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浅谈物业管理收费难问题(终稿)—--毕业论文设计.doc
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1、 浅谈物业管理收费难问题学院:应用技术学院年级:08专业:物业管理姓名:刘思琦 学号:0812032211指导教师:李川汇毕业论文(设计)用纸摘 要物业管理作为进入内地城市的新兴产业,但在其发展的过程中遇到了不少困难,目前,一个较为突出的问题就是物业管理收费难。赢利,是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业,这一点首先要得到业主们的认同。作为一个微利的服务性行业,是否能保证正常运作,为业主提供高质量的服务,主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处于亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。文章分析物业管理收费难的原因。探寻解决的对
2、策措施。关键词:物业管理;收费难;微利;亏损;原因;对策I佳木斯大学教务处 第 页毕业论文(设计)用纸目 录摘要I一、物业管理收费现状1二、物业管理收费难的主要原因1(一)开发单位原因11.广告承诺难兑现1 2.设计施工不合理23.硬件设施不完善24.工程质量问题多2(二)物业方面21.服务质量问题22.物业管理企业费用支出不透明、收费水平落后33.物业管理企业自身沟通能力差也是造成物业管理收费难的一个因素34.依法维权意识弱3(三)业主方面41.业主在消费观念上的误区42.对物业管理服务不满意43.业主不了解物业管理的实际涵意54.侥幸心理5(四)社会、政府方面51.物业服务作为一种新商品,
3、社会认知度不够52.社会责任负担多53.立法管理不规范64.隶属关系不确定6三、解决物业管理收费难的有效措施61.提高民众物业管理消费意识62.改变收费态度和收费方式73.实行信誉广告牌制度84.对业主产权实行限制85.加强物业管理公司自身建设,培育正确的服务理念,提高服务质量86.用法律武器维护自身的尊严和合法权益97.与开发公司办理好房产交接 98.法律、法规尚需建立健全9结论10致谢11参考文献1212佳木斯大学教务处 第 页浅谈如何解决物业管理收费难问题一、物业管理收费现状经过近一年半的学习,我对物业管理专业知识有了基本的了解。物业管理作为现代城市建设的“朝阳产业”科学、规范、专业和现
4、代化的物业管理与服务可以给小区带来良好的社会效益、经济效益、环境效益。物业服务公司向业主提供有偿服务,理应收取相应的报酬。但实际操作中,许多公司由于种种原因导致收费不足,影响了自身的正常经营和运转,不少公司收不抵支甚至严重亏损,而与此同时,物业管理收费问题也成为老百姓新的投诉热点,并有逐年升温的趋势。物业管理收费问题即成为制约物业管理行业发展的“瓶颈”之一。从事物业管理的人都知道,物业管理费收取率要达到100%,几乎是不可能的事,就拿北京我们的首都来说,物业收费率一般仅为50%到60%,最低的只有30%左右,能达到80%到90%已属凤毛麟角。那对于我们这个小城市就更不用提了,收费更是难上加难。
5、面对这一窘境,很多物业管理不得不难出大量的人力、物力来解决收费问题,更有甚者会通过降低服务水平来惨淡经营,而这样一来,往往又会引来业主更强烈的不满,从而形成恶性循环,使业管理费的收取变得难上加难,这些基本上就是我国物业管理收费的基本现状了。二、物业管理收费难的主要原因 (一)开发单位原因 1.广告承诺难兑现随着生活水平的提高,居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需求、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传策略,作出不切实际的承诺。待业主入住后,往往发现实际状况相差甚远。物业管理公司又无力兑现本不是自己作出的承诺,业主便以拒交管理费来表达自己的不满。 2.设计施工不合理施工单位不按设计
6、要求施工,排污管深浅不一,化粪池设计位置欠妥,排污管水平铺设过长,造成经常严重堵塞。另外,小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取服务费时,业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。 3.硬件设施不完善开发商有些建筑工程问题,直接造成了物业管理的先天不足,导致物业服务不能到位。例如:保安监控系统因工程质量不能投入使用,严重影响物业管理公司对小区的治安管理;项目分期开发,造成边入住、边施工现象,导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。业主有时会将这些归罪于物业管理企业,拒交物业管理服务费。 4.工程质量问题多由于开发商施工质量的原因,
7、部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题,尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题,使业主、物业使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理,而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了,就不交物业管理费。 (二)物业方面1.服务质量问题不可否认,物业管理企业急于实现企业赢利,忽视了提高自己的服务质量。如:物业管理工作人员素质不高、服务意识淡薄、服务技能水平低下等,导致“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”,这也是服务质量中最主要的三大问题,也是业主与物业管理企业矛盾的焦点。“服务不到位”是指没有达到业主要求或没有达到预先制定的服务目标,如:清扫的次数不够或
8、清扫得不干净;“维修不及时”指的是维修人员没有按照要求及时赶到现场或赶到现场却不能解决问题,造成业主的损失;“收费不规范”是指物业管理企业为了增加收入巧立名目或没有明码标价而多收费。在一些地方,物业管理企业重收轻管、多收少管、质价不符的现象比比皆是,引起广大业主的强烈不满。2.物业管理企业费用支出不透明、收费水平落后物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布,接受业主监督。但是,一些企业财务运作缺乏透明度,不愿向业主公开管理费收支情况。业主、物业使用人只见交费,不明支出,造成心里不平衡,进而拒交管理费。 一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡,可以节省大量的收
9、费人员,降低相关成本,节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源,加大了物业管理成本,而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后,个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外,企业对此束手无策3.物业管理企业自身沟通能力差也是造成物业管理收费难的一个因素.作为一种公共商品的生产者,推销自己的产品没有一套科学有效的手段是不行的。物业管理企业在市场竞争中展示自己固然重要,但这种展示更多的是面对开发商,关键的是我们在接管物业后如何向业主宣传自己,使自己的公共产品 服务,得到广大业主的认可。例如:为社区提供
10、24 小时服务的维修人员不管维修量的多与少都必须是 24小时在岗,这些服务也同样是要付出成本的;尤其是公共部位和公用设备设施的维修养护,又是物业管理公司重要的支出,而这些业主都不清楚,成为业主拒交费用的原因之一。拒绝物业管理费的业主类型较多,因此需要多渠道、多手段应对收费难。4.依法维权意识弱目前业主维权意识的呼声越来越高,而物业管理企业的依法维权意识则较弱。即使是认真履行了物业服务合同,管理服务到位,对业主、物业使用人拒交物业费的行为,不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。也有的企业满足于收费率达到一定比例,殊不知,恰恰是个别业主、物业使用人的不交费,侵犯了多数人的合法权益,失掉了对大多数业主
11、、物业使用人的公平。而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差,主要立足于教育业主自觉守法,只在迫不得已的情况下才诉之法律,法庭判决后执行也较难,使欠费者更有恃无恐。(三)业主方面1.业主在消费观念上的误区部分业主的习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来,没有将物业管理看作是使自己房产保值升值的一种投资行为,也没认识到物业服务是一种消费行为,而把物业管理企业看作是大包大揽的管家,小区内任何事都要管好,把楼上因装修引起的地板漏水、噪音、圈养宠物等都归罪于物业管理企业服务质量不好,以此作为拒交费用的理由。如:我们所管理的昆明市梁家河小区,多数业主都是离退休的老领导,家里的下水道堵了让物业管理企
12、业帮他们疏通,设施损坏让物业管理企业为他们维修,当向他们收费时却遭到拒绝。他们认为以前这些都是免费的,现在也不应该收费,即使收费也应该由工厂交;甚至有一位业主因让路边“游击队”装修房屋,装修未成却遭偷盗,因此拒交物业管理费。2.对物业管理服务不满意以前,由于国家对物业管理服务项目没有统一的规定和检查标准,支付多少物业管理费,达到什么样的物业服务标准,怎样达到质、价对等也没有统一的要求,所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中,物业管理公司只能从双方的利益出发,根据物业管理费的收缴情况,提供相应的物业服务,对此,部分业主就会认为质、价“不符”;同时,在实际物业管理
13、工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样,业主就会对物业服务不满意,对物业管理公司产生意见,因而拒交物业管理费。3.业主不了解物业管理的实际涵盖由于业主并非物业管理专业人员,因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为,对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化,同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题,就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商,或是因自己装修不当等原因造成的,其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司
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