售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!售后返租的税务处理和节税的合同签订技巧(老会计人的经验)导读:为了实行售后返租,许多房地产公司往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。一、售后返租的税务处理所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商。商品房销售管理办法第11条规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”因此,商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段:(
2、1)未竣工商品房未取得预售许可的售后返租;(2)未竣工商品房取得预售许可的售后返租;(3)已竣工的商品房在预售阶段的售后返租(尚不符合现售条件,仅能预售);(4)商品房现售阶段的售后返租。对于前两个阶段的售后返租,商品房销售管理办法第11条已明令禁止,第三个阶段的售后返租,必须经过有关部门的批准(主要指预售许可的审批),如果未经有关部门批准,则可能被认定构成非法集资。第四个阶段的售后返租,无需经过有关部门批准。案例分析:某房开公司商铺售后返租的涉税透析1、案情介绍A房地产开发公司(以下简称A公司)是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定
3、商铺按优惠价85万元(含增值税)(即总价100万元的85%)出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商。开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明,并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元(含增值税)(不考虑城建税、教育费附加、土地使用税)。2、涉税处理(1)增值税的处理财税201636号文件附件1:营业税改征增值税试点实施办法第四十三条纳税人发生应税行为,将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的,以折扣后的价款为销售额;未在同一张发票上分别注明的,以价款为销售额,不得扣减折扣额。财
4、税201636号文件附件1:营业税改征增值税试点实施办法第三十七条销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。财税201636号文件附件1:营业税改征增值税试点实施办法第十条第(一),行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;2.收取时开具省级
5、以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告2016年第16号)第四条第(二)项规定:“其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。”纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(二)项规定:“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市
6、、区)的,纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。”显然,A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入增值税计税依据。因此,A公司销售房地产应缴纳增值税100(1+11%)11%=10.81(万元)。购房者出租商铺应缴纳增值税15(1+5%)1.5%=0.21(万元)。A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“出租不动产”税目缴纳增值税,即5(1+11%)11%=0.5(万元)。(2)印花税处理本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租(假如转租合同每年签订一次),应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税:850.05%=0.0
7、425(万元),按“财产租赁”税目缴纳印花税:150.001+50.001=0.02(万元)。(3)个人所得税处理国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复(国税函2008576号)规定,房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用,其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“
8、财产租赁所得”项目征收个人所得税,每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税201643号)第四条规定:“个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。根据个人所得税法第八条规定,个人所得税以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。所以A公司在以优惠价销售给购房者时,需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税:15(1+5%)(512)0.0820%60=1.9(万元)。否则
9、,税务机关会根据税收征管法第六十九条规定,由税务机关向购房者追缴税款,对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。(4)房产税处理关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税201643号)第二条规定:“房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。”,基于此规定,购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入(少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定)的12%缴纳房产税:15(1+5%)(512)12%=0.03(万元)。开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。(
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