浅谈农村集体土地房产测绘本科毕业论文.doc

中　国　地　质　大　学（北京）

继续教育学院

本科生毕业论文（设计）

题 目 浅谈农村集体土地房产测绘

英文题目

学生姓名 张春良 学 号 20130203145
专 业 测绘工程 班级/批次 2013级
指导教师 冯耀明 职 称
函授站 云南国土资源职业学院
二〇一五年三 月

中　国　地　质　大　学（北京）

继续教育学院

本科生毕业论文（设计）

题 目 浅谈农村集体土地房产测绘

英文题目

学 生 签 名 ：
指导教师签名：
二〇一五年三月

中国地质大学（北京）继续教育学院
本科毕业设计（论文）任务书
学生姓名
张春良
学号
20130203145
专业
测绘工程
导师姓名

职称

单位

毕业设计（论文）题目
浅谈农村集体土地房产测绘
毕业设计（论文）主要内容和要求：
（1） 收集房产测绘相关书籍、技术规范、相关论文资料
（2） 结合参与的项目，讨论房产测绘的发展、技术要求及意义
（3） 总结房产测绘的发展，农村房产登记的作用

毕业设计（论文）主要参考资料：
[1]侯方国。房产测绘。黄河水利出版社2007.09
[2]李保平主编。房地产测绘。黄河水利出版社2007.08
[3]中华人民共和国国家标准。GB／T 17986.1—2000。房产测量规范
[4]黄道长。对农村宅基地房屋登记的几点建议。《浙江房地产》2008年 第6期
[5]王丽丽。村镇房屋产权证发放的现实意义及措施建议。《消费导刊》 2008年08期

毕业设计（论文）应完成的主要工作：
1、收集房产测绘相关书籍、技术规范、相关论文资料
2、结合参与的项目，讨论房产测绘的发展、技术要求及意义
3、总结房产测绘的发展，农村房产登记的作用

毕业设计（论文）进度安排：
序号
毕业设计（论文）各阶段内容
时间安排
备注
1
收集房产测绘相关书籍、技术规范、相关论文资料
2015年1月
大部分资料已收集
2
结合参与的项目，分析资料，确定思路
2015年1月

3
报告撰写
2015年2月-3月初

课题信息：
课题性质： 设计 论文
课题来源： 教学 科研 生产 其它
发出任务书日期：

指导教师签名：
年 月 日
函授站意见：

毕业设计（论文）负责人签名：
年 月 日

学生签名：

中国地质大学（北京）继续教育学院
本科生毕业设计（论文）评语表（指导教师用）
姓名

学号

专业

指导教师

职称

单位

设计（论文）题目

评价项目
具体要求
满分
评分
调查论证
能独立查阅文献和从事其它调研；能提出并较好地论述课题的实施方案；有收集加工各种信息及获取新知识的能力等。
10

实验方案设计与解决问题的能力
能正确设计实验方案，独立进行实验工作，如设备安装、调试和操作等；能正确处理实验数据；结构合理、工艺可行；绘图符合国家标准及规范。
40

工作量、工作态度
按期圆满完成规定的任务，工作量饱满，难度较大；工作努力，遵守纪律；工作作风严谨扎实。
20

论文（设计）质量
综述简练完整，有见解；立论正确，论述充分，结论严谨合理；实验正确，分析、处理问题科学；文字通顺，技术用语准确；符号统一、编号齐全、书写工整规范；图表完备、整洁、正确；设计（论文）有应用价值。
20

译文
翻译准确、通顺、文笔流畅，译文数量符合要求。
5

创新
工作中有创新意识；对前人工作有改进或突破，或有独特见解。
5

是否同意参加答辩：
总分

评语：

指导教师签字： 年 月 日
中国地质大学（北京）继续教育学院
本科生毕业设计（论文）评议表（评阅人用）
姓名

学号

专业

评阅人

职称

单位

设计（论文）题目

评价项目
具体要求
满分
评分
调查论证
能独立查阅文献和从事其他调研；有收集、加工及综合各种资料、信息及获取新知识的能力。
10

实验方案设计与解决问题的能力
设计、实验方案科学合理，数据采集可靠；综合分析的正确、合理性；计算的正确性；方案论证的充分性； 解决实际问题的能力；图纸的绘制与技术要求符合国家标准、规范及要求。
40

工作量、工作态度
工作量饱满，有一定难度。
20

论文（设计）质量
综述简练完整，有见解；立论正确，论据充分，结论严谨合理；文理通顺，技术用语准确；图表规范；论文结果有应用价值。
20

译文
翻译准确、通顺、文笔流畅，译文数量符合要求。
5

创新
对前人工作有改进或突破，或有独特见解。
5

总分

评语：

评阅人签字： 年 月 日

中国地质大学（北京）继续教育学院成
本科生毕业设计（论文）答辩评审表
姓名

学号

指导教师

职称

设计（论文）题目

答辩日期
年 月 日
答辩地点

序号
评价项目
评 价 内 容
满分
评分
1
报告内容
思路清晰；语言表达准确，概念清楚，论点正确，重点突出，内容完整；实验方法科学，分析归纳合理；结论严谨；论文结果有应用价值。
50

2
创 新
对前人工作有改进或突破，或有独特见解。
10

3
报告过程
准备工作充分，时间符合要求；个人言行、仪表恰当。
10

4
答 辩
回答问题有理论依据，基本概念清楚。主要问题回答准确、有深度。
30

总分

评语：

答辩小组组长 ： 成员：

毕业设计（论文）总成绩
指导教师评分

评阅人评分

答辩评分

综合评定成绩(3：3：4比例) 百分制

函授站（盖章）
年 月 日

论文提要

为落实十八届三中全会关于“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度进行了集体土地不动产登记工作，获取房地产的权属、位置、数量、质量、利用状况等信息，为房地产管理，尤其是为房屋产权、产籍管理提供准确而可靠的成果资料；同时，为城市规划、城市建设的提供基础数据和资料。
房地产是房产和地产的总称，土地和建筑物是不可分离的部分，因此房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。为强化耕地保护机制，调动广大农民自觉保护耕地的积极性，加强农村土地产权制度建设，依法保护国家和农民集体土地权益，现有集体土地均要求登记发证。取得土地使用权证是办理房产证的先决条件，只有持有土地使用权证这一法律凭证，才可申请办理房产证。
随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快、当今的农民已不再是传统意义上的农民，他们的观念不断更新，社会交往不断增多，在经商、办企业、集体经营土地的融资、业务洽谈和子女留学、出国等都需要有固定资产证明有一定经济基础，那么房屋所有权证就是一个最好的证明。房产作为国家重要资产之一，其价值巨大，在社会生活中有举足轻重的作用，也是政府征税的只要标的。
关键词：农村房产确权登记；房产测绘；集体土地确权

第 6 页
目 录

1 绪论 1
1.1 房产测绘的概念 1
1.2 房产测绘的目的和任务 1
1.3 房产测绘的发展 2
2 面积测算的相关规定 2
2.1 计算全部建筑面积的范围 2
2.2 计算一半建筑面积的范围 3
2.3 不计算建筑面积的范围 3
2.4 面积的计算方法 3
2.4.1 坐标解析法 3
2.4.2 实地量距法 3
2.4.3 图解法 3
3 农村房产确权登记 4
3.1 农村房产登记概述 4
3.2 农村房产登记的必要性 4
3.3 房屋所有权证的作用 4
4 农村房产测绘措施 5
4.1 房屋占地面积超过集体土地使用面积 5
4.2 更换产权人 5
4.3 资料收集 5
4.4 外业测绘要求 5
结 论 6
致 谢 6
参考文献 7

1 绪论
房地产是房产和地产的总称，土地和建筑物是不可分离的部分，因此房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。房地产业在我国是一个新兴的行业，现已渗透到社会生活的各个方面，成为当前社会消费的热点和国民经济新的增长点，对国民经济健康、稳定、协调发展有重要影响。
房地产是人民生产、生活的基本物质要素，是城市管理的重要基础。在城市生活中，住房问题是社会普遍关心的问题，是衡量一个社会生活水平和社会保障状况的重要方面，如何解决住房问题，关系到社会的稳定。不仅如此，房地产的价值量大，在社会生活中占有举足轻重的地位，是资产组成部分之一，也是政府征税的主要标的。
为落实十八届三中全会关于“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价”改革精神，结合国家建立和实施不动产统一登记的要求，农村集体土地确权发证要覆盖全部农村的集体土地。根据房子和土地不分离的原则，农村的不动产登记发证既保障农户产权，又能让不动产自由流向市场。
2 房产测绘的概念
房产测绘是采集和表述房屋及房屋用地有关信息的一门技术，只要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、地籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城建规划建设等提供数据和资料。
房产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘与房产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房产测绘与地籍测绘既有密切联系，又各有侧重点，前者属于城市房地产管理体系，而后者属于国土资源管理体系。地籍测绘的主要任务是调查和测定土地及其地上附着物的界线、位置、数量、等级、权属和利用状况等基本的测绘工作，侧重于土地资源管理、开发、利用、保护和产权产籍管理服务。在房产测绘之前必须先进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用特定符号表示于房产图上；房产测绘是将与无房屋有关的信息采集并处理后表示在图纸或其他载体上。
3 房产测绘的目的和任务
房屋是人们生和生活的场所，房屋及其用地是社会生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述，必须经过房产测绘，所以房产测绘是房地产管理工作的重要基础。准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋产权、产籍的重要依据，也是发展房地产业、进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。
房产测绘的目的和任务就是对房屋及房屋相关的建筑物、构筑物和房屋用地进行测量和调查工作，获取房地产的权属、位置、数量、质量、利用状况等信息，为房地产管理，尤其是为房屋产权、产籍管理提供准确而可靠的成果资料；同时，为城市规划、城市建设的提供基础数据和资料。
4 房产测绘的发展
从奴隶制社会开始，土地测量和房屋测量就开始了。到了清代房产测量的发展到了相当高的程度，1991年第一部《房产测量规范》（行业标准）正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2002年2月，国家颁布了《房产测量规范》（GB/T 17986.2—2000），房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。长期以来，房产测绘管理沿用传统的手工，半手工作业方式，速度慢业务环节繁多，工作效率低，而且成图质量不够高。随着城市建设现代化步伐的不断增加与房产业的高速发展，房产测绘的工作量成倍增长，房产平面图的增加与变更频率也随之激增，同时管理复杂度也相应提高。计算机的发展及普及使房产测绘工作由人工房产测绘管理转变到计算机辅助房产测绘管理工作阶段，为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了各种繁琐的工作，提高了工作效率。
5 面积测算的相关规定
房屋面积测量标准及国家质量技术监督局发布的中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000房屋建筑面积测算的有关规定是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的规范房产测绘的工作。
6 计算全部建筑面积的范围
a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。
f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算
c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算
d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
7 计算一半建筑面积的范围
a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
8 不计算建筑面积的范围
a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c) 房屋之间无上盖的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
9 面积的计算方法
用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
9.1.1 坐标解析法
A） 根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。
1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1) ………………………………………………………………（18）
2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)………………………………………………………（19）
2i=1 式中： S——面积，㎡； Xi——界址点的纵坐标，m； Yi——界址点的横坐标，m； n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。
B） 面积中误差按下式计算。 1nms=±mj8D2i-1，i+1i=1…………………………（20）
式中： ms——面积中误差，㎡； mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m； Di-1，i+1——多边形中对角线长度，m。
9.1.2 实地量距法
A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。
B）面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
9.1.3 图解法
图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定： △S=±0．0003MS……………………………………... .... .... .... .... .... .... .... .... ............………（21）使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0．2mm。
10 农村房产确权登记
11 农村房产登记概述
土地和房屋是不可分离的不动产。在城市，依法取得土地使用证的权利人可向当地房管局申请办理房产证。然而，受当时条件的限制，农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低，已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体，这与中央的要求和农村经济社会发展的现实需求不相适应。根据国土资发〔2011〕178号文件，对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村宅基地使用权和集体建设用地使用权的登记发证为农村房产确权登记提供条件，为国家实行统一不动产登记制度奠定基础。
12 农村房产登记的必要性
《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国房地产管理法》和2008年7月1日起施行的新《房屋登记方法》等法律、法规给农村房产的登记提供了有力的法律保障，也成了农村房产拥有者广大村民在法律、法规允许范围内寻求法律保护的有效手段。新的《房屋登记方法》专门为集体土地范围内的房屋登记撰写了条文，第八十二条规定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有的建设用地建造的房屋。可以依照本法的规定申请房屋登记。上述规定改变了以往只对城市房屋进行登记的做法。
由于《物权法》第四十二条还规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产、应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。如果村民对在宅基地建造的房屋进行了登记并拥有了房屋所有权证，若遇到国家为了公共利益的需要征用自己的不动产就可以得到补偿。这就更加显现了房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性。
13 房屋所有权证的作用
随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快、当今的农民已不再是传统意义上的农民，他们的观念不断更新，社会交往不断增多，在经商、办企业、集体经营土地的融资、业务洽谈和子女留学、出国等都需要有固定资产证明有一定经济基础，那么房屋所有权证就是一个最好的证明。目前，虽然集体土地的房屋不能作为贷款的抵押物，但随着土地政策的改变，集体土地将会逐步增值，房屋所有权证在日常生活中将发挥更大的作用，因此农村宅基地房屋登记显得尤为必要。
通过发放农村房屋产权证，可以摸清历年来农村房屋的现状情况。对农村内房屋所有的户数、建筑面积、结构形式、使用性质、新旧程度都能系统掌握清楚；能有效地加强村镇规划建设管理。掌握了原有房屋的现状，在办理新、扩、改建房屋审批过程中有房屋产权档案可查，有了可靠的依据，能避免农村房屋建设的随意性和盲目性；通过农村房屋产权证的发放，解决了农村房屋历年来存在的遗留问题：因房屋产权不清发生的民事纠纷有所减少，增强了社会安定团结，促进了农村两个文明建设；维护了宪法的尊严。

14 农村房产测绘措施
15 房屋占地面积超过集体土地使用面积问题
集体土地使用权证是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权的法律凭证。土地使用证是的取得是办理房产证的先决条件，附于土地上房屋的占地面积要在土地使用权证的面积范围之内，若房屋面积超出土地使用证面积，可按当地相关部门的要求进行处理。
16 更换产权人问题
在实际工作中，经常碰到土地使用权证上的产权人是父亲，欲将房产权证产权人改为子女的情况。对此，可到当地土地管理部门申请办理《土地使用权证》变更（更名）手续。
按要求写好《继承协议》到公证处办理“物权”继承公证后，就可以把《房产证》和《土地使用权证》就都变更到是年轻人的名下。
17 资料收集
（一）提交申请人的身份证明文件：
1、《身份证》复印件（双面复印在一张A4纸上）；
2、婚姻关系证明：属婚姻关系存续期内申请人应提交《结婚证》复印件。未办理《结婚证》的，需到民政部门补办《结婚证》；婚姻外的须提交《离婚证》、《死亡证明》，申请人已年满50周岁的可免除，但必须提交第3项；
3、家庭《户口簿》的户主页、申请人页、及申请人配偶页复印件；
4、委托他人代为办理的应提交《房屋产权登记委托（授权）书》；
（二）提交宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明；
1、申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明：由村级组织出具，乡(镇)政府审核加盖公章；
2、《集体所有建设用地使用权证》复印件，尚未办理可先提交第1项。
（三） 提交房屋测绘报告和者村民住房平面图，须由有资质的房地产测绘公司有偿提供。
18 外业测绘要求
1、 房屋调查，房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。
2、 集体土地使用权证调查，包括土地坐落、产权人、权属来源、规划用途、使用面积、四至界线等基本情况。
结 论
农村房产登记有利于保护农户资产的合法权益，通过房产测绘获取的房屋产权信息为房屋产权、产籍管理提供准确而可靠的成果资料；同时，为城市规划、城市建设的提供基础数据和资料。
农村房产测绘为国家实行统一不同产登记制度奠定基础，目前，虽然集体土地的房屋不能作为贷款的抵押物，但随着土地政策的改变，集体土地将会逐步增值，房屋所有权证在日常生活中将发挥更大的作用。

致 谢

首先，向我的指导老师张晓晓老师、冯耀明老师致以衷心感谢，感谢老师的细心指导，在论文的进行过程中，两位老师做了大量的指导工作。
在论文的实践期间，感谢文山同心联谊房产测绘公司丘北分公司提供了这次实习的机会，让我在项目中锻炼自己，感谢他们在测量过程中给予的帮助！在此，向帮助我的老师、同学、学院的领导表示感谢，感谢他们对我的支持和帮助。

参考文献

[1]侯方国。房产测绘。黄河水利出版社2007.09
[2]李保平主编。房地产测绘。黄河水利出版社2007.08
[3]中华人民共和国国家标准。GB／T 17986.1—2000。房产测量规范
[4]黄道长。对农村宅基地房屋登记的几点建议。《浙江房地产》2008年 第6期
[5]王丽丽。村镇房屋产权证发放的现实意义及措施建议。《消费导刊》 2008年08期