御景弯蓝贝斯洗浴中心建设可行性研究报告.doc

项目可行性报告

编撰人：卓雅咨询顾问团
编撰时间：2012年7月18日

第一章 总论
1、1 项目概况
本报告所陈述的对象为御景弯蓝贝斯洗浴中心，以下简称本项目。
本项目位于阿克苏市新城中心——多浪河畔，距离火车站4公里左右，距离阿克苏机场18公里左右。本项目紧邻多浪河公园和新型城市商业区，周边多为新兴的高档住宅区及公务员小区，其余并无成熟的商业区。
本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端水韵文化洗浴馆，不适于建设阿克苏通常的水疗概念会所。

1、2 可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

第二章市场调研及前景预测
2、1阿克苏水疗
随着市场经济的高速发展，人们的生活水平不断提高，国内的洗浴行业得到了长足的发展，已经完全摆脱了传统的“澡堂子”的模式，由过去的洗浴仅仅是为了缓解疲劳、清洁身体的单一洗浴目的，进而发展成不仅是清洁身体，而是放松精神、愉悦身心的休闲的目的。酒店式洗浴成为成功人士边洗浴边工作、洽谈业务、广泛社交的重要场所。
带之而来的是规范化、专业化、多功能及洗浴休闲为一体的综合性的娱乐场所给洗浴行业带来了激烈的市场竞争。让人们在洗浴中处在一种清新高雅的氛围中，并逐渐融入在现代化的社会的思想观念里，形成特有的洗浴文化，也打造了特色的洗浴行业。
目前阿克苏市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人士这块的自主空间更是被忽略。一般水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。
在最近三年来，阿克苏的经济发展速度加快，也加快了阿克苏和东部城市接轨的步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化，休闲办公的场所和环境增加更大的需求。

2、 2 消费者特征
2、2、1 消费人群
消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。
2、2、2 消费形式
以公务（商务）消费为主，主要体现为请客、聚会、商务洽谈、约会、休闲、放松等。
2、2、3 消费频率
桑拿常客基本上都形成了消费习惯，消费频率高的达一周一次，消费频率低的也会到一月一次。
2、2、4 消费周期
以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、五六日连续跌落。
2、2、5 消费心理
桑拿洗浴场所的特色就是休闲、舒适而消费人群的经济实力较高，因此，消费者更看重的是经营项目、规模、舒适度；很多人会打车甚至开车前往休闲娱乐场所聚集区寻觅此类场所休闲；因此，大型的单体桑拿生意火爆，而小型会所类经营的桑拿项目却日渐冷淡。
2、2、6 消费季节
一般来讲，冬季、春季是桑拿业的旺季，而夏季、秋季是桑拿业的淡季。

2、3本项目前景预测
卓雅咨询顾问团对评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。因此在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点证明本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，必须高度重视几个问题。
（1）功能配套完善和本项目要达到的品质；
（2）做好本项目的决心；
（3）本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里；
（4）公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点；
（5）采用现代企业管理的统一性、执行力、标准化流程。

第三章 项目定位
3、1 主题定位
畅想水韵文化。以水韵文化为主题，从主题上和城区的其他桑拿会所分开（独特点之一）。

3、2 功能定位
建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。在经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息化、满足客户在消费的过程中办公需求；服务多元化、满足客户在消费的过程中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个项目定位在中上、偏高端消费，集住宿、洗浴、按摩、商超、健身、商务洽谈、小型会议等。整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。

3、3市场定位
整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。
3、4价格定位
价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在50—200元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。
定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和口碑宣传。
定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。

3、5管理定位
管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心态和思维做主导。
董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经理对董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。
严格执行后现代企业的制式化管理，采用标准化流程作业。

第四章 经营预测
4、1 人员配置。
4、1、1  管理团队：
总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董事会负责）
运营总监一名（对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整体素质、技师技术部的技术和服务，定时监督检查，并对不足和达不到经营标准的人和事进行整改。减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报）
行政总监一名（对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作的跟进，人员的补充和培训、制定管理章程等）
财务总监一名  （对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）
值班经理两名（对运营总监负责，负责24小时对经营现场进行监督跟进，执行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报）
行政总厨一名（对行政总监负责。负责厨房的全面工作、并制定厨房管理章程、开发好厨房产品）
各部门主管（男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、安保部、人事部、销售部、工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常工作进行管理，总结，分配和带领好员工）

4、1、2  员工队伍
销售部：营销代表4名 （对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）
总台：接待员、咨客、收银员、录单
后勤：保洁员、采购员、办公室人员
工程部：弱电工、电脑系统管理员，水电工
男、女服务员：男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工
安保部：泊车员、安保员
厨房：大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检
技师部：理疗师
保健部：擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师
人事部：招聘专员、文员、培训专员
注：以上人员构架属正常正常配置人员，具体人数以后期的人员编制和薪酬申报为具体数据。有的岗位以实际需求增减。

4、2   费用估计：
此项费用估计以月为时间单位。由于在做此报告时，顾问团成员没有参与本项目前期的规划工作，因此此项只列出估算框架，不做具体数据记录。
每年固定成本--------万(场地租金）
折旧--------万（按投资总额为---------万元，按租赁年限折旧）
财务--------万（贷款和资金利息）
税收--------万（营业收入的15%左右、具体按申报结果）
工资--------万（员工和管理人员费用）
能耗--------万（水、电等费用）
低耗--------万（一次性用品、易耗品等）
洗涤--------（床上用品，布草类的清洗）
维修--------（维修的配件及专业维修的费用）
营销--------（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）
培训--------（员工和管理人员的学习培训）
保险--------（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险）
其他--------（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）
一月总费用约---------万元
注：以上费用根据水疗实际配置计算。

4、3   经营分析：
定位为中上偏高档商务型水疗。
洗浴、客房住宿、商务会议接待等需另做说明和分析。经营分析和费用估计两项可计算出利润比，资金回收比。因前期没有参与项目的考证和投资规划，不做具体效益数据。
以上预测根据水疗发展情况、本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高，还有一定上升空间。
第五章 营销策略
5、1 宣传主题概念
（1） 引领新型的水疗文化；
（2） 和其它场所不一样的消费点和服务点；
（3） 接近于会员私人会所的服务配置；
（4） 主张在品质上的享受和追求；
（5） 开业一鼓作气炒红。

5、2 买点整合
（1）在场所的功能上做宣传，适合办公，接待，宴请等；
（2）水韵文化主题，以洗浴、商超、住宿一体化的休闲场所；
（3）服务品质的突破，配备个性化的服务和私人空间；

5、3 优惠措施
（1）开业酬宾优惠，（根据后期的定价来出优惠政策）针对前期炒作提高知名度；
（2）消费返利，（针对到场客人，增加客人的回头率，达到聚集人气保口碑的效果）；
（3）会员卡的优惠；
（4）项目绑定消费和项目赠送；
（5）特定促销期消费，额外优惠等；

5、4分阶段控制的公关效果
（1）到场消费后销售代表的不定期回访；
（2）公司现有关系客户的跟踪和引导消费；
（3）销售代表对自然客到公司会员的发展和引导；
（4）对一定的客户要求出示会员资格才能入场等，

5、5外发式宣传策略
（1）在未开业时期的炒作和现场的广告字样；
（2）范围区域内广告体的投放；
（3）路标示，道路广告，增加影响力；
（4）电视媒体和城区写字楼广告；
5、6 销售进度目标
（1）会员卡在开业时的预售（达到未开业先预定）；
（2）公司现有社会关系和客户群体到场率；
（3）开业到场嘉宾要基本发展为稳定会员；
（4）开业的前两个月以抄场，超人气为目的，不盈利；
（5）开业两个月后到6个月前为调整阶段，保持不亏本，
（6）开业6个月后不亏本，赢点在一万左右一天，争取往上提升；
（7）做成品牌效应,争取做成品牌形象店。

第六章 结论
通过对周边环境和类似水疗的初步调查，经过仔细研究卓雅咨询策划有限公司顾问团队一致认为该项目有市场大环境的支撑，在预测经营章节也有相对的不利因素：a周边环境将影响水疗的外部氛围；b目前道路条件不是很理想;c项目的本身建筑局限等。这三个不利因素是可弥补的（在报告内容中也说明）。
综合而言：本项目具有相当可观的发展前景。

结束