浅析房地产泡沫现象-工程造价管理毕业设计论文.doc
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1、重庆大学网络教育学院毕业论文重庆大学网络教育学院 毕业设计(论文)题目 浅析房地产泡沫现象 学生所在校外学习中心 四川内江校外学习中心 批次 层次 专业151批次专科起点本科工程造价管理方向 学 号 W15106747 学 生 罗宏 指 导 教 师 刘晓芳 起 止 日 期 2016年9月1日起至 2016年10月20日止 1.房地产概论1.1 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形
2、态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业,房地产业主要包括以下一些内容: 1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动; 3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理; 4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。 1.2
3、 当前房地产市场需求问题目前我国房地产开发企业普遍存在“小,散,差”的特点,房地产开发只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、管理手段单一,使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制。当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障,投机性需求严重导致房价居高不下,影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。1.2.1我国当前房地产市场的需求分类当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中,基
4、本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求:改善性需求是指在满足基本需求的基础之上,随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求:投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上,通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求:而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖,并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求。基本性需求不能有效得到保障,投机性需求严重导致房价居高不下,影响了改善性需求和投资性需求。1.2.2房地产需求问题产生原因 (一)市场发育不成熟,市场监管制度滞后,影响了居民住房需求的实现 自1998年我国实行
5、市场化分配住房改革以来,房地产业经历了20余年的发展时间,市场发育仍不成熟,尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求,到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润,而随意改动销售价格。在政府方面,为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入,对土地拨划和规划缺乏全面科学管理:经适房和廉租房建设落后,并在开发建设和交易中缺乏监管,甚至出现了违法违规现象,低收入人群的住房需求难以得到有效实现。 (二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权,以攫取最高利润为目的,置一般居民消费能力于不
6、顾 房地产商品是开发周期较长的产品,开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间,一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价,二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上,一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源,待价而沽,尽可能拖延销售时间,或延迟开盘时间,以达到提价的目的。(三)国土资源网在其官网上发布国有建设用地使用权出让合同示范文本,该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难,一是项目规模有大小之别,开发时间有别,使得政策在实施中灵活性不够:
7、另一方面。即使项目开发完毕,销售任务不一定能完成,开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量,以达到控制价格和攫取利润之目的。 2.房地产泡沫2.1房地产泡沫涵义经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载
8、体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。从20
9、世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。2.2房地产泡沫特征及判定当前我国房价有五大交易成本,具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高,和后三大成本不断飙升有关。通常情况下,前两项成本价格变化不大,后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利,目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上,其中土地成本已占到房价的三成,各种税费占到三到四成,企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项
10、成本继续增加,无疑房价还会上涨。 地产的泡沫的征由房地产行业的几个重要特性所决定的,同时房地产泡沫的判定也是根据相关经济增长 投资情况判定。2.2.1房地产泡沫的特征房地产泡沫的主要特征有:1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大;3.房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率;4.房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。2.2.2房地产泡沫的判定房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由于房
11、地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。房地产泡沫的判定并无定论,在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断:(1)整个经济是否过热,如果整个经济处于过热的状态,那么由于其内在的相互关系,可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。(2)投资增长率,当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时,如相当于经济增长率的2倍时,就有产生泡沫的危险。(3)商品房的空置情况,一般当
12、空置率达到10时,就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外,人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步,土地开发增长率是否节节上升,房地产商的负债率是否普遍持续上升,房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂,而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。2.3多种原因造成房地产泡沫的形成房地产,一个并不需要多少科技含量的产品,价格却能逆市而上,狂涨无止呢?房产在人们日常生活中是必须品,是生活安定的一种基本保障方式,只要稍
13、有能力,哪怕再艰难也要置办一处房产,开发商及投资商正是抓住这一点,敢于抬高价格压榨购房者的最后一滴财富,房产的价格逐渐脱离价值的束缚,造成泡沫的产生;手机等是奢侈品,可有可无,要想顺利以交易的形式,实现获利,只能遵循基本的供求变化,半点强求不得,产品的价格始终在围绕价值波动。 根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加,反之,价格下降则需求量增加而供给量相应减少。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下
14、降,而房价下降则需求量会相应增加。一般来说,经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加,短期内,由于住房供难以随需求的增加而增加,因此,当需求增加时,交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升。但是,从长期来看,住房供给是富有弹性的,它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内,如十年、二十年,如果房价持续上涨,投资于房地产的利润增加,开发商就可以想办法克服城市空间的限制,向市场提供更多的住宅。如:可以将城市住宅区向郊外拓展,可以建造更多高层住宅,也可以增加住宅楼的密度。这样,供给的增加无疑能够抑制房价上涨,因此,从长期来
15、看,房价不可能始终上涨。在这个过程中,虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房价仍然有上涨的趋势。但是,由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期,从而使投机性需求迅速减少,结果必然导致房价上涨失去动力,甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。房地产作为泡诛经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。但是,与虚拟经济膨胀的原因相同,房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。2.3.1土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础土地的有限性和稀缺性是房
16、地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求,人们对居住条件的要求是没有穷尽的;而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性,从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期,国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中,这样就使得土地资源的供给十分有限,由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产,以期获取价格上涨的好处,房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好,再用房地产柞抵押向银行借贷,炒作房地产,使其价格狂涨。2.3.2投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因
17、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因,对房地产出于投机目的的需求,与土地的稀缺性有关,即人们买楼不是为了居住,而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动,就很难抑制,房地产泡沫随之产生。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短时间内增大供给量,从而使需求与供给之间的差距进一步拉大,在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫,进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。2.3.3金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说,价格是商品价值的货币表现,价格的异常升涨,
18、肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点,房地产泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此,资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合,就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖,使银行部门认为这种贷款风险很小,在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外,银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值,从而加强了借款人投资于房地产的融资能力,进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。综上所述“生活必须”是泡沫产生的基本前提,但并非唯一因素,要产生“泡沫”离不开其它两大要素的有力配合人们基本生活资料被剥夺以
19、及资本掠夺财富的高度发展。 只有在人们基本生活资料被剥夺的情况下,才能打破人们自己自足的可能,使“生活必须”只能通过交易的方式获得成为人们生存的必要条件。并且,生活资料的剥夺,虽然对调动人们的生活积极性,集中社会力量共同建设国家有不可磨灭的贡献,但如果不能合理的提供人们获得生活必须资料的有效途径(相应的工作岗位、社会补偿、社会保障等),将使社会上相关人群的购买力下降,无法获得相应的生活资料,加速社会经济泡沫的产生,为社会带来不安定因素。(打个比喻:政府收了农田后,看似给农民一定的补偿了,但您知道这对这些农民意味着什么?这意味着,不仅他们这一代,以后世世代代都不能依靠土地进行生存了,只能去寻找新
20、的出路,找不到就只能吃老本,吃完老本怎么办天知道,毕竟现在中国还不能提供足够供人生存的岗位。) 资本掠夺财富的高度发展。货币资本从诞生以来,其作用已从简单的流通领域,过渡到聚敛财富的最有效方式。资本所有者凭借着对资本的占有,任意掠夺百姓的劳动及劳动成果(百姓没有基本的生活资料,要生存只能接受他们的盘剥)。在这场以生存为威慑的较量中,无疑资本所有者享有最大的主动权。他们掠夺的行为更增加了社会财富的集中,在巩固自身财富地位的同时,却为社会埋下不安定因素:百姓手中财富不断减少,实际购买力降低,加速经济泡沫的产生,当百姓手中的财富连维持基本的生存都成问题时,必将产生更严重的社会危机。 现如今在我们生活
21、周围已经很明显的感觉房地产泡沫所带来的种种经济危机,物价上涨,高额的房价让许多人望房止步甚至是成为房奴。解决泡沫危机的有效手段,只能是政府调控或转嫁财富聚敛市场。3 我国房地产泡沫现状3.1当前经济状况难免有泡沫面对日益增长的房价问题,我国房地产泡沫毋庸置疑,高房价还影响了社会心理,目前虽然不能回避房地产泡沫的问题,但也不要过于紧张,市场经济出现泡沫不可避免,但是要防止泡沫对整个经济带来危害。高房价引发的另一个不利因素是对社会心理的影响。像我们这样的很多年轻人和中间收入群体面对与日俱增的房价已经心慌了。中国的经济发展模式决定了其与房地产千丝万缕的联系,在中国经济高速发展的过程中,经济泡沫不可避
22、免,因此,楼市泡沫也在所难免。尽管我们是社会主义国家,建设的是有社会主义特色的市场经济,但是这同样不能避免经济发展的客观规律。中国的经济虽然曾经也出现过过热现象,特别是在上世纪90年代中期,但在中国政府的调控下,最终实现了经济的软着陆。实际上,与其说是中国调控的作用,不如说是中国经济发展的需求在一定的调控之下把当时的泡沫给消化了。就如著名经济学家赵晓曾经讲的那样,中国还处在经济发展的初始阶段,对经济泡沫有巨大的吸附能力。它可以通过挖坑的方式把巨大的泡沫给吸收。房地产无论对于中央还是地方政府的重要作用是不言而喻的,特别是对一些刚刚发展起步的地方,卖地收入以及房地产税收绝对是地方政府财政的重要来源
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