预审初探-房地产企业业务与账务【会计实务经验之谈】.doc

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预审初探——房地产企业业务与账务【会计实务经验之谈】
一、 房地产集团企业的布局体系
我们公司承接的是一家香港房地产上市企业，在香港之外的项目，大部分与当地房地产开发商进行合作，成立合资项目公司。房地产集团下不仅仅是开发商企业，还有房地产咨询公司，为开发商提供设计咨询服务；以及物业管理公司，为开发商开发的楼盘提供物业管理服务。以上三者之间均为关联方，一般都是我们的审计单家，进行对账工作是很方便的。
项目公司就是为了在某市某地的一个土地开发项目而专门成立和存续的一个公司，随着不同地块不同期数陆续经历“开发-预售-交房-清算”的过程，一个项目公司存在的时间可能长达十几年。
二、 房地产企业账务处理的关键时间节点
房地产业与一般制造业最大的不同应该就在于存货项目了，房地产企业的存货项目一般是由2个科目构成：开发成本和开发产品，分别对应制造业的在制品和完工品。
Step1：拿地，现金流出
借：开发成本-XX地块-土地成本
贷：应付账款
Step2：施工建设，现金流出
借：开发成本-XX地块-前期工程费等
贷：应付账款
Step3：开始预售，现金流入
借：银行存款
贷：预收账款
（*取得预售许可证后即开始预售；预售许可证与销售许可证的区别在于：前者取得的条件是：已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书、已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售账户；后者取得的条件是：该房产开发项目已经竣工且验收合格，此外，该房产的供水、供电、燃气等配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。）Step4：达到可销售条件，从开发成本转入开发商借：开发商品
贷：开发成本
Step5：交房，结转收入成本
借：主营业务成本
贷：开发商品
借：预收账款
贷：主营业务收入
三、 我的客户
1. 基本情况：
总共有六个地块，与今年年审关系最大的为：1号地块2期住宅，于2016年末集中交房，本年仍有陆续零星交房以及现房销售情况；1号地3期住宅，已经预售，预期于2017年末集中交房；1号地4期住宅，已经预售，本年施工收尾阶段，预期于2018年末集中交房；本期4号地和6号地持续预售2. 从业务到账务：
销售收入方面，现场收银每日向收入会计上报销售台账，更新当日收款情况（包括现场收款和银行放按揭款），收入会计据此向客户服务部更新当日款清业主，并做账结转对应房间的收入成本；客户服务部向业主发出《房屋交付通知书》。只要发出了《房屋交付通知书》，会计上就确认收入成本，是否实际交付，是客户服务部在负责催促。
成本费用方面，成本会计会维护“成本台账”，上有所有签订的合同名称、总金额、合同类型（合同成本应归集的成本类型，如土地成本、前期工程费-设计费等），成本对象（该合同费用受益项目，如1号地3期住宅），挂账金额（已到票挂应付金额），应付未付金额（尚未在报表中体现的金额）；根据成本台账，归集每个成本对象每项成本类型总额（列，展示成本对象，如1号地3期住宅；行，展示成本类型，如土地成本、前期工程-设计费等依次排列；均按照权责发生制列示成本），形成“成本结转表”，并按面积分摊，计算出每个项目的单方成本；根据成本台账，按每月交房应结转收入成本的情况编制“成本汇总表”。
成本台账表是一直在更新变化的，因为一直在签订新的合同，一直在发生新的成本入账，但是竣工版成本理应是在竣工之后就确定下来的了，那又是怎么回事呢？我的理解是，成本台账这张表中的成本信息，对于其中的已竣工项目来说，就是竣工版成本；对于其中的未竣工项目来说，就是实时更新的成本。因为每一个合同在登记入合同台账的时候就会标注其受益对象，当某些项目已竣工之后，新登记入的合同的受益对象也不可能是已竣工项目了，因此虽然这张表一直在更新变动，但并不会影响前期已竣工项目的成本。这张表中登记的已竣工项目的成本/单方成本就是竣工版成本了。应该注意的是，在成本结转表中归集成本，均是按照合同总额来的，即权责发生制，而非实际已付金额。所以，更说明了已完工项目的成本就是竣工版成本。
有一个很绕的地方在于，对所有未竣工项目成本的支付，客户均通过预付账款核算；只有对已竣工项目成本的支付，客户才通过应付账款核算，具体是这样的：在集中竣工交楼的时候（如2016年12月交付1号地第2期时），对已竣工的部分和未竣工的部分都要进行预提，已竣工部分根据成本台账上的合同“应付未付”金额预提（借：开发成本-工程费、施工费等，贷：应付账款-工程费等），次年支付的时候，借：应付账款-工程款，贷：银行存款；对于未竣工部分的预提是，借：开发成本-成本预提，贷：应付账款-成本预提；次年初反向全额冲销），所以，对于未竣工部分，发生的成本支付，始终都是通过预付账款核算的（借：预付账款，贷：银行存款；借：开发成本，贷：预付账款）。客户这样核算的目的，在于通过预付账款可以很清晰地看到目前已经支付的部分，同时通过应付账款的计提，反应了实际的负债。好吧其实这个我还不是特别明白，要等到年审的时候理解更深刻了再来补充吧！
四、房地产审计的关注点
其实对于这个我是一脸懵逼的，连基本的账务处理都还没有搞清楚，怎么审呢？但是Senior跟我理了一下之后，我目前感觉，房地产客户自己的核算是非常清楚和严格的，我们要做的东西其实就是讲业务和财务核对一致，以及一些其他的流程性的审计程序（如发函证等，在此略过）：
预收账款：将预收账款的本期增加与销售台账中的本年收款核对一致。
收入：将主营业务收入的本期增加与本年交房结转金额核对一致。
成本与存货：重（fu）新（zhi）测（zhan）算（tie）客户的成本分摊和成本结转。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。