住宅小区建设项目可行性研究报告.doc
《住宅小区建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《住宅小区建设项目可行性研究报告.doc(94页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 住宅小区建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论1第二章 项目建设单位基本情况42.1XXXX林业开发有限公司42.2XX集团有限公司6第三章 项目建设背景与必要性133.1项目的提出133.2项目建设的必要性14第四章 市场供求分析164.1油茶市场分析164.2有机肥市场分析174.3生猪市场分析17第五章 项目选址与建设条件195.1项目选址195.2建设条件19第六章 工艺技术方案216.1油茶种植技术方案216.2沼气工程技术方案226.3生猪规模化养殖技术方案236.4仪器设备选型24第七章 项目建设内容267.1总平面布置267.2建安工程267.3仪器设备28第八章 环境保护
2、与节能298.1环境保护298.2节能31第九章 投资估算与资金筹措339.1项目资金估算及其依据339.2资金来源349.3投资估算附表34第十章 效益分析3510.1基础数据3510.2经济效益分析3510.3社会效益分析3710.4生态效益分析3710.5财务分析附表38第十一章 项目组织与管理3911.1建设期组织管理3911.2 建成后运行管理41第十二章 建设期限和进度安排43第十三章 招标方案4413.1招标范围4413.2招标组织形式4413.3招标方式44附 件46达华工程管理(集团)有限公司 第 93 页 第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 XX市“XXXX花
3、苑”住宅小区建设项目1.1.2 开发商概况河南省XXXX房地产开发有限公司位于河南省XX市XX路,是河南省建设厅批准的三级房地产开发企业,注册资850万元,主要经营范围为房地产开发、室内外装饰等。该公司前身是一家工业与民用建筑施工企业,1990年以来,先后承担、参与了小浪底宾馆、公寓楼等系列工程和XX市人才大厦、XX市宾馆、XX煤校教学楼、机缘文翠小区、双桥花园、北海小区、XX花园等项目的建设、开发工作。经过多年的实践,公司积累了诸多的经营管理人才,并于2005年3月成立了河南省XXXX房地产开发有限公司,转型成为一个以房地产开发为主导业务的实力雄厚的综合性管理实体。公司现有员80人,其中各种
4、专业技术人才44人,是一支包括建筑设计、施工管理、工程经济、财会等专业技术娴熟和工作经验丰富的高素质专业人才队伍。公司配备有现代化办公设施,技术装备优良。公司下设计划管理部、事业拓展部、工程技术部、财务结算部、人力资源部、营销部、信息中心及办公室,有着较高的专业素质队伍及完善的内部管理机制。 公司成立以来,坚持“以质量求生存、以信誉求项目、以项目求效益、以效益求发展”的企业理念,坚持“重质量守信誉”的经营作风,迅速成为XX乃至河南省房地产开发市场上的一支主力军。2005年公司完成房屋开发面积达51000平方米。 公司法人代表: 公司法人代表赵宗祥,男,现年56岁,大学本科学历,工程师,历任省一
5、建XX公司总经理、XX市XX建设集团董事长,现任河南省XXXX房地产开发有限公司董事长,具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念,优秀的管理水平在地产业享誉盛名。1.1.3 可行性研究报告编制单位编制单位:达华工程管理(集团)有限公司资格等级:甲级工程咨询资格证编号:工咨甲1030101013发证机关:中华人民共和国国家发展和改革委员会1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及XX市颁布的相关法律、法规、政策; 2、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要; 3、XX市城市建设总体规划(2002-2020); 4、XX市国土局土地出让证明; 5、XX市2002-2006年相关统计数据;
6、 6、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版); 7、建设部房地产开发项目经济评价方法(2000版) 8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料; 9、河南省XXXX房地产开发有限公司编制XX市“XXXX花苑”住宅小区建设项目可行性研究报告的委托合同。1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛,因此,本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看,我们依据预期收益和成本两条主线,将内容分为五大部分,即研究原则,市场研究,项目评估,投资分析和基本结论,个中涉及的分支内容主要包括: 1、全面收集项目周边的大量市场资料,籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素; 2、从城
7、市规划的角度对本项目进行评价; 3、运用房地产价格评估的方法,测定项目各类开发物业市场售价; 4、综合市场需求及资深建筑师意见,对项目规划作出评价; 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度; 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析,计算项目的可能收益,分析影响收益的重要因素; 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划; 8、综合各类分析,对项目的开发可行性作出判断。1.1.6 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范,行业开始步入健康发展轨道,市场在局部出现迅猛增长的同时,整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性,市场供需两旺并保持同步增长,作为中国
8、国民经济的支柱产业,房地产行业的发展前景令人鼓舞。近年来,XX市县域经济发展迅速,城镇居民收入有了大幅度的提高,同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士,他们具有追求高品质生活的愿望和能力,在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和XX市城市建设总体规划(2002-2020),XX市市区人口在2010年和2020年将从目前的13万人分别达到20万和25万,届时XX市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。XX房地产从20世纪90年代初期起步,随着住房制度改革
9、的不断深入,住房分配货币化被社会所接受,房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发(或连片开发、旧城改造),尤其是近几年,XX房地产的迅速兴起,为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献,已经成为XX投资的重点、消费的热点。基于对XX市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解,河南省XXXX房地产开发有限公司于2007年3月通过公开竞拍方式获得了怀府路与沁水路交汇处南侧宗地编号为2007-3号地块的使用权,并决定在此开发建设XX市“XXXX花苑”住宅小区项目,作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区,建成后的“XXXX花苑”住宅小区将形成占地面积160亩,总建筑面积1
10、8.67万的建设规模,可容纳1000余户,5000余人的XX市首席规模社区,“XXXX花苑”住宅小区将与周边区域发展紧密地融合在一起,成为XX市中心城区一道亮丽的风景线。1.2 项目概况1.2.1 地理位置 该项目位于XX市怀府路与沁水路交汇处南侧100米,北临XX市黄金大道怀府路,东面沁水路,XX市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新XX影剧院、新华书店、XX一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百XX商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周,距离“XXXX
11、花苑”住宅小区均不超过5分钟,是XX市XX区中心重要的高端住宅规划用地。1.2.2 建设规模与目标XX市“XXXX花苑”住宅小区项目占地106066.6(约160亩),计划投资1.74亿元,总建筑面积18.67万,其中住宅部分面积17.93万,商业用房面积0.74万,总居住户数1000余户,规划总居住人口5000余人,容积率1.49,绿化覆盖率39.5%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,规划、开发“XXXX花苑”住宅小区,将致力于为在XX工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个
12、优美、舒适的居住环境。1.2.3 项目建设期限 “XXXX花苑”住宅小区建设项目拟分三期完成,建设期限从一期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束,建设期限计划为36个月,即从2007年9月起至2010年9月。1.2.4 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为17390.51万元,资金来源为自有资金7690.51万元,预售房款收入6700万元,申请银行贷款3000万元。该项目开发商自有资金比例为44.22%,高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后,预计销售收入为25465.8万元,扣除成本,减去销售(营业)税金及附加1400.62万元、土地增值税1106.56万
13、元后,预计利润总额为55680.12万元。1.2.5 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一开发规模1占地面积m2106066.62总建筑面积m2186706.6其中:商业部分面积m27365.4 住宅部分面积m2179341.23绿地率%39.54容积率1.49二经济数据1总投资万元17390.512资金来源万元17390.51其中:自有资金万元7690.51预售收入万元6700银行贷款万元30003营业收入(经营期平均)万元25465.84营业税金及附加(经营期平均)万元1400.625土地增值税万元1106.566利润总额(经营期平均)万元5568.127所得税(经
14、营期平均)万元1392.038税后利润(经营期平均)万元4176.09三财务评价指标1销售利润率%21.87%2投资利润率%32.02%3财务内部收益率(所得税前)%68.82%4财务净现值(所得税前)万元3545.25投资回收期(所得税前)年2.26资本金收益率%254.77%7资产负债率(经营期第1期)%0.00%8利息备付率(偿还期内平均)09偿债备付率(偿还期内平均)0.110总投资收益率%33.60%11项目资本金净利润率%16.40%1.3问题与建议考虑到“XXXX花苑”住宅小区建成后,其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领
15、阶层,结合他们的消费心理和消费结构,要特别注意其附属设施的建设,如停车场,娱乐中心及安保措施。另外,在住宅的户型的选择上,要充分调查,选择适合不同住户需求的多种户型,避免单一,同时,该项目的建设很大程度上依赖于XX市经济的快速发展,因而,在建设的过程中,要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻XX带来的商机,而且要重视该项目的社会效益。第二章 项目建设背景2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1 “十一五”规划对房地产行业的影响1、 区域经济协调发展对房地产市场的影响首先,“十一五规划”提出了优先支持中西部地区的发展,可以预计未来一定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣、基础
16、设施落后的西部相比,中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的一些大中城市,如武汉、郑州等本来就具有较好的工、农业基础,也是区域内人才相对汇集之地,一旦得到政策扶持,其经济发展潜力不容小视。从房地产行业的角度来看,这些城市人口数量较多,一旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次,“十一五规划”提出了城市群的概念,明确提出了“加强区内城市的分工协作和优势互补,增强城市竞争力”。显然,大城市周边的中小城镇将是该政策的最大受惠者。一些产业从大城市向中小城镇的转移,将促进当地经济的发展,提高人民的收入水平,同时也会增强当地财政的实力,并吸引到外来人才的迁入。 2、关于土地增值收益的重新分配问题在“十一五规划”
17、中,中央特别提出了“加快征地制度改革,健全被征地农民的合理补偿机制”。可以预见土地增值收益将重新被分配,农民将得到更多,而房地产开发商将失去原来存在的寻租机会和高额利润。除此以外,税收也是对土地收益再分配的手段。从发展的趋势来看,房屋的产权人或使用者,尤其是高档住宅的业主将承担更高的税收。物业税、土地增值税和二手房的所得税的征收不仅是贫富差距的调节手段,也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。 3、调整住房供应体系完善供应结构的问题 “十一五规划”建议中提出:一方面,要继续改善居住条件,尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题;另一方面,又要坚持最严格的耕地保护制度,节约使用土地。同时,保持房价的稳定
18、也是实现价格水平总体稳定的重要前提。可以看出,要同时实现上述的目标,不能光依靠总量的调控,更应该在结构上做文章。前面我们提出,要更好地化解以上的矛盾、处理好住房问题,必须构建一个更加多层次、更加复杂的住房供应体系,而不是把所有的问题都交给市场来解决。由于收入和累积财富的差距,老百姓对房价的承受能力有很大的差异,要满足他们各自的需求,必须利用产权和交易管理、税收甚至行政手段,加剧市场分割,人为构造出不同的细分市场。4、提出了土地集约利用、建筑节能环保等技术性创新要求要解决这方面的问题,不仅要靠制度变革,还需要在技术上创新。在制度方面,由于技术创新需要在研发上投入创新,而且由于能源定价的扭曲和负的
19、外部性由社会承担,所以创新的产品反而变得不经济,而没有市场。举例而言,采用节能材料建造的住宅的成本要比普通建筑高出20%-30%;另一方面,在低环保要求下能源、电力价格偏低,所以消费者对节能建筑缺乏重视,市场推广较为困难。可以预见,未来随着制度性障碍的消除,节能住宅的推广将更加顺利。表2-1 “十一五规划”中,与房地产相关的阐述和影响方面章节相关的具体内容影响方面(4)坚持以科学发展观统领经济社会发展全局必须加快转变经济增长方式。我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展以构成严重制约。房地产开发用地的使用(5)“十一五”时期经济社会发展的目标城乡居民收入水平和生活质量普遍提高,价格总
20、水平基本稳定,居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。房价必须保持稳定、居住条件得到改善(8)全面深化农村改革坚持最严格的耕地保护制度,加快征地制度改革,健全被整地农民的合理补偿机制。土地增值收益的重新分配问题(15)形成合理的区域发展格局继续推进西部大开发,振兴东北地区等老工业基地,促进中部地区崛起,鼓励东部地区率先发展。区域经济发展对城市房地产的影响(17)促进城镇化健康发展坚持大中小城市和小城镇协调发展,提高城镇综合承载能力,按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则,积极稳妥地推进城镇化。珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区,要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作用,加强
21、区内城市的分工协作和优势互补,增强城市群的整体竞争力。继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用,推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放,带动区域经济发展。区域经济和城市房地产市场(18)大力发展循环经济发展节能省地型建筑建筑节能、容积率(24)推进财政税收体制改革合理届定各级政府的事权,调整和规范中央与地方、地方各级政府的收支关系,建立健全与事权相匹配的财税制度。稳步推进物业税。规范土地出让收入管理办法。房地产相关税收体系的调整(25)合理调节收入分配着力提高低收入者收入水平,逐步扩大中等收入比重,有效调节过高收入,规范个人分配秩序,努力缓解地区之间和社会成员收入分配差距扩大的趋势。认真解决低收
22、入群众的住房、医疗和子女就学等困难问题。低收入家庭的住房问题2.1.2 今年以来房地产行业运行情况1、调控之下继续升温06年国家加大了对房地产行业的调控力度,一系列政策相继出台。07年以来的重要调控政策就是1月16日国税总局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳,标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代,对毛利率较高的项目或公司影响还是很大的。总体上看,今年以既往政策的贯彻落实为主,但如果房地产市场没有朝着预期目标发展的话,不排除在接
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 住宅小区 建设项目 可行性研究 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。