平遥万亩酥梨园区项目建设投资可行性研究报告.doc

山 西 平 遥

酥梨园区建设项目可行性研究报告

山西协力城建技术咨询有限公司
2012年9月

山西平遥酥梨园区建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2项目范围和编制性质 1
1.3项目概述 1
1.4项目编制依据 3
1.5编制原则 4
第二章 项目提出的背景和依托条件分析 5
2.1项目提出的背景 5
2.2项目依托条件分析 6
第三章 项目建设的必要性和可行性 8
3.1项目建设的必要性 8
3.2项目建设的可行性 9
第四章 项目内容 11
4.1项目设置主旨 11
4.2战略定位与布局 11
4.3园区项目设置 11
4.4设施配置 13
第五章 项目客源市场分析、定位 18
5.1客源市场分析 18
5.2目标市场选择 18
5.3旅游客源规模预测 19
第六章 基础设施项目建设工程方案及进度安排 20
6.1公共基础设施项目 20
6.2公共服务设施项目 23
6.3公共安全设施项目 26
6.4绿化及环艺改造项目 26
6.5项目建设进度 26
第七章 环境保护与节能 28
7.1环境保护 28
7.2节能 29
第八章 项目管理 31
8.1组织机构设置 31
8.2人员配置 33
第九章 投资估算与资金筹措 35
9.1投资估算依据 35
9.2总投资估算 35
9.3项目总投资及资金筹措 37
第十章 工程招投标管理 38
10.1招标管理依据 38
10.2招标基本情况 38
第十一章 综合效益分析 40
11.1（宏观）经济效益 40
11.2社会效益 40
11.3生态效益 41
第十二章 结论与建议 42
12.1结论 42
12.2建议 42

46

随着平遥县旅游产业的发展，“平遥”本身成为一个品牌，依托平遥古城为主的旅游产品，需要不断地跟进创新，寻求新的产业延伸模式，于是，纵向挖掘古城系列旅游产品和横向开发新的旅游资源，成为平遥旅游产品战略中的重要内容。在这样一种战略思路引领下，已经具备一定规模和知名度的襄垣乡万亩酥梨园成为平遥旅游产业发展的重要选择。
平遥酥梨园区位于平遥县城东约45公里处的襄垣乡。襄垣乡是一个以林果产业为主，种养产业为辅的典型农业乡镇，发展酥梨产业有着得天独厚的地理优势和气候条件。全乡有农田7万余亩，果园面积有5.5万余亩，其中梨树就占到4.5万余亩。以酥梨为主的林果业已经成为全乡的主导产业，是全乡经济的支柱。全乡酥梨年产量达1.5亿斤，有恒温保鲜库18座、储藏能力2500万斤，果窖约2500座、储藏能力达一亿多斤。全乡果品经纪人队伍发展到200余人，已形成酥梨产、储、运、销一条龙的发展布局，林果业收入占到农民人均纯收入的80%以上。
近年来，襄垣乡依托规模化的梨园，积极寻求梨园多样化发展途径，统一规划、连片发展，推广使用涌泉灌、管灌等节水灌溉技术，整修硬化项目核心区果园内的机耕道路，实施集约化管理方式，推行优质化生产技术，确保所产酥梨果形正、果面光、含糖量高，符合绿色食品和无公害食品的标准规范。“十二五”期间，襄垣乡还将加强果品储藏能力，同时引进残次果品加工和酥梨深加工企业，力求全乡酥梨产量的90%实现反季节销售，提高产品附加值。并积极申请地理标志等品牌认证，提升品牌的知名度和影响力。
除此之外，襄垣乡也积极探索依托古城这一品牌，发挥境内镇国寺的带动作用，把襄垣乡村体验游融入全县旅游业发展大局中，已经成功举办了两届“梨花节”和“采果节”，获得了一定的社会影响力和关注度。现进行旅游开发面积约为5平方公里，以郝开村和郝温村中间挂果多年的梨园为核心区，占地面积约为0.87平方公里，近期主要建设的项目集中在郝开村附近。对外有平遥旅游公路以及县城外环路相通，园区内现有“村村通”公路连接周边乡村，水、电、路等基础设施按照农业需求进行了配置，为旅游发展提供了最原始的基础，但总体来说，还存在基础设施不完善；服务设施缺乏；观赏性成分多，游乐参与性项目有待开发；可消费内容不足；营销活动力度有待提升等多方面的问题。
为此，酥梨园区规划以梨树及相关产品为切入点，延伸梨产业链条，以规模化、生态化的梨园和梨产业为依托，以自然休闲娱乐为基调，以周边城镇和平遥古城游客为主要目标市场，以高品质的服务和富有创意特色的体验式、参与性旅游产品为吸引力，打造一个集农业生产、果品加工、休闲观光、科普娱乐为一体的，兼具有生产性和服务性功能的旅游目的地。根据资源分布、地形结构和道路网络进行布局，园区划分为四大主题板块，分别为管理服务区、观赏游乐区、休闲度假区和采摘加工区，主要设置项目有入口门楼、服务中心、办公中心、梨花仙子、月牙湖、荷花池、垂钓园、空中走廊、咱家梨树地、小动物乐园、农家汇、传统农耕、梨园蜜、户外野营地、梨园聚场、立体种养殖围场、梨艺“工厂”、采摘园、品梨台、观景台、梨工厂等，近期，需要建设的主要内容有生态停车场、大门、旅游厕所、服务中心、管理中心、旅游厕所，此外，还有园区内道路、给排水、电讯以及安防、景观美化等基础设施，预计需要投资共2742.5万元，其中工程费用2308.5万元， 预计两年全部竣工验收。
通过本项目的建设，将有效促进平遥其他产业的发展，改善产业结构，丰富平遥旅游产品内容，提升旅游产业素质，为农村非农产业发展提供思路，提供就业机会，转移农村劳动力，增加农民经济收入，促进城乡协调发展，推动社会和谐与文明进步。

第一章 总论
1.1项目名称及承办单位
项目名称：山西平遥酥梨园区建设项目
项目委托单位：平遥县旅游局
项目承办单位：平遥县柒雨椿果蔬专业合作社
法人代表：武启平
建设地点：襄垣乡
可研报告编制单位：山西协力城建技术咨询有限责任公司
资格证书编号：工咨乙10420060002
1.2项目范围和编制性质
1.2.1项目范围
项目地位于平遥县襄垣乡，以郝开村、郝温村、桑成村周边梨园为核心，距平遥县城约45km。远期发展范围为整个襄垣乡，控制范围面积约为5平方公里，重点建设核心范围约为0.87平方公里，近期建设项目主要集中在郝温村附近。
1.2.1编制性质
依据国家及我省关于大力发展农业旅游的相关政策，在结合《平遥县旅游产业发展总体规划》的基础上，综合考虑平遥县农业、旅游整体发展实际，对襄垣乡梨园基础设施建设项目的必要性、可行性、建设条件、建设内容、实施进度、环保节能、项目管理、投资估算与资金筹措等进行研究论证。
1.3项目概述
平遥酥梨园区位于平遥县城东约45公里处的襄垣乡，东和北与祁县接壤、西与洪善镇交界，南与朱坑乡相连。襄垣乡是一个以林果产业为主，种养产业为辅的典型农业乡镇，发展酥梨产业有着得天独厚的地理优势和气候条件。全乡有农田7万余亩，果园面积有5.5万余亩，其中梨树就占到4.5万余亩。以酥梨为主的林果业已经成为全乡的主导产业，是全乡经济的支柱。全乡酥梨年产量达1.5亿斤，有恒温保鲜库18座、储藏能力2500万斤，果窖约2500座、储藏能力达一亿多斤。全乡果品经纪人队伍发展到200余人，已形成酥梨产、储、运、销一条龙的发展布局，林果业收入占到农民人均纯收入的80%以上。
襄垣乡的果林业以梨树为主，梨树的寿命长，经济利用年限久。梨有很高的价值，且非常适宜当地种植，已经形成了规模化梨园，因此，对梨园项目进行深入开发，对发展农村多种经营，充分利用当地土地资源，因地制宜发展农业生产，增加农民收益，提高人民生活水平，具有重大意义。
作为一种多年生经济林木，梨树除能产生巨大的经济效益外，还具有显著的生态效益。梨树郁闭性好，对林下土壤有较强的保持能力；梨树耐盐碱性强，是进行土壤改良和改善生态环境的优良树种。而所产的梨营养和药用价值也极高。被誉为“百果之宗”，含有游离酸、果胶物质、蛋白质、脂肪、钙、铁、磷等矿物质，各种维生素和微量元素，对维持人们的身体健康均有一定的作用。据古农书和古药典的记载，梨果具有帮助消化、润肺清心、消痰止咳、退热、解疮毒的功能。几千年来，中医一直把梨作为生津、润燥、清热和化痰的良药。
近年来，襄垣乡依托规模化的梨园，积极寻求梨园多样化发展途径，统一规划、连片发展，推广使用涌泉灌、管灌等节水灌溉技术，整修硬化项目核心区果园内的机耕道路，实施集约化管理方式，推行优质化生产技术，确保所产酥梨果形正、果面光、含糖量高，符合绿色食品和无公害食品的标准规范。“十二五”期间，襄垣乡还将加强果品储藏能力，同时引进残次果品加工和酥梨深加工企业，力求全乡酥梨产量的90%实现反季节销售，提高产品附加值。并积极申请地理标志等品牌认证，提升品牌的知名度和影响力。另外，襄垣乡也将依托古城这一品牌，发挥境内镇国寺的带动作用，把襄垣乡村体验游融入全县旅游业发展大局中，已经成功举办了两届“梨花节”和“采果节”，规划设计旅游线路和旅游项目，开发有襄垣特色的旅游产品，形成与古城旅游相匹配的旅游观光农业，获得了一定的社会影响力和关注度。但总体来说，还存在基础设施不完善；服务设施缺乏；观赏性成分多，游乐参与性项目有待开发；可消费内容不足；营销活动力度有待提升等多方面的问题。
1.4项目编制依据
（1）国家有关法律、法规、文件及国家标准
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国消防法》
《中华人民共和国森林法》
《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国务院·2009）
《中国旅游业“十二五”旅游发展规划纲要》
《旅游规划通则》（国家质量监督总局·2003）
《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（国家质量监督总局·2003）
《旅游厕所质量等级的划分与评定》（国家质量监督总局·2003）
国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》
（2）山西省、晋中市以及平遥县有关法规、文件、规划
《山西省旅游条例》（山西省人大·2002）
《山西省促进旅游产业发展条例》（山西省人大·2005）
《山西省工农业旅游促进及示范点评定实施办法（试行）》
《山西省人民代表大会常务委员会关于加快发展旅游业的决定》（2010年9月29日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过）
《山西省旅游业“十二五”发展规划》
《晋中市国民经济和社会发展第十二个五年规划》
《平遥县国民经济和社会发展第十二个五年规划》
《平遥县旅游产业发展总体规划（2004～2020年》
《关于平遥古城旅游区(点)质量等级评定方案》
（3）其他
委托单位提供的其他相关资料
1.5编制原则
1.5.1节约用地，少占林地的原则
土地是珍贵资源。特别是对于襄垣乡来说，当地老百姓收入渠道单一，果林业收入是其主要的收入来源。而且园区内梨园已经初具规模，在后期的旅游规划开发中，要根据现有土地的使用权进行合理规划，节约用地，尽量少占林地，避免破坏已经种植的梨树。
1.5.2节能环保，生态化发展的原则
园区旅游开发，项目的策划设计，要体现节能环保、生态自然的特征，严格项目投资预算，反对铺张浪费、过度奢华。开发产品项目要注重生态化，始终把社会效益和生态效益放在第一位，园区建设要提升整个襄垣乡的生态环境和促进襄垣乡的发展。
1.5.3农业与旅游协调发展原则
园区建设在尊重项目区自身的农业发展模式前提下，结合项目区的资源优势开发旅游项目，这些旅游项目的开发要尊重原有的农业发展，不能破坏正常的农业生产活动和梨树的生长环境，同时还要以旅游业的发展来带动农业的发展，丰富农业发展模式。
1.5.4有利于当地老百姓的原则
在园区建设、管理和运营过程中，要考虑当地剩余劳动力的就业，为当地老百姓创造多元化的收入渠道，解决好梨园发展与当地百姓的关系，立足于服务百姓第一的目标。

第二章 项目提出的背景和依托条件分析
2.1项目提出的背景
2.1.1农业旅游快速发展的大背景
近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。农业旅游是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。现代社会，城镇化集聚态势明显、人们生活压力大、经济能力提高、闲暇时间增多，从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。
2.1.2多方面政策对农业旅游发展的支撑
国家中部崛起战略正在实施，已将中部地区的旅游业作为新的经济增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜。山西省委、省政府高度重视旅游业发展，制定了山西省旅游发展十二五规划，并出台了《山西省工农业旅游促进及示范点评定实施办法（试行）》，加快了农业旅游发展。
山西省内的农业旅游兴起较晚，发展的势头良好。在平遥县经济社会发展中，旅游业已经成为一个能够创汇增收、拉动内需、带动相关产业发展的“综合性产业”，政府高度重视旅游产业的发展与创新，良好的旅游业发展基础成为项目建设的重要支撑。
2.1.3襄垣特色林果业发展寻求突破
襄垣乡属于平遥的一个边远乡镇，位于平遥的东北部。该乡位置优越，交通便利，林果业是全乡的第一大特色产业，果园面积达5万多亩，年产商品果上亿斤，随着果林规模化发展，如何利用丰富的农业旅游资源富集优势，让资源发挥更大的效益，发展具有旅游特色的农业，建设社会主义新农村，实现农民收入的翻番并达到保障性快速增收，成为襄垣乡迫切需要解决的问题。
2.2项目依托条件分析
2.2.1区位条件
项目区位于平遥县襄垣乡，地处山西省中部，太原盆地西南端，周围有郝温村、郝开等行政村，北与祁县的古县镇相交，距离历史文化名城——平遥古城仅216千米，距离省会城市太原机场260公里，距长治机场319公里。南同蒲铁路、大运高速、东夏线公路和在建的大西高速铁路都是连通项目区的大动脉，沿平遥旅游公路以及县城外环路都可直达襄垣乡，项目区内有“村村通”公路形成环线，由于地势平坦，道路纵横，可谓位置优越，交通便利。
2.2.2周边旅游发展基础
项目区所处的平遥县，位于晋中旅游经济圈，平遥古城与祁县乔家大院、介休绵山、灵石王家大院构成了山西旅游经济发展中重要的景区点。这些旅游景点景区都比较成熟完善，客源市场稳定，具有与这些景点联合统筹发展的良好条件。依据山西省旅游产业发展“十二五”总体规划中的空间布局，项目区位于六大旅游板块中的晋商文化旅游板块，且与八大精品线路中的晋商民俗游线路连接，地缘优势比较明显，即可分享太原旅游圈的客源市场，又可受到大运旅游带人流、经济流、信息流的辐射。
平遥县人文旅游资源丰富，除世界文化遗产之外，双林寺、镇国寺、白云寺、慈相寺等都是平遥县域极具价值的旅游资源，就襄垣乡来讲，乡域范围内有镇国寺、梁奔前故居、白城烈士陵园，观音殿、洪济寺、普明寺、观音堂、南庙、龙天庙、桑城墓塔、长则墓塔等众多的人文旅游景点，与项目区的绿色旅游形成了完美的契合。
2.2.3自然条件
项目区属于西北黄土高原的一部分，地形以黄土丘陵为主，呈东北高、西南低态势，海拔800至1000米，沟梁交错，宜植林果；气候属温带大陆性季风半干旱气候，夏季炎热，冬季严寒，春季气温回升快，温差大，年平均气温约11.6℃，无霜期158天，年均降水439毫米。
2.2.4经济社会发展条件
平遥是著名的历史文化古城，是一个典型的人口大县、农业大县、文化大县、旅游大县，也是国务院确定的开发重点县。在国家十二五规划指引下，近年来，在国家、省、市各级各部门的关怀支持下，平遥县域经济建设、社会各项事业发展保持了持续快速健康发展的良好势头。
2011年，平遥县财政收入首超10亿元，达11亿元, 全县生产总值820416万元，城镇居民人均可支配收入完成18016.5元，城镇居民人均消费性支出9148.07元，农村居民人均纯收入为6710元，人均生活消费支出4654.14元，现代农业取得了产业发展、农民增收的新成效。粮食总产超过24.7万吨，设施蔬菜面积6030亩；完成了44个省级“一村一品”专业村发展规划，完善水果专业村31个，初步建成襄垣3万亩精品酥梨标准化生产基地。襄垣乡是全县的水果大乡，也是全市的林果十强乡镇之一。近年来，襄垣充分发挥优质果品生产的区位优势，突出了酥梨为重点的林果强乡建设，大打名优酥梨品牌战略，使全乡酥梨产业出现了强劲势头，酥梨成了襄垣人民的摇钱树。
因此，总体来说，平遥县国际型旅游业呈现出秩序好转、品牌提升、发展强劲的好态势。历年以来，平遥推出国际摄影大展、“古城风韵”、梨花旅游节、酥梨采摘节等一系列强势品牌节庆活动、促销活动和文艺演出，让平遥旅游精彩不断。

第三章 项目建设的必要性和可行性
3.1项目建设的必要性
3.1.1完成转型跨越，实现农业产业的可持续发展的需要
平遥县是全市、全省的农业大县，当前农产品相对过剩、市场疲软、农村劳动力四处寻找出路，农业单一的食品保障功能已经无法满足社会发展的需求，平遥襄垣依靠单纯的果林业种植已经不能完成满足未来发展的需要。平遥县委、县政府扎实推进现代农业示范县建设，逐步由农业大县向“一村一品、一县一业”现代农业县跨越。现代化农业强调了农业的产业化发展趋势和必然，农业产业化是产、供、销、教、游等农业多功能延伸的一体化经营体系，将农业和旅游业相结合，打破一、二、三产业的界限，发展现代生态果林农业示范园，是农业产业结构调整、农业产业化可持续的必然选择。
3.1.2丰富平遥旅游产品内容，提升旅游产业素质的需要
“平遥”，因有平遥古城而本身成为一个具有品牌效应的名称，但是，平遥的旅游发展集中于人文旅游，缺乏自然旅游的点缀。传统的风景名胜、人文景观在旅游旺季，往往人满为患，人声喧杂，农业旅游迎合了向城镇集聚的人们对宁静、清新环境和回归大自然的渴求。因此，积极推动乡村旅游，建设平遥酥梨园区项目，是平遥县构建大旅游格局、有效整合资源、优化旅游产品结构、培育新型旅游业态、提升旅游产业素质的需求。
3.1.3优化园区生态环境，提升园区基础设施配套水平的需要
依托酥梨园区大面积的梨树，推动梨林产业化发展，为襄垣乡的村民带来了一定经济收入，但在具体的发展过程中还存在很多粗放式经营管理，受建设资金、生态意识、发展渠道等多方面条件的制约，园区的基础设施配套水平还远未达到现代化生态农业园区的标准，难以满足日益发展的农业产业化和农业旅游的需求，只有积极推动此项目建设，才能使园区的发展有基础设施保障。
3.2项目建设的可行性
3.2.1用地条件
项目区地势平坦，酥梨种植面积已经初具规模，本项目的建设主要依托原有用地特征，充分利用林下空地开展相关的活动，新增加用地和土地用途变更的问题少，所以用地条件较为优越。
3.2.2坚实的市场基础
平遥是山西省旅游发展的重点县，资源丰富，禀赋很好，具备发展旅游重要的资源基础。近年来，平遥的国际化旅游进一步加深，品牌提升。十二五规划期间，重点发展旅游产业，持续加强旅游秩序整顿，使古城美誉度进一步提升。成功举办的第11届平遥国际摄影大展、第6届平遥中国年和第3届漆文化艺术节，“古城风韵”迎宾仪式成为了新的旅游亮点；举办的首届梨花旅游节、酥梨采摘节，使乡村旅游迈出了较大步伐；中央电视台《欢乐中国行》平遥专场播出、被《纽约时报》评为“全球最值得旅游的41个地方”、跻身全国20大最受关注的景区行列、入选首批中国传统建筑文化旅游目的地、荣获2011“最中国文化名城”奖，这些成熟的古城旅游和非物质文化旅游已经取得了明显的市场效果，为酥梨园区旅游的发展奠定了良好的市场基础。
3.2.3各级领导的高度重视
平遥旅游发展一直受到省市县各级领导的高度重视，1997年之后，国家、省、市三级计划部门加大了对平遥发展旅游业以及城市基础设施建设的支持力度，都对平遥这样一个基础薄弱、财力紧张的地区起到了非常重要的作用。
襄垣酥梨园区项目是平遥县的重点工程，被确定为晋中市现代农业示范园区，乡党委政府着力于建设一乡一业先行区，着力于打造“中国无公害酥梨第一乡”。平遥县梨花旅游节的成功举办，推动了襄垣乡农业旅游的进程。与此同时，平遥县着力推进旅游秩序整顿，与高速收费站携手打造平遥旅游新形象。县政府设立旅游服务咨询台、高速收费站设立便民服务台，统一的形象、良好的服务，让来自全国各地的游客人均感受到平遥的文明和热情。
3.2.4基础工程推进和清晰的战略定位
近年来，襄垣乡针对果园内的水、电、路建设滞后，果农生产经营粗放这一发展短板，统一规划、连片发展，推广使用涌泉灌、管灌等节水灌溉技术，整修硬化项目核心区果园内的机耕道路，实施集约化管理方式，推行优质化生产技术，确保所产酥梨果形正、果面光、含糖量高，符合绿色食品和无公害食品的标准规范。“十二五”期间，襄垣乡还将加强果品储藏能力，同时引进残次果品加工和酥梨深加工企业，力求全乡酥梨产量的90%实现反季节销售，提高产品附加值。并积极申请地理标志等品牌认证，提升品牌的知名度和影响力。另外，通过举办“梨花节”，襄垣酥梨园区已经有一定的影响力。

第四章 项目内容
4.1项目设置主旨
——立足平遥旅游发展，统筹考虑内外线路，打造继平遥人文旅游之后的重要自然旅游产品，以多样化、多种类的旅游产品赢得更多市场关注，进一步做大平遥旅游品牌。
——推动梨园开发建设，调整园区旅游产品结构，完善旅游要素，丰富园区旅游产品，力争成为省级工农业旅游示范点。
——通过产品、服务、环境、营销的系统化发展，林农牧旅相结合，一二三产业相结合，实现多种产业融于旅游活动的典范。
4.2战略定位与布局
4.2.1战略思路与定位
项目区现有的主要资源的梨树，如果要发展旅游，有两种方式可以选择，一种是以梨树为主的基础上，实行景观多样化，种植其他树种，丰富景观和旅游活动项目，另一种方式是深化梨园产品，以梨园的规模化发展为主，开展旅游活动。
鉴于项目区当地居民有多年的酥梨种植经验，且已经形成一定的规模，如果为了发展旅游，故意追求景观多样化和果品多样化，不利于项目区快速发展，为此，选择延伸梨园产品的基础上，开展旅游活动。但是，梨园的规模化可能会导致景观比较单一，为此，在梨园发展过程中，除了实行立体化种养殖、保留部分传统农耕、开发盆景梨树、配备小动物饲养和蜂蜜园、栽植果树和石榴等多种方式增加可游览、可消费项目之外，更加注重梨花节、采摘节等相关活动的影响性和带动性，以每年的重要季节作为重点，以人气和知名度拉动梨产品的销售，以不断延伸梨产品的加工、存储链条和梨产品的品牌化建设，吸引更多的游客。
遵循战略思路的引领，将酥梨园区的发展定位为：以梨树及相关产品为切入点，延伸梨产业链条，以规模化、生态化的梨园和梨产业为依托，以自然休闲娱乐为基调，以周边城镇和平遥古城游客为主要目标市场，以高品质的服务和富有创意特色的体验式、参与性旅游产品为吸引力，打造一个集农业生产、果品加工、休闲观光、科普娱乐为一体的，兼具有生产性和服务性功能的旅游目的地。
4.2.2功能分区
根据资源分布、地形结构和道路网络进行布局，将园区分为四大主题板块：（1）管理、服务区；（2）观赏游乐区；（3）休闲度假区；（4）采摘加工区。
4.3园区项目设置
依据不同的功能分区，分别设置不同的建设项目，除了目前需要建设的核心范围之外，还要在祁县现有的观景台位置南侧沟谷之上建溜索、吊桥和滑草项目。
4.3.1管理服务区
围绕郝开村区域，主要包括入口门楼、停车场、服务中心、办公中心、旅游厕所。在这一功能区内，可以咨询、购物、就医、休息、举办活动、租用遮阳帽、品梨，休息，在入口设计上，考虑到游客的临时休息需要，设计多处休息椅和绿化相结合的休闲空间，休息方式可以有躺椅、吊床、秋千等。
入口门楼：以一颗大梨树的造型作为入口门楼，门楼下有木栅栏式的伸缩门。大梨树的门楼可以攀爬到上面，逢节庆活动或旅游旺季，可以梨花灯或金梨灯进行点缀。
生态停车场：林下草地作为停车场的主要风格，以较高的梨树或当地高大的乔木如椿树或者柳树作为遮阳植物，以植草砖进行铺设，营造生态化停车场。并分别设计小车停车位和大车停车位。
服务中心：入口主干道南侧，停车场东侧，可以提供咨询、购物、餐饮、安保、住宿、开展活动等功能，还可以品梨、休息，是游客到达园区和离开的重要集散地。
旅游厕所：停车场东南侧，回廊南侧，建旅游厕所，便于服务游客。
办公中心：考虑到办公区需要相对安静的环境，所以将办公中心设置在主干道北侧，且以梨树林隔开。对整个园区的日常活动进行管理，集员工食宿、办公与接待服务于一体，为游客采摘提供便利，还集中负责酥梨的对外统一销售。
4.3.2观赏游乐区
主要包括梨花仙子、月牙湖、荷花池、垂钓园、芦苇荡、空中走廊、咱家梨树地、小动物乐园、农家汇、传统农耕、梨园蜜。是游客重点观赏游乐的区域之一，具有动静相结合、观赏体验相结合的特征。
梨花仙子：在大门左侧，塑梨花仙子雕像，每年举行采摘节、梨花节之时，作为人们美好的寄托。
月牙湖：在管理中心附件设月牙湖，子洪渠穿越而过，湖边可供观赏游览，可以设置小型汀步游乐。
荷花池：紧连月牙湖，设施荷花池，种植睡莲，营造美观的氛围环境。
垂钓园：荷花池附近，与月牙湖相通，设置垂钓园，供垂钓休闲，还可以举行相关的垂钓比赛。
芦苇荡：月牙湖周边与水中，种植芦苇，形成芦苇荡的景观和芦苇小岛。
空中走廊：对现有的空中走廊加以延伸、包装，空中走廊由数个观景台连接，观景台同时发挥观景、摄影、空中集散的作用。
咱家梨树地：配备专门介绍梨树生长、采摘、功效的文化墙，专供游客或者单位认养的梨树园，梨树上不仅可以挂上认养人或单位的名字，还可以对认养人或单位进行一定的介绍宣传。
小动物乐园：饲养松鼠、兔子、小狗、小猪、小羊、小乌龟、鹦鹉等作为观赏，或者吸引相关爱好者进行展览。
农家汇：空中走廊北侧，借助地形，建地窨院式农家院，共两层，一层可供住宿、停车，二层为镂空式长廊，与观景台直接相连，可提供餐饮。
传统农耕：在梨园附近保留部分传统农耕作业，以农耕体验观赏作为主要功能，收获的农作物以及蔬菜还可以供游客分享。
梨园蜜：养殖蜂蜜，让游客观赏、参与梨园蜜的产出过程，作为梨园的观赏、参与项目之一。
4.3.3休闲度假区
这一区域以休闲度假活动为主，主要包括户外野营地、梨园聚场、立体种养殖围场、梨艺“工厂”、度假别墅等。
户外野营地：按照户外野营地功能需求设置，配备有取水点、帐篷搭建点、厕所、零售店、电源接口等，吸引户外野营爱好者以及有兴趣体验户外野营的游客。
梨园聚场：小型的梨园广场，梨树种植较稀疏的地方，供开展梨花诗会、影会等活动，还可以在此开展民俗活动或者供梨园集中采摘、销售、运输等使用。
立体种养殖围场：梨树下种菜或者养鸡，围成一定的围场，分包予游客个人或单位。
梨艺“工厂”：可以自己动手制作各种梨木雕刻，还可以栽植盆栽梨树。
度假别墅：选择较为空旷的区域，设度假别墅，田园风格、木石为主、清洁能源、功能多样、舒适悠然，主要供休闲度假。
4.3.4采摘加工区
围绕周边村落，主要开展采摘、品尝、销售、培训、养护、存储、加工等活动。
采摘园：因为游客不是专业的酥梨采摘技术人员，可能在采摘过程中对梨树造成一定的损伤，为此，专门开辟专供游客采摘的片区，隔时间段或者隔年开展采摘活动。采摘园要按照一定的片区，配备片区管理站。
品梨台：主要供采摘之前进行品梨，以便游客选择要采摘的品种，并让游客了解采摘方法、注意事项、采摘价格等。品梨台设有水池、盘子、休息座椅、称、包装袋等。
观景台：郝温村冷库顶进行加工改造，还有祁县的现有观景台。
梨工厂：主要对梨产品进行加工存储，生产梨干、梨汁、梨花茶等。
除此之外，还要充分利用祁县观景台的作用，在郝温村附近的沟谷上建吊桥、溜索，并在沟谷里设施滑草项目，连通项目区与祁县观景台。
4.4设施配置
旅游服务设施是通过为游客提供一种愉悦的服务来实现其经营目的，应以人为本，从游客的需求出发，力图通过餐饮、住宿、休憩及其它辅助设施的建设，为游客提供全方位的优质服务，增强游客的实际体验，提升旅游景区的竞争力。
4.4.1餐饮设施配置
（1）用餐点布局
◆主要用餐点：可以提供游客集中用餐，分布在服务中心、农家汇和梨工厂。
◆次级用餐点：主要以小吃或特色餐饮为主，分布在品梨台、梨园蜜和服务中心。
（2）食品类别
项目区位于晋中，食品类别包括晋中特色、园区内产的生态果蔬、野菜野味和乡土鸡鸭鹅等，以及与梨相关的产品，形成层次搭配。可以开发与梨相关的食品，如红酒雪梨、“梨面”食、梨花饼、梨花蜜、梨干、梨脯、梨罐头、梨酒、梨粉、梨糕等。
4.4.2住宿设施配置
（1）住宿形式及分布
住宿形式以县城宾馆和周边农家为主，除了宾馆和农家之外，在园区内可以在农家汇开发住宿，还可以在户外野营地开展帐篷住宿，随着园区的发展壮大，还可以考虑发展木屋等休闲住宿方式。
（2）住宿管理
对于农家住宿，要进行统一管理，保障安全卫生。为野营住宿提供相应的水、电、卫生、环保等服务。
4.4.3娱乐设施配置
（1）娱乐内容
◆民俗娱乐：以当地的乡土文艺活动为主，结合中国传统的节日和当地百姓的特殊节日，开展民俗娱乐活动，如惊蛰梨宴节、采摘节、农民运动会等。
◆科普娱乐：与项目区的梨花、梨树、梨相关的科学知识或文艺比赛，如梨雕艺术赛、梨花诗会比武、“梨”食品创新比赛等。
◆休闲娱乐：在梨园布置秋千、跷跷板、爬梯、转盘等娱乐设施，游客可以参与梨园林地休闲娱乐、摄影比赛、赏花节、耕作养殖等各种活动。
（2）娱乐分布
娱乐项目是酥梨园区的一项重点内容，遍布每一个景点，重点包括月牙湖、垂钓园、荷花池、空中走廊、小动物乐园、传统农耕、梨园聚厂、梨艺“工厂”、采摘园等。
4.4.4购物设施配置
（1）购物点分布
购物点主要分布在服务中心、梨园蜜、品梨台、梨工厂。
（2）购物方式
旅游商品生产既要注重产品质量，还应积极探索新奇特的包装效果和多样化的购物方式，如窖井式自动售货机、枝头货架、会员制远程供应等。
（3）产品系列
食品系列：梨、梨花饼、梨粉、梨脯、蜂蜜、梨干、梨罐头、梨酒以及乡土野味、农田林木产品。
体验系列：游戏、采摘、健身等服务。
工艺品系列：梨工艺品、梨形存钱罐、小夜灯等。
4.4.5解说系统配置
通过区域环境解说、吸引物解说、设施解说、管理解说四大类解说系统的规划，达到引导活动，凸显价值，激励游客产生购买欲望，提高景观资源利用率，规范园区管理，改善旅游环境，提升园区的整体形象。
（1）标示牌说明
◆ 全景标识
位置：高速公路入口、园区入口处和管理服务中心。
内容：园区全景展示和必要的文字概要说明，图文并茂地介绍园区的全部概况。
◆ 道路标识
位置：平遥县城以及园区内各岔道口。
内容：指示前方道路、方向、距离和参考时间等。
◆ 景点标识
位置：景点前醒目处。
内容：图面、文字结合展示。
◆ 警示标识
位置：道路、景点的显要位置和节点处。
内容：各种安全注意事项，图文结合。
（2）导游解说系统
◆ 导游词：请农业、旅游、生态、食品营养等专业资深人士，根据园区资源和产品情况，编制知识性、趣味性、科学性和幽默性相结合的导游词。
◆ 导览服务：配备知识储备丰富的导游，以专家级别的人士为主，如一些农业专家、生态学专家、地理学专家等，对普通导游进行定期培训，与多媒体讲解相结合，引入智能电子门票、导游器、手机无线导游和定位等设施服务。

第五章 项目客源市场分析、定位
5.1客源市场分析
目前，通过举办梨花节等活动，酥梨园区已经积累了一定的知名度和关注度，并且有部分梨树被认领，此外，与古城旅游相结合，吸引了不少摄影游客，以县乡周边城镇居民为主。
5.1.1农业观光旅游正成为市场新亮点
随着现代社会的发展，传统的农耕经济也打上了现代的烙印，乡村旅游也成为旅游市场新的符号，而果林采摘又是其中的集中代表，既有对回归自然与接触传统民俗的渴望，又充满着现代科技和生活时尚的智慧，全国各地纷纷兴起的果林采摘旅游正在表明，这种新型的旅游模式正被越来越多的消费者认识和接受。
随着旅游产业结构调整的不断深化，山西省农业观光旅游整体规模得以壮大，其特色鲜明、参与性强、消费水平适中，已成为山西省旅游业发展的重要组成部分。山西具有极富特色的农业旅游景观，凭借其自然的、与城市迥异的特色资源，吸引着众多旅游者观光、休闲、度假、感受、体验。
5.1.2山西省及平遥县旅游市场分析
据2011年山西省国内旅游抽样调查结果显示，山西省国内旅游的最大市场仍是本省居民，其他省外客源地主要为北京、河北、河南、山东、陕西、内蒙古等。山西的旅游市场整体呈现递增趋势，项目区地处太原——晋中大旅游圈，还在大运高速公路旅游经济带上，且平遥的游客量一直处于山西省领先位置，2011年，平遥古城共接待国内外游客63万人，门票收入4800万元，旅游及相关产业综合收入4.3亿元，为平遥酥梨园区的发展提供了更大的潜在市场份额。
5.2目标市场选择
5.2.1区域目标市场选择
主要包括太原、晋中、长治、临汾以及平遥本地城镇客源市场。另外，平遥酥梨园区还应该借助于平遥古城的品牌影响力和近距离优势及差异化产品的特征，吸引平遥古城的游客或者过境中转的游客。
5.2.2人口目标市场选择
（1）学生、企事业单位和国家机关工作人员集体出游市场；
（2）周末自驾车旅游市场；
（3）银发市场；
（4）旅行社组织的采摘旅游市场。
5.3旅游客源规模预测
如果按规划建设，如期实现该项目区开发、运营，且宣传推广活动到位的话，
客源范围会更广，且吸引平遥古城游客的比例会增加，通过对平遥近年来游客量得增长值进行测算，得出平遥游客的增长率约为30%-50%，门票收入增长率约为46%-50%。将平遥酥梨园的发展分为成长期、成熟期、稳定期，成熟期的增长速度相对较快，增长率较高，预算得出预计到2015年，年接待国内外客人达到2万人次左右，到2020年达到15万人次。具体预测客源市场规模如表5—1。

表5—1：客源规模预测
年份
旅游人数（万人次）
旅游收入（万元）

最低估值
最高估值
最低估值
最高估值
2012
0.5
1
25
50
2013
0.70
1.35
70.00
162.00
2014
0.98
1.96
147.00
293.63
2015
1.47
2.94
220.50
469.80
2016
2.21
4.40
441.00
968.96
2017
3.31
6.17
926.10
1726.52
2018
4.63
8.32
1481.76
2663.77
2019
6.02
11.65
2407.86
4661.59
2020
7.83
15.15
3912.77
7575.08

第六章 基础设施项目建设工程方案及进度安排
6.1公共基础设施项目
6.1.1入口大门
建设内容：
（1）入口门楼
作为园区标志性大门，要突出原生态化和梨园的主题。
（2）园区闸口
采用三辊闸条码门票系统，具体硬件包括如6-1表所示：
表6-1：辊闸条码门票系统硬件结构

6.1.2交通设施
建设内容：
（1）道路
目前园区对外旅游步道基本完善，园区内现有村村通道路可以作为内部主干道，为双行线，在连接主要游览点和主干道之间还有次干道未建设，游步道还是原始的土路。规划建设次干道宽3米，每隔200-300米设一回车道，主要用于农用车进入梨园，或者直接将游客带入景点，次干道长约2000米，游步道宽2米，