物业管理的行业特点及工作要求.doc
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1、物业管理的行业特点及工作要求 物业管理是我国改革开放后,伴随着经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型房屋管理模式,全面、正确地理解和认识物业管理的实质和行业特点,是规范发展物业管理的前提。一、物业管理不仅是劳务密集型行业,也是管理密集型行业首先,物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个阶层的人。党政军民学、工农兵学商、男女老少幼,谁都离不开物业管理。然而,各类人员之间需求的不同、素质的差异等等都会给物业管理工作的实施带来影响。加之业主相互之间的一些问题也需要物业管理公司来处理和协调。这就需要物业管理公司在具体工作上具有很高的管理服务水平和多方面的沟通、协调能力。其次,物业管理的具体
2、工作内容繁杂,从日常的保安、保洁、绿化、设施设备的养护和维护到共用部位的使用管理、各类突发事件的处理等等,都是物业管理公司要面对并努力做好的工作。二、物业管理是全天候、不间断的管理服务工作物业管理一旦开始,就不能停顿,在时间上是不能有间断点的。可以说,物业管理是全天候、不间断的管理服务工作,但在物业管理的实施过程中,有两个时间点容易产生间断。1 双方进入法律诉讼时期。无论什么原因,无论哪一方提起法律诉讼,在法院未裁定之前,物业管理公司要注意不能以任何理由停止提供物业管理服务或降低管理服务水平。这是物业管理的行业要求和职业道德。建议双方在签订物业服务合同时,应尽可能约定如有纠纷,在协商不成、调节
3、无效的情况下,走仲裁解决的方式,少用诉讼的形式。因为起诉一般用时较长,不利于尽快解决问题。2 物业服务合同到期到再次选聘之间。物业服务合同即将到期,无论哪方原因无法续聘,在业主尚未选定新的物业管理公司之前,原物业管理公司不能撤离。在法律上,这叫后合同义务。因为,物业管理公司一旦撤离,在无人实施管理服务的情况下,极易发生问题,大到影响社会稳定,小到影响人们正常的生活、工作秩序。同时,因原物业管理公司履行了超过合同约定期限的责任,业主方应当按原合同支付相应的费用,这也是业主方的后合同义务。三、销售环节提前物业管理公司的选聘都是预购,无论开发商与其选聘的物业管理公司签订的前期物业服务合同,还是业主委
4、员会代表全体业主与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同,都是对未来管理服务的提前预定和承诺。合同的双方都必然会有这样那样的风险,如物业管理公司能否提供合同约定的质价相符的管理服务是业主可能面临的风险;业主能否按时足额交付物业服务费是物业管理公司可能面临的风险等等。这些风险的存在,就给日后物业管理的全面实施留下了产生问题、矛盾和纠纷的隐患。正是基于此点,政府才强调要通过招投标选聘物业管理公司。招投标是一个过程,包括对物业管理公司的遴选、以往业绩的考察、投标书的评阅和评标时的现场答辩等关键环节。但物业管理服务是针对性很强的个性产品,每个物业情况各异,业主又各不相同,如何保证物业管理公司对新物业的
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