星彦大厦地产项目可行性论证报告.doc

“星彦大厦”项目可行性研究报告

目录

一、建设单位基本情况
二、项目提出的背景和依据
三、建设规模及市场预测和确定的依据
四、建设标准
五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来
六、项目设计方案及配套工程
七、环境影响和环境保护
八、投资概算及资金筹措方式
九、建设工期及实施建设
十、经济效益及社会效益评价
十一、其他应着重说明情况
十二、综合评价结论

一、 建设单位基本情况

随着深圳市城市规模的扩大，城市中心区西移，罗湖区由于人口密度大，交通拥挤，城市面貌破旧，不能满足城市发展的需要，中心区的建设，吸引了大批企业进驻福田区，对该区域写字楼需求大增。
“星彦大厦”项目距离中心区近，是中心区的辐射区，所在地的车公庙工业区调整为车公庙综合区，“泰然工业区”也更改为“泰然工贸区”，由纯粹的工业区变为工业和贸易并举的区域， 更是加速了区域单位的进驻，加大对写字楼的需求。
“星彦大厦”项目位于深南大道南面，周围有众多的写字楼，如创展中心、大庆大厦、世贸中心、广州大厦等，都取得了良好的业绩，已产生了写字楼的聚集效应。
随着片区内天安数码城和泰然工贸园向高科技产业园区和新型工贸创业园的转型，片区的投资环境和配套设施逐渐改善，西部办公组团逐渐形成，片区地位激升，吸引了大批企业，市场需求猛增。片区创展中心、苍松大厦、劲松大厦、大庆大厦都取得了良好的业绩。

3、目标客户定位
3-01 中小型高科技企业、新经济类型产业公司和本地新生实力公司，从事IT、证券、电子、贸易、法律、会计、广告、设计、装修等行业。
客户分析：看好新中心区的发展前景和片区高新科技产业园区的创业氛围，中意周围开阔的视野和便利的交通条件，具有强烈的创业意识，需要一定档次的展示空间以提升公司形象。但资金运作空间有限，希望购买高素质、平价位的办公物业满足需求。
3-03 投资人士
具有一定的宽裕资金，自身创业能力有限，寻求投资点，看好片区发展前景，投资物业，以期获得较高的回报。

五、土地、用水、用电、运输等
协助配套资料的需求量及来

1、项目用地
项目已取得了规划建设用地许可证，基本完成三通一平，可以进场施工。

2 、项目用地的周边环境
车公庙片区原先是工业区，工业厂房多，基础设施条件好，近几年，向综合区转变，建立了一批写字楼 ，商业、生活配套设施不全。

3、项目开发条件
3-01熟地，可以直接进场施工；
3-02地盘总面积不大不利于施工管理；
3-03周边市政配套完善，驳接方便。

4 项目区域公建配套情况
4-01对外交通
北临深南大道，东靠泰然九路，规划中的地铁从深南大道通过，交通非常方便。101、105、113、301、310、312、364、365、370、204、209、222、223、228、213
4-02教育设施
l 小 学：竹园小学，26个班级
l 中 学：深南中学，30个班级
4-03商业配套
l 金融：农业银行，120平方米；广东发展银行，100平方米；建设银行200平方米。
l 邮局：皇冠邮局，30平方米
l 其他：深南市场（肉菜、服装和小百货）约100个铺位
4-04医疗卫生
l 医院：香蜜湖医院

4-05其他配套
l 运动场所：泰然4路2个篮球场和天安高尔夫俱乐部
l 公园：天安休憩园
5、 地块优势
5-01周边集中了较多的高档写字楼，形成片区商务中心；
5-02地理位置较好，距离中心区近；
5-03紧邻深南大道，靠近滨海大道、福田汽车客运站，出行关内、关外都能尽享便捷。
5-04位于街角地，两面临街，提升物业价值。
5-05北临深南大道，东临泰然九路，具有商业价值，且四周没有中高档的商铺，对商铺销售有利。

6 、地块劣势
6-01片区暂时还保留着工业区形象，主要人群为蓝领阶层比较乱；
6-02生产、交通噪音大；
6-03周围排水设施差，小店铺和民房垃圾处理不清爽，空气中弥漫着不良气味；
6-04生活配套不足；
6-05位于交通干道边，吵闹；
6-06自然环境较差，缺少绿化；
6-07项目用地规模小，不利于内部施工组织安排。

7、自然条件
项目建设用地为已开发好的熟地，不需拆迁。本地区处于南海之滨，属南副热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人。深圳市年平均气温22.3摄氏度，四季鲜花盛开。若以气候寒暖为具体指标，深圳的四季，春季有76天，夏季有185天，秋季有80天，冬季只有24天。深圳市太阳辐射量丰富，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，年日照百分率达47%。年平均降水量为1925毫米，全年雨量有85%出现在4~9月（汛期），年平均风速为2.7米/秒，年主导风向为东南、东风。深圳市绿化率高，规划好，空气污染状况少，在全国最适合居住的城市中位列榜首，称为“花园城市”。

8 、市政条件
项目市政条件较好，所需的上水、雨水、污水、供电、供气、通讯等市政条件基本具备，可满足项目建设需要。道路交通方便，北有深南大道，东有泰然九路，都是城市交通干道。

六、项目设计方案及配套工程

1、规划目标
满足片区企业对高档写字楼的需求，为业主提供环境良好，功能完备，形象优美的办公场所，为片区提供完善的商业服务设施。善基础设施的文明卫生的示范物业。
依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高物业质量水平，使物业具有较高的科技含量。
合理组织绿化、交通体系，完善公建布局，使物业具有良好的空间布局形态。
吸收其他楼盘的居住规划特点，创造出物业本身的独特优点。

七、环境影响和环境保护

本项目的建设内容为写字楼带商业裙搂，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水和垃圾。

1、污水：生活污水井化粪池处理后排入污水管线，按深圳市的有关规定执行。

2、垃圾：由清洁工人将垃圾集中收集，再由环卫部门统一将垃圾运至垃圾处理场。

八、投资概算及资金筹措方式

1、 投资概算
l 地价
1400元/平方米×39260平方米=5496.4万元
l 施工前期费
单价（元/平方米） 面积（平方米） 总价（万元）
前期工作 100 39260 392.6
勘察设计费 60 39260 235.56
合计 628.16
l 建筑安装费
单价（元/平方米） 面积（平方米） 总价（万元）
基础工程 108 39260 424.01
土建工程 1500 39260 5889
水电安装 220 39260 863.72
电梯 150 39260 588.9
消防 60 39260 235.56
空调 450 39260 1766.7
玻璃幕墙 80 39260 314.08
通讯 20 39260 78.52
地下室 2000 9000 1800
合计 11960.83
l 室外配套费
110×39260=431.86万元
l 管理费
13020.85×3%=390.61万元
l 不可预见费
13020.85×5%=651.04万元
l 利息费用
6124.56×2×5.85%+13434.34×5.85%×2=1502.48万元
l 总工程费用
21061.38万元
2、资金筹措
“星彦大厦”项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是预售收入用于投资，三是向银行借款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外，若还缺资金，则向银行借贷。
建设单位在项目正式动工前付完地价款，之后，还有3000万资金，将全部用于投资，建筑承包商将会带资建设到裙搂结构完工，此时开始预售，其后的费用开支需要由商品房预售弥补。写字楼早期的预售收入非常重要，商品房预售可以减少开发商的筹资费用，缓解开发商的资金压力，降低开发风险。如果项目进行中发生资金缺口，则需要从银行贷款。

9

“星彦大厦”可行性研究报告
九、建设工期及实施建设
“星彦大厦”预计工期两年左右，详细见项目实施计划表。
项目实施计划表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
一
前期工作
-----

三
基础工程
--
------
-----

四
土建工程

--------
---------
----------
------
------

五
装饰工程

------
------

六
安装工程

------
------

七
室外配套

------

八
售楼营销

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十、经济效益及社会效益评价

1、经济效益评价
l 售价
根据周边竞争楼盘价格，运用市场比较法和收益还原法，写字楼均价确定为7500元/平方米，商业裙搂均价为15000元/平方米。
l 销售收入
5000×15000+34256×7500=33192万元
l 销售费用
按销售费用3%考虑
33192×3%=995.76万元
l 销售税金
33192×5.1%=1692.79万元
l 土地增值费
{33192-（21061.38-1502.48-390.61）×140%}×20%=1271.28万元
l 税前利润
33192-21061.38-995.76-1692.79-1271.28=8170.79万元
l 所得税
8170.79×15%=1225.62万元
l 税后利润
8170.79-1225.62=6945.17万元

项目利润估算表
序号
项目
金额
（万元）
备注
一
销售收入
33192

二
销售费用
995.76

三
销售税金
1692.79

四
土地增值费
1271.28

五
总投资
21061.38

六
利润总额
8170.79

七
所得税
1225.62

八
税后利润
6945.17

社会贡献率=企业社会贡献总额/平均资产总额
企业社会贡献总额=职工工资+劳保支出+利息+税收+福利支出+利润
职工工资、劳保支出、福利支出按销售收入的10%计算，为3319.2万元
平均资产总额=（期初资产+期末资产）/2，约为15000万元
投资利润率=税后利润/投资额=6945.17/21061.38=32.98%
社会贡献率=（3319.2+1502.48+6945.17+4189.69）/15000=106.37%
社会积累率=上交国家财政/企业社会贡献总额
=4189.69/15956.54=26.26%
投资利税率=（上交国家财政税收+税后利润）/投资额
=（4189.69+6945.17）/21061.38=52.87%
从上面各项指标可以看出，项目具有良好的经济效益

2、社会效益评价
项目开发建设会带动相关的建筑、建材、装饰和其他产业的发展，发挥经济增长点的作用，能够扩大市场需求，刺激国民经济发展，增加国民生产总值，对于我国目前正处于有效需求相对不足的宏观经济状况下，有特殊的意义。随着项目的建设，各种人员的配置，为社会提供了大量的劳动就业机会，提高社会就业率，缓解我国当前的就业压力。

十一、其他应着重说明情况

本报告的结论是秉着谨慎和负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际情况。我们认为，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议：

1、本可行性报告由于项目建筑设计、施工方案等问题尚未确定，各种费用估算、工期安排及效益评价是初步的，投资估算是按照目前同类型项目的投资水平及考察项目基础设施条件后估算的。由于建筑方案和工程施工条件和施工方法尚未完全确定，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的调整。

2、本报告的测算是在多方面考察深圳市（尤其是车公庙片区）房地产市场的基础上，依据项目自身的特点，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖目前房地产市场的的供求关系和未来两年政治、经济、和人民生活水平的稳定发展。鉴于目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。

3、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，材料管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的实现。

4、协调好与水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。

5、本项目投资2亿多元，后期开发资金需要量大，因此合理安排资金收支非常重要，如果不当，会产生资金短缺，影响项目开发进度。

6、项目销售计划安排，在考察项目周边市场情况下，结合项目特点和营销策略以及项目研究组人员的经验，综合得出的。但是市场在时刻变化着，将来的销售情况可能与预计不符，而且项目的销售也是本项目成败的关键因素之一。项目风险在于销售周期，如果销售周期延长，资金回笼慢，项目本身资金压力就大，会使项目陷入财务危机，因此，项目早期预售显得非常重要，一定要安排好、组织一直优良的销售队伍，采取正确的、全面的营销策略，是非常必要的，争取项目销售朝着有利的方向发展。
目 录
第一章 总论 4
1.1项目名称 4
1.2拟建地点 4
1.3建设内容与规模 4
1.4建设年限 4
1.5投资估算 4
1.6效益分析 4
1.7建议书编制依据 5
第二章 项目建设的必要性和条件 7
2.1项目建设背景 7
2.2建设单位概况 16
2.3建设的必要性 15
第三章 市场分析 17
3.1市场前景分析 17
第四章 项目选址及市政配套条件 20
第五章 建设内容及规模 21
5.1项目建设内容及规模 21
5.2工程方案 21
第六章 投资估算及资金筹措 25
6.1投资估算 25
6.2资金筹措 26
第七章 效益分析 27
7.1经济效益 30
7.2社会效益 .…32
第八章 环保、消防、节能及安全……………………………………………...……33
8.1、环境保护………………………………………………………………………….…………33
8.2、消防………………………………………………………………………………..………….34
8.3、节能……………………………………………………………………………..35
8.4、安全卫生…………………………………………………………………..………………. 36
第九章 结论 38
目　录

第一章 总 论 4
1.1项目概述 4
1.2项目提出的背景和必要性 4
1.3 项目建设的可行性分析 16
第二章 项目依据和范围 20
2.1项目编制依据 20
2.2编制原则 20
2.3项目编制范围 21
第三章 市场发展预测及行业关键指标分析 22
3.1二手车市场风险及发展预测 22
3.2 目前二手车价格分析 25
3.3 二手车关键指标分析 28
第四章 项目选址与建设条件 36
4.1 项目选址 36
4.2 区域建设条件 36
4.3社会环境简况 37
第五章 项目建设内容与规模 39
5.1 项目建设内容 39
5.2 建设规模 39
第六章 项目实施进度安排 41
第七章 环境保护和交易流程 42
7.1 二手车交易市场污染评估与处理 42
7.2 二手车交易流程 42
第八章 项目经营管理与劳动定员 49
8.1 项目经营管理 49
8.2 劳动定员 49
8.3 劳动保护和安全生产 50
第九章 投资概算及资金筹措 51
9.1 投资估算 51
9.2 资金筹措 51
第十章 经济效益分析 53
10.1项目的制度成本分析 53
10.2 项目效益分析 55
10.3 本项目成本估算 56
10.4 投资初期的营销计划建议 57
10.5 销售收入及税金 57
10.6 利润估算 58
10.7 财务平衡分析 58
10.8 不确定性分析 58
10.9 结论 59
第十一章 结论及建议 64