房地产价格上涨原因及对策探究毕业设计.doc
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1、*大学土建学院(本)本科毕业论文(设计)论文题目:房地产价格上涨原因及对策探究姓名:学号:班级:年级:专业:工程管理系部:土建学院指导教师:完成时间:2012年4月8日作者声明本毕业论文(设计)是在导师的指导下由本人独立撰写完成的,没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文(设计)的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文(设计)引起的法律结果完全由本人承担。毕业论文(设计)成果归武汉大学土建学院所有。特此声明 作者专业:工程管理 作者考号:013509212576 作者签名: 毕业设计(论文)原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺:所
2、呈交的毕业设计(论文),是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知,除文中特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得 及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体,均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名: 日 期: 指导教师签名: 日期: 使用授权说明本人完全了解 大学关于收集、保存、使用毕业设计(论文)的规定,即:按照学校要求提交毕业设计(论文)的印刷本和电子版本;学校有权保存毕业设计(论文)的印刷本和电子版,并提供目录检索与阅览服务;学校可以采用影印、缩印、数字化或其它
3、复制手段保存论文;在不以赢利为目的前提下,学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名: 日 期: 学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名: 日期: 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权 大学可以将本
4、学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名:日期: 年 月 日导师签名: 日期: 年 月 日注 意 事 项1.设计(论文)的内容包括:1)封面(按教务处制定的标准封面格式制作)2)原创性声明3)中文摘要(300字左右)、关键词4)外文摘要、关键词 5)目次页(附件不统一编入)6)论文主体部分:引言(或绪论)、正文、结论7)参考文献8)致谢9)附录(对论文支持必要时)2.论文字数要求:理工类设计(论文)正文字数不少于1万字(不包括图纸、程序清单等),文科类论文正文字数不少于1.2万字。3.附件包括:任务
5、书、开题报告、外文译文、译文原文(复印件)。4.文字、图表要求:1)文字通顺,语言流畅,书写字迹工整,打印字体及大小符合要求,无错别字,不准请他人代写2)工程设计类题目的图纸,要求部分用尺规绘制,部分用计算机绘制,所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁,布局合理,文字注释必须使用工程字书写,不准用徒手画3)毕业论文须用A4单面打印,论文50页以上的双面打印4)图表应绘制于无格子的页面上5)软件工程类课题应有程序清单,并提供电子文档5.装订顺序1)设计(论文)2)附件:按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文(复印件)次序装订指导教师评阅书指导教师评价:一、撰写(设计)过程1、学生在论文(设计
6、)过程中的治学态度、工作精神 优 良 中 及格 不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度 优 良 中 及格 不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力 优 良 中 及格 不及格4、研究方法的科学性;技术线路的可行性;设计方案的合理性 优 良 中 及格 不及格5、完成毕业论文(设计)期间的出勤情况 优 良 中 及格 不及格二、论文(设计)质量1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范? 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)? 优 良 中 及格 不及格三、论文(设计)水平1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及
7、格 不及格2、论文的观念是否有新意?设计是否有创意? 优 良 中 及格 不及格3、论文(设计说明书)所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩: 优 良 中 及格 不及格(在所选等级前的内画“”)指导教师: (签名) 单位: (盖章)年 月 日评阅教师评阅书评阅教师评价:一、论文(设计)质量1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范? 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)? 优 良 中 及格 不及格二、论文(设计)水平1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意?设计是否有创意? 优 良
8、中 及格 不及格3、论文(设计说明书)所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格建议成绩: 优 良 中 及格 不及格(在所选等级前的内画“”)评阅教师: (签名) 单位: (盖章)年 月 日教研室(或答辩小组)及教学系意见教研室(或答辩小组)评价:一、答辩过程1、毕业论文(设计)的基本要点和见解的叙述情况 优 良 中 及格 不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况 优 良 中 及格 不及格3、学生答辩过程中的精神状态 优 良 中 及格 不及格二、论文(设计)质量1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范? 优 良 中 及格 不及格2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)? 优 良
9、 中 及格 不及格三、论文(设计)水平1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义 优 良 中 及格 不及格2、论文的观念是否有新意?设计是否有创意? 优 良 中 及格 不及格3、论文(设计说明书)所体现的整体水平 优 良 中 及格 不及格评定成绩: 优 良 中 及格 不及格教研室主任(或答辩小组组长): (签名)年 月 日教学系意见:系主任: (签名)年 月 日摘 要近年来国内房地产市场异常火爆,房地产的价格也飞快上涨,现今商品房的价格已经大大超出一般民众的承受水平。在国家政府的大力调控下,我国的房地产价格依然没有退热的迹象,反而坚挺的继续上涨,这一现象不仅引入更多资金流入,也大大影
10、响了国内外对于我国房地产市场的心理预期。与疯狂涨价的现象一并带来的就是现在经济学家关于我国房地产价格上涨原因探究。近年来,国内外学者围绕这一主题的研究成果甚丰,而本人则从多个角度出发,来探究我国房地产价格持续上涨的原因。本文集中阐述了房地产价格的概念、持续上涨的原因以及相应的应对措施,围绕房地产价格持续上涨的原因进行了相应的分析,剖析了房地产价格上涨的成因,讨论了相应的应对措施,就房地产价格持续上涨提出了个人的看法,并预测了以后的房地产的走势。关键词:房地产;房地产价格;上涨19目录引言11 概述21.1 房地产价格的定义及形成21.2 我国房地产各地价格现状与比较32、房地产价格持续上涨的危
11、害62.1房价上涨对国家经济的危害62.2过高的房价,成为社会和谐的隐忧83 房地产价格上涨的原因103.1需求因素103.2土地因素113.3建筑开发成本上涨113.4外资的大举进入113.5开发商刻意操作123.6消费者、投机者推波助澜123.7银行信贷扩张124稳定房价的应对措施134.1土地方面134.3强化资金监控力度,合理引导资金流向134.4房地产开发方面144.5引导消费观念的转变144.6房地产财政税收方面154.7房地产保障体系方面155 结论:17引言近年来,房地产投资过热,房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和
12、金融的安全,更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨,进一步规范房地产市场,以确保房地产快速且健康地发展,国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控,事实表明,国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性,使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景,我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳,并梳理其理论逻辑,力求从另一个侧面去理解房价上涨,进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。1 概述1.1 房地产价格的定义
13、及形成 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 价格是人们和平获得某种商品或劳务所必须付出的代价,是商品的经济价值(交换价值)的货币表现。在市场经济条件下,房地产也是商品,房地产价格可定义为:房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价,是房地产的经济价值(交换价值)的货币表示。 房地产价格的形成原因来源于两个
14、方面: 一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。这部分价值表现出的房地产价格与一般商品价格的形成机理一样是由社会必要劳动时间决定的,即在社会正常生产条件下,在社会平均的劳动熟练程度和强度下,开发某一土地或建造某一房产所花费的必要劳动时间决定的。价值由(C+V+M)三部分组成。C是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值,包括所用固定资产折旧和建筑材料、构配件等流动资产的转移;V是劳动者为自己劳动所创造的价值,包括劳动者的工资及工资性的各种津贴;M是劳动者为社会创造的价值,包过利润和税金。 二是来源于资本化的地租,即土地使用权价格(
15、所有权价格)。所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用,反映了土地的自然资源价值。1.2 我国房地产各地价格现状与比较1.2.1 房地产现状 房地产业是一个非常特殊的行业,它本身其实是制造业的一种,但同时还具有投资品的特点,由于其所需资本庞大,是一个资本密集型产业,因此和金融业也关系密切。更重要的是,房地产业的产品本身-住房是人们的必需品,而且由于土地的不可再生性和稀缺性,还是一种产量有限的必需品。 房子是必需品,这点毋庸置疑。因此房屋的需求程度是直接受人口的增长影响的。一个国家的人口数量和可用住房土地的面积的比例,直接影响到房地产的兴衰。中国地大而物不博,人口众多,经济
16、发展及其不平衡,造成了宜居的以及经济发达的区域都是东部沿海地区。虽然中国以及实行了将近30年的计划生育政策,但人口的出生率仍然要高于死亡率,这些新出生的人群造成了对住房的强烈需求,而这些强烈需求必然体现在经济相对发达的沿海地带。年轻人都往沿海城市发展,都需要在沿海地区购房定居,这就是中国房地产从改革以来爆炸性增长的动力之一,先不论房地产行业本身的垄断或其他的不公平问题,如果没有这么多新生力量的强劲需求,房地产不可能会在高位一直支撑到今天。所以要研究房地产,中国人口的数量和结构变化就必须考虑进来。 2007年中国人口出生率是12.10,死亡率是6.93,城镇人口比例为44.9%,农村人口比例为5
17、5.1%;2008年中国人口出生率是12.14,死亡率是7.06,城镇人口比例为45.7%,农村人口比例为54.3%;2009年中国人口出生率12.13,死亡率是7.08,城镇人口比例为46.6%,农村人口比例为53.4%。从这两年的数据中就可以看出,中国人口数量仍在绝对上升,而且城镇化速度在加快,这都是支撑房地产价格的客观因素。1.2.2 房价收入比所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比.家庭年均收入和平均房价的比值,用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5:1,也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住(90平米)的房子的话,房价就太高了。见图1到图6
18、。1.2.3 空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题,不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据,据观察,旧小区的入住率一般都比较高,2000年以后新建房的空置率在40%以上,2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况
19、是,一个小区地基刚搭好,房子都已经卖完了,而几年之后,新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资与投机者过度造成的。2、房地产价格持续上涨的危害 近些年,伴随中国经济的快速发展,城市房地产的价格也出现了快速上涨,且远高于同期经济发展速度和居民收入增长的速度。连年高烧的房价成为社会关注的焦点问题,对中国经济、社会发展的构成威胁。我们应清醒地认识其危害性。2.1房价上涨对国家经济的危害2.1.1直接危害 房价的过快上涨使得中国的房价畸高。过去的十几年,中国城市房地产价格出现了连年高速增长,远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平,目前的城市房产价格已接近美国的水平。但美国
20、人均收入水平是中国城市人均收入水平的近20倍。即使最具可比性的汉城的房价还略低于上海的房价,中韩的收入、经济发展水平的差距自不用说。很显然中国目前的房产价格是过高了。 房产作为商品有其自身的特殊性。不像其他行业的产品或服务,在购买、消费后房产自身不仅不会贬值,还会不断升值。这是由于土地资源的稀缺性和不可再生性所致。正是由于房产的这一特性,使得社会大量的资金变为资本而流向了房地产业(一户购买多套住宅),造成虚假的房产消费需求,推高了房价。但实际上大量的商品房不是为居住而购买,所以造成巨量的闲置房和半闲置房。而这些房产的购买者所使用的资金,大部分来源于银行贷款。因此实际是银行资金流入房地产市场推高
21、了房价。越来越多增量银行资金这么无休止地持续地流入房地产业,从而无限度的推高房价?显然是不可能的。一旦出现资金供给不足,房价就会下跌,银行和房地产投资者就会出现两败的局面。美国金融危机的创痛还未消去,并时刻警示这中国房地产业,乃至于中国的金融业。2.1.2间接危害 2.1.2.1房地产投资过热 房地产开发的高利润已经不是商业秘密。作为一个几乎没有技术壁垒的行业,房地产利润高于社会投资的平均值甚多,自然吸引着众多其他行业纷纷进入房地产业,造成投资过大过热,并由此带来经济结构发展不均衡。同时,房地产投资是建立在钢筋水泥水电等能源消耗的基础之上,占用资源过大一度导致能源紧张,影响经济结构中能源的分配
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