“营改增”新政要点及对房地产业影响.ppt

5/16/20241主要内容主要内容o第一节第一节 营改增背景营改增背景o第二节第二节 试点的十大行业范围试点的十大行业范围o第三节第三节 纳税义务人纳税义务人o第四节第四节 应纳税额计算应纳税额计算o第五节第五节 税收征收管理税收征收管理o第六节第六节 涉税业务会计处理涉税业务会计处理o第七节第七节 营改增对策提示营改增对策提示膀东悯驮驹捞幌侮呈拟枫萝坟汰蛊乞灭糠闰墩幻来胸咋敝哆严志坑怎焚见“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20242第一节第一节 营改增背景营改增背景o19941994年税制改革，确立了增值税和营业税两税年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。并存的货物和劳务税税制格局。o增值税增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。优点。籽质囱抖畸李己匈奢催辊炳缨穴展踞笔购刃招岿矿抄碍炭涸幂通狞钮拴唬“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20243o营业税营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不征收范围包括：转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务），一律采用比例税率。业、服务业劳务），一律采用比例税率。清像闭篆藤杭寞澡层聚邦菲摊屋瞩丫拭好警朝将阳渴坡酬做剔伴拍掉辛讽“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20244一、营业税与增值税并存之缺陷一、营业税与增值税并存之缺陷o营业税与增值税混合销售存在争议营业税与增值税混合销售存在争议o营业税与增值税重复征税营业税与增值税重复征税o增值税链条不完善增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、如融资租赁、合同能源管理、交通运输业和服务业、建筑业等交通运输业和服务业、建筑业等o营业税存在重复征税现象营业税存在重复征税现象嘻莎佑丽纱货准昂瞧票则恰较腰俺峻预慈星掠鲸窖粳隙倔计息怎拒信躺陨“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20245 营业税存在重复征税营业税存在重复征税o1.1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。问题。o2.2.营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣营业税劳务企业购进材料固定资产不能抵扣o3.3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。制造企业购进营业税劳务不能抵扣。o4.4.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。o5.5.差额征收问题多多，监管困难差额征收问题多多，监管困难医助汾卤眨项浓啥腾涩愈个刀北醛样饿师叼辨垃苗辅炯子拴嘘捧厂宣萍骑“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20246二、二、“营改增营改增”的积极效应的积极效应o一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度；现代服务业相关业务的投入力度；o二是打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将二是打通、延伸了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化；会专业化分工的进一步细化；o三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。争力进一步提升。否售雷绸启惕锰衰溢筏犁蹬捐拽癌番栖泼梨尤妙镊酬累块错从潦毯恨恰盐“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20247（三）增值税特征（三）增值税特征o增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：额征收的一个税种。具有以下特点：o1.1.对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收税服务各个环节中新增的价值额征收;o2.2.核心是税款的抵扣制核心是税款的抵扣制;o3.3.实行价外征收实行价外征收;o4.4.日常会计核算中，其成本不包括增值税。日常会计核算中，其成本不包括增值税。特革钥色诣谱沟甲铰斯琢阿帆僧玫型驻赶谱苔叠至醉感轴椒甲牧遣呻讼奢“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20248四、试点方案四、试点方案o财政部国家税务总局关于印发营业税改征增财政部国家税务总局关于印发营业税改征增值税试点方案的通知（财税值税试点方案的通知（财税20112011110110号）号）o（一）改革试点的主要税制安排（一）改革试点的主要税制安排o1.1.税率。在现行增值税税率。在现行增值税17%17%标准税率和标准税率和13%13%低税低税率基础上，新增率基础上，新增11%11%和和6%6%两档低税率。租赁有两档低税率。租赁有形动产等适用形动产等适用17%17%税率，交通运输业、税率，交通运输业、建筑业建筑业等适用等适用11%11%税率，税率，其他部分现代服务业适用其他部分现代服务业适用6%6%税率。税率。炸遣绊扮受待肋崩援缝迂度膨阅征枯窘栗唬茂首青卵睁督佑硷温园虱攒绣“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/20249o2.2.计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。增值税简易计税方法。o3.3.计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。税交易取得的全部收入。o4.4.服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。征收增值税，出口实行零税率或免税制度。和全涵搀桑悼拔症政馆别接匹转久氦务傈宇盛耿蛹躺旧杠孵腊糖旦拼耳暮“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202410（二）改革试点期间过渡性政策安排。（二）改革试点期间过渡性政策安排。o1.1.税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。o2.2.税收优惠政策过渡。国家给予试点行业的原税收优惠政策过渡。国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能营业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能够解决重复征税问题的，予以取消。够解决重复征税问题的，予以取消。惟女昌但酱愧栅熏嗽枣读融丁鸯菏壹嫩馁哟镜抹瞥吾芦荷馁辫慈蛮抓犊氧“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202411o3.3.跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。业税有关规定申报缴纳营业税。o4.4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。可按现行规定抵扣进项税额。将目亩刮丰供先烟陪棚展虹莫爹妇脖惯肄樊龋罚懒泞丧骋乃稀蜘溢星辰或“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202412o上海市共有上海市共有13.513.5万户企业（其中，一般纳税人万户企业（其中，一般纳税人4.54.5万户，小规模纳税人万户，小规模纳税人9 9万户）纳入试点范围。万户）纳入试点范围。o小规模纳税人税负下降超过小规模纳税人税负下降超过40%40%，除交通运输，除交通运输和物流辅助服务业略有下降外，其他试点行业和物流辅助服务业略有下降外，其他试点行业均大幅下降。一般纳税人中，均大幅下降。一般纳税人中，3 3万户企业税负下万户企业税负下降，其余降，其余1.51.5万户企业税负有所上升。也就是说，万户企业税负有所上升。也就是说，在上海市在上海市13.513.5万户试点企业中，万户试点企业中，89.1%89.1%的企业在的企业在改革后税负得到不同程度的下降。改革后税负得到不同程度的下降。上海市营改增初步统计分析上海市营改增初步统计分析搔熏撇黄囱甚仰剐漏燕汹婪髓惺匠蒸卧掏堆脉韩焦晶国慕铡沦玻授理筐摈“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202413第二节第二节 营改增试点的十大行业范围营改增试点的十大行业范围o试点地区试点地区o上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、上海市、北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）。湖北省、广东省（含深圳市）。氰到疯晋腮玲寒榆鸟豫锅怜冕兄尺那踩素赠伍筑垦赌窝屉灰铡瘦件邢砧饮“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202414 十大行业范围十大行业范围o试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围为范围为“1+61+6”，即：交通运输业（包括陆路运，即：交通运输业（包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输），部分输、水路运输、航空运输、管道运输），部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。o试点范围试点范围暂不包括建筑业、邮电通信业、销售暂不包括建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。等服务业。愧瑞录套钞哺器转占呀峻莽韦壶垂写瞪疮西采充陵杖城颁妻哉巧耪橙瓣嘛“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202415原营业税税目原营业税税目o税目：税目：转让无形资产转让无形资产，销售不动产，销售不动产，交通运输交通运输业业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业（不含播映）、娱乐业、体育业（不含播映）、娱乐业、服务业。服务业。o服务业税目的征收范围包括服务业税目的征收范围包括8 8项：项：代理业代理业、旅店、旅店业、饮食业、旅游业、业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。业、其他服务业。o其他服务业，是指上列业务以外的服务业务其他服务业，是指上列业务以外的服务业务2323项。如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、项。如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、誊写、打字、镌刻、计算、测试测试、试验试验、化验化验、录音、录像、复印、晒图、录音、录像、复印、晒图、设计设计、制图、测绘、制图、测绘、勘探、勘探、打包、打包、咨询咨询等。等。捡船蓄尽骨皋柒盗镇郧税恢燕瘸衍谰嘿搂稽遣菊佬靳茵犁茂谣弹圃划腐焚“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202416一、交通运输业一、交通运输业o交通运输业，是指使用运输工具将货物或者旅交通运输业，是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。空运输服务和管道运输服务。o(一一)陆路运输服务陆路运输服务陆路运输服务，是指通过陆路（地上或者陆路运输服务，是指通过陆路（地上或者地下）运送货物或者旅客的运输业务活动，包地下）运送货物或者旅客的运输业务活动，包括公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路括公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输，运输，暂不包括铁路运输。暂不包括铁路运输。遵窥恭秉诲杯坞铬需烯豆恋陆溺怂执宽氖器攘诵迎住块脚教咯伶掳明平活“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202417（二）水路运输服务（二）水路运输服务o水路运输服务，是指通过江、河、湖、川等天水路运输服务，是指通过江、河、湖、川等天然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客然、人工水道或者海洋航道运送货物或者旅客的运输业务活动。的运输业务活动。o远洋运输的远洋运输的程租程租、期租期租业务，属于水路运输服业务，属于水路运输服务。务。物往婚紧瞪枯烤杆藻澜葱鸭鹃酌菱掀弗景核迷彼贱遂井栅梆育坦咨茄销率“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202418（三）航空运输服务（三）航空运输服务o航空运输服务，是指通过空中航线运送货物或航空运输服务，是指通过空中航线运送货物或者旅客的运输业务活动。者旅客的运输业务活动。o航空运输的航空运输的湿租业务湿租业务，属于航空运输服务。，属于航空运输服务。湿租业务，是指航空运输企业将配备有机湿租业务，是指航空运输企业将配备有机组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租组人员的飞机承租给他人使用一定期限，承租期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一期内听候承租方调遣，不论是否经营，均按一定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用定标准向承租方收取租赁费，发生的固定费用均由承租方承担的业务。均由承租方承担的业务。漱晾枝匪跪恨肤戎鲤僚锁亩极鹅狱惟绑汇荆肤颜娶艇搏摇带魔武贸梆优乒“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202419（四）管道运输服务四）管道运输服务o管道运输服务，是指通过管道设施输送气体、管道运输服务，是指通过管道设施输送气体、液体、固体物质的运输业务活动。液体、固体物质的运输业务活动。o注：铁路运输服务未纳入本次营业税改征增值注：铁路运输服务未纳入本次营业税改征增值税试点范畴，仍按照现行营业税规定征收营业税试点范畴，仍按照现行营业税规定征收营业税。税。窗删酋放收努夹酶宝烛翌区粗贡傲八桌灾犁您袖机跑傈髓项零炕卿发盛烤“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202420二、现代服务业二、现代服务业o研发和技术服务研发和技术服务o信息技术服务信息技术服务o文化创意服务文化创意服务o物流辅助服务物流辅助服务o有形动产租赁服务有形动产租赁服务o鉴证咨询服务鉴证咨询服务现代服务业现代服务业是指以现代科学技术是指以现代科学技术特别是信息网络技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在为主要支撑，建立在新的商业模式、服务新的商业模式、服务方式和管理方法基础方式和管理方法基础上的服务产业。上的服务产业。譬碟区鸭毗伯栖牢陡酶票盎舟走葡浑禁渴盟胯招皇筛往笺胰努文豺作宅庭“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202421（一）研发和技术服务（一）研发和技术服务o研发和技术服务，包括研发服务、技术转让服研发和技术服务，包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。勘察勘探服务。o1.1.研发服务，是指就新技术、新产品、新工艺或研发服务，是指就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究与试验开发的业务者新材料及其系统进行研究与试验开发的业务活动。活动。o2.2.技术转让服务，是指转让专利或者非专利技技术转让服务，是指转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动。术的所有权或者使用权的业务活动。毯胸裹颁忆讥幼射鹰狂沈旱涪聚虑秧戏兔廉塘坍彭袖孟腹掺腆鲤柏慷饶禾“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202422o3.3.技术咨询服务，是指对特定技术项目提供可技术咨询服务，是指对特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告和专业知识咨询等业务活动。价报告和专业知识咨询等业务活动。o4.4.合同能源管理服务，是指节能服务公司与用合同能源管理服务，是指节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公司提供必要的服务，用能单位以节能效果支付司提供必要的服务，用能单位以节能效果支付节能服务公司投入及其合理报酬的业务活动。节能服务公司投入及其合理报酬的业务活动。o5.5.工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况以前，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。进行实地调查的业务活动。有恨液昏溅敌际老捏莱靳初洋抉瓮屠莹战溜生准胚王抛肤体芝爹滥悬匀罪“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202423（二）信息技术服务（二）信息技术服务o信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。信息系统服务和业务流程管理服务。柬雀墨贬故福廊儿娟梭巍撅正缨边敝嫁诀换钵癣靡血毗蛤拳同唇麻灰更首“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202424（三）文化创意服务（三）文化创意服务o文化创意服务，包括设计服务、商标著作权转文化创意服务，包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。服务。o1.1.设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。计、机械设计、工程设计、创意策划等。枯嚏哺失腾辩娘纂卖爷宾殉钮滦籽羊诀党筷整冈连趁羡咸怖葱盼醒涪袭朝“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202425o2.2.商标著作权转让服务，是指转让商标、商誉商标著作权转让服务，是指转让商标、商誉和著作权的业务活动。和著作权的业务活动。o3.3.知识产权服务，是指处理知识产权事务的业知识产权服务，是指处理知识产权事务的业务活动。包括对专利、商标、著作权、软件、务活动。包括对专利、商标、著作权、软件、集成电路布图设计的代理、登记、鉴定、评估、集成电路布图设计的代理、登记、鉴定、评估、认证、咨询、检索服务。认证、咨询、检索服务。伟抠天拎拄障免幢猴脱眯勿枯倔器阀潞诀植渣捌康匹艾坤晰乐烁涝抚琳矗“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202426o4.4.广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。映、宣传、展示等。o5.5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、展会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。来等举办的各类展览和会议的业务活动。腆钡奖抚澡抹匆焕筛掠抖审谦纳竹潘宦尼半隙厌鞭操掉呼敛持椅汞榷书处“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202427问题明确问题明确o1.1.建筑设计业务属于应税服务范围注释中的建筑设计业务属于应税服务范围注释中的“部分现代服务业部分现代服务业文化创意服务文化创意服务设计服务设计服务”。o2.2.城市规划、园林景观的设计属于应税服务城市规划、园林景观的设计属于应税服务范围注释中的范围注释中的“部分现代服务业部分现代服务业文化创意文化创意服务服务设计服务设计服务环境设计环境设计”。o3.3.建筑图纸审核业务，不论主体是否有专业资建筑图纸审核业务，不论主体是否有专业资质，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。质，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。攻翔柏拣路涛服玄棕定懒惧茫埋墩匹屈粒忻疫谱婉夷环杰亥龋婶衰湖堤缩“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202428o4.4.公交公司提供的车身广告服务，其实质是利公交公司提供的车身广告服务，其实质是利用车身为客户提供宣传等服务，属于广告的发用车身为客户提供宣传等服务，属于广告的发布行为。因此，属于应税服务范围注释中布行为。因此，属于应税服务范围注释中的的“广告服务广告服务”范围。范围。o5.5.以外购的商品（伞、笔等）或广告客户提供以外购的商品（伞、笔等）或广告客户提供的产品等实物为载体为客户的委托事项进行宣的产品等实物为载体为客户的委托事项进行宣传，属于应税服务范围注释中的传，属于应税服务范围注释中的“部分现部分现代服务业代服务业文化创意服务文化创意服务广告服务广告服务”。兽缘脐囤涡酿刃椰偷挠佳琳皆介瞅弄宇反篓酥螺华碾翰樊瑚寨前嘎尧燎聂“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202429o6.6.从事广告代理属于从事广告代理属于“部分现代服务业部分现代服务业文化文化创意服务创意服务广告服务。广告服务。o7.7.会展企业从事会议展览服务，属于会展企业从事会议展览服务，属于“部分现部分现代服务业代服务业文化创意服务文化创意服务会议展览服务会议展览服务”，会展企业收取的冠名费是对特定企业广告性质会展企业收取的冠名费是对特定企业广告性质的收费，属于的收费，属于“部分现代服务业部分现代服务业文化创意文化创意服务服务广告服务广告服务”。智贞歼兽批策噶痹喊曲融舵梗撰高郸灯旦盐已泌俊厨镇伎秃兄宦捍萍试馏“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202430（四）物流辅助服务（四）物流辅助服务o物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。运服务。孝蓬耕剃户慢汞始抄畜择拐撮演兆漾断乏楷柿甥足唇传殴赣驼蛀淆淌郸唁“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202431（五）有形动产租赁服务（五）有形动产租赁服务o有形动产租赁，包括有形动产经营性租赁和有有形动产租赁，包括有形动产经营性租赁和有形动产融资租赁。形动产融资租赁。o1.1.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。有权不变更的业务活动。o如花卉租赁服务属于如花卉租赁服务属于“部分现代服务业部分现代服务业有形有形动产租赁服务动产租赁服务有形动产经营性租赁有形动产经营性租赁”。感墟仲喳绿胡酉领射赤窘岗诺磺赖钢垂馁门跌靖埠饥臣捧锨直谨怀哥较殴“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202432o2.2.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。租赁。贯眼逐脊前棘郭谎谍有理鳃再技放闰隧佰诽坚且徐讯肆葬攘趣焉丑堂牛吵“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202433（六）鉴证咨询服务（六）鉴证咨询服务o包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。o1.1.认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。要求或者标准的业务活动。扑郎脏洁食贼阻翅喳肯瞎哼重沤望抵鳞古泄炼绝饲代粱悉磷韶兰疯驴担这“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202434o2.2.鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计、税务、有证明力的意见的业务活动。包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证。的鉴证。o3.3.咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动。者建议的业务活动。猜撩沏舆虐叼丘牛倒匿闹振根筏歇忱坐捐魔台蛾蓖伦搪干敷玫废镭囤酿沂“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202435政策明确政策明确o1.1.市场调查业务，如利用市场调查结论提供内部市场调查业务，如利用市场调查结论提供内部管理、业务运作和流程管理等信息或建议，则管理、业务运作和流程管理等信息或建议，则属于属于“部分现代服务业部分现代服务业鉴证咨询服务鉴证咨询服务”征收征收增值税。如单纯提供调查结论，不提供上述咨增值税。如单纯提供调查结论，不提供上述咨询服务的，则不纳入试点范围。询服务的，则不纳入试点范围。o2.2.律师事务所业务属于律师事务所业务属于“部分现代服务业部分现代服务业”中中的的“鉴证咨询服务鉴证咨询服务”，律师事务所职能范围内，律师事务所职能范围内的业务，全部纳入营业税改征增值税试点范围。的业务，全部纳入营业税改征增值税试点范围。察奄藐抹攀奇奶寇桂心缘殃向仅元凭再擂瞳疑元渐适蛀酚苦拔酿枝熊纶妒“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202436o3.3.具有专业资质的单位从事建筑业检测服务，具有专业资质的单位从事建筑业检测服务，属于应税服务范围注释中的属于应税服务范围注释中的“部分现代服部分现代服务业务业鉴证咨询服务鉴证咨询服务认证服务认证服务”。o4.4.工程监理业务不属于应税服务范围注释工程监理业务不属于应税服务范围注释的规定范围，不纳入本次营业税改征增值税试的规定范围，不纳入本次营业税改征增值税试点范围。点范围。o5.5.招标及招标代理行为不属于应税服务范围招标及招标代理行为不属于应税服务范围注释中的试点服务范围。注释中的试点服务范围。痈绪叉蝇酌马雨绰用堂条簧痴诉嫉缀挣肚去蕴晒塑般直帐通造听峙研倍需“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202437三、房地产业涉及范围三、房地产业涉及范围o1 1、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费o主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。支出、农作物补偿费、危房补偿费等。辣育茹宛赂趟皋滥茄万悯楷凡露钙狼瞒癸悬贫挑冗彻谓咨砸涅恍祥腥盒骚“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202438o2 2、前期工程费差异、前期工程费差异o企业所得税企业所得税:指项目开发前期发生的指项目开发前期发生的水文地质勘水文地质勘察察、测绘、规划、测绘、规划、设计、可行性研究设计、可行性研究、筹建、筹建、场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。o土地增值税土地增值税:前期工程费，包括规划、设计、项前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。丫缀林欺窒敦讳摈蜡鸿悯匝射饱懂撞涸验何仪踊脾厢辅汪癌候气牢摄叛马“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202439o3 3、建筑安装工程费、建筑安装工程费o指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。安装工程费等。o土地增值税：建筑安装工程费，是指以出包方土地增值税：建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。方式发生的建筑安装工程费。o分析：甲供材及运输费用涉及增值税业务。分析：甲供材及运输费用涉及增值税业务。柠芥雍束火业剪望名己刁张瞩娟寻夷需庙轿诽龚星奥纫袜钢烦瘦苞锡则超“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202440o4 4、基础设施费、基础设施费o主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。境卫生、园林绿化等园林环境工程费。o土地增值税：基础设施费，包括开发小区内道路、土地增值税：基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。环卫、绿化等工程发生的支出。治勒亏娶务宝灿扣活卑纸粉仇衅檀泼纵裂芝淀膊欣囤仆飘栓绪多魂略吹颊“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202441o5 5、公共配套设施费、公共配套设施费o是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。政府公用事业单位的公共配套设施支出。o土地增值税：建成后产权属于全体业主所有的，土地增值税：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。算收入，并准予扣除成本、费用。歼才打史潭磋民峦豢阎奶纽蔫赴亲孙臃毕疟踞滤控星妒件弘垮憋础恿市尸“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202442o6 6、开发间接费用、开发间接费用o指企业为直接组织和管理开发项目所发生的不能指企业为直接组织和管理开发项目所发生的不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。等。o土地增值税是指直接组织、管理开发项目发生的土地增值税是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。藕夜悬斋之揣锄躬情邑减涟烦坑唬秉瞎灿碰闪帛逊升伟侮昔失休雁槽桥轩“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202443 开发费用开发费用o会议费和会展费用、差旅费用、广告费和业务会议费和会展费用、差旅费用、广告费和业务宣传费用、认证检测费用、咨询费用、鉴证费宣传费用、认证检测费用、咨询费用、鉴证费用、律师费用、有形动产租赁费用、搬运装卸用、律师费用、有形动产租赁费用、搬运装卸费用、评估费用、各种设计费用等。费用、评估费用、各种设计费用等。喘伙鱼凄敌虐泊诺链涎寒间寥填摇芜锦聪眺亥辅童呸芹佛杜冉墅姓客卒协“营改增”新政要点及对房地产业影响“营改增”新政要点及对房地产业影响5/16/202444房地产营改增测算房地产营改增测算o每平米单价每平米单价1000010000，建筑装修造价，建筑装修造价35003500，前期，前期勘察、设计、论证等费和广告费勘察、设计、论证等费和广告费10001000，配套设，配套设施费及其他绿化费用施费及其他绿化费用500500，基础设施费，基础设施费500500。o销项税额销项税额=10000=10000(1+17%)(1+17%)17%=145317%=1453o进项税额进项税额=(3500+1000)=(3500+1000)(1+11%)(1+11%)11%11%o +1000 +1000(1+6%)(1+6%)6%=5036