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物业管理企业坏账及坏账损失的核算

坏账是指物业管理企业无法收回或收回的可能性极小的应收账款。由于发生坏账而产生的损失，称为坏账损失。
1．坏账损失的确认
物业管理企业确认坏账时，应遵循财务报告的目标和会计核算的基本原则，具体分析各应收账款的特性、金额的大小、信用期限、债务人的信誉和当时的经营情况等因素。一般来讲，企业的应收账款符合下列条件之一的，应确认为坏账：
(1)债务人死亡，以其遗产清偿后仍然无法收回；
(2)债务人破产，以其破产财产清偿后仍然无法收回；
(3)债务人较长时期内未履行其偿债义务，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小。
物业管理企业应当定期或至少于年度终了对应收账款进行检查，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，计提坏账准备。企业计提坏账准备的方法由企业自行确定。企业应当制定计提坏账准备的政策，明确计提坏账准备的范围、提取方法、账龄的划分和提取比例，按照法律、行政法规的规定报有关各方备案，并备置于企业所在地。坏账准备提取方法一经确定，不得随意变更。如需变更，应当在会计报表附注中予以说明。
在确定坏账准备的计提比例时，物业管理企业应当根据以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量等相关信息予以合理估计。除有确凿证据表明该项应收款项不能够收回或收回的可能性不大外(如债务单位已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重的自然灾害等导致停产而在短时间内无法偿付债务等，以及3年以上的应收款项)，下列各种情况不能全额提取坏账准备：
(1)当年发生的应收款项；
(2)计划对应收款项进行重组；
(3)与关联方发生的应收款项；
(4)其他已逾期，但无确凿证据表明不能收回的应收款项。
应当指出，对已确认为坏账的应收账款，并不意味着企业放弃了追索权，一旦重新收回，应及时入账。
2．坏账损失的会计处理
按照现行会计制度规定，对于企业的坏账损失采用备抵法核算。备抵法是按期估计坏账损失，形成坏账准备，当某一应收账款全部或者部分被确认为坏账时，应根据其余额冲减坏账准备，同时转销相应的应收账款金额。
备抵法首先要按期估计坏账损失。估计坏账损失主要有三种方法，即应收账款余额百分比法、账龄分析法和销货百分比法。
实际工作中，我国物业管理企业常用应收账款余额百分比法。采用应收账款余额百分比法，是根据会计期末应收账款的余额乘以估计坏账率即为当期应估计的坏账损失，据此提取坏账准备。估计坏账率可以按照以往的数据资料加以确定，也可根据规定的百分率计算。理论上讲，这一比例应按坏账占应收账款的概率计算，企业发生的坏账多，比例相应就高些；反之则低些。会计期末，企业应提取的坏账准备大于其账面余额的，按其差额追加提取坏账准备；应提取的坏账准备小于其账面余额的，按其差额冲回坏账准备。
提取坏账准备时，借记“管理费用”科目，贷记“坏账准备”科目；发生坏账损失时，借记“坏账准备”科目，贷记“应收账款”科目。已确认并转销的坏账又收回时，借记“应收账款”科目，贷记“坏账准备”科目，同时借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。
[例]安信物业管理公司1999年将坏账损失的核算方法由原来的直接转销法，改为备抵法。该年末应收账款余额为40万元，坏账准备的提取比例为5％，该企业各年应收账款余额及其坏账的情况，以及会计处理如下：
(1)1999年年末提取坏账准备的会计分录为：
借：管理费用 20000
贷：坏账准备 20000
(2)安信物业管理公司2000年实际发生坏账损失28000元。确认坏账损失时，应作如下会计分录：
借：坏账准备 28000
贷：应收账款 28000
(3)安信物业管理公司2000年末应收账款余额为600000元，“坏账准备”科目应保持的贷方余额为30000(600000 ×5％)元；“坏账准备”科目的实际余额为借方8000(20000-28000)元，所以本年末应提38000(8000+30000)元。应作如下会计分录：
借：管理费用 38000
贷：坏账准备 38000
(4)安信物业管理公司2001年5月28日收到2000年已转销的坏账15000元，已存入银行。2001年8月23日，又确认坏账损失24000元。应作如下会计分录：
①收到已转销的坏账时
借：应收账款 15000
贷：坏账准备 15000
借：银行存款 15000
贷：坏账准备 15000
②新确认坏账损失时
借：坏账准备 24000
贷：应收账款 24000
(5)安信物业管理公司2001年末应收账款余额为500000元。“坏账准备”科目应保持的余额为25000(500000×5％)元，现有贷方余额21000(30000+15000-24000)元，所以本年末应计提4000(25000-21000)元。应作如下会计分录：
借：管理费用4000
贷：坏账准备4000
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！