立丰国际购物中心项目可行性研究报告代项目可行性研究报告.doc

立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告
立丰国际购物中心建设项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总论 4
第一节 项目背景 4
1、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目 4
2、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司 4
3、项目建设依据： 4
第二节 项目概况 5
1、项目建设地点 5
2、项目规模与目标 5
3、主要建设条件 6
4、项目投资效益预测（暂空） 7
第三节 项目建设原则及要求 7
第二章 市场预测分析 7
第一节 商贸零售业发展趋势及特点 7
第二节 西安市商贸业发展现状及发展空间预测 9
第三节 目标市场及竞争力分析 11
第四节 市场风险分析 12
第三章 项目环境分析 13
第一节 自然地理及交通环境 13
第二节 商圈人文及经济环境 13
第三节 项目开发政策环境 14
第四章 商业规划的总体原则 14
第一节 商业规划的总体原则 14
第二节 规划项目应具备的条件 15
第三节 项目规划内容 16
第五章 项目实施 16
第一节 项目论证 16
第二节 项目推介 17
第三节 招商引进 17
第六章 财务评价 17
第一节 损益表及静态盈利分析 17
第二节 现金流量表及动态盈利分析 21
第三节 资金来源及运用表的贷款偿还能力分析 22
第七章 风险控制 23
第八章 结论 24
附件目录： 25
一、东郊项目周遍市场调查状况 25
（一）周边街道办事处基本情况 25
（二）项目周边商圈概况 27
(三)东郊楼商业地产调查对比表 36
(四)项目周边公交车次及线路 40
二、西安市零售企业销售排名情况 41
（一）开元商城简介及经营概况 45
（二）世纪金花购物中心简介及经营概况 48
（三）民生百货大楼简介及经营概况 51
三、西安市经济、人口、消费水平状况 56
（一）西安市居民消费情况一览表 56
（二）西安市各区县从业人员平均工资统计表 57
（三）西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况 57
（四）西安市居民总消费水平---------------------------------58
（五）全市批发零售贸易业基本--------------------------------59
（六）分区县人口和户数及人口变动情况------------------------61
四、项目平面图-------------------------------------------------62
五、项目商业规划设计（初稿）-----------------------------------71
第一章 总论
第一节 项目背景
1、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目
2、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司
3、项目建设依据：
根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。
近几年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的发展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社会消费品零售总额达到440、05亿元（摘自统计局资料），比上年增长13、01%，且每年以12—13%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场发展空间。
虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。
根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态—SHOPPING MALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲、餐饮、娱乐、购物相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零售消费的重要支撑点。“东方MALL”建设项目便拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。
第二节 项目概况
1、项目建设地点
“东方MALL”建设项目位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，交通便利，是西安今后几年重点发展地带。
2、项目规模与目标
“东方MALL”建设项目总建筑面积8、3万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮点。
“东方MALL”主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特性，充分发挥交通、文化、物流、人流、餐饮等优势，将“东方MALL”建设成为西安市规模一流、设施一流、环境一流、服务一流的消费中心。
3、主要建设条件
市场条件：西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头堡，经济发展速度日益加快，始终保持13%以上的增幅，全市消费品零售增长速度亦达到12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消费品零售总额409、4亿元，按每年递增12%计算，全市将每年新增约50亿元的市场份额，商贸零售市场具有广阔的发展前景，为“东方MALL”建设项目提供了有利的市场条件。
技术条件：“东方MALL”建设单位立丰集团本身具有较为丰富的商业地产开发和整合社会优势资源的经验，拥有一批动懂业务、会管理的专门人才，加之本项目充分借鉴国内外SHOPPING MALL成功与失败两方面的经验和教训，在充分调研论证的基础上，现有的技术条件能够基本满足本建设项目的要求。
资金条件：本建设项目总投资三亿人民币，通过自有资金运作，银行借贷和吸纳社会资金，各项建设资金基本筹措完成，无大的资金障碍。
政策条件：“东方MALL”建设项目符合西安市政府坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，对传统商业进行结构性战略调整，建设多形式、多业态商贸体系的思路，同时符合省、市政府进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，西安市及各级政府和办事机构，为适应这一思路和要求，亦在大力改善投资环境，规范和简化审批程序，提高办事效率和服务质量，多渠道、多领域加大招商引资力度，对重大项目采取“以项目定政策”的办法吸引投资。因此，本建设项目应无政策障碍，将会得到政府各方面的支持。
4、项目投资效益预测（暂空）
第三节 项目建设原则及要求
项目建设原则：项目有意、论证有据、组织有序、招商有力；
项目建设要求：高标准、高质量、高效率、高收益。
第二章 市场预测分析
第一节 商贸零售业发展趋势及特点
随着改革开放的深入和国民经济的不断发展，商贸零售业面临着机遇和挑战。按照市场经济发展的要求，改革和改造传统的商贸流通体制和经营模式已成为当务之急，发展大商贸、建设大市场、搞活大流通、建设多形式、多业态的新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展的必然趋势，并日益突显，主要表现在：
（1）零售业态多样化
目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等，满足了不同消费者的不同消费习惯。经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务，单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点，并展现出极强的活力和市场竞争力。
（2）经营连锁化
全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在，因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。我国目前已出现经营连锁化的趋势，但由于连锁经营刚刚起步，存在问题较多，需要经过一定时间进行完善。
（3）企业规模化
做大企业规模，实行规模化经营，是当今零售业发展的又一趋势。发展企业规模，实行规模化经营，可以使零售企业更具市场竞争力，并降低经营成本，从而形成规模效益。企业规模化主要特征包括：经营网点广、营业面积大、商品种类多、营业收入高。
（4）商品品牌自有化
商品是吸引顾客的原动力，因此，销售特色产品、自有商品已成为赢得消费者的主要方法之一。目前，国际上许多大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格的优势，尤其适合特定顾客的需要。
（5）管理科学化
目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化的物流配送中心，加快资金、库存周转；运用计算机对商品购销进行管理，加快信息交流速度；建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等。科学化管理使物流、商流、信息流通通过配送中心实现统一，大幅度提高效率，降低经营成本，增加销售收入。我国商贸零售业随着社会主义市场经济的进一步发展，经营管理科学化的程度将会进一步提高。
第二节 西安市商贸业发展现状及发展空间预测
西安市商贸业发展现状。西安市商贸业以引导生产、调整结构、扩大需求，拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力日益增强，全市社会消费品零售总额以年12%以上的速度增长，已初步建立起统一、开放、竞争、有序的各种经济成份共同发展的流通格局。商贸市场设施发展速度，新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。
近年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得了长足的发展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市、便利店、专卖店、仓储会员式商场等成为消费购物热点；代理、配送、租赁等业务发展迅速。目前，全市年销售额在10亿元左右的有开元商城、民生百货等；品牌定位较高的商场有中大国际、世纪金花、百盛购物中心等；大型超市有家世界、爱家、人人乐、好又多等；辐射中西部及周边地区的大型贸易市场有轻工市场、康复路、胡家庙等批发市场。各商业集团扩张速度加快，市场格局和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福、沃尔玛、易初莲花、百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。
但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在：商业网点过于集中，主要分布在市中心地带；要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体；新型商贸业态规范化和规模化水平不高；缺乏现代营销理念，营销方式和经营手段落后，商业科技含量低，管理滞后；流通法制建设尚不完善，在某种程度上制约了商贸零售业的发展。
为了进一步充分发挥西安市西部地区商贸中心的作用，搞活流通，同时，解决和克服目前商贸零售业存在的制约零售业发展的问题，西安市政府提出了进一步扩大对外开放、强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态，建设综合性仓储超市、购物广场，突现流通方式的创新，推动服务贸易的产业化、社会化。
西安市商贸零售业发展空间预测。西安是世界著名的文化古都之一，是我国西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部开发的桥头堡，也是全国重点旅游城市之一。到2002年末全市共有人口703万人，其中市区人口536万人；流动人口约100万人，暂住人口约30万人，近年来，西安经济始终保持13%以上的增长速度。2003年全市国民生产总值达到940、35亿元，与上年同比增长13、5%，消费品零售总额达到440、05亿元，与上年同比增长13、01%，城镇居民人均可支配收入7748元，比上年增长7、9%，消费性支出达到6805元，比上年度增加6%。以2003年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到2005年，消费零售总额将达到561、9亿元，新增市场份额121、95亿元，年均增加约60亿元。（以上数据来自市统计局）为此，巨大的潜在市场势必进一步推动西安市的市场消费，加速西安市商贸零售业的改革与发展，同时，加剧市场的竞争。如果人民币存款利率不出现大的变动，消费市场若引导的好，这一潜在数字还将会加大。由此可见，西安市商贸零售业具有潜在的巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩。
第三节 目标市场及竞争力分析
目标市场的确定：
根据“东方MALL”建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况的调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照“东方MALL”经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸的雁塔区、新城区、霸桥区、碑林区、临潼区为经营辐射区。项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构、经济发展、收入水平、消费特点及消费群体类别等状况（有关数据详见附件）。在此基础上以特色环境、特色商品、特色服务、特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。
竞争力分析：
经营特色竞争对比。“东方MALL”建设项目吸纳当今国内外先进的经营理念和经营方式，控弃传统的单一经营模式，集购物、休闲、娱乐、健身为一体，实施“一店消费”，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。
消费环境对比。“东方MALL”建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境的要求，从外场地规划到店堂设计， 消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松、优雅、舒适的感觉，避免了一般消费场所拥挤，嘈杂，购物活动空间狭窄的弊端，从而使消费者“轻松购物”、“轻松消费”，使其他店家无可比拟。
服务设施对比。“东方MALL”作为现代购物中心，将采用国内一流的服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯、扶梯、货梯、购物行李车、保险箱、刷卡机、吸烟室、电脑购物指南等一应具备，为全市设施功能最全、最先进。
地理交通状况对比。“东方MALL”选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有12 条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行5—10分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城、民生百货、爱家超市等对比相对不利。
从以上四个方面对比，除地理交通条件外，“东方MALL”在其他三方面与其他商场、超市相比，具有明显优势，同时，公共交通问题在建设后期，经过努力有望部分解决。
第四节 市场风险分析
随着西安市国民经济的发展和商贸零售业市场潜力的进一步加大，在不断增加商机的同时，也面临着许多风险和挑战，主要表现在：
市场竞争风险。随着西安市对开放力度的进一步加大和西部大开发步伐的加快，西安市作为西部开发的桥头堡，必然成为国内外商家的必争之地。国内外沿海的商业大腕特别是国外商贸零售企业将会瞄准西安市商贸零售业这一商业宝地，与西安本地商户展开竞争。这些国内外商贸企业拥有雄厚的资金和先进的管理技术和经营理念，将会给西安市传统的商贸体系形成强大的冲击，使“东方MALL”市场发展的不确定因素增加。在此情况下，本建设项目一是要在经营理念、管理技术等方面虚心学习力求赶超，同时，要充分发挥本地企业“天时、地利、人和”的优势，在竞争中发展和壮大。
市场波动风险。在国内、国际政治经济形式较为平稳的情况下，应无此大的风险。但不能完全排除因特殊因素造成国内经济形式发生重大变化，导致市场秩序混乱，市场萎缩，对本建设项目造成风险的情况。同时，诸如“非典”等突发性灾难，对市场造成的冲击和影响，亦应考虑其中。
第三章 项目环境分析
第一节 自然地理及交通环境
“东方MALL”建设项目位于西安市东郊金花南路39号院内，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂，是今后几年西安市重点发展地带。本项目地处高新开发区郊大板块内，道路设施良好，于东二环与南二环交汇处，无行车障碍。不足之处是目前尚无公交车在项目开发地设立站点。
第二节 商圈人文及经济环境
商圈人文环境：“东方MALL”人文环境优良，周边单位有西安交通大学、理工大学、纺织学院等四所大专院校及东方厂、华山厂、昆仑厂、黄河厂、陕西钢厂、西安电影制片厂、陕气总厂、黄河电子有限公司和实达电力等大中型企业，，人口约24、7万人。该区域单位人员基本属于高等院校和国有大中型企业，文化水平和道德素质均较高，符合“东方MALL”人文环境要求。
经济环境：本项目地址周边除以上院校、企业外，辐射范围包括东至纺织城，北至第四军医大学，西至东门外，人口较为集中，收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大。同时，以“老客栈”、“海狮达”、“顺风”为代表的多家中、高档次餐饮业的林立而起和东城花园、朝阳天下等楼盘开发亦为“东方MALL”建设项目的实施起到了呼应作用，逐渐形成西安市的消费繁荣区。
第三节 项目开发政策环境
“东方MALL”建设项目需要政府各有关部门的大力支持，也需要各项政策的配套落实，本项目符合党的十六届三中全会关于加快发展非公有制企业的政策要求，同时，符合西安发展大商贸、建设大市场，搞活大流通的发展要求。本建设项目已得到政府相关的认可，将在项目实施过程中给予大力支持，无政策障碍。
第四章 商业规划的总体原则
第一节 商业规划的总体原则
准确定位。“东方MALL” 建设项目，在满足消费者多层次，全方位消费需求的前提下，考虑到“东方MALL”的特殊地理位置和消费环境，将消费定位确定在中档、时尚消费档次上，重点经营品位高、质量优、附加值大、消费时尚及个性化商品，具有市场前瞻性的经营项目上，以塑造与众不同的格调与品位。
突出特色：商业规划必须重点突出经营特色，从企业形象、消费内容、管理服务、消费环境，均展现鲜明的个性与特色，使“东方MALL”成为扩大消费者领略时代潮流和最新时尚的窗口。
扬长避短：本建设项目在对优劣势认真分析的基础上，将积极发挥自身的规模优势，品牌优势、特色优势和管理服务优势，努力克服交通站点缺乏等不利因素，使之成为市场瞩目的焦点。
实惠便利：“东方MALL”虽然定位在中档、时尚消费档次上，但亦应充分考虑消费者“实惠便利”的客观要求，在消费价格上应不高于西安市同类消费水平，同时，尽可能为消费者在消费过程中提供便利。
第二节 规划项目应具备的条件
政策条件：项目规划内容将严格执行各项政策法规所经营的内容和项目，不得与政策法规相抵触，同时，充分研究和利用现行政策为“东方MALL”建设项目提供立足的政策和法律依据。
资源条件：所有规划内容将充分考虑目前的市场资源状况，可实施、易落实、避免一味追求“高、新、全”，从而给项目实施带来困难。
效益条件：效益条件是整个“东方MALL”建设项目和商业规划的核心。因此，所有规划内容将以效益为前提，不但项目形式、内容要好，而且项目效益结果要更好。
资金条件：规划内容的实施，应有足够的资金支持，且应以可供投入的资金量作为项目考量的前提，最大资金缺口不应超过20%。
技术条件：商业规划将充分考虑实施过程中的技术问题，作为充分的技术准备，为项目内容实施提供充分的技术保障。
第三节 项目规划内容
一、核心主力店：百货零售、综合超市
二、辅助主力店：
娱乐：动感影院、歌城；
餐饮：快餐店、咖啡、休闲茶吧等；
书城、音像店。
三、配套辅助店：个性商品特色店（服装、家居、饰品等）
四、配套服务设施：银行、美容美发、停车场等
第五章 项目实施
第一节 项目论证
“东方MALL”建设项目将按要求进行必要和充分的论证，以及时修正可能存在的问题与缺陷。论证主要采取：
调研论证：“东方MALL”可行性研究报告及商业规划均将进行严格细致的市场调研论证，通过采取模拟比较等方法取得符合实际的结论性的论证结果，使其更加切合商贸零售市场的发展实际。
专家论证：“东方MALL”可行性研究报告及商业规划，在进行充分调研论证的基础上，将进行必要的专家论证，主要进行相关项目环节和技术方面的论证，以保证项目规划的科学性和可操作性。
第二节 项目推介
项目推介是项目建设必不可少的基础性工作，是提高建设项目影响力，招商引进、吸引消费的重要方法。“东方MALL” 建设项目，主要采取广告推介、媒体推介、活动推介等形式，灵活展开，推介活动方案另行制订。
第三节 招商引进
鉴于“东方MALL”项目建成后将采取现代商业物业的运作模式招商引进，特别是主力商家入驻成为“东方MALL”建设项目成功与否的关键因素。以目前“东方MALL”项目规划及设计现状，只要招商有力，宣传广泛，工作深入，谈判得当，将有能力完成招商行为。
第六章 财务评价
沃尔玛商场出租收入折现表
单位：万元
年数
年租金/平米
面积（万）
租金收入
折算到年初时
折算到年初时
的资金系数
的租金
1
300
1.5
450
0.943000
424

美国时代华纳出租收入折现表
单位：万元
年数
年租金/平米
面积（万）
租金收入
折算到年初时
折算到年初时
的资金系数6%
的租金
1
480
0.5
240
0.943000
226
2
480
0.5
240
0.886420
213
3
480
0.5
240
0.833235
200
4
480
0.5
240
0.783241
188
5
480
0.5
240
0.736246
177
6
480
0.5
240
0.692071
166
7
480
0.5
240
0.650547
156
8
480
0.5
240
0.611514
147
9
480
0.5
240
0.574824
138
10
480
0.5
240
0.540334
130
11
480
0.5
240
0.507914
122
12
480
0.5
240
0.477439
115
13
480
0.5
240
0.448793
108
14
480
0.5
240
0.421865
101
15
480
0.5
240
0.396553
95
16
480
0.5
240
0.372760
89
17
480
0.5
240
0.350395
84
18
480
0.5
240
0.329371
79
19
480
0.5
240
0.309609
74
20
480
0.5
240
0.291032
70
合计
9600
0.5
4800
10.866131
2678

车场利润表

第二节 现金流量表及动态盈利分析

第三节 资金来源及运用表的贷款偿还能力分析
本项目有较强的贷款偿还能力及资金自身平衡能力，详见下表：
资金来源与运用表

单位:万元

项目
第1-6月
第7-12月
第13-18月
第19-24月
合计
期初现金结余

现金流入

1、自有资金

2、借贷资金

3、销售现金

4、车场收现

现金流入小计

现金流出

1、付现土地成本

2、前期工程费

3、建安工程费

4、设备费

5、城市建设综合配套费

6、管理费

8、销售费用

9、贷款利息

10、销售税金及附加

11、还贷款本金

现金流出小计

期末现金余额

第七章 风险控制
“东方MALL”建设项目的风险首先来自商贸零售市场发展变化与项目预测的偏离。虽然依据最近三年的市场状况分析了今后商贸零售业的发展趋势，但基于国民经济发展平稳和市场稳定的特定前提，不排除项目建成后出现特殊灾难（如非典）和政治、经济形势因某种原因突变，因此，应及时掌握和了解政治、经济和社会情况的变化，并随变化及时调整经营战略。
其次，市场竞争的变化亦增大了本建设项目的风险。除国外及沿海商家入驻西安，与本项目展开竞争外，本地投资商亦有多家正在拟办大型购物中心，“东方MALL”将会遇到强力挑战。因而，必须时刻关注国内外商家及本地投资商的投资建设动态，及时了解其经营定位，经营模式和经营内容，作到知己知彼，扬长避短，在竞争中做大做强。
第三，经营场所设计不当和工程质量达不到要求，亦可能给后期经营开发带来风险。因此，应当通过规范的招标竟标形式，严格挑选有法定资质，经验丰富的设计、施工单位进行设计和施工，设计和施工方案必须经过充分论证，以规避风险。
第四，招商不利及原拟订主力商家未能按期入驻造成风险。此项风险为各项之最。其基本的对应措施是：全面加强招商力度，强化招商宣传，扩大项目影响力，同时，对引进商家和数量应有预备方案，增加选择余地，分方案实施。
第八章 结论
本报告通过各方面研究论证，项目背景资料详实，市场预测客观、风险分析全面，力求使“东方MALL”建设项目符合市场发展实际，使整个项目建设在科学、现实的基础上。综上所述，本项目内部条件和外部条件均具备了对拟建设项目的支持和满足程度，项目建设和运营具有可能性。（后附“东方MALL”市场调研相关资料）

附件目录：
一、东郊项目周遍市场调查状况

根据信号厂项目的所处位置，我们将信号厂项目的调研基本确定在：以信号厂项目为圆点，四公里为半径的范围内。就此展开了关于此范围内的人口、厂矿、学校、医院、餐饮娱乐的调研。我们的调研范围含跨了七个街道办事处分别为：长乐坊街道办事处、东关南街街道办事处、太乙路街道办事处、韩森寨街道办事处、长乐西路街道办事处、长乐中路街道办事处、胡家庙街道办事处。这七个街道办事处的人口情况如下：
（一）周边街道办事处基本情况
1、长乐坊街道办事处。位于小东门。东起金花北路，西至环城东路北段，南至东关南街，北到永乐路，辖区面积2.46平方公里。有街道28条，有机关、企事业单位176家，49个居委会，共计21502户，83548人。
2、东关南街街道办事处。位于东门外。东起金花路，西临护城河，南临咸宁西路，北辖东关南街、柿园路、互助路，面积2.38平方公里。共有街道26条，共计16135户，75345人。
3、太乙路街道办事处。位于和平门外。北至环城南路东段，咸宁西路，南至二环路，西到雁塔路，冬至金花南路，面积4.95平方公里。共计25345户，102543人。
4、韩森寨街道地处东部城乡结合部，所辖地域5.6平方公里，常住人口为74292人，有8个社区居委会（2个单位社区，6个综合社区），驻地单位33个。
5、西安长乐中路街道办事处地处东郊城乡结合部，辖区面积5.6平方公里，常驻人口有7.6万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场9个。
6、胡家庙街道办事处.辖区面积5.9平方公里，常驻人口有10.6万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场9个。有流动人口1.6万人(日流量)，是人员密集，流动人口相对集中的区域，
7、新城区长乐西路街道办事处管辖面积2.7平方公里，人口4.92万。东起金花路，西至朝阳门，南起永乐路，北止火车东站。驻地单位有第四军医大学、西安供电局、金花饭店、西北电建总公司等国内外知名单位。
人口组成比例表
单位：%

（二）项目周边商圈概况
1、 项目商圈概况
信号厂项目商圈划定东起幸福路\西至雁塔路\北到长缨路\南到等驾坡
2、各商圈情况
1） 核心商圈：东起火炬路、西至兴庆路、北到咸宁路、南达建工路
A、 居民区
名称
户数
沙坡村社区
2300余户
信号厂社区
2181户
交大社区
3700户
黄蒲庄社区
2200户
陕钢厂家属院
3000户
西安微波仪器厂
900户
火炬路第一社区
300户
东新城市花园
3000户
合计
17581户
B、商业娱乐设施
百货
超市
大型商场
娱乐
餐饮
交大百货商场（2层，副食、蔬菜）
海星超市

建工路蔬菜批发市场
金海岸大酒店（餐饮、住宿）中型
澎湖湾酒店、

爱家超市
塞博电脑城（电脑、软件、配件）
天山宾馆（住宿）
老客栈

塞格电脑城（电脑、软件、配件）
南洋大酒店
东来顺

青藤

小肥羊

民间瓦罐

金延安
C、公共设施
公交
基础教育
银行
医院
228路
西铁一中
工商银行交大分理处

705路
市十二中
工商银行咸宁西路分理处

528
普天幼儿园
建设银行长乐坊分理处

508
普天子弟学校
建设银行东开发区分理处

7
东方艺术学校
商业银行咸宁路支行

240
交大阳光系列
中国银行咸宁路支行

702
83中

716

37

45

D、大中专院校
名称
教职工人数
学生人数
西安交通大学
16000
26000
信号厂中学
100
1000
交大附中
200
2000
西安理工大学
16000
19700
西安警官职业学校
大型

武警学院
大型

E、大型企事业单位
名称
规模
西安富士通通讯设备厂
中小型
西安铁路信号厂
大型
西安华力电器公司
小型
陕西省少管所
大型监狱
西安监狱
大型监狱
长岭集团
中型企业
西安卫星测控中心
军事单位
AMWAY安利公司
营销中心
西安微波设备厂
大型电子仪器生产
海实达事业发展有限公司
中型
F、地产项目
名称
规模
均价
新兴地产楼群
4栋22层\28层2栋\

交大开元商务广场
24层
3100元\ M2
交大电脑城
7层\已用

交大瑞森大厦
7层\已用

交大创业园
7层\已用

交大思源集团大楼
7层\已用

瑞森大厦
20层\办公用

交大药业集团大楼
8层\办公用

东南春晓小区
14万平米大型商住建设中
3300元\M2
伟业\都市远景大厦
13万平米,24层建设中
3250元\M2
翠庭大厦
大型楼群\30层\4层商用

东新商住大厦
已用商品房,少管所家属院150户

新世纪广场大厦
18层碑林区科技产业园

东开产业建筑群
6栋标准厂房,高7层

开元商住小区
已住\4栋多层住宅

达尔曼大厦
22层废弃

新兴IN之家
240户

东新城市花园
6栋高层
3200元\㎡
七七一所家属楼
29层高层

1）外围商圈：东起万寿路，西至兴庆路、经九路，北到韩森路、互助路、柿园路，南达西影路。
A、 居民区
名称
户数
西影厂第一社区
600户
西影厂社区
3000户
东方居民区105街坊
4000户
东方厂社区（东方小学、东方幼儿园）
1300户
104街坊社区
1300户
等驾坡村
1500户
阳光小区
湘区2300户；秀区1300户，内有阳光小学、中学。
千户村陕钢家属院
650户
陕西国药公司家属院
400户
20街坊（秦川厂家属区）
1398户
25街坊（秦川厂家属区）
828户
28街坊（秦川厂家属区）
1080户
29街坊（秦川厂家属区）
1050户
30街坊（秦川厂家属区）
1080户
31街坊（秦川厂家属区）
1008户
新光小区
252户
经贸学院东家属区
252户
公园南路社区
840户
金花南路社区
1216户
理工大社区
1548户
仁厚庄社区
420户
纺院西家属院
798户
B、 商业娱乐

百货
超市
大型市场
娱乐
餐饮
大雁塔商场（2层800平方米，书、超市、服装、鞋、设施陈旧）
兴庆路海星超市520平方米
港澳台灯饰城（灯具3层）
格蓝明珠保龄球中心。
东方大酒店
西影路红星商业街（蔬菜、百货）
上海如海超市1000平方米，内衣，日用、小家电。
光彩灯具城（3层，灯具）
金蒂娱乐城
海时达娱乐休闲中心
军城大厦超市及百货（2层，2000平方米，百货，食品，军人服务社开）
三棵树
地毯批发城（地毯、编制品，2层）

上海人家
咸宁百货商场（2800平方米），日用、百货、超市、烟酒、鞋、美宝莲。
爱家超市（大型）
新世纪家具汇展中心（3层、大型、家用床上用品、批发零售）

小贝壳酒楼
国美电器商城

摩托城

顺峰

摩登娱乐

西川、一品堂

元太祖

万寿路小吃城

建国饭店
C、 地产项目
名称
规模
均价
新园社区
大型
2000元\㎡
东兴大厦
13层

东方机械厂商住楼
3栋,19层

雁影华厅
22层
3100元\㎡
紫荆苑
18层
3100元\㎡
城市丽景
大型
3700元\㎡
翔园
大型
3380元\㎡
心情雅苑
大型

新光小区
占地2.94亩

中绿花园
11亩

鑫龙.天然居
40万平米多栋高层

图兰朵商务会所
8万平米

D、公共设施
公交
基础教育
银行
医院
公共休闲场所
717
阳光中学
商业银行雁塔北路支行
陕钢医院
兴庆公园
714
阳光小学
建设银行兴庆路储蓄所
西安交