大连银龙联合集团公司宾馆建设项目可行性研究报告.doc

大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目

可行性研究报告

目 录
第一章 总 论 1
一、项目名称 1
二、项目概况 4
第二章 项目建设的必要性 7
一、项目背景 7
二、建设必要性 10
第三章 市场分析 13
一、国外LNG市场分析 13
二、国内LNG市场分析 14
三、本项目市场分析 16
第四章 项目建设场址 18
一、项目建设场址 18
二、自然条件 19
三、供排水 23
四、供电 24
五、通讯 24
六、交通运输条件 24
七、社会经济条件 24
八、项目建设的有利条件 26
第五章 建设规模与产品方案 27
一、建设规模 27
二、产品方案 27
第六章 工艺技术方案和设备方案 30
一、工艺技术方案 30
二、设备方案 39
第七章 建筑方案 53
一、设计原则 53
二、工程方案 53
第八章 总图运输与公用辅助工程 58
一、总图布置 58
二、公用辅助工程 59
第九章 节 能 65
一、节能 65
二、节水 66
第十章 环境影响评价 68
一、主要污染源 68
二、环境影响分析 69
三、环境影响结论 72
第十一章 劳动安全卫生 74
第十二章 消防 78
第十三章 项目组织和管理 80
一、组织机构与人力资源配置 80
二、建设期管理 81
第十四章 项目实施进度 83
一、建设工期 83
二、项目进度安排 83
三、项目实施进度 83
第十五章 工程招投标 84
一、编制依据 84
二、项目概况 84
三、招标的基本情况 84
第十六章 投资估算与资金筹措 87
一、建设投资估算 87
二、流动资金估算 89
三、项目总投资估算 89
四、资金筹措及使用计划 90
第十七章 财务评价 91
一、评价依据 91
二、基础数据 91
三、盈利能力分析 91
四、不确定性分析 94
五、财务评价结论 95
第十八章 社会效益分析 97
第十九章 风险分析 98
第十八章 结论与建议 99
一、结 论 99
二、建 议 99

６３

第一章 总论

1.1. 项目实施背景与依据
盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121°27′～122°29′，北纬40°45′～40°27′。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。总人口约26万人。有汉、满、蒙、回、朝鲜等11民族。面积约2145平方公里。耕地75万亩（其中水田60万亩，旱田15万亩），牧草地4.8万亩，林地5.49万亩，苇田85万亩，滩涂30万亩。资源比较丰富，辽河，大辽河等13条大中小河流经县内在辽东湾入海，青年、红旗、八一、三大平原水库储水量达4000万立方米，大小坑塘星罗棋布。绿洲，湿地面积近百万亩，有亚洲第一大苇田和辽东湾最大的湿地。
辽河入海口的国家级自然保护区生存着珍稀鸟禽丹顶鹤、黑嘴鸥等二百多个生物种群，中华绒螯蟹、凤鳍鱼等名特水产品也在这里凭借潮汐溯河产卵 。县域内有海岸线72公里，浅海滩涂30多万亩，天然饵料丰美，贝类鱼类繁多，人工养殖条件优越。井盐可供开发利用面积2万亩，储量达15.8万立方米。石油、天然气储量丰富，我国第三大油田—辽河油田的主要产区以及国家特大型企业─华锦集团均坐落于县域内。这里的风景秀美迷人，有辽阔壮观的红海滩、闻名遐迩的辽河碑林和盘锦森林公园等旅游区，而且依傍闾山名胜风景区，是观光浏览的极好去处。
近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。
打造全省经济强县。加快经济结构调整，打造全省经济强县是盘山县的首要任务。在工业发展上，继续实施“工业强县”战略，做强做大工业，加大结构调整，建成具有现代化管理、市场化经营、高科技拉动、促进社会效益增加、扩大就业人数、提高税收辐度的工业经济体系。在此基础上，改造和提升石化产业，推进新型建材业、促进汽车等机械制造产业、发展造纸和印刷、塑料制品及农产品加工业。到２０１０年，第二产业增加值预计达6８.３亿元，年均增长率在２６.２％左右。在把工业作为强县之本的同时，积极推进农业化步伐，围绕优粮、扩渔、增菜、强畜、改苇、兴林、壮企，着力抓好粮食稳定增产、农业持续增效、农民不断增收、农村稳定和谐四件大事。做好以优布局、扩基地、创品牌、壮龙头、抓定单、强服务、治环境、兴水利、转移农村富余劳动力工作，提高农业综合生产、科技创新、农产品市场竞争能力，力争把盘山县建成国家重要的优质特色农产品生产和加工基地，打造全国有机食品基地。到２０１０年，农业增加值预计实现２８.４亿元，年均增长９.７％左右。以发展服务业、旅游业、现代物流业、房地产及信息服务业为主的第三产业为经济发展注入了新的生机和活力。到２０１０年，全县第三产业增加值预计实现３０亿元，年均增长２０.７％左右。
全面推进社会主义新农村建设。建设具有北方特色的社会主义新农村，成为盘山经济社会发展的新亮点。新县城建设是新农村建设的核心，盘山县每年将投入１亿元，加快新县城建设步伐。到２０１０年，新县城初具规模，面积达到７平方公里，总人口６.５万人。基础设施建设日趋完善，城市功能基本具备，现代化的城市雏形初步显现。城镇建设体系也进一步完善，主导产业初步形成，吸纳就业、支撑园区和促进发展的能力增强，城镇化水平达到５０％以上。在建设新村镇的内容上，盘山县提出，将在新房舍、新设施、新环境，培养造就新农民和发展农村新产业、树立新风尚、建立新机制上取得新突破。着力抓好村镇建设规划，逐步形成以县城为龙头、周边辐射区域为龙身、村屯为龙尾的城乡一体化格局；拓宽农民致富渠道，注重发展富民产业，突出园区板块经济，壮大产业集群；培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，提升新农村的标准；扎实开展文明村镇创建活动，倡导健康、文明、科学的生活方式；坚持“多予少取放活”的原则，扩大公共财政覆盖农村的范围，拉动农村经济发展。到２０１０年，盘山县农村基本生活条件得到改善，北方农村能源生态模式全面推广，人民生活质量和生活水平显著提高。自来水普及率、村村通油路、四进院等都将达到１００％。
    加快全国生态县建设步伐。着力打造具有北方特色、水产风格、物流配送、园林式、生态型、资源永续利用的生态大县是“十一五”规划的精彩之笔。为跨入全国生态县先进行列，盘山县对生态县建设提出了更高要求：壮大生态农业、发展生态工业、开发生态旅游、推广循环经济。发展以河蟹、文蛤、泥鳅鱼为主的水产品生态养殖业，建设各具特色的生态种植业、养殖业园区，扩大“三品”认证面积。推行清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。合理开发自然和人文旅游资源，规划观光园区，发展生态旅游业，形成生态资源保护、生态资源利用、生态资源增值、生态资源再保护的良性循环。
    全面提高人民生活水平。推进宽裕型小康县建设，提高人民生活水平是“十一五”时期实现的最终目标。“十一五”期间，盘山县提出积极的就业政策，建立规范的覆盖城乡的新型社会救助体系，推进居民消费结构由初步小康型向全面小康型转变。提高人口素质，建立和完善“依法治理、村民自治、优质服务、政策推动、综合治理”的人口和计划生育机制。改善交通条件，加快推进公路现代化建设。“十一五”期间，重点抓好县级以上公路升级改造，实现村村通油路。建立信息工程，大力发展电话网、数据通信网、智能业务网，实现光纤到村。到２０１０年，人均生产总值达到４００００元，城镇职工年平均工资２００００元，农民人均纯收入达到７６００元，率先跨入宽裕型小康县行列。
盘山县基础设施建设步伐持续加快。投资5142万元建设滨海支路，投资4500万元建设基本农田，投资5280万元建设县人民医院，投资3000万元建设客运站和交通大厦……项目设施建设完成投资37.1亿元，同比增长263.7%；新县城建设完成投资1.1亿元，同比增长95%；9个建制镇基础设施建设累计投资1500万元，同比增长90%……。上述这几组数据是盘山县2009年上半年基础设施建设情况统计。从中不难看出，盘山县基础设施建设投资力度不断加大，建设内容涵盖经济和民生发展的众多领域，建设速度正在持续加快。
盘山县面对国际金融危机的持续影响和发展面临的严峻形势，充分把握东北振兴、沿海经济带开发和盘锦资源型城市转型的发展机遇，紧紧抓住国家出台的扩大内需、刺激经济增长一系列政策的有利契机，把加大基础设施投入作为拉动经济增长、推动经济社会事业发展的重要引擎，保持投资持续高位运行。
盘山县把基础设施建设放在全县经济工作重中之重的位置，结合县情制定发展战略，年初以来，一场加大、加快基础设施建设的战役在全县上下全面打响。
捕捉机遇抓投入。面对中央、省、市出台的加大基础设施投入、拉动经济增长的一系列优惠政策以及辽宁沿海经济带开发建设带来的有利机遇，围绕城镇配套、设施、园区建设、社会事业等各个方面，盘山县全力争取国家对基础设施的投入，成立专门班子，千方百计争取更多的资金和项目进入盘山。新县城医院、污水处理厂和九年一贯制学校等项目的建设，都是省支持的国债项目。全县争取金融支持抓投入。金融机构的资金注入是加快基础设施建设的重要渠道，盘山充分发挥县建投公司作用，加强与各银行、金融担保公司之间的联系，扩大融资范围，争取最大的金融支持。上半年，仅县建投公司争取金融部门支持资金就达到12.2亿元，实际到位10亿元。这么大的融资量，对盘山来说是空前的。这些资金主要用于新县城路网建设、新材料产业园路网建设、吴家精细化工循环经济园路网建设、杰事杰康泰标准化厂房建设及客运专线建设。他们变现闲置资产抓投入。2009年，老区资产变现2000万元，主要用于新县城医院、供电等基础设施建设。招商引资抓投入。全县把招商引资作为拉动基础设施建设的主引擎，抓紧抓牢，咬住不放。实施全员招商，量化指标，硬化措施，人人有任务、人人有担子，全覆盖、全动员、全参与。实施重点招商，在参加省、市政府组织的6次域外招商活动的同时，组织各乡镇、各部门不定期域外招商。目前，全县各乡镇、各部门已组织不同规模的招商活动23次，取得了明显成效。在走出去的同时，坚持请进来，2009年5月份，盘山县利用3天时间召开了投资环境说明会，邀请市直60余个部门负责同志参加，市直10多个部门达成了投资意向。项目建设投资实现历史性突破。全县2009年上半年项目设施建设完成投资37.1亿元，同比增长263.7%。上半年全县总计推进实施超亿元项目25个，超千万元项目241项，其中竣工项目27项，同比增长440%；开工建设项目93项，同比增长57.6%。社会事业基础设施投资增长比例加大。上半年完成投资1.5亿元。重点投资包括：公路建设完成投资5142万元，重点完成了滨海之路建设，打通了通往海边的“黄金通道”；投资1100万元用于解决贫困家庭住房和建设老年福利院；完成投资1273万元，重点解决了沙岭、高升、东郭、胡家4个乡镇3万人的饮水安全问题。农业基础设施投资继续保持高位增长。农业基础设施建设投资1.2亿元，同比增长31%，完成年计划的67%。投资1300万元完成8500亩设施农业建设；投资350万元完成岗毗岭护岸、沙岭高套子护岸及堤防整治工程；投资1500万元完成青年水库整修加固；投资4500万元完成3个排灌站的更新改造工作，新建130座田间桥涵闸，总土方量达到400万立方米。园区基础设施投资进一步加大投入。上半年实际完成投资1.98亿元。其中开发区基础设施建设投资8590万元，完成了开发区水、电、路和土方工程；西部生态经济区基础设施建设投资8000万元，完成了园区的给排水设施、供电线路、变电所和通信等工程；陈家新型防水材料产业园完成基础设施建设投资520万元，新建了四座过水桥，部分地块场地整平，道路两侧路灯基础和一家企业的电路改造等工程；吴家精细化工循环经济园基础设施投资2790万元，完成园区水电和线路改造及场地整平。
新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目15个，完成投资1.1亿元，同比增长95%。其中，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；投资1亿元用于建设建筑面积2.4万平方米的县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。
小镇城重点基础设施建设突出便民、为民。上半年，9个建制镇重点基础设施项目16项，累计投资1500万元，同比增长90%。其中新修柏油路20公里，投资1025万元；新修砂石路52公里，投资150万元；投资120万元新修暗排2公里、明排3公里；投资50万元新安装路灯120盏；投资400万元改造自来水管线20公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众的生活条件，符合了民心民意，而且为经济发展储备了丰厚的能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设的投资超千万元的120个项目中，超亿元的19个。项目形成的优势特色产业鲜明。振兴生态造纸、新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，一改变过去小打小闹、低水平粗放式的生产经营模式，引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二、三产业项目落地生根。完善的基础设施建设，使盘山变成了一个“大磁场”，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。
1.2. 项目概况
一、项目名称：大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目
二、项目地址：盘山县新县城龙祥花园西侧
三、建设内容：集客房、餐饮、会议、休闲、商务、保龄球、健身、桑拿、美容、娱乐为一体功能齐全的综合性宾馆。
四、项目建筑指标：
占地面积：4663m2
建筑面积：15000 m2
五、投资与收益概况
该项目总投资45134.00万元，其中，自有资金投资9734.00万元，银行借款30000.00万元，利息为5400.00万元，年均利润总额3661.03万元，年均税后利润997.03万元，年均销售税金及附加总额207.42万元。主要技术经济指标如下表所示：
序 号
指 标
指 标 值
1
投资利润率

2
投资利税率

3
资本金净利润率

4
借款偿还期

5
Pt(税后)(全部投资)

6
Pt(税前)(全部投资)

7
FNPV(税后)(全部投资)

8
FNPV(税前)(全部投资)

9
FIRR(税后)(全部投资)

10
FIRR(税前)(全部投资)

11
FNPV (自有投资)

12
FIRR (自有投资)

1.3. 投资方概况
一、名 称：大连银龙联合集团有限公司
二、法定地址：大连市西岗区新春街27号
三、法人代表：夏喜成
四、注册资本：2000万元
五、经营概况
大连银龙联合集团有限公司成立于一九九七年，经营范围：工业与民用建筑工程施工、金属材料、建筑材料、五金商品销售等，资产近亿元。集团总部位于大连市甘井子区天虹开发区，盘锦子公司位于盘山县新县城。
大连银龙联合集团有限公司成立至今，由小到大、从弱到强、白手起家、不断壮大，公司在大连市、盘锦市两地的办公楼占地面积35000平方米，建筑面积15000平方米。公司目前不仅有大连银龙房屋开发有限公司、大连银龙建筑公司盘锦分公司、大连盘兴装饰工程有限公司、盘锦银龙塑钢共挤门窗有限公司、盘锦银龙工程造价咨询有限公司、盘锦龙祥物业管理有限公司、鞍山育才学校，同时也拥有了大连市中国式摔跤协会、大连银龙书画院、大连银龙爱尔合唱团、大连银龙全威武道馆。公司主要经营房屋开发、土木建筑、室内外装修、钢塑加工、造价咨询、建筑材料经销、物业管理等等。
公司自成立以来先后在鞍山市、盘锦市、大连市、阜新市、沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中鞍山市供电厂办公楼、沈阳市沈采保龄球宫、盘锦市财政大厦、中行办公楼、盘山县政府办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市省中行24层综合大厦、础明集团办公楼及厂房、国彪集团办公楼及厂房、长兴岛银龙别墅开发工程、盘山县龙祥花园20万平小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。
公司多年来先后多次被评为省、市、区先进单位、中国优秀企业公民、中国AAA级诚信企业、辽宁省“守合同重信用”单位、辽宁省房地产百家AAA级信用企业、ISO9001：2000标准质量管理体系认证企业、大连市知名企业、大连市首批60家成功民营企业、大连37家行业状元，中华脊梁全国企业界知名企业等光荣称号。银龙书画院先后7次被中央电视台、全国文联评为青少年书法教育先进单位，4次获全国金奖。银龙武馆共获世界杯、亚洲杯比赛奖牌各一枚，全国比赛金牌38枚。育才学校连续7年中考平均分、升学率稳居全县18所中学前茅。并获2004年第十届中日韩书法作品交流展特别贡献奖，2005年大连爱心与日月同光活动爱心奖，几年来捐款达百万余元。
由于励精图治、业绩突出，公司董事长夏喜成连续两届当选为大连市西岗区人大代表、五年来都能按时参加区、街道的人大会议，多次向人大提案，区劳动模范、“建功立业”竞赛优胜共产党员。2004年被邀请为嘉宾出席了在北京人民大会堂举办的庆祝中华人民共和国成立55周年大型文艺晚会。2005年作为特邀嘉宾出席了中央电视台春节联欢晚会。2006年被授予中国脊梁“共和国杰出人物”光荣称号，作为嘉宾10月1日于北京人民大会堂接受嘉奖并在大会上发言，同时接受了中央电视台的采访。同年作为大连狮子会理事出席了在北京召开的世界国际狮子会理事大会，受到了国家领导人吴邦国委员长的接见并合影留念。与此同时还在社会上兼任了多项职务，譬如大连市鞍山商会创会会长、大连市工商联常委、大连中国式摔跤协会主席、大连国际经济文化促进会常务副会长、大连市武术协会副主席、大连滨城狮子会创会会长、大连银龙书画院名誉院长、大连银龙全威武道馆董事长、大连银龙爱尔合唱团名誉团长等等。
公司成立至今，无一例施工安全事故、无一例质量不过关工程、无一例债务纠纷，企业运转充满勃勃生机。大连银龙联合集团有限公司是放心工程的缔造者和值得信赖的合作伙伴，公司将一如既往并以其恒久的信誉、高超的技术、十足的信心、携手各界同仁，共谋发展、再创辉煌。

第二章 项目建设的必要性分析

2.1盘锦市、盘山县旅游业发展的需要
旅游业作为新兴产业，呈现出强劲的发展势头。产业形象渐趋鲜明，产出水平大幅度提高，旅游生产力快速增长，走出了一条个性鲜明、速度惊人的旅游发展之路，旅游业已开始从“接待型”向“经济产业型”转变，对全市经济社会的发展产生了越来越大的拉动作用。 
     一是旅游业的发展对国民经济的贡献日益增强。在经济发展中，旅游业是一个能够拉动内需，增加外汇，带动交通、餐饮、商业等相关行业发展的“综合性产业”。盘锦市旅游业作为一项新兴产业，在国民经济中的地位不断得到巩固和提高，成为国民经济新的增长点，为国民经济发展做出了积极贡献。盘锦市全力打造“湿地之都”城市品牌，推进湿地旅游目的地建设。2009年旅游总收入实现117亿元人民币，完成计划106%，同比增长48.7%；
5年间旅游总收入增长了6.45倍，年均递增45.2 %；5年间旅游总收入占全市生产总值比重提高了6.6个百分点。旅游外汇收入由2002年的137万美元增加到2009年的5401万美元，增长了18倍。随着我市旅游业的健康快速发展，旅游业对整个国民经济持续增长的推动作用不断增强，充满了生机活力。
   二是旅游业的发展带动了第三产业加速扩张。随着人民生活水平的不断提高和旅游业的快速发展，旅游对带动我市第三产业的发展作用日益明显。近年来，我市旅游业收入占第三产业增加值的比重逐年上升，2009年旅游业总收入117亿元，占第三产业增加值的比重为35.8%。5年间旅游业总收入占第三产业增加值的比重增加了24.2个百分点。从2009年国内旅游人均花费情况看，来我市旅游花费中，人均花费1100 元，“吃、住、行、游、娱、购”六大要素占总花费的87.4%，其中：住宿费占20 %，餐饮费占21 %，购物费占20%，景点游览费占6%，娱乐费占5.4%，交通费15%。游客人均花费呈逐年增加态势。这些消费直接刺激了零售、餐饮、娱乐、交通、通讯等第三产业的加速发展。
盘山县旅游发展优势
1、区位条件优越
地理空间区位优势。盘山地处辽宁西南部辽河下游，位于东经121°27′至122°29′之间，北纬40°45′至41°27′之间。处于环渤海经济圈，东与台安、海城县相望，南邻兴隆区、大洼县，北与北镇、黑山接壤。
交通区位优势。盘山县内公路网、铁路网纵横交错，四通八达。305国道、京沈高速公路、盘海高速公路、秦沈准高速铁路、沟海铁路穿境而过。京沈高速公路关外最大出口设在盘山县经济开发区内。在海路方面，距离锦州港90公里，距营口港40公里，锦州港90公里，距鲅鱼圈港110公里，距大连港300公里。
2、旅游资源优势明显
从工业旅游资源来看，勘探表明，盘山县境内油田面积约15712亩，拥有丰富的石油天然气资源，辽宁油田高升采油厂、曙光采油厂、欢喜岭采油厂，均在盘山县境内。所有这些都为盘山县工业旅游的开展创造了资源条件。
从自然旅游资源来看，盘山县旅游资源十分丰富，湿地生态旅游资源特色鲜明，品位极高。全县芦苇面积851318亩，大于耕地面积，苇田面积占土地总面积的28%，同时，盘山县还拥有丰富的森林旅游资源，如盘锦市森林公园，这些资源为城市居民进行休闲度假提供了必要的基础和条件。随着我国国内旅游形式的转型，随着休闲旅游的大规模兴起，盘锦的旅游资源越来越显示出资源的竞争优势。
3、内部环境优势
盘锦市已完成了《盘锦市旅游发展总体规划》，提出了将盘锦市建成北国湿地休闲之都、国际生态旅游名城的发展方向，这种方向的确立成为了使盘锦市区别与北方其他旅游目的地的品牌标识，提升了盘锦旅游的竞争能力。盘锦市的这种整体形象有利于为盘山县成为生态大县提供良好的形象支撑。
4、生态环境得天独厚
盘山县境内有85万亩苇田，面积广阔，为亚洲之首，其间珍禽鱼虾同栖共喜，旅游观光有待开发；有天然牧场12万亩，林地15万亩，全县森林覆盖率达15.8%，是全国首批生态示范区。
随着旅游业的不断发展，而盘山新县城却没有一家具有较高档次和标准的星级宾馆。建设星级宾馆，正是适应盘山县旅游业发展的需要。
2.2盘山县城市建设和发展的需要
盘山县新县城规划为盘山县政治、经济、文化中心，以石化工业、物流业为主导产业的现代化北方新城。近期规划到2010年，县城人口达到5万人；远期规划到2020年，县城人口达到10万人左右。
新县城的布局结构为“一心两轴六片区，双重绿化网络”。一心是指规划中的城市中心区。中心城区位于现有井下生活区以东，沟盘公路以西；中心城区包括行政办公中心、商业金融中心、文化娱乐中心、体育运动中心、科教中心，是城市功能的核心区；两轴指县城的空间发展轴。即，一是城市功能综合轴：以府前大道为主导轴向，是城区东西向发展的功能主轴线。二是城市生活服务轴：以曙光南路和曙光北路为主导轴向，以井下生活区为基础的城市生活服务轴线；六片区指城市的六大功能片区，即中心片区、3个居住片区、工业片区以及物流贸易片区；双重绿化网络是指分隔和连接城市功能组团的绿色防护网络，和贯穿城市功能组团中的绿色休闲网络。并且对现状的绕阳河、沟盘运河和太平河进行整治，结合盘锦西外环路两侧的水系，形成新县城的“护城河”，体现北方水乡的特色！
远期规划到2020年，县城实际城市建设用地10平方公里，工业总产值150亿元，实现交通便捷、基础设施完善、生活环境良好、城市景观优美、工业繁荣、三产业发达，富有地方特色，园林型、现代化生态城镇，成为盘锦市重要的工业基地和卫星城之一。
盘山县通过加快改革和发展步伐，大力实施结构调整，着力培育新的经济增长点，社会经济得到飞速发展，对外开放水平进一步提高，城市建设日新月异。但从城市发展结构看，城市基础设施、公用设施得到进一步完善，城市住房条件得到极大改善，城市规模不断扩大，城市面貌焕然一新。
而按照盘山县的城市和生态旅游城市定位，与之相配套的城市宾馆接待能力和档次仍然偏低，具有较高水平和档次的旅游接待宾馆还是一片空白。因此，建设城区星级宾馆已经势在必行。
2.3盘山县商务发展的需要
随着盘山县投资软环境和硬环境的改善，通过京沈高速公路与各大城市的连接，招商引资力度的增强，使盘山县的发展潜力越来越大、商机更宽，引起了各类投资者的极大关注。盘山县的各类商务活动和会议已日益频繁，外来投资者和商务人员流动量已日益加大，这对盘山新县城高档接待场所提出了新的要求。为顺应日益频繁的商务发展的需要，亟需建设新县城区的星级宾馆。

第三章 项目建设市场分析

3.1盘山县总体环境分析
盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121°27′～122°29′，北纬40°45′～40°27′。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。面积约2145平方公里。属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温8.6℃，无霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照时间在2700小时以上。盘山，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气，油气储量占全国已探明的总储量的10％，是我国第三大油田---辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水产品基地。
3.2项目选址分析
盘山县新县城极其缺少大型的星级宾馆，本项目选址盘山县龙祥花园小区，该小区东临盘山县政府办公大楼200米。项目落成后该区域将成为盘山县最繁华最完整的核心商圈。
项目地理位置图
3.3 项目发展优势
一、交通优势
盘山县以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度35.8公里/百平方公里，全省第2位。京沈高速公路通过境内58.3公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海高速公路，通过境内51.9公里，秦沈高速铁路也从盘山穿过。沿海沿河有码头54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘山没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场100公里，距沈阳机场160公里，距大连机场300公里，距北京机场600公里。可以说，盘山县的交通网络四通八达。 
二、品牌优势
目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段，宾馆、酒店企业开始重视依托于品牌服务体系的开发。该项目是大连银龙联合集团有限公司的一个网点，将使项目首先获得品牌的优势，能充分发挥大连银龙联合集团有限公司作为全国知名商业品牌的吸引力，吸引更多的商务人士入住。这一优势体现在宾馆的营销推广上。
三、业务拓展优势
大连银龙联合集团有限公司，自成立以来先后在鞍山市、盘锦市、大连市、阜新市、沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中鞍山市供电厂办公楼、沈阳市沈采保龄球宫、盘锦市财政大厦、中行办公楼、盘山县政府办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市省中行24层综合大厦、础明集团办公楼及厂房、国彪集团办公楼及厂房、长兴岛银龙别墅开发工程、盘山县龙祥花园20万平小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。
整体统一的经营理念、经营管理，追求集团内部经营诉求的统一化。这些成功的经营管理经验为本项目的建设和业务拓展提供了一定的便利。
四、外部环境优势
近年来，盘山县的建设步伐突飞猛进。县政府非常支持大连银龙联合集团有限公司给盘山带来先进的、高档的经营理念和管理经验。因此，盘山政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造一个良好的外部环境。
3.4宾馆的市场定位与策略
宾馆经营定位包括以下几个方面：形象定位、价格定位、服务标准定位和消费群体定位。
一、宾馆的形象定位：宾馆主体工程以现代建筑风格与先期开发的龙祥小区裙楼相结合，浑然一体。以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据宾馆有利的地理位置和齐全的服务功能，公司将它确定为以娱乐城为主的综合型宾馆。
二、宾馆的价格定位：宾馆的消费价格是以高价吸引少数客人，还是以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要的经营管理原则。在实际经营过程中，宾馆将根据消费者的消费欲望、程序的变化而调整价格。在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下，宾馆可按定价接待各方散客。在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使宾馆产生最大的经济效益。
三、宾馆的服务标准定位：按“二星级的设施三星级的服务”标准接待客人。以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。
四、消费群体定位：
1、参加公务和会议的消费群体；
2、往来本地的观光旅游者的消费群体；
3、休闲、娱乐的消费群体；
4、探亲访友及大众消费群体；
5、假日消费群体。

第四章 建设条件分析和工程进度安排

4.1. 建设条件分析
一、建设大型宾馆项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。
大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目位于盘山县政府附近，是盘山县政治、经济、文化中心，是最繁华的中心区域，项目落成后该区域将成为盘山县最繁华、最完整的核心商圈。
由此可见，该项目地理位置优越，政治、经济、文化、商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型宾馆及星级宾馆的理想场地。
二、外部配套条件
该项目周围基础设施达到七通一平，即通道路、上水、下水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。
4.2.工程进度安排
该项目自2010年4月开始前期准备工作，2010年9月动工兴建，2012年10月竣工。具体工程进度安排如下：

序号
项目名称
2010年
2011年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
项目立项

2
项目规划和方案设计

3
项目可行性研究报告

4
项目设计

5
地下室工程

6
主体工程

7
设备安装工程

8
室内装修工程

9
室外装修工程

10
室外工程

11
竣工验收

第五章 项目的规模和内容

5.1建设规模
占地面积：4663m2
建筑面积：15000 m2 ，长61.4 m，宽38.9 m 。
5.2建设内容
1、宾馆主楼总层次设计为11层（不包括地下室），建筑占地面积长26.95 m ，宽32.9 m，建筑面积为886.67m2。采用现代建筑风格，与裙楼建筑协调配套。每层面积及功能布局为：
⑴地下层：886.67m2，设停车场、消防水池、配电房、空调房、电梯机房；
　　⑵第一层：886.67m2，设大堂、总台、保龄球馆、商务中心；
　　⑶第二层：886.67m2，设健身房，业务洽谈室、商场、茶座；
　　⑷第三层：886.67m2，与裙楼第三层相连接，设置KTV包厢、舞厅、歌厅、酒吧等
⑸第四层：886.67m2，与裙楼第四楼相连接，设置会议中心，另设小会议室2个，中型会议室1个，三层顶面为消防平台；
　　⑹第五层：886.67m2，与裙楼第四楼相连接，此层为休闲中心，设置保健按摩、洗头、洗面、理发、足浴；
　　⑺第六层：此层设置桑拿、盐浴、氧吧间等。
⑻第七层至第十一层：均为客房。
2、裙楼一，总层次设计为5层。长33.6m，宽16.8m，建筑面积564.48 m2。
3、裙楼二，总层次设计为5层。长16.8 m，宽21.6m，建筑面积362.88 m2。

第六章 工程设计和功能要求

6.1.工程设计
一、功能分配
该项目具体功能分配见下表：
位 置
面积（m2）
功 能
面积（m2）
地下
886.67
停车场
886.67
地上
14389.40
主 楼
9753.37
裙楼一
2822.40
裙楼二
1814.00
二、交通布局
保证人流、车流避免交叉，各自出入方便。
垂直交通：主楼设有4部电梯，完全可以满足客人、娱乐场人流上下的要求。
三、建筑设计
该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市、盘山有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。
考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超时代气息的现代建筑新形象。
项目总建筑面积约15276.07 m2，其中包括地下停车场886.67㎡；主楼，9753.37㎡；裙楼一，2822.40㎡；裙楼二，1814.0㎡。
本工程为一类建筑，耐火等级为一级，采用钢筋混凝土框架结构，局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。
四、结构设计
主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。结构设计基本参数：
● 使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；
● 安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r＝1.0；
● 设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类；
● 建筑场地：建筑场地类别为Ⅱ类，场地特征周期为0.400s；
● 抗震设防：本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为0.05g。结构的阻尼比取0.05。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为6度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确