低处自然标高340。局部因采石形成低洼，并有造成10米左右陡壁，但低洼处仍高于路面标高。临地块北侧边界有一处因采石形成水坑，标高和路面基本持平。

3.4、 地面现状
土地形状呈倒L型，地块形状比较完整；
整体地势自西北向东南呈缓坡走势，局部地块可形成对湖面良好的观景效果。
地块现状由散落居住村宅、农耕用地、林地组成，内现有居民户数约20户正在实施二次搬迁。
北侧临规划路边界小区主入口对应地块原为采石场，地势突变低洼，有一水塘。
地块南面与川维培训中心接界，界面全线为高达10米以上的垂直下落崖面，现为垒石围墙隔离。
整体植被状况稀少，无高大乔木。
3条 农用10万伏高压线从路由，地块东北侧边界有变电站一处。

3.5、拆迁情况
村民拆迁和征地工作已经完成，预计不会对项目开发进度造成影响，农用高压电线挪移手续较繁琐，但实施难度不大，可以采取绕行办法，预计不会对项目开发进度造成影响。
变电所拆迁挪移难度较大，并对首期工程规划造成一定的影响，在项目发展规划中要注意规避。

3.6、地质情况
基基地为岩层，地表覆土，表面观测无重大岩石断裂带。
地质结构不太均匀，东部及西北部地面基本为土壤（耕作层）覆土厚度3——5米左右；西南部基本为成片裸露整体岩石，地质结构相对复杂，设计难度和基础工程施工难度大。
当地抗震设计要求是烈度 6 级。

3.7、地形地貌分析小结
地块整体的湖面景观可观性较好，湖滨型地块性质明显，宜作养生疗养、度假旅游地打造。
地形整体的连续性尚好，个别区段的地形突变可加以利用。地块与外界交通道路的接驳性整体尚可，东端和南端接驳口可能有较大挖填方工程。
岩石地质条件，特别是较大面积地块处于裸露岩石面，坚持“依山就势，顺其自然，巧妙利用”的原则进行规划和建设，尽量避免大的挖方或填方，是既降低建设成本，又呈现自然美的重要途径。

4、市场研究
4.1、重庆市宏观经济环境
2010年GDP总量为6527亿元，同比增长14.9% ，人均GDP达到3355美元。
城镇居民人均可支配收入15749元，实际增长11%。
重庆市GDP总额及人均GDP近五年年均增长率高达近15％。

4.2、交通发展
一、交通路网
2012年“二环八射”交通规划完成后仅丰都、城口两个区县无高速公路连通。
2012年重庆市40个区县将全部通高速路，“８小时重庆”变身“４小时重庆”。
2012年左右将形成辐射川、黔、云、陕、鄂、湘的骨架公路网。
二、私家车
2005——2009年5年间重庆机动车拥有量翻了一番，平均年递增机动车20万辆。而且机动车进入家庭的速度日益迅猛。同2005年相比，2009年私家车（含摩托）占全部机动车总量的份额由72.3%上升为81.3%
重庆私家车保有量
年 份
2005
2006
2007
2008
2009
私家车保有量
27.5
31.8
36.3
43.26

增长率
4.2%
4.3%

4.3、 重庆旅游业发展状况调研
一、重庆市旅游资源状况——重庆旅游资源的构成较为丰富

l 重庆拥有的国家4A级及以上景区有40个；五星级豪华游轮有14艘，长江上经营三峡旅游的豪华游轮几乎全在重庆；五星级旅游饭店15家。
l 包括自然景观资源和文化遗址两大类别，其中自然景观资源又以山景、江景、温泉、湖景为主，而文化旅游资源中重庆巴文化遗址以及抗战时期红色文化最为显著。
l 重庆虽然旅游资源丰富，但多为中小不知名景点，各旅游项目投资分散，缺乏整合和联动，区域旅游资源的整体竞争力和知名度有所欠缺。重庆旅游资源中在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少，缺乏对区域内其他中小旅游景点的带动作用；
l 上述不足限制了重庆市旅游业的发展很难达到诸如三亚、北京等城市的水平。决定了重庆市旅游业及旅游地产的辐射重点区域为重庆市内及周边相邻城市。

二、旅游收入
重庆旅游总收入占GDP比重为10%以上，2010年重庆游客有1.62亿人次，旅游总收入达917亿元，是2005年的3倍。
2004——2010重庆旅游收入以年均15%递增，其增幅近五年连续名列全国前茅，未来重庆旅游仍将保持高速增长。

年度
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
旅游人次（万人次）
5235.6
5965.32
6787.19
8085.5
10100
12300
16200
旅游收入（亿元）
242.92
279.15
321.58
444.12
561.5
703.23
917

三、发展现状
重庆近郊休闲度假旅游黄金圈已经逐渐形成，修建了一批休闲度假旅游设施。基于对生态环境的偏好，重庆基本形成以下主题的休闲旅游度假领域：
l 湖泊主题：此类旅游处于发展初级阶段，发展依赖于项目的规划特色。
l 森林主题：属于传统休闲度假旅游，以农家乐形式为主，档次不高、规模较小。
l 温泉主题：铁山坪、天赐温泉、东泉等，面临升级换代，温泉主题的潜在需求量大。
l 乡村田园主题：大部分度假项目均包含此主题。

四、重庆旅游业发展趋势
l 经济的持续发展为旅游业奠定雄厚物质基础。
l 人均可支配收入增加，旅游消费能力持续增长。
l 经济增长旅游基础设施不断完善，奠定了良好的旅游产业基础。
l 重庆私家车数量倍速增长，刺激市郊短线旅游的发展。
l 对短线市郊的旅游带来更大空间。
l 交通线路的完善，为近郊旅游度假需求实现必备条件。
l 国家法定节假日调整草案，清明街、端午节、中秋节等传统节日变为短假期，直接促进了短线旅游的市场份额，促进短线旅游需求成为主力。
l 常驻人口规模超过600万人重庆都市圈，人均GDP超过3355美元，重庆正处于休闲度假旅游规模化启动阶段。

5、旅游地产研究
5.1、旅游地产分类

5.2、旅游地产的发展驱动因素
投资、度假、养老三大市场需求，构成旅游地产市场驱动引擎。
随着新富阶层财富的增长，原本观光旅游逐渐转化为休闲度假需求，出于对舒适气候、优异的景观资源的占有，对养生和健康的需求，转而倾向与在景区购买产业，将其作为养老或度假的第二居所。
同时，看好良好景观环境资源和未来发展潜力及升值空间，兼具投资度假的目的。

旅游地产发展的3个阶段

5.3、旅游地产典型案例——华侨城

华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，属下四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模也是全国之最。其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。
一、先做旅游——四大主题公园
“锦绣中华”1989年9月开始为时2年时间完成国内第一个旅游项目，占地30多万方，成为深圳旅游的代名词，开业当年即收回投资，几年之后又成功上市。

l “中华民俗村 ”占地20万方，被成为中华第一村，1991年10月开业。来自全国各地、各民族上千名员工进行表演，推出大型民族歌舞广场秀。
l “世界之窗”汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情。1994年6月开业，占地48万方，188个景点，表演大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。
l 举办各种国际民间艺术节，推出大型广场艺术晚会。并有大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂流、金子塔幻想馆等参与项目。
l “欢乐谷”占地17万平方米，欢乐嘉年华项目，突出参与性、娱乐性，运用多项现代科技旅游成果，思维动感影院、玛雅海滩水公园等代表项目。

二、配套酒店及其他设施
配套大型旅游休闲社区的需要，陆续修建了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐谷干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲为一体的，面积达5平方公里的旅游之城。

三、后做地产——波托菲诺 旅游地产的先驱
有人比喻：如果说旅游时华侨城的树干，那么地产便是结出的果子。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。
华侨城波托菲诺再现了意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，占地80万方，建筑面积108万方。

四、总结
华侨城四大主题公园的成功，极大地改善了当地的自然环境和人文环境，为房地产项目带来极高的附加值和升值潜力。
良好的休闲环境放大了生活的内涵，业主们都持有两张终身免费的门票。
旅游开发所做的商业配套为居住区人们营造了浪漫的生活氛围。
旅游商务的发展带动了社区的升级和活力，成为城市的中心，区域价值被极大提升。
华侨城的利润构成旅游业占20%，地产业务占80%。
初步匡算旅游项目对房价的直接贡献有2000元/方。
深圳旅游+地产的开发模式的成功，各地方政府认为可以极大改善城市形象，丰富城市服务功能，倾向主动给予华侨城更多的优惠和更多资源，因此，华侨城可以极低的土地成本获得大量的土地资源，开发利润非常可观。深圳华侨城波托菲诺平均每年贡献利润为15亿元，超过四大公园利润总额。
五、华侨城成功经营要素
资金风险的规避，旅游地产项目投资额大回收期长，其中主题公园的投资回收期一般为8-10年，华侨城通过强化主营能力、跨区域连锁、关联产业多元化发展等手段规避风险。
主题公园成功经营及其对地产价值的提升是华侨城旅游地产的精髓。
选址在经济发达人口密集地区，确保主题公园的生存环境。
大面积综合开发，竞争力强，充分获取区域运营收益。
市场潜力区位，近郊和城市交通连接便利，区位在未来城市格局中极具潜力和优势，升值空间大。
为国内旅游地产的发展提供了鲜活的样板。规划就是财富 环境就是资源 的发展观，具有现实的指导和导向意义。
较长期的盈利模式，3年以上。
规划先行，选择正确的发展模式和发展路径。
环境先行以文化营造环境，以环境创造财富。奉行在花园中建设城市而不是在城市中建设花园的理念，区域绿化率达到53%。

5.4、旅游地产发展的成功要素
l 必须借势于固有的资源，包括优质的旅游资源、优质的人文资源。或是能够依托城市发展和人群消费，营造出优质的旅游资源。
l 很强的旅游产业运营能力，借助于旅游产业的经营和发展，通过人气提升、环境提升、文化提升、配套提升，推动观光旅游向休闲旅游形态的转化。
l 通过地产开发销售、经营获得盈利。
l 必须具备一定的规模效应，才能对区域发展产生推动力，并提升价值。
l 必须有较高的起点，项目定位针对中高端群体，特点鲜明突出，易于品牌打造。

5.5、重庆旅游地产
一、重庆旅游地产发展状况
重庆旅游地产发展自以投资为主，兼顾旅游休闲度假的重庆居民投资置业，自2007年起规模性释放并逐年递增。
2008—2009年，重庆旅游地产最典型的区域武隆仙女山，共销售休闲度假地产项目约为27万平方米。
2010仙女山约实现25万平方米左右的销量。以投资为主导的旅游休闲置业的稳步上升，充分说明重庆居民购房结构的变化趋势。
重庆旅游地产年销售总量为45万方左右，预计以每年20%速度增长。

二、 旅游业的发展促动旅游地产置业热潮
重庆旅游地产的发展源于旅游方式转变，重庆旅游地产业正随着重庆人均GDP高达每人3000美金，而发生着质的变化。从2007年时旅游地产的表现平平，到2009年之后旅游地产呈火爆趋势，销售节节攀升，这都是因为重庆市民的生活品质提高后，旅游方式已发生了质的转变，已从以前的观光旅游转变成现在的休闲度假，从而对旅游地产产生了较大的需求。
重庆的旅游地产市场大约是从2007年开始的，时间不过2~3年，但已有了蓬勃的发展。现在仙女山已拥有二十几个旅游地产项目。物业类型更是从顶级的临崖独栋别墅，到不足20平方米的小型公寓，涵盖了各个层面；物业管理及服务方面，也从开始的挂名酒店公司管理，到开始引进国际一流的酒店管理公司，如花漾的山谷引进了泰国最大的酒店管理公司ANANTARA，应该说整个行业都取得了相当大的进步。
更多开发商看好旅游地产。随着主城的优质地块越来越少，产品同质化越来越严重，一些对地产趋势发展有深刻认识和领悟的品牌开发商，如隆鑫、金阳等，已把眼光投向了旅游地产。虽然目前重庆旅游市场正从原来的零散型逐渐转向规模化方向发展，档次也随之提高，但重庆的旅游地产还仍处于起步阶段，发展空间巨大。
旅游地产的购房者共分为两种；
一类是喜欢休闲度假生活方式的城市精英阶层。
二是在通货膨胀的压力下，为了投资保值的购房者。
市场需求将越来越高，越来越细。逐渐走向更细分化的形态，如养老旅游地产、青年度假旅游地产、奢华度假地产、第二居所等等。
丰富的自然资源对旅游地产而言是极为重要的。
旅游地产，是先有旅游，才能有旅游地产。良好的生态环境和优美风景，才能给都市人一个释放压力、享受生活的平台。

三、重庆旅游地产分类

都市区旅游项目主要依托区域地段优势和特殊的文化底蕴为旅游卖点，吸引消费者进行观光旅游和娱乐休闲消费。
近郊区旅游地产项目依托丰富的自然景观资源以及与主城区的交通距离，吸引消费者度假休闲或作为第二居所（部分做第一居所）。
远郊区旅游项目依靠丰富的自然景观资源（大山、大水）吸引消费者度假休闲和作为第二居所居住，在消费停留和居住周期上明显长于近郊区旅游地产项目。

5.6、典型项目调研
2010年8月随着仙女山避暑度假旺季的到来，不仅旅馆酒店，连当地的农家乐也一房难求，客人必须要提前1个星期才能订到房，其房间的普遍价格已经达到600元/晚左右的水平。
花漾的山谷、仙女山1号、仙山流云等项目等都如期铺开。8月8日，晋愉戴斯大卫营不得不停止办理VIP卡。该项目主打产品为600多栋度假别墅，但目前的预约客户已经超过1000组。另外，该项目还将销售600多套度假酒店客房，其预约客户也超出了总供应量。旅游地产旺盛的需求量由此可见一斑。
武隆仙女山，凭借地产项目最为集中、开发模式相对成熟的优势，稳居重庆旅游地产第一阵容。
江津四面山、南川金佛山，也经过多年市场的磨砺，处于第二梯队。
万盛黑山谷等地，其旅游地产刚刚起步，但由于整体规划不错，后期发展也被看好。
依托优质自然生态资源，成规模开发，重视配套和后期管理，部分产品保证一定的投资回报，是目前重庆旅游地产项目的特色所在。
区域距主城的车程都在1-2个小时之内，主城白领以上的有车一族，是其最大客源。

一、万盛黑山谷板块（4569元/平米）

l 戴斯圣杰温泉酒店
戴斯圣杰温泉假日酒店是目前黑山谷景区唯一的5星级私产酒店，酒店地处景区南门的核心主入口，是旅游人群的主要聚集地。酒店北面紧邻景区45亩生态湿地公园，背靠50亩专属森林公园；周边配套齐全，西南方为特色风情商业街、大规模停车场、国际美术梦幻写生中心等特色配套。
项目分a、b、c三个区域，目前即将推出的是a区。 a区总建筑面积约16000平米，共4层，设3部观光电梯；45—65平米精装修酒店私产客房350间，其中豪华主题套房19间，豪华标间189间。
酒店配套齐全、装修极其奢华，酒店入户大堂为挑高6米、面积约200平米的豪华5星级大堂，一层和负一层配有600平米的高级餐厅和自助餐饮区(可同时容纳近200人就餐)、娱乐室、咖啡茶艺厅、水疗spa、温泉游泳池等休闲配套，二层配置会议室3个(最多可同时容纳200人进行商务会议)，三层临湖为面积约600平米的阳光健身房和高尔夫推杆练习场。
　　作为产权式酒店，开发商率先推出(10-20年保障)委托经营，每年年回报率为总房款8%的收益保障机制，签约即保障总房款160%(20年)的固定回报；业主每年有36天的免费入住权，时间可全年累计，如不入住或未住满的其中16天可额外折现(单间300元/天，套房450元/天)，另外酒店自己的vip客户就有2000多名不定期入住，且酒店地处旅游景区门口，光游客入住率全年都在70%以上，时间从2011年5月起营业时计算。

戴斯圣杰温泉酒店实景图
项目周边配套情况表
楼盘
主干道
政府机关
商场
旅游休闲
学校
项目位置
八角镇
黑山镇
步行街
服务中心
黑山谷
奥陶纪
八角镇小学
明德小学
戴斯圣杰酒店
黑山谷南门
8公里
13公里
2米
8公里
2米
3公里
8公里
13公里

项目销售情况
楼盘
价格
户型区间
销售情况
入住时间
戴斯圣杰温泉酒店
13000左右
45㎡-65㎡
9月中旬开盘余少量房源，现价16000
2011年5月

l 黑山印象假日酒店
黑山印象假日酒店建在黑山谷旅游景区及奥陶纪地质公园旁，海拔高度1250米的半山腰上面，项目总占地面积7亩，总建筑面积7437.77㎡。项目是首家按三星级标准的打造的度假酒店，套内28-117㎡，产品有单间，标间,套房，跃层，全带厨房。酒店28-117㎡精装客房，总价7万元起。
标准化酒店经营管理系统，业主可将自身购买的客房委托给酒店经营，可随时查阅自身房间的经营情况，可分取50%—70%的经营回报，按每年至少入住100天，平均房价200元，最低分成50%，年回报10000元，结合业主自身入住价值，回报率将高过10%。
配置全套家具电器，套内600-800元/㎡的成本菜单装修，提包入住。

黑山印象假日酒店实景图
项目周边配套情况表
楼盘
主干道
政府机关
商场
旅游休闲
学校
项目位置
八角镇
黑山镇
步行街
服务中心
黑山谷
奥陶纪
八角镇小学
明德小学
黑山印象假日酒店
黑山谷百花村
11公里
16公里
3公里
11公里
3公里
10米
11公里
16公里

项目销售情况
楼盘
价格
户型区间
销售情况
入住时间
黑山印象假日酒店
现价格4000元左右
28㎡-117㎡
2008年8月开盘
销售率100%
2009年6月

l 黑山水云涧
黑山水云涧位于重庆万盛区黑山原始森林公园内，海拔高度1266米，地处万盛黑山谷和石林两个4A国家级景区之间，万盛旅游环线公路的中央节点（百花村），距奥陶纪公园5分钟路程，距万盛石林10公里，距黑山谷6公里。
项目占地23.28亩，规划建筑面积近1.3万平方米，容积率：0.8，绿化率：67.5%，共计户数371套，户型为27—50平米的诗意空间，是目前黑山大规模社区。社区由专业的物业管理公司实行全天候封闭式的管理，实行托管服务。

黑山水云涧效果图
项目周边配套情况表
楼盘
主干道
政府机关
商场
旅游休闲
学校
项目位置
八角镇
黑山镇
步行街
服务中心
黑山谷
奥陶纪
八角镇小学
明德小学
黑山水云涧
黑山谷百花村
11公里
13公里
3公里
11公里
3公里
10米
11公里
16公里

项目销售情况
楼盘
价格
户型区间
销售情况
入住时间
黑山水云涧
现价4700元
27㎡-50㎡
2010年8月开盘洋房社区
2011年5月

二、金佛山市板块（商圈价格4750）

l 金佛美庐
金佛美庐位于“十里画廊”景区。这里是由北坡进入金佛山主峰风吹岭的一条蜿蜒十余里的溪谷。
金佛美庐首期推出200套55—80㎡度假洋房，每个房间，都有一个阳台伸向户外。项目规划指标规划用地面积118767㎡，独立别墅3栋，总建筑面积为133000㎡。健康洋房19栋，容积率为1.12。联排别墅1栋，建筑密度为25%。各式桥梁有7座，绿地率为30%。健康步道约4000米，居住户数为1530套，亲水平台15个，五星级酒店25000㎡，停车位500个。

金佛山周边配套情况
楼盘
主干道
政府机关
商场
旅游休闲