物业管理企业会计核算特点【会计实务经验之谈】.doc

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物业管理企业会计核算特点【会计实务经验之谈】
物业管理企业作为一个新兴的行业，实际上是房地产业市场细分后的一个分支，在会计核算方面与其他行业相比有其自身的特点，主要表现在以下五个方面：
（1）遵循和执行的财务法规制度不同
物业管理企业结合自身的经营特点和管理要求，在遵循国家统一的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度的基础上，按照《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定，进行会计核算，提供会计信息。
（2）非流动负债核算内容和范围不同
物业管理企业非流动负债的核算内容，除了长期借款、应付债券和长期应付款外，还增设了代管基金等。代管基金是指物业管理企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公共部位维修基金和共用设施设备维修基金。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金作为非流动负债管理。
（3）成本、费用核算内容和范围不同
物业管理企业的成本、费用是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。企业在从事物业管理活动中发生的各项支出，直接计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费及其他费用。
（4）营业收入核算内容和范围不同
物业管理企业可能会因经营规模、承揽的项目不同具体进行物业管理业务的内容也会有所区别，但其基本内容基本上可以分为：物业基本管理业务；物业综合管理业务和物业经营管理业务三大类。营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入；其他业务收入是指企业从事主营业物以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
（5）财务报告保送范围不同
物业管理企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人或使用人报送。
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