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网狮园别墅项目可行性报告书
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网狮园别墅项目可行性报告书

宏观市场篇
江苏省
江苏省宏观经济状况
全省国民经济主要统计指标
2003年7-12月
指标名称
累计(亿元)
累计增长(%)
国内生产总值
4772.65
11.2
工业增加值
1686.29
14.8
全社会固定资产投资
1667.88
25.6
社会消费品零售总额
1556.12
12.3
进出口总额(亿美元)
295.32
20.5
出口(亿美元)
165.43
20.0
实际利用外资总额(亿美元)
48.33
35.8
财政总收入
661.30
20.0
财政支出
346.82
22.3
消费价格总指数(去年同期=100)
99.3
-
城镇居民人均可支配收入(元)
4308
12.1
农村居民人均现金收入(元)
2020
7.2
在岗职工平均工资(元)
6097
15.4

基本分析：各项经济指标全线飚红，利用外资总额大幅增加。
江苏省房地产市场基本分析——投资强劲、销售走旺
投资情况：今年1-6月全省累计完成房地产开发投资204亿元，同比增长32.2％，增幅比上年同期提高14.9个百分点；其中商品住宅建设投资累计达到154.1亿元，占投资比重为75.5%，同比增长31.1%。
商品房销售情况：到6月底全省累计销售商品房面积达651.7万平方米，实现商品房销售额126.5亿元，比去年同期分别增长22.3％和31.8％；其中销售商品住宅586.6万平方米，销售额为106.3亿元，分别增长20.8％和28.4％。个人仍是购房主体，销售给个人的商品房面积为619.6万平方米，占销售总面积的95.1%，同比增长22.7％；销售额为118.2亿元，占销售总额的93.4%，增长32.2％。
土地市场：1-6月全省累计完成土地开发投资21.4亿元，同比增长45.6％；本年购置土地面积624万平方米，增长38.4％；完成开发土地面积387万平方米，增长72％。1-6月全省商品房施工面积为3733万平方米，同比增长19.1％，其中住宅施工面积为3029万平方米，增长20.4％。新开工面积1626.43万平方米，增长33.1％，增幅比去年同期提高7个百分点，预示江苏省房地产业有较好的发展趋势。
苏州市
苏州市人文与地理环境
地理位置

长江
苏州
太湖 人口：600万 上海
积：8488平方公里

浙江

行政区划
昆山

常熟
苏
州 吴江

太仓

张家港

交通联系：
周边：
南京
常州
无锡
沪宁高速
苏州（1小时内）
苏虹机场路
苏嘉杭高速
沪宁高速公路
312国道
京沪铁路
昆山
浙江

上海

市内：
市区先后建成了干将路、东环路、南环路等一批主次干道，齐门互通式立交桥和其他大桥10座，基本上形成井字型加环路的城市快速干道系统。但由于为了保护苏州古城的风貌，苏州在内城道路建设上采取的是非常保守的做法。南北、东西向的交通干道虽然也是新建了不久，但由于扩建的时候为了保护古城风貌，无法达到城市交通真正所需的要求，因此目前苏州南北、东西向的主干道都慢慢呈现不堪重负的现象。因此，苏州政府在积极寻求解决方法。其中之一就是将人口往外围迁移，同时修建环城快速公路，将人流、车辆分流，以缓解市区的压力。目前苏州市区的发展空间几乎没有的情况下，势必对新区、园区是非常有好处的。

经济状况
（1） 整体经济模块化发展------
一体两翼的大发展格局
新区是指苏州高新技术开发区， 简称SND，于1989年
开始建设，是苏州最早的开发区，规划面积52平方公里，
目前SND的城市面积已达18平方公里，总建筑面积
600多万平方米

市区：文化、
商业

中新苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖地区，是中
国和新加坡政府的最大的合作项目。1994年2月签署合作协议，同年5月12日苏州工业园区实施启动，规划发展面积70平方公里，将用10年左右的时间建设一个以高科技为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业配套的具有一定规模的现代工业园区，按照规划将建成一座60万人在这里居住工作的新型工业城市。

经济指标
全市经济高开高走，国民经济运行质量稳步提高。据初步统计，全年实现国内生产总值首次突破2000亿大关，达到2080亿元，按可比价计算比上年增长14.5%。
人均国内生产总值超过35700元，按现行汇率折算超过4300美元。全市三次产业比例由上年的5.3：56.7：38.0调整为4.5：58.1：37.4。
全年实现财政收入达290.82亿元，增长38.1%（同口径增长28.8%），其中地方财政收入147.03亿元，增长58.2%。财政收入占国内生产总值的比重连续7年持续上升，达到14.0%，比上年提高2.1个百分点。

综上所述，
苏州的地理位置优越、交通便捷，发展格局合理、经济繁荣，具备有了房地产的基础条件。加上苏州本身的文化底蕴，自古以来是文人雅士喜欢责间定居的好地方，到目前，苏州的房地产市场仍有大量的成功人士选择在苏州作为第二居所或者是功成身退后的养老之地。这也是多年来一直支撑苏州高档别墅房的主要原因。

苏州房地产市场分析
全市房地产市场火爆，商品房与二手房供不应求，价格大幅上扬，开发总量快速上升。城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地，市土地储备中心已拍卖、招标和挂牌交易45宗，计251.42万平方米，获得出让金49.96亿元。全年完成房地产开发投资107.34亿元，比上年增长56.4%，商品房施工面积1457.76万平方米，比上年增长71.6%，竣工面积557.3万平方米，增长19.3%，商品房销售面积535.52万平方米，销售额115.78亿元，分别比上年增长11.5%和30.8%。其中商品住宅销售面积476.79万平方米，增长10.4%，全市商品住宅平均售价达到2053元/平方米，上升18.7%。房屋二级市场置换价格上涨，交易活跃，市区旧住宅成交过户面积达225.14万平方米，成交额24.57亿元。

（1）供需关系
销售数字直线上升：
l 2001年下半年，园区、市区、新区、吴中区这三大区域的予售房一销而空，销售率达95%以上。
l 全市存量房也全部清仓。
l 2002年度新开个案，要排队争购。

2001-2002年房屋二级市场大幅上升：
房屋转换交易日趋活跃，越来越多的市民卖掉小房换大房，卖掉旧房换新房，形成住房的梯度消费，促进了房地产一级、三级市场的联动发展。具体原因如下：

l 新楼盘的高价格，逼使人们考虑相对单、总价较低的二手房。
l 购买二手房同样可以申请公积金和商业贷款。
l 城市建设速度加快，新的货币拆迁政策出台，不少拆迁户进入二手市场购房，促进了二手房交易。
l 2001年市区多次举办了房屋展销置换活动，使市民们拥有了更多选购机会，为二手房市场添了一把“火”。
在市区购买二手房也可根据«苏州市区城市长住户口准入登记暂行规定»的有关精神办理购房入户手续，刺激了二手房市场。

景气指数持续上升并将继续上扬
二季度苏州市房地产业景气指数依然上升，攀至161.54高点。二季度，房地产业景气指数再创新高，企业家信心指数、企业景气指数分别达161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34个百分点。商品房销售价格情况指数由一季度的133.08上升至156.01增幅明显。由于短时间房价的急速上升，房地产企业对未来持续看好，下期的企业景气预期指数依然高达153.85，位于高位景气区间。

海外投资商聚增拉动苏州房价一路飚升
今年以来苏州房价持续上扬，市区商品房住宅平均成交价同比增长百分之三十以上。苏州房价居高不下的原因除土地供应不足，需求旺盛拉动房价。尤其是海外投资商的聚增，地段好、档次高的房产供不应求，世界五百强中已有84强落户苏州，海外侨资企业在苏州有2500多家，香港在苏州投资项目位居境外投资第一位，台资企业在苏州有3000多家，海归派创办的高科技企业在苏州有200多家，境外人士投资苏州后纷纷看好苏州“人居新天堂”。苏州房价在短期内仍将上涨，房源更趋紧张。

土地拍卖带来土地成本不断上升
2003年最新土地拍卖情况
区域
地块座落编号
面积（万）
用途
容积率
土地价
楼板价
成本价
住宅售价
均价
吴中区
吴中区胥口镇环太湖旅游专线公路北侧、香山南路南侧苏地2002-G-1
8.5
居住
≤0.25
726
2906
3800
5000
5000
南门路51号苏地2003-B-2
10
商住
≤1.2
3449
2874
3700
4500
4500
市区
西北街140号苏地2003-B-1
10.66
居住
≤0.7
2720
3885
4800
6000
8375
阊胥路119号苏地2003-B-3
6.4.
居住
≤1.6
4446
2779
4000
5500
北浩弄16号苏地2003-B-4
1.2.
居住
≤0.5
3241
6483
7200
9000
学士街115号苏地2003-B-5
0.7
商住
<0.25
5886
9810
10600
13000
梅花新村北侧、312国道东侧苏地2002-G-3
7.
居住
≤1.2
928
774
1600
2100
2320
东汇路北侧、倪家桥滨东侧苏地2002-G-4
2.2
居住
≤1.2
1447
1206
1800
2300
苏福公路北侧、酒厂路南侧苏地2002-G-7
14
居住
≤1.3
1105
850
1700
2200
金阊区白洋湾街道红菱摈河北侧苏地2002-G-8
13
居住
≤1.4
1105
850
1700
2200
园区
湖畔花园
5.1
居住
3.13
2902
927
2600
4500

浙江名城
3
居住
2.5
3666
1466
3100
4200

天翔花园
1.9
商住
4
4657
1164
2800
4000

新区
苏州新区自来水厂北侧地块苏地2002-B-8
25
居住
≤1.5
2363
1575
2475
3000
3000
从土地拍卖的情况来看：
1、 南门路的地块预计在今年年底左右会推，该地块一推，南门区域的最高房价会飙升至4500元，估计会刺激南环路到太湖路之间原来的吴县市中心的房屋均价上升到3500-4000元。预计在该地块没有推出以前，发展商根据期望的市场值，也会把房价拉升到3000-3500左右。
2、 古城区：古城区的房屋均价已经冲破了8000元的大关，但这些地块基本都是别墅用地，量体少、针对客源特殊，所以并不代表市区的真正房市行情；唯一一块阊胥路地块，为小高层用地，是衡量市区行情的指标个案，该项目的预估市场价最少为5500/平米。
3、 新区的土地拍卖最少，也是区域价格定位最有争议的一个区域。去年新区自来水厂地块的拍卖，标志着新区中心的房价会飙升至4500-5000元左右。正在人们议论是否新区的房价能创造神话的时候，该地块又流标了，所以所新区的房价最具有争议性和变化性。但是，依据新区在苏州整体市场的地位，按照目前其他区域的情况来看，走到4000元以上是合理的。
园区：园区是最早实行土地拍卖的区域，