住宅小区物业管理安全.doc

住宅小区物业管理防盗安全之我见
文/王超美
所谓住宅小区物业管理，从广义上讲，是指住宅小区的开发，租赁、销售及售后服务，包括房屋的保养、维修、住宅小区的清洁、绿化以及公益性经营服务等的总称。有些大型的物业管理公司还从事住宅小区的商业性延伸服务经营活动，如开办商饮服务业、搬家服务及房屋装修、装饰、邮政代办、车、船、机票的代售代送等综合性经营活动。住宅小区物业管理从狭义上讲，则主要是指住宅小区房屋的维修、机电设备和公共设施的维护，为住户实施治安保卫、分送信报、传呼电话、打扫公共区域卫生以及清扫垃圾等经营服务的总称。
住宅小区物业管理的应运而生，是房地产业发展和住宅商品化、住宅消费化，家务劳动社会化、家庭安全防范区域化的必然趋势。采用“物业管理”方式管理住宅小区，与房屋产权结构多元化的所有制结构形式相衔接，与市场经济体制相适应，因此，住宅小区物业管理具有很强的发展力。
众所周知，随着住宅小区发展建设的兴起，人们居住环境已由过去分散型居住，逐渐演变为现在更为集中的小区式居住。人类聚集式的居住方式，在便于管理，利于城市整体规划，合理布局商业服务性网点，改善人口居住环境的同时，也给防火、防盗等安全问题带来了一定的隐患。应引起有关部门的高度警惕，加强安全防范，杜绝事故案件的发生。笔者曾从事过十几年的公安工作，结合工作实践总结出住宅小区盗窃案件的特点及物业管理安全防范的有效措施。
一、 住宅小区盗窃案件的特点：
1、犯罪时间性。犯罪时间是指犯罪分子在实施盗窃犯罪时所利用和占用的时限。“盗窃犯罪”在刑法理论上是指犯罪嫌疑人采取秘密的手段和方法，窃取国家、集体或公民个人财物数额较大的行为。盗窃犯罪一个最大的手段特点就是采取秘密窃取，既然是秘密窃取就是采用在被盗财务监管人（或所有人）不察觉的情况下而进行的犯罪行为，因此，住宅小区盗窃案件的发生，具有一定特定性时间的特点，即上午9：00—11：00，下午15：00—17：00；凌晨2：00—4：00。这是因为在这些时间段人们离家外出上班或夜间睡眠最沉的时间，也是犯罪分子作案最易得手的时间。另外犯罪环境也是诱发此类案件发生的一个重要因素。所谓犯罪环境，在犯罪侦察学上是指：“犯罪嫌疑人在实施犯罪过程中所利用的客观条件，它包括时间因素、地理因素、气象因素、自然因素、被侵害客体自身因素”等。我国古代民间就有：“月黑杀人夜，风高放火天”，“温饱思淫欲，贫寒起盗心”、“偷雨不偷雪”，（大雨之夜行窃不易被人觉察，且犯罪现场易遭破坏，反而下雪天盗窃会留下犯罪痕迹）的说法。这就是典型的犯罪环境学说的例证。认识和研究上述犯罪特点，有针对性地采取防范措施，有着十分积极地防范意义。
2、犯罪手段单一性。住宅小区盗窃犯罪案件，从作案手段上来分析，大多为撬门、破锁和潜室行窃，撬门破锁入室盗窃案件，多发于住宅小区的白天，因白天大多双职工都外出上班工作，有时整栋楼都空无一人，这就给犯罪分子撬门破锁入室提供了作案条件。而潜室行窃案件又多发于夜间，尤其夏季最为常见，因为夏季夜晚人们为了纳凉，多数只关闭纱窗、纱门睡觉，这给犯罪分子提供了可乘之机。以这类手段进行盗窃的案件，又常常因受害人的发觉或呼喊而演变成为抢劫案或抢劫杀人案。据公安机关破获此类案件从犯罪嫌疑人交代的情况来看，这类犯罪分子在作案时，往往携带凶器，在行窃过程中一旦被受害人发觉，犯罪分子在逃脱不掉的情况下，一般会持凶器暴力威胁受害人，更有甚者将受害人杀害，转变成暴力恶性案件。
3、被盗财务的特殊性。发生在住宅小区内的入室盗窃案件，被盗财物多为现金、有价证券、手机、金银首饰等体积较小便于携带、转移、藏匿、销赃的财物，而极少发生盗窃冰箱、彩电、家具的案件。因此这类案件因犯罪客体体积较小，犯罪过程时间短，案发后被害人发现的时间过长，现场遗留的痕迹物证较少，给破案带来一定的难度。
4、犯罪现场的相对确定性。住宅小区内发生的盗窃案，犯罪现场白天发生的案件，多系为二楼以上、顶层以下，以3—5层住户撬门破锁被盗的最为常见。而发生在夜间潜室盗窃的案件，多发生在1—3楼住户。如果1层住房安装了窗外防护网，则易发生犯罪分子沿防护网攀登而上至2、3层楼入窗潜室行窃的案件。我市在去年夏季也曾发生过犯罪分子自楼房顶层平台，向下吊放绳索攀援至5—7层或更高一些楼层潜室行窃的案件。因此，这类案件的案发现场有着相对的确定性。同时这类案件也有着案发现场多处的特点，常常是一盗就是少则三、四户，多则七、八家，危害大、影响坏、易造成整个小区住户人心惶惶、失去安全感。
二、针对住宅小区物业管理防盗安全问题，我认为应采取以下安全防范措施：
1、加强技术防范措施。伴随着科学技术现代化的发展，越来越多的高科技安全防范技术设备应运而生。电视监视系统，远红外线控制系统等。因此有条件的住宅小区应安装和使用这些高科技安全防范系统，每日24小时地对整个小区进行监控，同时可将每栋楼房的1—3层住户外窗采取加装防护网的形式加强安全防护，每个单元门洞加装防盗门（或可视性防盗门），加大技术防范力度，最大限度的地预防盗窃案件的发生。
2、加强安保队伍建设，提高安保人员责任心。住宅小区的安保人员，是非常重要岗位的人员。从一定程度上来讲，小区住户白天离家在外上班，家庭的安全就等于交给小区安保人员了，因此物业公司在招收安保人员时，要严把用人关，真正把那些思想基础好、责任心强、身体素质棒、懂业务、会管理的人员招进来，特别是应从每年的复、退、转业军人中选拔，同时应请公安机关、武警部队、消防部队专业人员进行业务指导和授课，提高安保人员处置突发事件的能力，使其真正能看好家、护好院，成为住户放心的守护神。
3、重视和加强人防的能力。再先进的技术设备也要用人去掌握和操作，因此在做好住宅小区安全技术防范的同时，更应该重视和提高人员防范的能力。如加大安保巡逻检查的力度和密度，特别是特殊气象条件下的特殊时段，更应该加大巡逻力度，也可采取纵横交叉巡逻法，错时巡逻法，打乱原定巡逻路线法，进行巡查，这样使犯罪分子无法掌握小区安保巡查的时间和路线，使他们不敢轻易动手作案，以达到安全防范的目的。还应该教育广大安保人员掌握一定的犯罪现场保护知识，在发现犯罪现场或接到失主报警后，应立即拨打110向公安机关报案，同时，应封锁住宅小区的各出口，只准人员进入，不准人员外出，封锁好犯罪现场，禁止无关人员进入，对于需要抢救的受伤人员，将伤者搬运走后，也应立即将伤者所躺位置做好标记，为日后公安机关及时侦破案件提供有利条件。如果在巡查中与犯罪分子相遇，安保人员发扬英勇顽强无畏的精神，将其抓获控制，并及时报警将其扭送公安机关。
4、加强对小区居民安全防范知识的教育，提高其自身安全防范意识和能力。对于住进楼房的居民来讲，失去了过去杂居四合院，人人能见面的生活方式，取而代之的是“邻里鸡犬相闻，老死不相往来”的局面。针对这种变化物业公司就应该担当起各住户之间相互结识和沟通的桥梁重任，物业公司和业主委员会可利用节假日在小区内开展各种文体活动，加强住户之间的熟知度，在小区内提倡“人人为我，我为人人”的团结互助、友爱的良好风尚，使邻里之间相互关照、相互守望，这样也可减少和避免盗窃案件的发生。
最近济南市委、市政府提出了“迎接全运会、创建平安城”的号召，作为小区物业管理的主力军，物业公司来讲创建平安活动开展，为物业管理公司提出了更新、更高的要求，物业公司在做好为业主服务的同时抓好安全防范，防止事故的发生，更是责任重如泰山。

作者单位：济南高新区物业管理总公司