某地块出让地块可行性研究报告.doc
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1、 (2011)004号宗地投资可行性研究报告 目 录第一部分 项目概况 4一、宗地基本情况 4二、宗地获取进程 11第二部分 城市发展情况 12一、城市概况 12二、经济环境 13三、周边可比土地市场成交情况 17四、宗地所在区域发展规划 18第三部分 房地产市场分析 23一、房地产市场总体概况 23二、2010年郑州市区房地产主要指标 24三、XX新区市场状况 25四、地块区域主要竞争楼盘情况 27五、XX新区办公物业产品特征 28第四部分 写字楼消费者需求分析 36一、目标客户群体构成分析 36二、目标客户群对写字楼的需求分析 36三、目标消费群体消费心态及消费行为研究 38第五部分 项目
2、定位 39一、项目SWOT分析 39二、写字楼定位 39三、商业定位 40四、产品设计建议 41第六部分:规划方案建议 42一、项目规划主要依据 42二、规划方案建议 42第七部分 投资分析 44一、项目成本分析 44二、销售价格分析 47第八部分:经济效益分析 48一、最高可承受地价分析 48二、敏感性分析 49第九部分:主要结论和建议 50一、主要结论 50二、主要建议 50前言项目综述XX(2011)004号宗地位于XX新区九如路东,龙湖中环南路北,用地面积约48亩,将于7月13日挂牌出让。用地性质为商务金融,容积率为2。根据宗地自然条件和周边市场状况,确定项目定位为新客站地标写字楼。规
3、划方案以两栋点式写字楼为主楼,主楼之间以两层商业用房为纽带连接,入口大堂以钢结构做成两层挑空。可实现商业销售面积约1.1万平方米(含地下一层),写字楼销售面积5.76万平方米,地下车库570个。依据同比市场定价,写字楼正常销售均价为16000元/平方米,商业销售均价(两层商业)20000元/平方米,地下车库12万元/个。在税后销售利润率为15%、20%、25%的情况下,该宗地最高可承受地价分别为 2177万元/亩、1948万元/亩、1719万元/亩,可实现税后利润分别为17183万元、22911万元、28639万元。第一部分 项目概况一、宗地基本情况(1)宗地名称:XX(2011)004号宗地
4、。 (2)用地性质:商务金融(3)用地年限:自土地出让之日起40年。(4)宗地位置:位于九如路东,龙湖中环南路北。该宗地东侧为龙翔二路(规划路),北侧目前为农田,规划用途为居住用地。宗地XX(2011)004号宗地位置图宗地片区中心位置距离XX新区CBD核心商务区仅2公里,东距龙子湖大学城3公里,南距新火车站5公里。处在CBD核心商务区与CBD副中心(龙湖)走廊的中间地带。新火车站5km龙子湖大学城2km3kmCBD核心商务区去区郑政东出(2011)004号二七广场XX(2011)004号宗地交通区位图(5)宗地现状:全部为净地,现状宗地内比较平坦,无水系沟壑。宗地之西宗地之东 宗地之北宗地之
5、南 (6)宗地周边现状宗地四周状况:宗地四周主要分布着待开发的农用地。本宗地处在XX新区CBD核心商务区与CBD副中心(龙湖)走廊的中间地带,随着龙湖的开挖建设和郑州新区作为未来河南省发展的一号工程等政策利好因素,可以预见周边道路、景观、市政配套等方面将有很大的改善。宗地四周现有居民情况:宗地周边地区大多尚未开发,宗地北面为待拆迁安置的沙庄村。(7)地质情况:宗地尚未进行地勘、文勘,初步预计地下文物的可能性不大。(8)宗地周边的社区配套交通状况:郑政东出(2011)004号宗地CBD核心商务区龙子湖大学城新火车站XX(2011)004号宗地交通区位图该片区位于XX新区核心区域,距郑州新火车站及
6、新客运总站5公里,地块南面规划有龙湖环线轻轨站点(龙湖中环路LRT轻轨大环线线路),宗地西侧如意东路规划有连接CBD和副CBD区的轨道交通线路(地铁四号线和LRT轻轨小环线线路),宗地南侧农业东路有地铁线路(五号线)。交通四通八达,区位交通优势十分优越。a:宗地周边道路现状:宗地东临规划龙翔二路,南临龙湖中环南路,西临九如路。随着道路的建成,本宗地将三面临路。九如路:已开工建设,将于2012年中旬竣工投入使用。修通后连接CBD核心商务区与CBD副中心内环路(龙湖湖心岛)。龙湖中环南路:已开工建设,将于2012年中旬竣工投入使用。b:宗地周边道路规划XX新区龙湖地区内部规划环形轻轨线路(LRT系
7、统)作为城市轨道交通系统的接驳系统,分为小环线、大环线,其中小环线为CBD(含CBD副中心)地区性交通系统,沟通CBD主、副中心交通联系;大环线为地区性交通系统,设置在龙湖中环路的中央绿化带上的环状路线,为高档居住区提供高水平交通服务的接驳系统,并具有游览性交通功能;LRT系统与轨道交通一号线、四号线共构成XX新区独具特色的轨道交通系统。教育设施:加拿大枫叶小熊幼儿园;河南省实验学校XX中学;河南中医学院、华北水利学院、河南财经政法大学等。按照龙湖区规划和用地规划,本宗地周边还将规划有小学、中学。郑政东出(2011)004号宗地XX(2011)004号宗地周边教育配套设施分布图(标记所在位置)
8、医院:XX新区的医疗资源较为匮乏,本宗地周边主要有郑航医院、祭城医院、郑州市金水区第二人民医院,按照XX新区“十年建新区”的发展规划,到2012年,XX新区要再建5个社区服务中心,18个社区卫生服务站。距离本宗地5公里范围内规划有近6所大中型医院及医疗服务中心。宗地东侧不远处规划有医院(郑大一附院)。郑政东出(2011)004号宗地XX(2011)004号宗地周边医院分布图(标记所在位置)商业配套:绿地原盛国际本宗地周边目前的商业布局尚不完善,主要商业网点分布在东风渠以南的CBD核心商务区周边。按照规划及周边区域的发展规律来看,地块位于规划副CBD区(龙湖)的核心位置,随着商业配套的成熟以及龙
9、湖区域的建成,未来将会聚集大量人气带动整个区域的繁荣。(2011)004号宗地宝龙城市广场千盛生活广场XX(2011)004号宗地周边商业配套设施分布图(标记所在位置)银行:区域周边银行较多,沿CBD核心商务区分布着上海浦发银行郑州分行、郑州银行等近十家金融机构,而且随着龙湖的建成及周边区域配套的不断完善,还将有大量的金融机构将在此区域设立分支机构和营业网点。郑政东出(2011)004号宗地XX(2011)004号宗地周边金融机构分布图(标记所在位置)(10)宗地周边环境治安情况:XX(2011)004号宗地两公里范围内分布有九如路派出所,治安状况较好。空气现状:本宗地周边区域并无污染源,附近
10、大多为农业用地,空气质量较好。噪音情况:无污染情况:无危险源情况:无周边景观带:龙湖及东风渠沿河景观带(11)周边大市政配套 XX新区超前规划、统筹安排了电力设施项目,1座22万伏、6座11万伏共7座变电站、37座开闭所投入使用,为东区的发展提供了可靠的电力保障。东区热电厂投入运营,满足了入住单位用暖需求。公交场站、垃圾中转站等相继投入使用,满足了居民生活需要。经过近年来的建设,区域内已基本实现了“十通”目标,各类管线随道路建设一次入地,形成了完善的地下网络,市政设施基本满足需求。二、宗地获取进程(1)宗地背景资料XX(2011)004号宗地原为沙庄村农用地,现已被政府征用。用地编号XX(20
11、11)004号位置九如路东、龙湖中环南路北占地面积平方米32062.79亩48用地性质商务金融用地规划指标容积率2绿地率25限高24报名截止时间2011年7月12日挂牌截止时间2011年7月13日 起始低价信息保证金(万元)19400土地总价(万元)27705土地单价(万元/亩)577.2 楼面地价(元/平方米)4327(2)宗地获取方式挂牌出让(3)土地获取成本土地价格与付款方式土地价格:起始价为27705万元(合577万/亩),增加幅度为200万元。受让人还需支付成交价格4%的契税及38元/平方米的耕地占用税。 具体土地价格以竞得价格为准。付款方式:A:自合同签订之日起30日内,一次性付清
12、国有建设用地使用权出让价款。B:按照付款时间及金额分期支付国有建设用地使用权出让价款。分期支付国有建设用地使用权出让价款的,受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。交付时间与交付条件:2011年11月30日,交地时土地达到三通一平。动工及竣工时间:2012年6月30日前开工建设,2014年12月31日前须竣工验收。第二部分 城市发展情况一、城市概况(1)地理位置郑州市简称郑,是河南省省会。位于河南省中部偏北,北临黄河,西依嵩山,东、南为黄淮平原,介于东经1124211414,北纬34163458之
13、间;东西长166公里,南北宽75公里,总面积74462平方公里,其中市区面积l0103平方公里。郑州地处中原腹地,地理位置十分重要,是河南省政治、经济、文化中心,全国重要的交通通信枢纽。(2)行政区划辖区9个、县级市5个、县1个。分别是:中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、上街区、XX新区、高新区、经济开发区、荥阳市、巩义市、登封市、新密市、新郑市、中牟县(3)人口变迁2008 年末全市总人口743.6万人,其中女性359.9万人;市区人口326.5万人;城镇人口463.5万人;非农业人口307.7万人。(4)历史文化悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀,全市有各类文物古迹1400多处
14、,其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点,“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下,威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围,还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址,著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等出生在郑州。郑州地处中原腹地,“雄峙中枢,控御险要”,为全国重要的交通、通讯枢纽,是新亚欧大陆桥上的重要城市,是国家开放城市和历史文化名城(5)资源状况郑州自然资源丰富,已探明矿藏34种
15、,主要有煤、铝矾土、耐火粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。其中煤炭储量达50亿吨,居全省第一位;耐火粘土品种齐全,储量达1.08亿吨,约占全省总储量的50%;铝土储量1亿余吨,占全省总储量的30%;天然油石矿质优良,是全国最大的油石基地之一.郑州盛产小麦、玉米、大豆、水稻、花生棉花、经济林果等粮食作物和苹果、梨、红枣、柿饼、葡萄、西瓜、大蒜、金银花和黄河鲤鱼等农副土特产品。二、经济环境2010年,面对复杂多变的国内外经济形势,全市加强经济运行调节,努力克服不利因素影响,采取切实有效措施,加快转变经济发展方式,国民经济保持平稳较快发展。 初步核算,全年完成生产总值4000亿元,比上年增长1
16、3.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.154.042.9调整为3.1:56.7:40.2。非公有制经济完成增加值2408.0亿元,增长13.4%,占生产总值的比重为60.2%,比上年提高2.8个百分点。年末全市城镇化率达到66.4%。全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长
17、16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长25.5%。商品房屋竣工面积944.6万平方米,增长46.9%。商品房屋销售面积1558.7万平方米,增长29.8%;销售金额772.7亿元,增长50.0%。54郑州市经济运行基本情况一览表(20022010)郑州市2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP(亿元)928.291102.281377.891660.62013.482486.7530043300.44000其中:第一产业47.2849.2563.0872.3877.0679.3894.7103124.6第二产业453.71
18、571.53737.97872.841070.891314.571659.51801.62269.9第三产业427.29481.49576.83715.38865.521092.791249.81395.81605.5人均GDP(元)1452717063212332547430739340694061749000年末总人口(万)644648650653657660743.6752.1城镇居民人均可支配收入(元)749583469364106401182213692157321711719376城镇化率37.50%38.60%57.90%59.20%60.30%61.28%62.33%63.40
19、%66.40%地方财政收入(万元)5420066587371048232136126117602662195183680.1521.7643城乡居民储蓄存款年底余额(亿元)849.571048.491211.091436.081620.721658.712067.22511.22911全社会固定资产投资(亿元)332.08491.32613.3819.311031.991367.311772.72289.12757三、周边可比土地市场成交情况区域四至范围土地面积(平米)规划用途竞得单位竞得地价(万元)楼面价(元/平米)每亩单价(万元/亩)XX新区金水东路南、圃田西路西16667商务金融用地河南
20、美侨置业有限公司72751091.24291.00XX新区金水东路北、东风东路西127128商务金融用地天瑞集团有限公司1504601979.71791.89XX新区心怡路东、福禄路北8000商务金融用地河南中新置业有限公司5600.001000.00466.67XX新区民生西街西,正光路南13381商务金融用地郑州宏盛源置业有限公司16004.001708.61797.35XX新区宏达路南、长兴路东3347商务金融用地河南银江实业有限公司351.93150.2170.10XX新区康宁路南、站南路西8742商务金融用地万众房地产开发有限公司26615.004349.282029.67XX新区聚
21、源路东、宏图街北10000商务金融用地河南超达置业有限公司5985.00855.00399.00XX新区商都路北、站南路西29333商务金融用地建业住宅集团(中国)有限公司22110.001076.80502.51XX新区站南路西、站西二路北16991商务金融用地郑州铁科赛得置业有限公司11880.00998.85466.13XX新区心怡路东、福禄路北8563商务金融用地河南人民置业有限公司5990.00999.32466.35XX新区商都路南、心怡路西6667商务金融用地郑州市正岩房地产开发有限公司4110.00880.67410.98XX新区东风东路东、商鼎路南15088商务金融用地河南汇
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