昆仑度假康乐村建设项目可行性研究报告.doc

昆仑度假康乐村建设项目可行性研究报告

一、项目概况

1.1 项目名称：天目湖旅游度假区昆仑度假康乐村
1.2 项目可行性研究的背景
1.2.1 背景
　　溧阳市地处苏、浙、皖三省交界，位于长江三角洲和上海经济区内，是全国百强县（市）之一。
进入溧阳境内，你不仅体会到悠悠的绵古民情，更会感受到现代奔放的气息。当你踏上的这片孕育于濑江的土地，呈现在面前的是勤劳的溧阳人民所铸造和创建的一座现代化城镇，但随处隐显出古代城镇的轮廓。
城区往南12公里处，有一绿色仙境，那就是著名的江苏天目湖旅游度假区。她以“江南明珠”——沙河和大溪两大水库为中心，周边有树木参天的伍员山，巧夺天工的平桥石坝，古朴精湛的淳化阁亭，全国唯一的唐代石刻井棣。景区距宁、扬、苏、锡、常、沪、杭、黄山等大中城市80—200公里，区内交通便捷，旅游资源丰富，环境秀美，依靠其自身的魅力，知名度越来越高，已成为观光、度假旅游和避暑休闲的胜地。
1.2.2 项目建设依据
　　昆仑度假康乐村拟建于天目湖旅游度假区内天目湖大坝西南约 1.5公里处，占地4公顷，规划设置三个不同功能的小区：康乐中心（由娱乐中心和康复中心两部分组成）、美食中心别墅区和商业服务区。
康乐村建在天目湖旅游度假区内，度假区的知名度以及“秀美、野趣、三绝”等三大特色可给该村带来很好的效应。
　　秀美—天目湖湖水清澈，水质纯洁。群山抱水，峰峦绵亘，间有划若棋盘的田畦，疏密错落的茶果园一派田园风光。湖边岸线环绕曲折，蜿蜒伸向茫茫苍山之中。湖内大小岛屿和亭台楼阁皆成画景。泛舟湖中，彩帆天成。岸边桃、梨、梅、板栗、枇杷等硕果累累。进入区内，给人以回归大自然的感觉。
野趣—景区生长着古树名木和奇花异草，药材、野果满山，姿态万千。野猪、野羊、野兔、野鸡、野鸭和各种飞鸟及狼、獾、穿山甲等野生动物经常出没。人工饲养的骆驼、弥猴、孔雀、梅花鹿逗人喜爱。从空中到地面，从山林到湖石，飞禽走兽，自成天趣，构成一幅奇特的大自然美景。
三绝—水甜、茶香、鱼头鲜，堪称天目三绝。区内水源无任何污染，湖水有天然山泉的纯度和矿物质成份，经省环保部门鉴定，属国家超二级的水源标准。由于区内良好的气候条件，茶园茗香越岫，“南山寿眉”、“沙河桂茗”等品牌获得农业部颁发的中国绿色食品使用权。湖中鱼虾众多，70多个国家的驻华大使偕夫人品尝了别具风味的“沙河砂锅鱼头”后赞不绝口。
　　区内基础设施完备，有3.5KVA变电所及日供水5万吨的自来水厂各一座，在建日处理1000吨级的污水处理工程即将竣工，拥有3万门程控电话的邮电分局不久也将建成。
　　天目湖湖面如诗人所题：水镜同影万亩田，不是桃源胜桃源。泛舟湖面，凉风习习，一湖清水微皱，斜阳照射下，层层波浪染着银色，向前翻滚，而远水仿佛一大片碎金，在水面闪烁，令人眼花缭乱。伫立大坝，但见滚滚而来的湖水冲击着湖坝，激起阵阵洁白的浪花，水拍岸堤的哗哗之声，不绝于耳，久久在湖面回荡。
　　正所谓“一曲碧波兴，涟青岭耸，水阔看鱼跃，林溪听鸟鸣“，天目湖区的特色美景，定会引来中外游客。
二、项目主办单位基本情况

　　溧阳市昆仑房地产开发公司成立于1992年，注册资金3000万元，是溧阳市首家获得房地产开发国家一级资质的企业，为江苏省房地产开发企业综合效益“五十强”之一。八年来，公司累计完成房地产开发工作量7亿元，各类房屋建筑面积55万平方米，并实施完成了昆仑经济开发区2.5平方公里内“五通一平”的基础建设开发，实现房地产收入5亿元。26万平方米的昆仑花园住宅小区，先后获得建设部“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”、“省安全文明小区”和“省园林式住宅小区”称号；1999年度被中宣部、中央文明委评为“精神文明建设工作先进单位”，是全国住宅小区管理中唯一获此殊荣的单位。公司开发建设的昆仑东苑及古道巷小区均获“江苏省城市物业管理优秀住宅小区”称号。
三、项目概要

3.1 项目用地：60亩
3.2经营范围：康乐中心、美食中心、别墅住宅区
3.3项目总体规划：规划设置三个不同功能的小区。
3.3.1 康乐中心：由娱乐中心和康复中心两部分组成
A、娱乐中心：卡拉OK厅、歌舞厅、电子游艺、露天舞池、保龄球、温水游泳室、嬉水池、网球场和射箭馆等。
B、康复中心：健身房、壁球室、按摩室、桑拿浴室等。
3.3.2 美食中心：地方特色餐厅（以溧阳土特产品为主制作）、西餐厅、咖啡厅、酒吧。
3.3.3 别墅区和商业服务设施：以别墅式布置独立家庭式客房。综合楼有购物中心、精品屋及各类服务设施和管理用房。
A、别墅式单元分四种型式：
一型：二室为一个单元，上下二个单元278m2×10
二型：一室为一个单元，上下二个单元220m2×10
三型：二室为一个单元，上下二个单元250m2×6
四型：三室为一个单元，独立为一个单元177m2×6
B、综合楼主体建筑面积为4052m2以1~2层为主，围绕大厅为中心，布置其它。
C、配电间及发电机房200m2 。
D、汽车间及集体宿舍、水泵房432m2。
E、污水处理房324m2。
F、游泳池312.5m2 、 配 套房207m2。
G、网球场及射箭馆配套房175m2。
3.4 接待国内外旅游度假者、会议等。
3.5 投资总额：500万美元。
3.6 注册资本：400万美元。
3.7 出资比例及方式：
外方出资360万美元，占注册资本的90%，以现汇出资。
中方出资40万美元，占注册资本的10%，以土地出资。
3.8 合资年限：20年。
四、项目特色

4.1 交通便捷的地理位置。昆仑旅游度假康乐村位于山青水秀、“鱼鲜茶香”、胜似仙境的天目湖区内，自然条件得天独厚。随着现代化程度和生活水准的提高，旅游已不再是一种奢侈，人们更向往一种精神的享受，对大自然美景情有独钟。
4.2 在昆仑旅游度假康乐村娱乐中心建网球场和射箭馆，这在溧阳以至在周边地区都是独一无二的。所建温水游泳室，力求在结构和外形上都做到新颖别致，馆顶四周由玻璃全封闭采光，自然和谐。另设有更衣室、消毒室、冲洗室等，室温四季稳定（室温25℃，水温28℃），池水清澈见底，游泳爱好者置身其中，能充分享受到此处的特殊氛围。
4.3 嬉水馆。 春、秋、冬三季为溜冰场、滑板场，夏季则为嬉水池。馆内设施高档，大中小玩具数十种，是小朋友们的理想活动场所。
4.4 壁球室。 壁球是国外流行的一种健身运动，在国内属新兴项目，建成后可以满足不同层次爱好者的需要。
4.5 美食中心的地方特色餐厅 以地产特色产品为主，着重在特色上做文章，如以板栗、芹菜、黄雀、早园竹、鱼头等制作佳肴，将使游客们回味无穷。
4.6 以别墅风格布置独特的家庭式客房。该客房区别于呆板的标准房，使客人更加感到温馨、舒适。
五、管理机构及员工

5.1 合营企业设立董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会由5名成员组成，外方委派3名，中方委派2名。董事长由外方委派，副董事长由中方委派。
合营企业由董事会聘任总经理1名，副总经理2名，任期4年。
5.2 职工招聘及待遇
⑴编制 合营企业需职员100名，其中服务人员90名，管理及其它人员10名。由企业根据《劳动法》和实际需要向社会公开招聘，择优录用。高级管理人员由董事会委派。
⑵人员培训 职工培训按中外双方共同制订的计划实施。
⑶工资待遇 根据职工岗位责任的不同和经济责任及贡献大小而定，年平均收入10000元人民币左右。
六、经济效益分析

测算依据：
6.1 美元与人民币换汇比率暂按1：8.3计算。
6.2 工资支出：按年人均工资10000元计。

6.3 固定资产折旧率及大修理基金
6.3.1 设备折旧率： 12%

6.3.2 大修理基金： 5%
6.4 生产用流动资金贷款利息： 6.5%

综合经济效益测算详见:
表一 合资期年营业额利税预测表

表二 营业前资金支出表

表三 营业成本和费用预测表 （万美元）
表四 投资总额和资金筹措表 （万美元）
表五 利润及利润分表 （万美元）
6.5 外汇平衡
外汇资金由企业自行平衡
6.6 盈亏平衡分析
以营业利用率表示的盈亏平衡点
64.819
DEP = ×100%
301.205-71.686-30.12
64.819
= × 100%=33%
199.399
由理论计算，在正常经营过程中，除去价格变动及市场诸因素的影响而得出的阶段预测参考值。
6.7 销售利润率
销售利润率=134.58÷301.205×100%=44.7%
6.8 投资利润率
投资利润率=134.58÷500×100%=27%
6.9 回收期
回收期：4.7年
七、结论

　　天目湖美，美在山青、水秀、鱼鲜、人勤！美在围山造湖的气势与巧夺天工的建筑，使自然美与人工美浑为一体。沙河抽水蓄能水电站的建成，将给天目湖旅游区增添又一夺目的景点，目睹如此风光，真正令人心旷神怡，游兴倍增。本项目的建成，更是锦上添花，如康乐村住宅区别具风格的独立别墅式家庭客房，区别于其他游乐中心的嬉水池和壁球室。具有地方特色的美食中心，由名厨掌勺。具有鲜明地方特色的佳肴，如肉嫩骨酥味鲜的湖边黄雀，清代称为“灌香糖”的糖炒栗，根脆、茎嫩、叶清香、水份足，被美食家誉为“江南一绝”的溧阳水芹，肥美、香嫩、汤鲜透的砂锅煨鱼头等等，令人垂涎欲滴。综上所述，昆仑度假康乐村的建成将会带来可观的效益。