保障性住房(经济适用房)建设工程可行性报告.doc

XX保障性住房建设工程
项目可行性研究报告

XX保障性住房建设工程项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 1
1.项目背景 1
1.1项目名称 1
1.2承办单位概况 1
1.3可行性研究报告编制依据 2
1.4项目提出的理由和过程 2
2.项目概况 4
2.1拟建地点 4
2.2建设规模与目标 4
2.3主要建设条件 5
2.4项目资金筹措 7
2.5主要技术经济指标 8
3.建议 9
第二章 项目实施的必要性 10
第三章 项目选址及建设规模 13
1.项目选址 13
2.建设规模及标准 13
第四章 项目设计方案 15
1.建筑设计方案 15
1.1概况 15
1.2设计理念 15
1.3设计依据 16
1.4规划及市政要求 17
1.5总体规划布局 17
2.结构设计方案 20
2.1设计依据 20
2.2工程概况 20
2.3上部结构设计 21
2.4基础设计 22
2.5材料 22
3.给排水设计方案 22
3.1设计依据 22
3.2设计范围 23
3.3室内、外给水设计 23
3.4给水节能设计 24
3.5室内、外排水设计 25
3.6卫生洁具及管材选用 25
4.电气设计方案 26
4.1设计依据 26
4.2设计范围及内容 26
4.3负荷等级与供电电源 27
4.4低压配电 28
4.5照明系统 28
4.6防雷接地系统 28
4.7电气消防 29
5.弱电设计方案 30
5.1设计依据 30
5.2设计范围 31
5.3安全防护子系统 31
5.4信息管理子系统 31
5.5信息网络子系统 32
6.暖通设计方案 33
6.1设计依据 33
6.2通风设计 33
6.3防排烟设计 34
6.4风管设计 34
6.5风口设计 34
7.消防设计专篇 35
7.1建筑设计消防 35
7.2给排水消防 36
7.3电气消防 37
8.无障碍设计专篇 39
8.1设计依据 39
8.2技术措施 39
9.卫生防疫专篇 39
第五章 节能专篇 41
1.编制目的和依据 41
1.1编制目的 41
1.2编制依据 41
2.项目所在地能源供应条件 42
3.节能措施 42
3.1建筑节能 42
3.2机电设备节能 43
3.3电气节能 44
3.4加强能源管理提高能源利用率 45
4.节水 46
第六章 项目环境影响评价 47
1.环境保护标准 47
2.场址周边环境对项目的影响 47
3.项目建成后对周围环境的要求 47
4.环境设计 48
4.1项目环境设计指导思想 48
4.2内部环境设计 48
5.施工期间环境保护措施 48
5.1噪音污染防治措施 48
5.2扬尘防治措施 49
5.3废水、废气、固体废弃物防治措施 49
6.运营期内环境保护措施 49
6.1建筑设计 49
6.2废水的防治措施 50
6.3固体废弃物的防治措施 50
6.4 噪音处理 50
第七章 项目实施进度计划 51
1.总体进度计划 51
2.详细进度计划 51
第八章 招标方案原则、依据、条件 53
1.招投标方案的原则 53
2.招投标方案的依据 54
3.招投标的实施 54
4.项目招标范围、组织形式、方式 54
第九章 投资估算与资金筹措 56
1.投资估算 56
1.1估算依据 56
1.2编制说明 56
1.3投资估算 56
2.项目资金筹措与使用计划 58
2.1项目资金筹措 58
2.2资金使用计划 58
第十章 项目社会效益评价 59
第十一章 研究结论与建议 60

- III -
Xx保障性住房建设工程项目可行性研究报告
第一章 总 论
1.项目背景
1.1项目名称
XX保障性住房建设工程项目
1.2承办单位概况
1.3可行性研究报告编制依据
（1）《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）
（2）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）
（3）《XX市2011-2015保障性住房发展规划》
（4）《中华人民共和国城市规划法》
（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（6）《中华人民共和国环境影响评价法》
（7）《中华人民共和国建筑法》
（8）《中华人民共和国招标投标法》
（9）《中华人民共和国土地管理法》
（10）《建设项目经济评价方法与参数》
（11）项目建议书及其批复
1.4项目提出的理由和过程
随着XX市经济社会的快速发展，XX城乡居民的住房条件全面提高，相比之下，城镇低收入人群住房严重不足的问题也更凸显出来。
住房问题是重要的民生问题。党和政府高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
为了深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城镇低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，先后出台了一系列措施。
2004年5月13日建设部等部委联合制定的《经济适用住房管理办法》第八条指出：“市、县人民政府计划主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。”
2005年4月30日，建设部等七部委又联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，强调要“改善住房供应结构，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”，要“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”。
2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发[2007]24号》提出要“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”
2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发[2008]131号》再次指出：各地要从实际情况出发，加强经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。要多渠道筹集建设资金，开展住房公积金用于经济适用房建设的试点。
浙江省和XX市也相继制定了《经济适用住房管理办法》，为解决城镇低收入人群住房严重不足的问题提供了政策依据。
由此可见，XX保障性住房建设工程项目是XX市在经济社会快速发展的前提下解决城镇中等偏下收入人群住房困难问题，使城镇中等偏下收入人群安居乐业，从而促进XX市和谐社会主义建设的必然要求。
2.项目概况
2.1拟建地点
2.2建设规模与目标
XX保障性住房建设工程项目规划用（征）地面积A㎡，建设用地面积a0㎡，总建筑面积A1平方米。可容纳总户数1067户。
项目分为公租房和经济适用房两部分：北面为公租房地块，南面为经济适用房地块。
公租房地块用（征）地面积B㎡，建设用地面积B1㎡。用于建造公共租赁住房、人才公寓和廉租住房，包括2幢21层、1幢11层和一幢26层的建筑，共计地上建筑面积B2㎡，地下建筑面积B3㎡；
经济适用房地块用（征）地面积C㎡，建设用地面积C1㎡。用于建造经济适用住房，共计地上建筑面积C2㎡（设置75㎡经济适用房348户），地下建筑面积C3㎡。
项目共设置物业经营及管理用房面积1268.4㎡。
2.3主要建设条件
2.3.1自然条件
XX保障性住房建设工程规划地块位于环城东路与南三路交叉路口东南侧，规划用（征）地面积A㎡，建设用地面积a㎡，用地性质为住宅建设用地，符合《XX市域总体规划》要求。
该地块的现状是空地，远离污染及易燃、易爆场所，排水通畅，通风情况良好，选址自然条件十分理想。
项目选址土地权属明确，符合城市规划及《XX市2011-2015保障性住房发展规划》要求，且选址周边社会环境、建筑环境及基础设施条件良好，故而本工程选址方案是可行的。
2.3.2社会条件
（1）政府重视
本项目是为了促进和谐社会建设，逐步解决低收入家庭的住房困难，XX市委、市政府对本项目的建设给予了高度重视，并为此作了大量充分准备工作，在城市规划方面，给予积极的支持和配合，为本项目的顺利实施创造了良好的外部环境条件。
（2）社会经济发展
（3）基础设施建设
2.4项目资金筹措
该项目总投资估算为40003万元，所需资金由XX市财政全额拨款。
根据项目的进度计划，确定项目的资金使用计划：全部资金分年度投入使用。

2.5主要技术经济指标
项目主要经济技术指标表
1
用（征）地面积
A㎡
其
中
公租房用（征）地面积
B㎡
经济适用房用（征）地面积
C㎡
1
总建设用地面积
a m2

其
中
公租房建设用地面积
B1 m2
经济适用房建设用地面积
C1m2
2
总建筑面积(不含地下面积）
75915.0m2

其

中
住宅面积
74647.1 m2
其
中
公租房
B2 m2
经济适用房
C2m2
物业经营及物业管理用房
1268.4 m2
3
总户数
1067户
一
1.公租房：
490户

其
中
其

中
40M2
42户
55M2
328户
75M2
120户
2.廉租房： 55M2
26户
3.人才公寓：
203户

其

中
40M2
42户
55M2
78户
75M2
65户
100M2
9户
130M2
9户
二
经济适用房：75 M2
348户
4
地下建筑面积:
22614.0 m2
其
中
公租房地下建筑面积:
B3 m2
经济适用房地下建筑面积:
9692.8 m2
5
容积率
2.70(不含地下面积）
其
中
公租房地块容积率:
3.10
经济适用房地块容积率:
2.22
6
建筑密度
18.3%
其
中
公租房地块建筑密度:
18.7%
经济适用房地块建筑密度:
17.8%
7
绿地率
30%
3.建议
（1）尽快落实资金，制订资金使用计划。
（2）尽快开展项目前期工作，保证项目按计划完成。
（3）严格按照国家基本建设程序和相关的法律法规进行建设。
第 61 页
第二章 项目实施的必要性
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有保障性质和政策性商品住房。经济适用住房，单位面积也就是60－90㎡。在小户型的基础上免税，加上建筑成本及基本费用而产出的经济适用房，按“人数”卖或租给低收入者以安居，这才确保百姓买得起或租得起。
近年来，随着XX市经济社会的快速发展，XX城乡居民的住房条件全面提高，相比之下，城镇中等收入以下人群住房困难的问题也更凸显出来。在市委、市政府的正确领导和全面协调下，XX市房地产管理处努力促成XX保障性住房建设工程项目的实施。
该项目建设的必要性主要体现在以下几个方面。
第一，项目的建设是解决XX市城镇中等收入以下人群住房困难问题、提高生活质量的需要。
改革开放以来，随着经济的发展，XX人民的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了居民经济收入差距日益扩大的趋势。在目前的房地产市场形势下，中等收入以下家庭根本无力解决安居问题，经济适用房建设已经迫在眉睫。
因此，本项目的建设旨在解决XX市城镇中等收入以下人群住房严重不足问题，提高他们生活质量的需要。
第二，项目的建设是构建和谐社会、促进XX市和谐社会主义建设的需要。
实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。2006年10月11日党的第十六届中央委员会第六次全体会议审议通过了《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》。 会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。
住房是人类最基本的生存条件之一，只有安居才能乐业，我国目前许多社会矛盾中就有城镇居民最低住房需求不能满足所导致的社会不和谐。
XX市实施经济适用房建设，可以改善居民居住环境和生活条件，顺应民意，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个良策。对构建和谐社会，确保XX社会经济可持续发展具有重要意义。
因此，本项目的建设是构建和谐社会、促进XX市和谐社会主义建设的需要。
第三，项目的建设是保证我国整体住房体系正常运行的需要
经济适用房制度表现为以保开发商“微利”原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高；以其“经济性”和“适用性”扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。
因此，本项目的建设是十分必要的。

第三章 项目选址及建设规模
1.项目选址
XX保障性住房建设工程规划地块位于环城东路与南三路交叉路口东南侧。
规划用（征）地面积A㎡，建设用地面积a㎡，用地性质为住宅建设用地，符合《XX市域总体规划》（2006-2020）的要求。
该地块的现状是空地，远离污染及易燃、易爆场所，排水通畅，通风情况良好，选址自然条件十分理想。
项目选址土地权属明确，符合城市规划及《XX市2011-2015保障性住房发展规划》要求，且选址周边社会环境、建筑环境及基础设施条件良好，故而本工程选址方案是可行的。
2.建设规模及标准
XX保障性住房建设工程项目规划用（征）地面积A㎡，建设用地面积a0㎡，总建筑面积A1平方米。可容纳总户数1067户。
项目分为公租房和经济适用房两部分：北面为公租房地块，南面为经济适用房地块。
公租房地块用（征）地面积B㎡，建设用地面积B1㎡。用于建造公共租赁住房、人才公寓和廉租住房，包括2幢21层、1幢11层和一幢26层的建筑，共计地上建筑面积B2㎡
经济适用房地块用（征）地面积C㎡，建设用地面积C1㎡。用于建造经济适用住房，包括3幢11层、一幢18层的建筑，共计地上建筑面积C2㎡（设置75㎡经济适用房348户），地下建筑面积C3㎡。
项目共设置物业经营及管理用房面积1268.4㎡。

第四章 项目设计方案
1.建筑设计方案
1.1概况
XX市XX保障性住房小区坐落于繁华的泸、杭、甬经济带上的重地XX市。规划地块成矩形位于环城东路与南三路交叉口东南侧，XX人文资源积淀厚，同时经济基础较为坚实，正日益成为国内外客商的投资热点和绍兴经济发展的重要增长区。
规划地块区位条件甚为优越，自然资源得天独厚，山水资源尤为丰富，田园风光秀丽，河道密布，湖泊资源众多，坐拥得天独厚的地理位置与优美的环境，可享“水乡泽国”的美名。
1.2设计理念
1、设计强调即适应时代的发展又符合现代生活的需要；既保留居住的私密性又充分考虑邻里关系；既展现建筑独特的个性又于城市大环境相互融合。
2、小区强调“将现代融于自然，将自然引入生活”的设计原则，充分利用地域生态、城市交通、社会关系等因素，以科学、人性的尺度，合理的安排各居住功能，精心打造建筑形式，人性化的营造个类公共空间，实现社区的认同感，为居住营造一个既符合整个城市的气质，又具有鲜明时代的现代小区。
3、本小区设计坚持生态持续性发展、整体与多样、功能与人文相结合的整体规划设计理念。通过适度的开放及围合，营造了一个人性化的流动小区。形成从外部的自然景观和小区公共绿地（公共空间），再到小区内的宅间绿化（半私密空间），最后到各住户建筑内部（私密空间）的一种人文居住环境。小区建筑气质体现现代建筑设计的思想精髓。建筑造型大气而精致，线条挺拔，色调和谐宜人。同时精心的将建筑内外空间和居住功能进行合理的安排和布置（尽最大可能引入周边自然生态环境），使居住者能获得舒适的居住空间和良好的居住环境。
1.3设计依据
1、XX市规划局提供的设计条件及XX市规划管理技术规定
2、建设单位提供的用地红线，地块地形图及甲方提供的设计任务书
3、国家现行有关设计标准、规范
（1）《民用建筑设计通则》 GB50352-2005
（2）《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93
（3）《建筑设计防火规范》 (GB50016-2006)
（4）《高层民用建筑设计防火规范》(2005年版) GB50045-95
（5）《汽车库建筑设计规范》 JGJ100-98
（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
（7）《住宅建筑规范》 GB50368—2005
1.4规划及市政要求
用地退让：东侧退用地红线7M,西侧退用地红线8M，非道路侧应做好相应的退让一保证建筑间日照和消防等要求。
土地使用性质：居住
规划控制整体指标
a.总建设用地面积：28116.68m2
其中：A地块(公租房、廉租房)：B1 m2
B地块(经济适用房)：C1 m2
b.总地块容积率： 2.0-2.7
其中：A地块(公租房、廉租房)：2.9-3.1
B地块(经济适用房)：2.1-2.3
c.建筑密度： 15.0-20.0%
以上（详见附图XX规划设计院提供的蓝图）
1.5总体规划布局
本方案在充分理解与领悟城市与周边环境的前提下，这样概括了我们设计的指导思想——简洁现代的建筑造型和花园式的环境规划是其风格，理性的总控和合理有效的配套是其审慎的原理，注重细节、注重质量和户型的精致化是其设计专业化的标志。
1.5.1总平面设计
本地块住宅小区北面为公租房地块，南面为经济适用房地块，进行整体规划设计。规划总体布局为围合式，小区中心为公共绿地，注重围绕绿地而建。空间形体上遵循从南面至地块北面自低到高。在南侧两边布置四幢11层的小高层，北面布置两幢21层高层，中心绿地布置两幢高层中间层围合形式，将绿化引入室内，使建筑与环境相辅相成。建筑整体布局错落有致，空间感觉丰富灵动，最大限度的扩大中心绿地空间，并充分利用了沿河丰富优美的自然水景，形成了小区自身独特优美的景观。
小区主入口位于西侧的规划路上，用地北侧设置小区次入口。经济适用房车库入口设在小区主入口附近，公共租赁房车库入口设在中心绿地，尽量做到人车分流；再经过步行道通入组团花园直至自家门口。这样为住户既提供简洁的通行模式，又提供了一个闲庭漫步的优雅环境。小区内道路以人行为主，小区内设满足消防要求的车道，宽6米，入户道路宽2.5米，满足消防及使用功能的需要。
小区公建设施完备，包括物业管理、商业、健身设施。
1.5.2建筑设计
设计力求将一种适合现代人生活的理念融入建筑，创造出既与城市与环境融合又突出其不凡个性的建筑，使其内在品质得到提升，让社区内的居住者感受到怡然自得的归属感，满足了人们讲究居住品味的时代需求。
a、平面设计
在建筑使用功能设计上，我们经过了多层次的考虑。住宅中间带有庭院，与自然相亲，丰富了室内的空间层次。
公共租赁房以40~55平方米左右的一房一厅户型和75平方米左右的二房一厅户型为主，另配部分100平方米左右的二房二厅户型和130平方米左右的三房二厅户型。平面布局合理紧凑，内部功能格局分区明确，动静分开，互不干扰，使居住者能充分享受小区景观，也为住户提供了多重选择，以满足不同层次人群的需要。
经济适用房以75平方米左右的二房一厅为主，各种功能及空间反复推敲，打到精致而不落俗套。
所有的户型均有大面积开窗，充分利用了小区景观，使住户足不出户便能享受窗外美景。住宅内部功能格局分区明确，互不干扰，每一寸空间都得到了合理的利用。
b、造型设计
在建筑造型上，我们采用现代建筑的语汇，以点、线、面的现代元素组成建筑的基本形体，无不在诉说着人们对现代及未来生活的渴望与追求。
在建筑立面上，我们采用了大面积的暖色真石漆，形成独特的风格，加以阳台竖线条的处理，为建筑增添了元素上的变化，同时使得建筑形体更加挺拔，在典雅的气度上增添了一些活泼的元素，凸现了属于自己的独有的气质。
C、景观设计
通过主入口进入小区后，一条尺度宜人的步行景观道呈现在眼前，通过景观道进入小区中心广场，透过广场是一片如平湖般广阔而生动绿化带，水岸边绿化郁郁葱葱，各类景亭，小品掩映其中，营造一种温馨、亲切如家的氛围。
精心设计了活动场地及丰富的景观小品，使其成为一条景观和休闲活动的绿化带，相互渗透小区的中心绿化，将本地块住宅小区打造成为不仅有着高水平建筑更拥有高品质环境的住宅小区。
2.结构设计方案
2.1设计依据
1、现行的国家、部和省颁布的规范和规程
《建筑结构荷载规范》(2006版) GB50009-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑地基基础设计规范》DB 33/1001-2003（浙江省标准）
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010
《多孔砖砌体结构技术规范》JGJ137-2001
《地下室工程防水技术规范》GB50108-2001
2、建设单位提供的相关技术文件。
2.2工程概况
本工程为住宅区。4#、5#、6#、8#楼为小高层，主体11层；7#楼为高层，主体18层；1#、2#、3#为高层，主体分别为21层、21层、26层。
2.3上部结构设计
2.3.1荷载
恒载：按实计算。
活载：按《建筑结构荷载规范》(2006年版)GB50009-2001取用，具体取值如下：
住宅 2.0 kN/m2
厕所 2.5 kN/m2
不上人屋面 0.5 kN/m2
屋顶花园 3.0 kN/m2
电梯机房 8.0 kN/m2
基本风压：按50年一遇的风压采用，取0.45 kN/m2，地面粗糙度B类。
基本雪压：按50年一遇的雪压采用，取0.55 kN/m2
2.3.2结构体系
根据建筑功能及使用要求，拟采用钢筋砼-剪力墙结构。
本工程结构设计使用年限50年，建筑结构安全等级为二级，混凝土结构环境类别：±0.000以上为一类，±0.000以下为二a类。
2.3.3结构布置
本工程地下室上有八个板楼，需在板楼之间设后浇带等设施以减小混凝土收缩、温度应力产生的不利影响。
2.4基础设计
由于尚无工程地质资料，本工程基础暂定采用钻孔灌注桩，现浇钢筋混凝土承台及基础梁（地下室底板），地基基础设计等级均为乙级，建筑桩基安全等级为二级
2.5材料
1．混凝土：主体结构：
小高层住宅三层及以下采用C30，四层及以上采用C25；基础垫层采用C15素混凝土。
2．钢筋：采用HPB235，HRB335，HRB400级钢筋。
3.砌体：外墙、楼电梯间、厕所采用MU10MP1型砖；
4.砂浆：有可能被水浸泡的采用M10水泥砂浆；不会被水浸泡的采用M7.5混合砂浆。
3.给排水设计方案
3.1设计依据
1.国家现行有关设计规范、规程：
（1）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
（2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
（3）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003，2009年版）
（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）(2005年版)
（6）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）(2005年版)
（7）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）
（8）《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）(2001年版)
（9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
（10）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
（11）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇：给水排水》
2.建设单位关于本工程的设计要求和提供的有关资料；
3.当地有关部门提供的本工程周围城市市政管道概况资料；
4.本项目其他各工种提供的有关资料及建筑专业提供的作业条件图。
3.2设计范围
1.本工程红线范围内的室外、室内给水排水及消防系统设计；
2.本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。
3.3室内、外给水设计
1.给水水源：本工程给水水源为当地市政自来水，供水压力约为0.30MPa。
2.室外给水管网：从本工程主、次入口上市政自来水管网上各接入一支DN200给水管，在建筑红线内形成环状给水管网，供本工程生活和消防用水。
3.室内给水系统：本工程地下室，高层住宅1F—4F由市政自来水直供；5F及以上由地下泵房智能无负压增压水箱供水设备供水。生活用水不设屋顶水箱，保证水质不受污染。
4.用水量：根据建筑设计，本工程设有高层住宅，地下车库、储藏室等功能建筑，经估算本工程最高日用水量为1100m3。
3.4给水节能设计
1.选用节水型卫生洁具及配件
2.坐便器采用容积小于6L的冲洗水箱。
3.公共卫生间洗手盆采用感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀，蹲式大便器采用延时自闭式冲洗阀。
4.给水引入总管上设总表计量。
5.住宅、商铺实行一户一表。
6.绿化用水单独设置计量表。
7.绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒。
8.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。
9.给水系统采用竖向分区方式：低区利用市政给水管网压力直接供水，高区采用变频调速加压供水设备供水。
3.5室内、外排水设计
1. 本工程采用污、废、雨水分流制。
2. 本工程室内污水经化粪池排入室外检查井与废水合流排入市政污水管网，进城市污水处理厂。
最高日污废水排水量约990m3。汽车库、水泵房等处废水设明沟及集水坑分别用潜污泵提升至室外检查井，然后排入市政污水管网。
3. 本工程雨水收集后排入市政雨水管网。
雨水量：雨水流量设计采用XX市暴雨强度公式

3.6卫生洁具及管材选用
1.卫生洁具品牌、型号待定。
2.生活给水管：室内给水管，管径DN≤32mm，采用PP-R管，热熔连接；管径DN＞32mm，采用内壁涂塑镀锌钢管，丝扣连接；室外给水管，管径DN>100mm，采用球墨给水铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。管道、管材及阀门的工作压力为1.0MPa。
3.排水管：室内排水管，采用UPVC塑料隔音排水管，承插粘接。屋面雨水收集及空调凝结水管采用防紫外线UPVC雨水管；室外污水和雨水管均采用增强聚丙烯FRPP加筋管，胶圈连接。
4.消火栓系统给水管：管径DN<100mm，采用热镀锌钢管，丝扣连接；管径DN≥100mm，采用热镀锌无缝钢管，沟槽式连接。
5.自动喷水灭火系统给水管：管径DN<100mm，采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣连接；管径DN≥100mm，采用热镀锌无缝钢管，沟槽式连接。
4.电气设计方案
4.1设计依据
1、国家和地方的有关设计规范、标准：
《10KV及以下变电所设计》 GB50053—94
《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057—94 2000年版
《低压配电设计规范》 GB50054—95
《住宅设计规范》 GB50096—1999
《建筑设计防火规范》（2006版）GB50016—2006
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005年版）
《住宅建筑规范》 GB50368—2005
《火灾自动报警系统设计规范》 （GB50116-2008）
国家其它现行设计规范。
2、业主的设计任务书及设计要求。
3、建筑工种提供的平、立、剖面及相关专业提供的用电数据。
4.2设计范围及内容
1．10KV/0.4V变电所规划设计。
2．照明及配电系统
3．防雷与接地系统
4．电气节能
5．电气消防
6．电气智能弱电系统(由业主委托专业公司设计)
4.3负荷等级与供电电源
1、电源
本工程为高层住宅小区，需要二路10KV电源引至小区，用YJV22—10KV电缆埋地引入小区开闭所，再由开闭所引入小区变电所，变电所出线至各单体单元配电总箱。
2、各级负荷的供电方式
一、二级负荷：疏散照明、应急照明、消控中心、消防设施、人防有关设备，采用双回路供电.
三级负荷：住宅照明，采用单路供电。
3．负荷计算及变电所的设置
序号
用电名称
用电量（kW）
1
高层住宅75779.7㎡ (1067户)
75779.7×0.05KW =3789
3
地下车库22524.9㎡
22524.9×0.015KW=338
4
室外用电
50
5
其它
150
总计算功率3789×0.5+538×0.8=2325；cosφ=0.9；有功功率同时系数取0.9
总视在功率2583kVA
总变压器容量4×800kVA总变压器负荷率约为80.7%。

本工程总计算容量: 2583KVA,负荷率为80.7 %。
4、10KV供电系统
本工程于地下室设一处变电所，室内地下变电所为4x800KVA,总计算容量: 2583KVA，10KV线路电缆进线。低压单母线运行。
5、各变电所低压侧采用无功自动补偿，补偿后功率因子为0.9以上。
4.4低压配电
各住宅、配套设施用房等负荷采用放射式、树干式相结合的供电方式。室外线路采用YJV22型电缆，以直埋敷设为主，局部穿钢管保护。室内线路采用YJV、BV型电缆、电线，穿钢管或PVC管，沿墙、楼板敷设。
住宅每户一表，三相四线制供电。配套设施用房设总电表箱,户内箱分若干路配出。所有插座回路设漏电保护。
4.5照明系统
照明分普通照明与应急照明两类。普通照明包括一般工作照明、住宅内部照明、室外照明、装饰照明等；应急照明包括疏散安全与指示照明等。各处的照度标准均按有关标准及规范设计。
4.6防雷接地系统
小高层按三类防雷建筑物考虑. 高层按二类防雷建筑物考虑，利用建筑物基础作接地体，屋顶设设暗敷避雷带，并利用柱内主筋作引下线。 防雷引下线利用柱内主筋(主筋∮>16 不少于2根); 总箱处设有防雷击电磁过电压保护措施。
各建筑单体的保护、防雷接地合一，采用TN—C—S系统，接地电阻不大于1奥姆。
各入户进线总箱处做总等电位联接，住宅各卫生间作局部等电位联。
各户电缆进户处PEN线重复接地。
4.7电气消防
1．消防配电
采用采用双回路供电。
所有消防用电设备电源均为双电源供电，末端自动切换。双电源分别引自变电所不同变压器的两段低压母线。
2、应急照明 疏散照明系统
照明系统分应急照明和一般照明两个系统，在地下车库、消控中心及其它重要设备用房均装设应急照明及疏散指示，由专用事故照明配电箱供电，应急时间大于60min。；一般照明由各楼层照明配电箱直接供电。
3、火灾自动报警及消防联动系统
本工程地下停车库火灾自动报警系统保护等级为一级。根据规范要求，本工程设置一套火灾自动报警及消防联动系统。在3#楼一层物业用房设置消防(监控)控制室，消防控制室内设置火灾自动报警及联动控制屏、火灾应急广播、消防专用电话等。
火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。
走道、设备机房等场所选用感烟探测器；车库选用感温探测器。每个防火分区至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。
在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行联动和监视。
本工程的火灾应急广播与公共广播合用。火灾时，在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器强制切换转到火灾应急广播状态。
本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变电所、主要通风机房、消防电梯机房等设置消防电话插孔，手动报警按钮要求带消防电话插孔。
5.弱电设计方案
5.1设计依据
1.业主提供的规划要求；
2.建筑及其它专业提供的资料和要求;
3.国家有关电气设计规范；
5.2设计范围
主要包括安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统等。
5.3安全防护子系统
为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理，具体功能有：
（1）住户报警系统：住户的防盗、防火、放燃气泄露以及紧急求助的监控管理；
（2）门禁控制与可视对讲系统：各建筑单元的出入门的开关均实现就地控制与物业中心集中控制、集中报警；
（3）巡更管理系统：采用无线巡更系统，在小区周边、主要出入口、各建筑物边设置巡更点；
（4）周界放越报警系统：在小区周界设置红外探测器，用于对非法进入小区实现报警和监控；
（5）闭路电视监控系统：在出入口、主要道路、小区周界、地下车库装设电视监控装置，在物业中心进行多画面监控及录像；
5.4信息管理子系统
为小区住户提供户内各种计量表的远程抄收、物业信息管理、计费管理、公共设施监控管理，具体功能有：
（1）远程抄收系统：实现了水电气远程抄收和计费管理；地下车
（2）库管理系统；对地下车库出入口的控制、统计停车时间和收费管理；
（3）公共设施管理系统：对小区内变配电、空调、给排水、电梯等设备的运行实行远程监控；
（4）紧急广播与背景广播系统：按小区功能分为物业管理用房、住宅、地下车库以及室外等部分，分别播放通知、背景音乐等并可在紧急情况下切换至应急广播；
（5）小区物业管理计算机系统：对小区内物业信息以及公共信息进行管理和共享。
5.5信息网络子系统
为小区住户提供通讯、电视、Internet接入、社区公共服务等信息传输通道，主要包括：
（1）电话网络：在小区设置通讯交接间；由市话网引入的通信电缆至交接间后分路引出。户外通信电缆采用埋地敷设或穿排管敷设。住宅每单元、物业管理用房每层设对电话分线箱，户内通信线路选用PVC-0.5/1Q专用软线穿管沿弱电井敷设或埋墙暗敷。用户终端按每套住宅设二个出线座确定。
（2）电视网络：设置有线电视系统，小区范设置前端机房。有线电视信号采用光缆引自城市有线电视网。每栋楼设分配分支与放大单元。用户终端按每套住宅设二个出线座设计。有线电视