澎湖湾商贸城项目建设投资可行性研究报告1.doc

淮北市澎湖湾商贸城项目可行性研究报告
第一章 总 论

一、基本情况
1、项目名称：淮北市澎湖湾商贸城项目
2、建设性质：新建
3、承办单位：
(1)单位名称：淮北市澎湖湾商贸有限公司
(2)法定代表人：
4、项目地点：濉溪县韩村镇临涣矿小胡孜工人村。
韩村镇位于安徽省淮北市 濉溪县中西部，是濉溪县经济强镇镇之一，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口12万人。
5、项目概述：
本项目包括建设超市、餐饮、住宿、娱乐、停车、修车等项目。项目总投资5600万元，总占地23亩。
商贸城6层，钢筋混凝土框架结构，建筑面积31500平方米。
6、主要经济技术指标
（1）项目总投资5600万元，其中固定资产投资5000万元，流动资金600万元。项目按照整体规划、一期建设，滚动发展的原则进行建设。其中：商贸、餐饮、娱乐场所、超市及其他工程投资4500万元，停车场，修车厂工程投资500万元。
（2）项目达产后，销售收入4150万元。
（3）总成本费用3420万元。
（4）利税总额730万元。
其中利润525万元，税金205万元。
（5）投资利润率19.1%。
（6）财务内部收益率14.7%。
（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。
7、项目效益：
（1）社会效益
项目建成后，进一步推动农村绿化，建成淮北市区的后花园，提高城镇与城市的生态功能，建成城乡居民生态观光旅游休闲的理想场所，通过完善绿色食品产业链，实施食品安全生产追溯制度，确保消费者饮食健康，实现绿色消费。本项目为劳动密集型产业，可直接带动绿色食品生产、加工、营销、物流、餐馆、休闲、住宿等相关产业，能够提供150个就业岗位，对缓解就业压力，增加城乡居民收入，丰富绿色食品市场供应、特色食品周年供应，满足不同层次的消费需求，促进社会稳定，优化山水资源配置，统筹城乡经济和社会发展，加快现代农业科技创新步伐，促进山区经济健康发展，将起到重要作用。
（2）生态效益
项目建成后，按照科学发展观的要求，将现山水开发、代农业、高效农业、生态农业、休闲农业、生态旅游等技术进行优化组合，集成配套。本项目对养殖场废弃物进行生物工程技术处理，生产沼气新能源、生产生物有机肥料，改良山区土壤结构，加快荒山绿化，发展生态经济，形成社会、生态、经济良性循环的发展环境，逐步实现山水生态结构合理化，技术生态化，达到过程清洁化和产品无害化的目标，建立“自然—空间—人类”系统协调发展的新关系，项目生态效益十分显著。
8、项目编制依据：
（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；
（2）淮北市《国民经济和社会发展第十二五规划纲要》；
（3）淮北市《社会与经济发展“十二五”计划》；
（4）淮北市《关于鼓励全民创业的意见》；
（5）《淮北市统计年鉴》2010；
（6）主办单位提供其它有关材料。
二、项目背景
韩村镇位于濉溪县中南部,坐落在浍河之滨，距县城100公里，面积120Km2，耕地面积90000亩，辖28个行政村，146个村民小组，7万余人。2005年工农业总产值4.2亿，
人均纯收入2668元。 交通发达，水源丰厚，表阜铁路穿境而过，浍河自西向东穿境20 Km，土地肥沃，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、山芋等。 境内煤碳资源泉丰富。国家大型煤矿有临涣煤矿、海孜煤矿，临涣选煤厂坐落在境内。2005年，省投资240亿元的省“861”重点工程——煤化、盐化一体化工程又落户韩村。建镇以来，镇委、镇政府坚持以城镇聚企业，以企业兴城镇的发展思路，充分发挥区域优势，加快小城镇建设步伐。几年来，全镇新道路100000m，新铺沥青路面10000 m2 ，水泥路面80000 m2，程控电话普及率90%，闭路电视入户率60%，用电普及率100%。
坚持以产业结构调整为主攻方向，抓特色农业，“打响名牌战，唱活市场戏，念好特色经”，以种养促加工，以规定规模求发展，以开发增效益，形成种、养，加一条龙的良性循环，增强了农业的发展后劲，全镇出现了一批农业综合开发典型，逐步形成“特色+规模+档次”的新型农业格局。大力发展节粮、节草型养殖。鸡、鸭、鹅、猪、牛、羊、鱼、鸽人人养殖，齐头并进，规模养殖，特色养殖多管齐下，发挥浍河，塌陷区水资源优势，引导农民走水路、唱水戏、发
水财，发展水产、水禽养殖。 依托煤矿，大项目的优势，大力发展二三工产业，转移农村剩余劳动力。目前全镇拥有永顺纸业、国光纸业。 招商引资力度大，成效显著。上半年共引资1720万元，占全年总任务的68.8%。劳务经济迅速发展，已成为新农村建设的支柱产业，全镇每年劳务输出1万余人，创产值8000余万元。
辖23个行政村，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口12万人。2009年全镇实现工农业生产总值13.8亿元；完成财政收入2608万元；固定资产投资5.8亿元；共引进内资3.2亿元，外资200万美元；农民人均纯收入4560元。
　　韩村百姓，善民善邦，民风淳朴。崇信尚义的韩村人民将敞开火热的胸怀，虚心恭待各界有胆、有识、有志之士来韩村发展，创昌盛伟业。镇党委政府决心依托优势，抢抓机遇，坚持科学发展观，以构建和谐社会为目标，一心一意谋发展，聚精会神搞建设，努力实现新的辉煌。
资源产业优势：韩村镇地处淮北平原，小麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大;矿产资源得天独厚，临涣煤矿、临涣煤化工坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔;劳动力资源丰富，是开拓中西部市场的桥头堡，工业发展恰逢其时。
2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。
正式在这种背景下，淮北市澎湖湾商贸有限公司提出了淮北市澎湖湾商贸城项目。

第二章 项目建设的必要性和可行性
一、项目提出
2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，连续16年实现两位数高速增长，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。
　　2007年，中国餐饮业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上年约增加2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国餐饮业的快速持续发展，显示出了在社会需求和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。
　　2008年1-11月份，全国住宿与餐饮业零售额达到13905.1亿元，同比增长24.9%，环比基本持平，比上年同期加快6.1个百分点，占同期社会消费品零售总额的比重为14.2%，拉动社会消费品零售总额增长3.5个百分点。其中11月份，全国住宿与餐饮业继续保持快速增长，零售额实现1376.6亿元，同比增长25.1%，比上年同期加快3.5个百分点，但比上月下降6.6%。
2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。
本项目生态休闲中心作为充满自然情趣的生态环境建设项目，建成后加快绿化荒山，提升湿地生态效果，同时对解决农村剩余劳动力、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。
二、项目建设的必要性
1、推进农村经济发展的需要
充分发挥淮北市产业优势，突出发展特色产业，大力推行生态农业发展战略，兴建绿色食品基地，开发绿色食品、安全食品，不断提升农产品品质，提高国内外市场的竞争能力。依托农产品加工的龙头带动，采取土地流转的形式，把分散的山地、林地、湿地、水面等生态资源有效地组织起来，引导生态化生产符合市场需求的优质农产品，实行产业化经营，达到增加农民收入的目的。从而有效地促进山区经济和社会健康、持续、稳定的发展。
2、是构筑现代休闲旅游业框架的需要
本项目的建设，为构筑现代休闲农业框架奠定了坚实基础。在种植业和养殖业方面，以“高效”、“高科技含量”为指导，集中力量推进代表现代农业发展方向的绿色食品集约化生产。按照绿色食品安全的原则，实施山水生态和农林水产结构调整，大幅度提高农业生产、生态休闲的效益，增加山区农民的经营收入。
三、项目建设的可行性
1、政策保障
《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划》明确指出了“十二五”期时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。财政部《国家农业综合开发“十二五”计划》明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，建设农产品生产、加工、出口基地，鼓励龙头企业与农民通过签订产销合同、土地流转以及土地使用权、产品、技术和现金等形式入股，彼此结成利益共同体，形成利益同享、风险共担的经营机制，大力推进农业产业经营。
2、建设条件具备
（1）自然地理条件
淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。
（2）自然气候条件
淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。淮北市位于南北气候的过渡地带，兼有南方、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。
（3）综合经济条件
淮北市经济基础坚实。改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。
3、项目区基础条件较好

经济优势：韩村工业集中区坐落在安徽省濉溪县境内，总规划面积5000亩，其中一期规划3800亩，基础设施建设已全面启动，初步形成“四纵四横”路网，道路宽阔，四通八达，区内水、电供应充足，土地平整，已基本实现“六
通一平”，是广大战略投资者的理想选择。
人文环境优势：韩村镇历史悠久，韩村百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。

第三章 市场分析
一、酒店业发展状况
1、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：
（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分
经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；
（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；
（4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为
主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。
2、濉溪酒店消费者研究
1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异
经过详细的调查，就濉溪范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：
2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；
3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；
4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；
5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；
6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。
度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：
1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；
2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；
3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；
4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；
5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。
3、濉溪酒店消费者特征
调查表明：
（1）从职业角度看，濉溪酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。

（2）从籍贯角度看，濉溪酒店消费者主要是来自濉溪企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来濉溪作商务逗留的；而且近年来受濉溪酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为濉溪酒店消费市场一支不可忽视的力量。
（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。
（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。
（5）另外，平均来讲，濉溪酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，濉溪本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。
（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。

（7）从收入角度来看，永兴酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。
二、发展模式
　　中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。
三、现存问题
　　食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。
　　3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪
　　7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成
　　8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑
　　2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成”
　　2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。
　　俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。
　　食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。”
“这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。
四、前景预测

近两年的统计资料说明:安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年淮北市酒店客房开房率高达85%以上。
中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180—280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300—500元的价格，稍微敏感的，能够接受60—120元的价格，所以中间的120—280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。

第四章 选址方案

一、选址原则
1、环境优越。周边没有污染源，生态环境适宜。
2、交通便利。靠近主要交通干道，有利于方便通行。
3、有利于生态产业链的物料循环。
4、远离城区，或位于城乡结合部，土地价格较低，有利于土地流转。
5、符合城乡发展规划、旅游发展规划、山水生态资源发展规划。
6、先易后难，优先考虑现有基础条件较好、旅游发展潜力大的区域。
二、项目选址方案
通过对濉溪县韩村镇建设规划，该项目选址位于淮北市所辖区域的濉溪县韩村镇临涣矿小胡孜工人村。
占地面积23亩。
三、项目建设条件及配套资源
项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。
1、供 电
淮北大唐发电站每年除满足本市外，向省外供电约90万千瓦，电力供应充足。现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。
2、供 水
淮北现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。因此本项目的供水完全有保障。
3、供 热
淮北市已建成保证几百万平方米供热的热源厂，本项目的供热可就近接入。
4、供 气
淮北于2003年开始连片供应天然气，2006年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。
5、交 通
项目地理位置优越,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。
6、通 讯
淮北邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到30万门以上，现有资源完全可满足项目要求。
四、场址条件
1、 自然地理状况
淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。
2、自然气候条件
淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
年均气温：14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温：-21.3℃
年均相对温度：70%
主导风向：东北风
平均风速：3.1m/s
风压：343kn/m2
年最高降雨量：1441.1mm（1964年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）
最大冻土深度：20cm
地震烈度：6度
3、工程地质、水文地质条件
淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。
4、地震设防
地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。
五、自然条件对建设项目的影响
1、对工程方案的影响
淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。
2、对施工条件的影响
淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。
3、对工程造价的影响
淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。

第五章 项目定位与功能分区方案

1、目标定位
文化主题：地方民俗文化、山水文化
休闲主题：养生、健身、农家田园休闲
餐饮主题：绿色食品健康餐饮、农家乐土特餐饮
购物主题：现代化国际连锁超市
2、功能定位
生态保护、山水融合、山野观光、休闲度假、停车住宿、特色餐饮、超市购物。
3、市场定位
一级市场：即基本市场，以淮北市城市居民为主。
二级市场：即重点开发市场，以宿州、徐州及周边城市居民为主。
4、功能分区
主要分为入口服务区、住宿区、餐饮区、停车区、修车区、休闲娱乐区。
内设多功能厅，可以供小型会议、商务洽谈。内设8个标准客房，方便游客休息。
餐饮洗浴中心可同时为80人提供餐饮洗浴，完善中心现代服务设施。

第六章 工程方案

一、本项目用房建设标准及依据
本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。
二、本项目总体规划
规划依据
1、《中华人民共和国规划法》
2、《城市居住规划设计规划》
3、用地地形图
（一）本项目规划指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
1
规划总用地
m2
4333
2
总建筑面积（不包括地下1层）
m2
6000
3
酒店客房建筑面积
m2
2000
（二）项目规划布局
规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体；
建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化；
本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间；
（三）建筑外观设计
主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合呼和浩特的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。
本项目的建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：
现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。
时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。
立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；
强调竖线条，窗格的划分对称；
墙的转角处有线角、转角石等细节；
高视点---抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。
色彩---本项目的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色的柔和。
三、结构设计方案
（一）结构设计主要参数
基本风压
设计使用年限
建筑结构等级
地基基础设计等级
0.55KN/m2
50年
二级
乙级
基本重压
搞震设防类另
建筑耐火等级
建筑面地类别
0.40KN/m2
两类
二级
Ⅱ类
标准冻深
抗震设防烈度
结构抗震等级
地面粗糙度
1.60m
8度第一组（0.2g）
二级
C类
（二）现行设计规范，规程
《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)
《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2004)
《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001 2006年版)
《建筑抗震设计规范》(GB 50011-2001)
《混凝土结构设计规范》(GB 50010-2002)
《建筑地基基础设计规范》(GB 50007-2002)
《建筑结构制图标准》(GB /T50105-2001)
《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)
《房屋建筑制图统一标准》(GB/T50001-2001)
《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)
《建筑变型测量规程》(JGJ/T8-97)
（三）主体工程
本工程结构类别为三层框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。 耐火等级：二级
（四）门窗工程
门窗玻璃的选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ1和3《建筑安全玻璃管理规定》及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；
（五）屋面工程
本工程的屋面防水等级为Ⅱ级，防水层合理使用年限为15年；
（六）外装修工程
外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。
（七）节能、保温
为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。
外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。
四、给、排水设计方案
供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。
（一）生活给水系统
给水系统由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为655.05m3/天。
1、生活用水：1.5立方米/人.天，日用水量为300立方米。
2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小时，用水指标2立方米/S，则消防用水量为平均每天120立方米。
未预见水量按10%计算。
（300+120）*10%=42立方米
日平均总用水量为:462立方米.
（二）生活污水系统
污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。
五电气设计方案
（一）要标准及法规
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
《住宅设计规范》GB50096-1999 2003年版
《全国民用建筑工程设计技术措施》-电气
《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000
《有线电视系统工程设计规范》（GB50200-94）
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000版）
其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。
（二）设计范围
低压配电系统
照明系统
综合布线系统
防雷接地及总等电位联结系统
1、本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。低压配电系统采用放射式和链式相结合的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用电源，
2、导线选用及敷设：进户线选用VV22-10KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用BV-500V导线穿管沿墙或顶板敷设。如照明支路管内导线为5~6根时，穿PVC25，低于2.4m的壁灯均应接入PE线。
3、照明系统的配电方式：本工程采用放射式和链式相结合的配电系统。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应急照明采用自带蓄电池形式。
4、电话进户采用HYV-2*0.5室内电缆，数据线采用光纤，电视进户采SYWV-75-9电缆，埋深均为距室外地坪-0.8m。
5、管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30m（无弯曲时），20m（有一个弯曲时），15m（有二个弯曲时），8m（有三个弯曲时）加装中间接线盒。
六、暖通设计方案
（一）室内外采暖计算参数
采暖室外计算温度：tw=-19℃；冬季室外风速1.64m/s。
室内计算温度：
序号
房间名称
计算温度
序号
房间名称
计算温度
1
休闲娱乐服务厅、客房
18℃
3
设淋浴的卫生间
25℃
2
厨房、库房
16℃
4
办公室、会议室
18℃
（二）采暖设计施工说明
1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为：88.2kw，单位面积热指标为：37.8w/m2，设计供回水温度80/55℃。热力指标为60W/平方米
2、本工程采暖形式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接入。
3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。
4、施工安装及验收应按《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002），《建筑安装工程质量检验评定标准》JJ302-74）。

七、宾馆的设计标准
本酒店设计标准：高档商务大酒店
1、前厅
　　a. 有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台； b. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务； c. 提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)； d. 提供信用卡结算服务； e. 提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； f. 24小时提供客房预订；g. 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； h. 设门卫应接员，16小时迎送客人； i. 设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处； j. 有管理人员24小时在岗值班； k. 设大堂经理，18小时在岗服务； l. 在非经营区设客人休息场所； m. 提供代客预订和安排出租汽车服务； n. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。
2、客房
a. 至少有30间(套)可供出租的客房； b. 有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明； c. 装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好； d. 有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；
e. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信