海南国税发布“房地产、建筑、金融及生活服务业营改增税收政策指引”解答77个问题(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!海南国税发布“房地产、建筑、金融及生活服务业营改增税收政策指引”解答77个问题(老会计人的经验)房地产业营改增税收政策指引海南省国家税务局2017-04-14一、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式,在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。二、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向买受
2、人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价,包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金,主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让,再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中,房地产开发企业
3、按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围。(TPSZSMART按:关注财税2016140号“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等及国家税务总局公告2016年第86号)房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权,凭取得的专用发票抵扣进项税额。三、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题(一)房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人,销售其开发的房地产项目(选择适用简易计税方式的除外),单独作价销售的配套设施,例如幼儿园、
4、会所等项目,其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。(二)房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产新老项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额(简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模)(三)房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣,这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额可一次性抵扣,如果最终拆除,
5、表明售楼部、样板间已经使用完毕,不需要做转出。四、征收范围界定问题(一)纳税人以无形资产或不动产作为投资,应按规定缴纳增值税。营业税改征增值税试点实施办法第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”营业税改征增值税试点实施办法第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资,是以不动产为对价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。(二)车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。按相关规定,不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款,车辆停放服务老项目也适用此规定。车辆停放服务老项目,是指取得不动产所在地
6、物价管理部门批复的停车场收费许可证或房屋建筑项目竣工验收备案收文回执注明时间为2016年4月30日前的项目。(三)关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。营业税改征增值税试点实施办法第十四条第二款规定,视同销售不动产的范围是:“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”房地产开发企业销售精装修房,已在商品房买卖合同中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用),已经包含在房价中,因此不属于税法中所称的无偿赠送,无需视同销售。房地产企业销售不动产时,在房价以外单独无偿提供的货物,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值
7、税。例如,房地产企业销售商品房时,为促销举办抽奖活动赠送的家电,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。(四)地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。合同法规定,租赁合同超过20年无效。对永久租赁,按财税201636号文件规定,应按销售不动产处理,适用11%增值税税率。(五)随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售,按市场公允价,确定销售额征税。五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。纳
8、税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上,以商品房买卖合同上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准。六、关于房地产开发企业预收款的范围问题房地产开发企业的预收款,为不动产交付业主之前所收到的款项,但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。七、关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。八、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的
9、,其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款:(1)首先,计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金(已开发项目占地面积开发用地总面积)(2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配
10、套公共设施的建筑面积。(3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算,且其总额不得超过支付的土地出让金总额。(4)从政府部门取得的土地出让金返还款,可不从支付的土地价款中扣除。九、小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的,为销售土地使用权,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照3%的征收率计算应纳增值税税额。小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的,为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权,按照销售不动产征收增值税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳增值税税额。十、关于房地产开发企业的多个老项
11、目是否可以部分选择简易计税方法,部分选择一般计税方法问题房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法,部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目,36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产以项目管理为原则,同一房地产企业的老项目需要单独备案,符合老项目标准的,可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外,一般纳税人可自行开具增值税专用发票。例如:一个房地产开发企业有A、B两个老项目,A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。十一、不动产老项目的确定问题(一)转让不动产老项目纳税人转让不动产,产权变更登记日期在2016年4月
12、30日前的项目。(二)自建不动产老项目纳税人取得的建筑工程施工许可证或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;2、建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。(三)出租不动产老项目2016年4月30日前开工建设的在建工程,完工后用于出租,可以选择简易计税方法。十二、6月30日后,已交营业税未开具营业税发票需要补开增值税发票的,要提供什么资料,按照多少税率开具发票的问题答:需要提供在地税局缴纳营业税的证明材料。
13、金税盘按照0税率开具,税控盘按照不征税开具。十三、两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目,土地在其中一方名下,土地出让金应由谁来扣除的问题答:拥有土地使用权的房地产开发商,可以扣除相应的土地出让金。根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告2016年第18号):“第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)(1+11%)”。(TPS
14、ZSMART按:关注财税2016140号第八条的规定)十四、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题根据财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知(财税201668号),房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照
15、3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。十五、房地产企业5月1号之前收取的预收款未开票的如何开具发票根据国家税务总局2016年第18号公告第十七条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。十六、
16、关于纳税人销售不动产增值税发票开具注意事项除增值税发票开具一般规定外,纳税人销售不动产开具增值税发票还需注意:应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写),“单位”栏填写面积单位,备注栏注明不动产的详细地址。十七、纳税人出租不动产增值税发票开具注意事项除增值税发票开具一般规定外,纳税人出租不动产增值税发票开具还需注意:在自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动
17、计算税额和不含税金额,发票开具不应与其他应税行为混开。十八、关于个人(自然人)预收房租享受免税政策有关规定根据国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23号)规定:其他个人采取预收款形式出租不动产(包括住房及其他不动产),取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。十九、纳税人以经营租赁方式出租土地的有关规定纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。二十、关于转租不动产如何纳税的问题国家税务总局明确转租不动产按照纳税人出租不
18、动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。建筑业营改增相关税收政策指引海南省国家税务局2017-04-14一、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税,其中的甲供工程如何界定?甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。建筑工程施工图纸由甲方提供的,也可以按甲供工程选择适用简易计税方法计税。二、建筑业试点纳税人兼营简易计税和一般计税项目的,取得的进项税额可以全部抵扣吗?如果不能,应该如何划分?不可以全部抵扣,纳税人应分开核算,取得的专
19、用于简易计税的进项税额不可从销项税额中抵扣;取得的混用于简易计税和一般计税的固定资产、无形资产、不动产可以全额抵扣;取得的混用于简易计税和一般计税的除固定资产、无形资产、不动产以外的其他进项税额,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额当期简易计税方法计税项目销售额当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。三、纳税人从事建筑机械租赁业务并且配备操作人员,应按照有形动产租赁服务还是按照建筑服务缴纳增值税?纳税人从事建筑机械租赁业务并且配备操作人员,应按照建筑服务缴纳增值税;不配备操作人员,应按照有形动产租赁服务缴纳
20、增值税。四、物业服务企业为业主提供的装修服务,按照物业管理服务还是按照建筑服务缴纳增值税?按照纳税人提供服务的本质,物业服务企业为业主提供的装修服务,应按照“建筑服务”缴纳增值税。五、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。此处所称的“分包款”,是指工程分包、劳务分包、设计分包还是材料分包?纳税人提供建筑服务可以扣除的分包款仅指建筑服务税目注释范围内的应税服务。金融业营改增税收政策指引海南省国家税务局2017-04-14一、关于保险公司开展的联保、共保、再保业务处理问题保险公司开展的联保、共保、再保业务,分别计算提供保险服务的收入和
21、支出,主承保方统一向客户开具发票并结算保费,之后再由各承保方开具发票给主承保方结算自身份额保费。二、关于保险公司代扣个人所得税、车船税手续费收入征收增值税问题保险公司代扣个人所得税、车船税手续费收入,按经纪代理服务征收增值税。三、关于保险代理业务,属于保险服务还是属于经纪代理服务问题保险代理业务属于经纪代理服务。四、关于营改增后企业买卖股票应如何纳税问题按金融服务金融商品转让缴纳增值税。以卖出价扣除买入价后的余额为销售额,适用税率为6%,小规模纳税人适用3%征收率。五、关于统借统还业务中“企业集团”如何界定问题根据企业集团登记管理暂行规定,统借统还中的“企业集团”,是指以资本为主要联结纽带的母
22、子公司为主体,以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。统借统还业务中,企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平,向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。统借方向资金使用单位收取的利息,高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的,应全额缴纳增值税。六、关于保险公司销售保险时赠送促销品征收增值税问题保险公司销售保险时,附带赠送客户的促销品,如行车记录仪等,作为保险公司的一种营销模式,购买者已统一支付对价,不列为视同销售范围。七、关于
23、金融机构个人实物黄金业务纳税期限问题根据营业税改征增值税试点实施办法第四十七条的规定,以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社,以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。对于选择按季申报的金融机构,开展个人实物黄金交易业务,可一并按季进行纳税申报。八、关于营改增减免税备案问题根据国家税务总局关于发布税收减免管理办法的公告(国家税务总局公告2015年第43号)规定,纳税人享受备案类减免税,应当具备相应的减免税资质,并履行规定的备案手续。我省已发布了营改增办税指南,指南详细列明了每项营改增优惠备案业务的办理时限、报送资料等内容,并通过门户网站、平台、印制宣
24、传册等形式告知纳税人,您可通过以上途径获取办税指南,并按照指南要求进行办理。九、关于接待用品、招待礼品是否视同销售的问题随应税行为同时使用的接待用品与招待礼品,不视同销售,因为客户在购买相应服务的时候已支付了此类赠品的对价。不涉及应税行为的无偿提供接待用品和招待礼品的,应视同销售。十、关于银行在开办实物贵金属业务时增值税税控系统专用设备未进行首次购买抵扣,本次营改增购买的税控专用设备是否可以抵扣问题根据财政部国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知(财税201215号):“增值税纳税人2011年12月1日(含,下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包
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