物流商务中心项目申请建设可行性研究报告.doc
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1、北京八里桥农产品批发市场升级改造工程可行性研究报告北京*物流商务中心项目建议书(代可行性研究报告)北京中咨海外咨询公司 - 1 -工工程咨询证书综合、建筑甲级编号 工咨甲北京*物流商务中心项目建议书(代可行性研究报告)总经理: *项目经理: *北京*有限公司项目总负责人:*8高级工程师公司总经理项目经理:*高级工程师编制人员:*高级工程师 北京品纳轲物流商务中心项目建议书(代可研)目 录第一章 总论41.1项目概况41.2项目提出的背景41.3项目建设的必要性和目的51.4编制依据71.5项目主要技术经济指标7第二章 市场分析与预测92.1物流产业发展历程92.2国外物流市场情况92.3我国物
2、流市场情况142.4北京物流市场发展现状192.5本项目竞争优势22第三章 土地利用现状、建设条件和总图运输243.1土地利用现状及交通条件243.2市政基础条件243.3工程地质条件253.4总平面布置与交通28第四章 建设规模和建设内容304.1建设规模304.2建设原则304.3建设内容30第五章 环境保护、节能和消防措施325.1编制依据325.2环境质量现状325.3污染源及防治措施335.4绿化355.5环境影响评价355.6节能措施355.7 消防措施36第六章 项目实施进度计划376.1项目建设期376.2项目建设进度37第七章 项目组织机构与劳动定员397.1企业组织机构39
3、7.2人员编制40第八章 投资估算及资金筹措418.1投资估算418.2资金筹措42第九章 经济评价439.1财务估算439.2经济效益分析44第十章 研究结论47附表:附表1:项目总投资估算表附表2:投资使用计划与资金筹措表附表3:总成本费用估算表附表3-1:固定资产折旧估算表附表3-2:摊销估算表附表4:流动资金估算表附表5:销售收入销售税金及附加估算表附表6:损益表附表7:财务现金流量表(全部投资) 附表8:资金来源与运用表附表9:资产负债表附件:1、营业执照复印件2、项目用地规划意见书附图:1、项目总平面图北京中咨海外咨询公司 - iii -第一章 总论1.1项目概况项目名称:北京*物
4、流商务中心(PINNACLE BUSINESS PARK) 项目承办单位:北京*投资有限公司项目建设地点:*建设内容及规模:通过新建办公、展厅、仓储三位一体的物流商务设施及相关配套服务设施,吸引100余家国外中小型制造商、零售商、物流公司,建成制造商成品生产、展示、销售发货,零售商仓储产品零售、批发,物流公司收货、仓储、发货、配货等多种业务相结合的国内最先进的物流地产中心。本项目征地93亩,新建建筑面积71352平方米。建设、计算期:该项目计算期11年,建设期1年,生产期10年。项目总投资:16610万元,其中建设投资16545,铺底流动资金65万元。项目资金全部由企业自筹。1.2项目提出的背
5、景北京*投资有限公司是一家专业性的物流仓储服务企业。注册资金1200万元。该公司主要通过采用标准的物流商务中心模式,引进国际通行的商务经营理念,致力于产品、货物中转及产品仓储、展示、配销,制定物流方案,办理各种申报手续、物业管理等服务。与传统的物流模式相比,*物流商务中心主要针对中小型制造商,使其从原材料购进到加工至成品展示、销售发货到最终客户整个过程全部在中心完成;零售商可以将仓储商品通过展厅展示达到零售或批发全过程;物流公司可以完成受货、仓储、发货、配货等工作,同时,通过提供全方位的相关配套服务如运输、申报各种手续、物业管理等,为客户创造更大的价值。目前公司已与美国旗下的ON THE BR
6、INK公司,MOBILE LIGHT公司,R.Y.PROPERTIES公司,FAR LINKINTERNATIONAL公司,台湾旗下大毅电子公司、力成科技公司、降电电子公司、香港羊城国药公司,韩国PICO商业大厦等签订了意向书。目前,项目前期都已经准备就绪,项目审批通过后,可立即开工建设。公司已经成立了专门的项目组负责整个项目的运作,确保项目的时效性与质量。1.3项目建设的必要性和目的1.3.1迎合国家发展物流产业政策随着世界经济快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业,正在全球范围内迅速发展。在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为
7、衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一,因此,被喻为促进经济发展的“加速器”。为尽快发展我国的物流产业,国家制定了有关政策和措施:1、物流业的发展已列入中国“十五”规划。国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中指出“积极引进新型业态和技术,推进连锁经营、物流配送、代理制、多式联运、改造传统流通业、运输业和邮政服务业。”这为“十五”期间中国物流业的发展制定了宏伟蓝图,为发展中国物流业提出了政策依据。2、国家经贸委等六部委联合发出关于加快我国现代物流发展的若干意见通知。这是中国政府发布有关现代物流业发展的第一个政策性、指导性文件,具有深远的和现实意义,标志着中国的物流业在经过一段时间的准备之后开
8、始启航。3、吴邦国在做国务院副总理时在由国家经贸委和世界银行共同举办的“现代物流发展国际研讨会”上指出:“现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术,被广泛认为是企业降低物质消耗、提高生产率以外的重要利润源泉,在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。加快中国现代物流的发展,对于优化资源配置提高经济运行质量,促进企业改革发展推进中国经济体制与经济增长方式的两个根本性转变,具有十分重要的意义。”物流产业是近几年来经济领域迅速崛起的一个新兴产业,在国民经济建设和社会发展中发挥着越来越重要的作用,我国的物流业将得到跨越式的发展。本项目的建设符合我国政策发展需要。1.3.2是发展国民经济新的经济增长点的需要
9、随着经济全球化和信息技术的迅速发展,企业生产资料获取与产品营销范围的日趋扩大,社会生产、物资流动、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应,被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流业也将成为我国国民经济发展的重要产业和新的经济增长点。1.3.3是把握物流产业发展机遇的需要举办2008年奥运会和加入WTO将为现代化物流体系的构建提供机会。加入WTO后,中国的经济和国际经济将全面接轨,中国企业无条件的享受最惠国待遇,有效地消除中国在国际贸易中遭受的歧视性待遇,这将极大地促进中国对外贸易的发展,进口关税的减少,更多
10、的国外企业将来中国投资建厂。国内外企业所需要的生产资料等交给高效优质的第三方物流企业去完成,将使产品制造周期缩短,成本降低。国外企业资本的进入,也将增加高水平物流服务的需求。物流产业将有广阔的市场前景。这一发展趋势,将为我国的物流产业提供发展机遇和空间。综上所述,本项目的建设是非常必要的。1.4编制依据1、交通部关于促进运输企业发展综合物流的服务若干意见;2、我国国民经济和社会发展十五年计划纲要中关于物流的论述;3、国务院副总理吴邦国同志在现代物流发展国际研讨会上的讲话;4、北京市商业物流发展规划(2002-2010年);5、国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通
11、知;6、北京*投资公司相关资料等。1.5项目主要技术经济指标本项目建设期为10-12个月。项目实施后,主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号名 称单位数值备注1占地面积亩932建筑面积(新建)平方米713523基地面积平方米360004道路面积平方米170005绿化面积平方米90006职工人数人487项目总投资万元16610其中:建设投资万元16545建设期利息万元0铺底流动资金万元658年营业收入万元5986正常年9年总成本费用万元2107正常年10年营业税金及附加万元323正常年11年利润总额万元3556正常年12所得税万元1174正常年13年税后利润万元2383正常
12、年14投资利润率%17.5715投资利税率%19.3816财务内部收益率(全投资税后)%14.2117财务净现值万元3441I=10%18投资回收期年6.79含建设期1年19盈亏平衡点(生产能力)%51经营期第二年20投资强度万元/公顷267921容积率1.13第二章 市场分析与预测2.1物流产业发展历程随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门,正在全球范围内迅速发展。在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一,被喻为促进经济发展的“加速器”。物流产业的产生和发展是经济发展到一定阶
13、段、社会分工不断深化的产物。传统上的物流活动分散在不同的经济部门、不同的企业以及企业组织内部不同的职能部门之中。随着经济快速发展、科学技术水平的提高以及工业化进程的加快,大规模生产、大量消费使得经济中的物流规模日趋庞大和复杂,传统的、分散进行的物流活动已远远不能适应现代经济发展的要求,物流活动的低效率和高额成本,已经成为影响经济运行效率和社会再生产顺利进行的制约因素,并被视为“经济的黑暗大陆”。从50年代到70年代,围绕企业生产经营活动中的物资管理和产品分销,发达国家的企业开始注重和强化对物流活动的科学管理,在降低物流成本方面取得了显著的成效。2.2国外物流市场情况2.2.1国外物流市场现状和
14、规模20世纪90年代以来,随着新经济和现代信息技术的迅速发展,特别是网络技术的发展,物流产业在世界各国得到了快速发展。据统计,通过互联网进行企业间的电子商务交易额,1998年全球已达到430亿美元,2000年全球物流费用总支出3.75亿美元,其中第三方物流市场份额为2070亿美元,占全球物流总支出的5.5%。2000年,主要国家物流产业总规模如图2-1所示,其中美国遥遥领先于其他国家。 图2-1 2000年物流产业总规模示意图 在美国,电子商务如火如荼的发展,使现代物流上升到前所未有的重要地位。据统计,1999年美国物流电子商务的营业额达到80亿美元以上,其中80%是商家对商家(B2B)交易。
15、据美国物流专家罗伯特德兰雷在2000年美国年度物流状况报告中指出,1999年美国物流成本为9210亿美元,占当年GDP92600亿美元的9.9%,而1990年占11.4%,1980年占15.7%。另据美国第三方物流产业咨询顾问公司报告:2000年美国第三方物流市场为564亿美元,占美国物流总支出的5.6%。在未来35年内,美国第三方物流市场将以15%20%的速度增长。1999年欧盟年物流总支出为850亿欧元,其中第三方物流市场为260亿欧元,占30%。日本在进入20世纪80年代中期以后,物流产业得到较快发展。日本是世界上第一个建立物流园区的国家,至今已建立120个大规模的物流园区,平均占地约7
16、4万平方米;荷兰有14个物流园区,平均占地4.5万平方公里;德国不来梅的货运中心占地在100万平方米以上,纽伦堡物流园区占地已达7平方公里。2.2.2国外物流市场发展趋势随着经济全球化步伐的加快,科学技术尤其是信息技术、通讯技术的发展,跨国公司的出现所导致的本土化生产、全球采购、全球消费趋势的加强,现代物流的发展呈现出新的特点:电子物流的兴起。基于网络(如World Wide Web - WWW)的电子商务的迅速发展促使了电子物流(E Logistics)的兴起。企业可以通过互联网加强企业内部、企业与供应商、企业消费者、企业与政府部门的联系和沟通,相互协调,相互合作。消费者可以直接在网上获取有
17、关产品或服务信息,实现网上购物。这种网上的“直通方式”使企业能够迅速、准确、全面地了解需求信息,实现基于顾客订货的生产模式(Build To Order BTO )和物流服务。此外,电子物流可以在线跟踪发出的货物,在线规划投递路线,在线进行物流调度,在线进行货运检查。可以说电子物流将是21世纪物流发展的大趋势。物流规模和物流活动的范围进一步扩大,物流企业将向集约化与协同化发展。21世纪是一个物流全球化的时代,企业之间的竞争将十分激烈。要满足全球化或区域化的物流服务,企业规模必须扩大形成规模效益。规模的扩大可以是企业合并,也可以是企业间的合作与联盟,主要表现在两个方面:一是物流中心的建设。物流中
18、心是多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所,是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。日本是最早建立物流中心的国家。物流中心的建设,有利于实现物流企业的专业化和规模化,发挥它们的整体优势和互补优势。二是物流企业的兼并与合作。随着国际贸易的发展,美国和欧洲的一些大型物流企业跨越国境,展开连横合纵式的并购,大力拓展国际物流市场,以争取更大的市场份额、德国国营邮政出资11.4亿美元收购了美国大型的陆上运输企业AEI,美国的UPS 则并购了总部设在迈阿密的航空货运公司挑战航空公司。据不完全统计,1999年美国物流运输企业间的并购数已达23件,并购总金额达6.25亿美元。德国邮政公司在最
19、近两年间并购欧洲地区物流企业达11家,现在它已发展成为年销售额达290亿美元的欧洲巨型物流企业、并购中的一个新特点是国营企业并购民营企业。美国国营邮政公司并购了德国大型民营物流企业PARCE,法国邮政收购了德国的民营敦克豪斯公司。德国、英国和法国的邮政公司为争夺欧洲物流市场,竞相收购民营大型物流运输企业。国际物流市场专家们认为,世界上各行业企业间的国际联合与并购,必然带动国际物流业加速向全球化方向发展,而物流全球化的发展走势,又必然推动和促进各国物流企业的联合和并购活动。新组成的物流联合企业,跨国公司将充分发挥互联网的优势及时准确地掌握全球的物流动态信息,调动自己在世界各地的物流网点,构筑起本
20、公司全球一体化的物流网络,节省时间和费用,将空载率压缩到最低限度,战胜竞争对手,为货主提供优质服务。除了并购外,另一种集约化方式是物流企业之间的合作与建立战略联盟。物流服务的优质化和全球化。随着消费多样化、生产柔性化、流通高效化时代的到来,社会和客户对物流服务的要求越来越高;物流服务的优质化是物流今后发展的重要趋势。5个高点“Right”的服务,即把好的产品(The right porduct )在规定的时间(At the right time );合适的地点(In the right place ),以适当的数量(In the right quantity ),适宜的价格(At the ri
21、ght price )提供给客户将成为物流企业优质服务的共同标准。物流成本已不再是客户选择物流服务的唯一标准,人们更多的是注重物流服务的质量。物流服务的全球化是今后发展的又一重要趋势。据荷兰国际售销委员会(HIDC)在最近发表的一篇题为全球物流业供应连锁服务业的前景的报告中指出,目前许多大型制造部门正在朝着“扩展企业”的方向发展。这种所谓的“扩展企业”基本上包括了把全球供应链条上所有的服务商统一起来,并利用最新的计算机体系加以控制。同时,报告认为,制造业已经实行“定做”业务理论,并不断加速其活动的全球化,对全球供应连锁服务业提出了一次性销售(即“一票到底”的直销)的需求。这种服务要求极其灵活机
22、动的供应链,这也迫使物流服务商几乎采取了一种“一切为客户服务”的解决方法。绿色物流是物流发展的又一趋势。物流虽然促进了经济的发展,但是物流的发展同时也会给城市环境带来不利的影响,如运输工具的噪声、污染排放、对交通的阻塞等,以及生产及生活中的废弃物的不当处理所造成的对环境的影响。为此,21世纪对物流提出了新的要求,即绿色物流。绿色物流包括两方面,一是对物流系统污染进行控制,即在物流系统和物流活动的规划与决策中尽量采用对环境污染小的方案,如采用排污量小的货车车型,近距离配送,夜间运货(减小交通阻塞,节省燃料和减小排放)等,发达国家政府倡导绿色物流的对策是在污染发生源、交通量、交通流等三个方面制定了
23、相关政策。绿色物流的另一方面就是建立工业和生活废料处理的物流系统。不断采用新的科学技术改造物流装备和提高管理水平。国外物流企业的技术装备已达到相当高的水平,目前已经形成了以系统技术为核心,以信息技术、运输技术、配送技术、装卸搬运技术、自动化仓储技术、库存控制技术、包装技术等专业技术为支撑的现代化物流装备技术格局。今后进一步的发展方向是:信息化采用无线互联网技术,卫星定位技术(GPS),地理信息系统(GIS),射频标识技术(RF)等。自动化自动导引小车(AGV)技术,搬运机器人(Robot System)技术等。智能化电子识别和电子跟踪技术,智能运输系统(ITS)。集成化信息化、机械化、自动化、
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