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企业房地产价格评估纳税筹划

凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。
房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。
房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中隐瞒事实、提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，一经发现坚决取消执业资格。
房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。
纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额。
（一）出售旧房及建筑物的
新房和旧房界定的标准是，新房是指建成后未使用的房产。凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。其中，使用时间和磨损程度的标准由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。
评估基本方法：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。
由政府批准设立的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：
旧有房地产的价格＝旧有房地产重新建造的完全价格－建筑物折旧
使用上述公式计算、评估时应注意两点：一是重新建造完全价值是指估价时点的重建（置）价格；二是房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示。
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的
隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种：一是纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。
对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
此处所指的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，以及有关数据进行调整，最后确定一个比较适合该房地产的市场评估价格。通过这种市场比较法的评估，确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的转让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，则根据上述评估价格确定转让房地产的收入。
采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，并从中挑选出可供进行价格比较的类似房地产的实例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最终接近于合理的价格。市场比较法可用下列公式来表示：
房地产评估价格＝交易实例房地产价格×人为因素修正×时间因素修正×地域因素修正×品质因素修正×其他因素修正
（三）提供扣除项目金额不实的
提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以实现通过虚增成本，达到偷税的目的。
对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并且由该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。
对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成本价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。
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